Kleinreparaturen Mietwohnung
Привет всем!
У меня с митершей небольшая проблема, она у нас квартиру снимает только с прошлого января (10 месяцев прошло). Буквально через месяц после сдачи у неё сломался бачок, начал подтекать. Отремонтировали за наш счёт.
Сегодня утром мне пишет " in meinem Badezimmer spült sich an mehreren Stellen die Fugenmasse an der Wand der Duschbadewanne aus (eine Fliese hat einen Riß) und das Silikon ist auch undicht. Und unter meinem Waschbecken tropft das Abflußrohr."
Трещина на плитке уже была, но хорошо замазана.
Мне что опять хандверкеров для неё вызывать? Кто должен по закону платить за эти ремонты?
И второй вопрос.
Спрошу здесь, Haus und Grund что-то долго не отвечает.
У нас балконы ремонтируют, собирали по 6,4 К с квартиры на ремонт. Мы в начале года уже заплатили и вот сейчас балкон наконец-то санируют. Я прочитала, что на митера можно переложить часть суммы, это же модернизирунг? Новые поручни, новый пол на балконе, стеклянные стенки.
Как это сделать конкретно?
Спасибо за советы!
У нас балконы ремонтируют, собирали по 6,4 К с квартиры на ремонт. Мы в начале года уже заплатили и вот сейчас балкон наконец-то санируют.
Die Kosten müssen nach dem § 559 BGB verteilt und dem Mieter drei Monate vor Baubeginn in Textform angekündigt werden,
Beispiele für umlagefähige Modernisierungsmaßnahmen: energetische Sanierungen (z. B. Dämmung, neue Fenster), der Einbau einer neuen, sparsameren Heizung oder einer barrierefreien Dusche.
Keine Umlage bei Instandhaltung: Kosten für reine Instandhaltung, also die Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands, dürfen nicht umgelegt werden. Beispiele hierfür sind ein neuer Fassadenanstrich oder die Ausbesserung von Schmutz.
Мы окна меняли. Там таааакой расчёт нужен был - kostenverteilung, что плюнули и повысили просто по kapunzgrenze:
- Kappungsgrenzen: Es gibt weitere Grenzen, beispielsweise darf sich die Miete innerhalb von sechs Jahren um nicht mehr als 3 Euro pro Quadratmeter erhöhen.
Der Mieter trägt die Kosten für Reparaturen von Bagatellschäden ... bis zu Obergrenze 100€ inkl. MwSt. Bei mehreren Reparaturen max 300€ im Jahr, aber nicht mehr als 8% des Jaresmiete.
Мы уже заплатили за сломанный туалет через 2 месяца после того, как она въехала 160€.
Если я ей опять вызову хандверкера, там потянет на все 500€
Фотки прислала, ванна там как бы просела от её тяжести, фуги на плитке вымылись душем и плитка треснула от её тяжести. И так по всему периметру ванны.
а) ваш нынешний балкон - это вряд ли модернизация. У Вас в Beschlüss (собрание) это как обозвали? Есть доказательства модернизации?
Например, если балкона не было и его пристроили, то это точно модернизация. Или балкон застеклили - уже энергетические плюсы. А так - одно на другое поменяли - не модернизация.
балкон наконец-то санируют.
Или все таки модернизируют?
Вы митершу предупреждали о повышении перед ремонтом балконов?
б) В случае модернизации - можно и "модернизацию" и по "шпигелю" повышать. Но если повышать по шпигелю, то база этого повышения - мита до модернизации.
Иначе "doppelte belastung" получается.
Есть urteil по этому поводу . Ну и параграфы бгб тоже.
Митерша живёт только десятый месяц, могу ли я ей вообще повысить миту
Новому митеру вообщето было бы разумнее миту до тогo повысить:
Bei der Neuvermietung darf die Miete in der Regel höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
А сейчас - проверить нынешний шпигель и ждать -15 месяцев nach dem Einzug.
В смысле, написать о повышении можете уже сейчас. Но само повышение не раньше, чем через 15 месяцев.
Der Mieter trägt die Kosten für Reparaturen von Bagatellschäden
Ещё раз: что Вы написали в договоре?
Если ничего - то сами все и оплачиваете.
Ваш договор.
Eсли Вы в договоре не обговорили максимальную сумму, а просто текстом написали бла-бла-бла, то эта Klausel unwirksam = тоже все сами оплачиваете.
