Апартмент в доме престарелых
Есть вариант купить новострой, как инвестицию. Кто что знает про это?
Так все таки, дом престарелых? Или бетройтес? Такое бывает с гарантией сдачи, например. Потом, какие деньги платят " престарелые" помимо аренды.
Цена объекта? На каком этапе вы инвестируете, вечером стулья, утром деньги или наоборот?
В общем, бетройтес вонен( если это оно) является хорошей инвестицией, но считать выгодность проекта вам.
Есть вариант купить новострой, как инвестицию. Кто что знает про это?
когда я занимался вопросом покупки Pflegeimmobilien oder Betreute Wohnen, то пришёл к выводу что невыгодно. Но всё индивидуально.
Поищите в архиваx i forumax.
Обратите внимание, что есть рендите теоритическая, которую обещают и которая получается. Но об этом вы узнаете как владелец позднее. Об этом можно найти информацию в форумах от тех, кто владеет и не знает как избавиться.
И если решите покупать, то смотрите где находится и на сколько человек рассчитано. Лучше от >100 аппартаментов
Нет, бератор был очень опытный и пел соловьем. Но я хоть и не имею большого опыта покупки недвижимости, но имею друзей, которые не такие нули как я, вас вот почитала, потом есть люди, кто в пфлеге работает и знает более менее ситуацию в стране в этой области. Затем я спросила мнение независимого финансбератора, ну и наконец, сумма кредита была веушительной, чтобы идти в гешефт, в котором столько сомнений. Возможно, что я проиграла, но мне стало легче, когда отказалась, не было чувства, что я проиграла.
У меня есть инвест в такие апартаменты. Уже 5 лет, полёт лучше, чем со стандартными квартирами: больше процент и меньше забот.
Но правда прямо в Düsseldorf, а не где-то "рядом".
Жена тоже не хотела сначала, ей не нравилось, а теперь хвалит 😀
Возможно, что я проиграла, но мне стало легче, когда отказалась, не было чувства, что я проиграла.
Не зная ни цены, ни возможного дохода, ни города, судить о проигрыше/выигрыше невозможно.
Но одно я знаю точно: чем больше советоваться с чужими людьми (да и с родственниками/знакомыми), тем меньше шансов на правильное решение 😉
Затем я спросила мнение независимого финансбератора, ну и наконец, сумма кредита была веушительной, чтобы идти в гешефт, в котором столько сомнений. Возможно, что я проиграла, но мне стало легче, когда отказалась, не было чувства, что я проиграла.
самое правильное было прислушаться к внутреннему голосу. Если были сомнения и было их много - то решение было правильное.
Покупка дорогого обьэкта - это всегда сомнения. Ведь покупка не на 2-3 года и не так часто мы покупаем на такие суммы.
поговорим, когда через 5 лет вам удастся её продать.
Ну так предыдущим владельцам "удалось" нам продать....
И мы ещё докупили бы, если бы продавались...
Кстати, а почему вы про 5 лет говорите? Мы не собираемся через какие-то определённые сроки продавать.
Мы покупаем для того, чтобы вложения давали постоянный доход.
самое правильное было прислушаться к внутреннему голосу. Если были сомнения и было их много - то решение было правильное.
Покупка дорогого обьэкта - это всегда сомнения.
Логическая цепочка замкнулась, следовательно покупки не будет никогда, ибо всегда сомнения...
Эта песенка стара, начинай сначала. Сколько дураков уже понахватали кредитов и вложились в новострой дома престарелых, где земля дешевая. Домик даже построили, только наполнение там не очень… В «лесу» или плаунах пенсы жить не хотят. И первым делом сдаются те комнатки, что самого управления или к ним приближенным.
столько слез! При 0 дохода. Только коммуналку башляй и налог на недвижимость. И кредит дальше плати….
Это если вообще найдут пехтера и дом престарелых запустится. Кое где в лесах и брошенный новострой стоит . Если вкладываться, то во вторичку, видя цифры прибыли. А не в еще непостроенного котика в мешке.
далеко ходить не надо. Кто может пользоваться интернетом, тот найдёт в интернете.Это не значит что хороших обьэктов нет.
На вторичном рынке, когда люди долго не могут продать, можно и очень дёшего купить.
Маклеры за продажу обьэкта получают хороший гонорар (15% и выше). Чем тяжелее продать, тем гонорар выше. Поэтому и свистят как соловьи. Всё это конечно в цене.
Поэтому и цены такие высокие
Вот почитайте
Was haltet ihr von Pflegeimmobilien als Kapitalanlage?
Was haltet ihr von Pflegeimmobilien als Alternative zur kl...
В этом комментарии уже всё сказано
Ich würde davon abraten und halte das - wenn überhaupt - nur sinnvoll für größere Investoren. Ich habe eine Pflege Immo geerbt und versuche diese seit Monaten zu einem halbwegs vertretbaren Preis zu veräußern, bisher ohne Erfolg. Selbst der Betreiber der Pflegeeinrichtung möchte es nicht kaufen obwohl wir nicht mal über einen Preis gesprochen haben.
Folgende Nachteile sehe ich:
- Abhängigkeit vom Betreiber. Schau mal in den Nachrichten, wie viele Pflegeeinrichtungen pleite gehen derzeit. Wenn die Immobilie nicht in A Lage ist wirst du auch keinen Investor finden, der das bei Insolvenz des Betreibers übernimmt oder umbaut für eine andere Verwendung.
- in zumindest meinem Fall eine Rendite die derzeit knapp über Tagesgeld Niveau sitzt aber immer mit der Gefahr der steigenden NK und gleichzeitigen Nichterhöhung der Miete.
- schlechte Verwertbarkeit bei Verkaufswunsch.
- Lang laufende Mietverträge die mMn. weniger Anpassungen unterliegen als wenn du frei vermieten würdest.
- hohe Kosten. Diese werden zwar auf viele Schultern verteilt bzw. In meinem Fall ist der Miteigentumsanteil marginal, aber eine Pflege Immo hat einfach grundsätzlich einen viel höheren kontinuierlichen Investitionsbedarf als Wohngebäude.
Einziger Vorteil den ich sehe:
- Oft gibt es im Mietvertrag einen Passus, der dir das Recht einräumt innerhalb einer Frist selbst eine Pflege Immo zu beziehen bzw. Dieses Recht an Verwandte ersten Grades zu geben. Das könnte tatsächlich mit zunehmender Verschärfung der Pflegesituation ein Vorteil sein. Ob dieser Vorteil die Nachteile überwiegt sei mal dahingestellt.
TL;DR: Ich rate davon ab.
тут выше писали, что инвестицией в пфлеге и покупкой довольны. Не спорю. Кому-то повезло в нужный момент и по хорошей цене. То же самое можно сказать про тех, кто купил квартиру 20 лет назад. Счастливчики. Я бы тоже прикупился, только найти не могу. Изменились условия и цена. И не понятно что ждать от государства, которое только и думает как изьять излишки на покрытие всё возрастающих потребностей. "Покупай по рыночной цене, но сдавай не выше ..., а если ослушаешься, то конфискуем".
Особенно когда вы читаете перлы от KI, которые далеко не всегда соответствуют действительности.
Один только момент, когда были указаны Nebenkosten, уже говорит, что и KI и наш диванный инвестор не в теме, от слова совсем.
Единственное правильное высказывание было о том, что важно расположение объекта. Но это как с любой недвижимостью.
тут выше писали, что инвестицией в пфлеге и покупкой довольны. Не спорю. Кому-то повезло в нужный момент и по хорошей цене.
Когда не делается разделение о betreutes Wohnen und Pflegeheim, то не стоит заниматься никакими инвестициями.
Насчёт цены в 2020: она была рыночная и сравнимая с обычными квартирами. Только выхлоп больше и эти апартменты по всему дому представляют из себя полноценные 1-но или 2-х комнатные квартиры, полностью barrierefrei и с лифтом в доме.
То есть, даже если представить себе, что дом перестанет служить для betreutes Wohnen, то проблем со сдачей таких квартир в большом городе не будет, от слова совсем.
Все расходы по Nebenkosten/Renovierung несёт Betreiber. Раз в два года я миту повышаю. И Betreiber с удовольствием продлевал уже два раза долгосрочный контракт.
У всех разное понятие о том, что такое инвестиция.Дойную корову никто не продаёт просто так, по истечению какого-то срока.
Вот именно. У меня есть тоже квартиры более 10 лет и приносят хороший доход. Но речь идёт не о прошлом, а о покупке сейчас.Ситуация на рынке недвижимости сейчас совершенно другая.
И это не только цена и окупаемость такого обьэкта, но и политические решения, которые также влияют на ценообразование и привлекательность таких вложений.
Все расходы по Nebenkosten/Renovierung несёт Betreiber. Раз в два года я миту повышаю. И Betreiber с удовольствием продлевал уже два раза долгосрочный контракт.
да бетрайбер несёт все Nebenkosten. Но Вы задумывались почему Бетрайберы последние года так часто идут инзольвенц?
Мы все видим как возрасли цены на услуги хандверкеров и
на материалы. Минималка, сильно возросшие зарплаты медицинского персонала - разве бетрайбер мог это всё заранее предвидеть?