Я, правда, точно не знаю является ли лопнувшая плитка Bagatellschäden ...
Их (schaden) же не по цене определяют.
Ещё раз: что Вы написали в договоре?
А это всё-равно. Потому что вышеописанные недостатки не являются "Kleinreparaturen" от слова совсем.
Цитирую автора:
Фотки прислала, ванна там как бы просела от её тяжести, фуги на плитке вымылись душем и плитка треснула от её тяжести. И так по всему периметру ванны.
Если фуга между плитками в душе вымывается струёй воды, ванна проседает при использовании так, что лопается силикон, плитка трескается "от тяжести арендатора", а сифон под раковиной протекает после 10 месяцев использования, то всё это изначально непригодно к использованию/не правильно установлено/дефектное и починить или заменить всё это должен арендодатель, разумеется за свой счёт.
Более того, если от этих дефектов случится вассершаден, то это тоже прямая вина собственника и если страховка (гебойдеферзихерунг) будет подключен и узнает об обстоятельствах протечки, то потребует возмещения от собственника.
Добавлю, что замена перил и покрытия на балконе - не модернизирунг. Единственное, может быть остекление, если его до этого не было, и то не уверена и если вообще, то и сумму нужно будет расчитывать не на всю сумму ремонта, а только причитающуюся на остекление.
С такими закидонами арендодателя, арендатору уже давно пора в митферайн.
С такими закидонами арендодателя, арендатору уже давно пора в митферайн.
Ну пока с митера же ничего не взяли.
А по письмам похоже, что митер там не дурак и сам с усам.
Сдавун уже в HausundGrund, просто выходные-праздники, но со временем же помогут/объяснят.
Балкон и раньше был, пригодный для использования, там сделали новые перила (их не было раньше), обычные белые плиты вокруг балкона заменили на стеклянные панели, на пол залили новое водостойкое покрытие. Стало красивше. Это модернизирунг или нет? Что санирунг будет мы предупреждали при сдаче устно, озвучивали сумму сколько санирунг балкона стоит.
На счёт плитки и сифона... всё это работало до арендаторши честно и исправно много лет, не трескалось, не протекало. Как это вообще возможно получить такие трещины на плитке и силиконе. Она танцами увлекается, наверно танцевала там с хахалем в ванне. Хах! Сифон наверно из-за подключения её стиралки потёк, это надо проверить будет.
Балкон и раньше был, пригодный для использования, там сделали новые перила (их не было раньше), обычные белые птиты вокруг балкона заменили на стеклянные панели, на пол залили новое водостойкое покрытие. Стало красивше. Это модернизирунг или нет?По закону это не является модернизирунгом. Ну или у меня не хватает фантазии в какой пункт по закону это можно было бы пропихнуть.
Bürgerliches Gesetzbuch (BGB)
§ 555b Modernisierungsmaßnahmen
Modernisierungsmaßnahmen sind bauliche Veränderungen,
- 1.
- durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung),
- 1a.
durch die mittels Einbaus oder Aufstellung einer Heizungsanlage zum Zwecke der Inbetriebnahme in einem Gebäude die Anforderungen des § 71 des Gebäudeenergiegesetzes erfüllt werden,
- 2.
durch die nicht erneuerbare Primärenergie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Modernisierung nach Nummer 1 vorliegt,
- 3.
durch die der Wasserverbrauch nachhaltig reduziert wird,
- 4.
durch die der Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht wird,
- 4a.
durch die die Mietsache erstmalig mittels Glasfaser an ein öffentliches Netz mit sehr hoher Kapazität im Sinne des § 3 Nummer 33 des Telekommunikationsgesetzes angeschlossen wird,
- 5.
durch die die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessert werden,
- 6.
die auf Grund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, und die keine Erhaltungsmaßnahmen nach § 555a sind, oder
- 7.
durch die neuer Wohnraum geschaffen wird.
На счёт плитки и сифона... всё это работало до арендаторши честно и исправно много лет, не трескалось, не протекало. Как это вообще возможно получить такие трещины на плитке и силиконе. Она танцами увлекается, наверно танцевала там с хахалем в ванне. Хах! Сифон наверно из-за подключения её стиралки потёк, это надо проверить будет.
Вам виднее. Но в случае конфликта нужны будут доказательства.