И как результат инзол'венц а для владельцев потеря миты.
Вот из статистики
Im Frühjahr 2025 gab es zahlreich aufgeregte Medienberichte über Insolvenzen vor allem von Pflegeheimen. Das waren wirklich beunruhigende Zahlen, die da gestreut wurden. Beispielsweise im Deutschen Ärzteblatt, dort im April 2025 unter der Überschrift Mehr als 1.200 Pflegeeinrichtungen insolvent oder geschlossen. Darunter konnte man dann auch eine Quellenangabe finden: »In Deutschland geraten immer mehr Pflegeheime und -dienste in finanzielle Not. Das zeigt eine Erhebung des Arbeitgeberverbands Pflege (AGVP).« Die Interessenvertretung der privatgewerblichen Anbieter von Pflegedienstleistungen hat sogar eine „Deutschlandkarte Heimsterben 2024“ ins Netz gestellt.
Mehr als 1.200 Pflegeeinrichtungen insolvent oder geschlos...
я уточню, что в моем случае речь шла о покупке апартамента в рфлегехайме, не путать с бетройтес вонен. Хайм готов был уже в январе. 80 единиц на продажу. Цена объекта под пол миллиона. Смутило положение объекта, 11 открытых штелле по персоналу. И не совсем ясность в ситуации, если бетрайбер пляйте, как покрывать кредит?!
Хайм готов был уже в январе. 80 единиц на продажу.
Как правило продажи начинаются на стадии планировки / котлована. В январе хайм, как вы пишите, уже был готов. И всего 80 апартаментов и в ноябре были ещё не проданные. Тут не сильно горячими пирожками пахнет 
Вот и подумайте !!!
И застройщик и бетрайбер заинтересованы продать и как можно скорее запустить хайм.
И не совсем ясность в ситуации, если бетрайбер пляйте, как покрывать кредит?!
хороший вопрос. Поэтому спрашивают, кто будет будущий бетрайбер, сколькими хаймами он уже управляет и как долго. Конечно нет 100% гарантии, как и с застройщиком. Риски есть всегда.
Но речь идёт не о прошлом, а о покупке сейчас.Ситуация на рынке недвижимости сейчас совершенно другая.
И это не только цена и окупаемость такого обьэкта, но и политические решения, которые также влияют на ценообразование и привлекательность таких вложений.
Это просто бла-бла-бла.
Как будто какие-то политические решения могут остановить старение людей и решить проблему, что barrierefreie Wohnungen не хватает.
Все расходы по Nebenkosten/Renovierung несёт Betreiber. Раз в два года я миту повышаю. И Betreiber с удовольствием продлевал уже два раза долгосрочный контракт.да бетрайбер несёт все Nebenkosten. Но Вы задумывались почему Бетрайберы последние года так часто идут инзольвенц?
Мы все видим как возрасли цены на услуги хандверкеров и на материалы. Минималка, сильно возросшие зарплаты медицинского персонала - разве бетрайбер мог это всё заранее предвидеть?И как результат инзол'венц а для владельцев потеря миты.
Следующее бла-бла-бла.
Не надо задумываться о мифических абстрактных ситуациях, а надо здесь и сейчас рассматривать, в том числе и конкретного Betreiber.
Ну и ещё раз: у Betreutes Wohnen медицинского персонала особо не много. Там по сути только Notruf важен.
А Handwerkerkosten в относительно свежих зданиях невысоки.
А вот Pflegeheim это конечно слегка другое. Но и там: Lage, Lage, Lage и проверенный опытный Betreiber важнее всего.
Тогда и инзольвенц не будет.
А ещё действует правило: совершенно без риска нет никаких инвестиций и проблемы надо решать по мере их возникновений. Кто ничем не рискует, тот не пьёт шампанское.
Die Interessenvertretung der privatgewerblichen Anbieter von Pflegedienstleistungen hat sogar eine „Deutschlandkarte Heimsterben 2024“ ins Netz gestellt.
Вот ситуация по Düsseldorf и окрестности:
Ни одного прогоревшего Betreutes Wohnen.
Да и Pflegeheim только 3 прогорели и закрылись.
Надеюсь понятно, что в этой местности много десятков, если не сотен разных Pflegeheime и поэтому эти три это просто обычный Rauschen?
Посему я сплю совершенно спокойно.
я уточню, что в моем случае речь шла о покупке апартамента в рфлегехайме, не путать с бетройтес вонен. Хайм готов был уже в январе. 80 единиц на продажу. Цена объекта под пол миллиона. Смутило положение объекта,
Если уже год, как не продано всё и учитывая расположение, то я бы тоже поставил под вопрос, насколько будет заполнен Pflegeheim.
Это самое важное.
11 открытых штелле по персоналу.
Если Pflegeheim не заполнен, то это тогда Betreiber даже на руку, ибо расходов на персонал меньше.
То есть, всё упирается в то, что надо знать заполненность. Отсюда и танцевать, средний Personalschlüssel можно найти и прикинуть, сколько должно быть персонала.
И не совсем ясность в ситуации, если бетрайбер пляйте, как покрывать кредит?!
Тут неплохо бы всё-же знать, какой выхлоп в процентах ожидается, чтобы лучше риск оценить.
Ну и лучше конечно в такие инвестиции со своими деньгами вступать.
Эта песенка стара, начинай сначала. Сколько дураков уже понахватали кредитов и вложились в новострой дома престарелых, где земля дешевая. Домик даже построили, только наполнение там не очень… В «лесу» или плаунах пенсы жить не хотят. И первым делом сдаются те комнатки, что самого управления или к ним приближенным.
столько слез! При 0 дохода. Только коммуналку башляй и налог на недвижимость. И кредит дальше плати….Это если вообще найдут пехтера и дом престарелых запустится. Кое где в лесах и брошенный новострой стоит . Если вкладываться, то во вторичку, видя цифры прибыли. А не в еще непостроенного котика в мешке.
Хмм, звучит как джекпот, если строить не дом престарелых, а жильё для себя. Тишина, лесок, птички, рядом парочка домов престарелых, а не эти ваши города или туризмусы с пьянками-гулянками.
Я так понимаю, с коммуникациями (вода, электричество) проблем нет, раз такой домик в таком месте строить разрешили? Вкупе с дешёвой землёй...
А ещё действует правило: совершенно без риска нет никаких инвестиций и проблемы надо решать по мере их возникновений. Кто ничем не рискует, тот не пьёт шампанское.
Тут есть одно "но". Те, кто прогорел, нам об этом не расскажут. А по сцене прыгают и зазывают лохов лишь удачливые олухи царя небесного. А то и просто подставные люди.
А вот Pflegeheim это конечно слегка другое. Но и там: Lage, Lage, Lage и проверенный опытный Betreiber важнее всего.
Вот ситуация по Düsseldorf и окрестности:
Ни одного прогоревшего Betreutes Wohnen.
Да и Pflegeheim только 3 прогорели и закрылись.
Надеюсь понятно, что в этой местности много десятков, если не сотен разных Pflegeheime и поэтому эти три это просто обычный Rauschen?
Посему я сплю совершенно спокойно.
После той же России, в Германии вообще трудно найти реальную жопу мира. Тут и в лесу-то хрен заблудишься, даже если захочешь - через 20 минут выйдешь на какую-нибудь деревню.
Один хрен все на работу ездиют на транспорте, так не всё ли равно, из жопенкирхена полчаса-час или по городским пробкам примерно то же время? Подведены коммуникации - можно брать. Особенно, если для себя на проживание. Особенно, если работа удалённая.
старики из пфлегехайма не ездят, а с трудом ходят, если вообще. Для них важна инфраструктура. Вот не хотят пенсы в жопу мира в пфлегехайм, отсуда и проблема с наполняемостью. Сразу видно, что вы ещё меньше меня в теме.
1 единица пол ляма.
Тогда наоборот - чёт дохрена за одну комнатку. А говорили, земля дешёвая. Тогда само здание золотое чтоли?
старики из пфлегехайма не ездят, а с трудом ходят, если вообще. Для них важна инфраструктура. Вот не хотят пенсы в жопу мира в пфлегехайм, отсуда и проблема с наполняемостью. Сразу видно, что вы ещё меньше меня в теме.
Если речь про стариков из хайма, то им действительно никуда ездить не надо. Их максимум могут отвезти на какую-нибудь прогулку скопом, или вызвать скорую. Смысл тогда в инфраструктуре?
Я имел ввиду, что если земля дешёвая, и проблем с подключениями коммунальных вещей нет, то для своего проживания должно быть козырное место.
теория и практика разные вещи. И вам не приходило в голову ,что 1 единица может быть 70 квадратов и это пентхаус (да, есть и такие), только они и остались, обычные за 300 штук уже ушли. И земля дешёвая относительно земли в Кёльне или Дюссельдорфе, но не задарма же. И что вы привязались к коммуникациям, дом не в поле построен, а в каком-то колхозе. Но в колхозе нет ни столько стариков ни столько персонала и ездить персоналу в колхоз тоже не самое дешевое удовольствие, зарплаты у них не топменеджеров. Одним словом, если вы не в теме, то зачем воздух сотрясать?!
назад
список