и сумму нужно будет расчитывать не на всю сумму ремонта, а только причитающуюся на остекление.
Что и называется- kostenverteilung.
Я об этом написала. Кому надо будет /интересно станет - посмотрит в параграфы/гугль.😇
Стало красивше. Это модернизирунг или нет?
Чем Вас мотивировали это "красивше" оплачивать?
Именно на каком основании вы как WEG приняли решение вкладывать деньги?
Если упоминаются понятия, ведущие к заключению "модернизация", то да.
Сравните что у Вас в бешлюсах и в интернете об этом написано.
Если просто "потому что старое и некрасивое", то нет - не модернизация.
Вот хорошую статью нашла
https://www.vermietet.de/blog/balkonsanierung/
Maßnahmen der Balkon-Modernisierung
Modernisierungen zeichnen sich zum einen dadurch aus, dass sie ohne konkreten Sanierungsanlass erfolgen. Zum anderen wird durch modernisierende Maßnahmen eine Steigerung der Wohnqualität, des Gebäudewertes oder eine Verlängerung der Nutzungsdauer veranlasst.
Als Modernisierung im Rahmen einer Balkonsanierung gelten unter anderem der Erneuerung nicht reparaturbedürftiger Fliesen durch modernes, höherwertiges Material, der Anbau eines zweiten Balkons und die Erweiterung der Balkonfläche. Auch die Nachrüstung einer verkehrssicheren Balkonbrüstung, der erstmalige Anbau eines Balkons, die Anbringen eines Sonnen- oder Sichtschutzes sowie die Installation einer Regenrinne gelten als Modernisierungsmaßnahme.
Der Mieter hat nicht nur die Baumaßnahmen einer Modernisierung zu dulden, sondern trägt auch bis zu acht Prozent der Kosten als Mieterhöhung nach der Balkonsanierung. Auch hier gilt, dass Du mögliche „Sowieso“-Kosten vom Gesamtkostenaufwand abziehen musst.
Balkonsanierung richtig ankündigen
Damit Du nach der modernisierenden Balkonsanierung eine Mieterhöhung vornehmen darfst, musst Du diese korrekt und rechtzeitig ankündigen. Mindestens drei Monate vor Sanierungsbeginn sind die Mieter schriftlich über die Baumaßnahmen und geplante Mieterhöhung zu informieren. Eine E-Mail reicht hierzu aus.
Die Ankündigung enthält idealerweise die folgenden Punkte:
- Art und Umfang der Balkonsanierung inklusive Begründung für die Modernisierung;
- Voraussichtlicher Baubeginn und die geplante Dauer der Baumaßnahmen;
- Die zu erwartende Mieterhöhung und Anpassung der Betriebskosten.
Erfolgt die Ankündigung ohne Begründung für die Modernisierung oder zu spät, kannst Du die spätere Mieterhöhung erst nach neun Monaten vornehmen.
Nach § 555d Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) müssen Mieter Modernisierungsmaßnahmen dulden und können nur in sogenannten Härtefällen gegen die Mieterhöhung vorgehen. Widersprüche aufgrund eines Härtefalls müssen bis zum Ablauf des Monats schriftlich an Dich gerichtet werden, der auf den Monat der Ankündigung folgt – also mindestens zwei Monate vor dem geplanten Baubeginn.
Mieterhöhung nach der Balkonsanierung korrekt berechnen
Als Modernisierungsumlage kannst Du acht Prozent der Modernisierungskosten pro Jahr auf den Mieter umlegen, die für die jeweilige Wohnfläche anfallen. Instandsetzungskosten sind wie üblich abzuziehen.
Beispielrechnung für die Modernisierungsumlage:
- Gesamtaufwand Balkonsanierung pro Wohnung: 2300 Euro
- Modernisierungsaufwand: 1900 Euro
- Instandsetzung: 400 Euro
- 8 % Modernisierungsumlage: 152 Euro / Jahr = 12,67 Euro / Monat
Nach Beendigung der Balkonsanierung musst Du dem Mieter schriftlich die tatsächliche Mieterhöhung mit detaillierter Kostenaufstellung, die neue Gesamtmiete und den Zeitpunkt, ab wann diese zu zahlen ist, mitteilen.
Бешлюс по балконам был по нескольким причинам, во- первых, перила там не по новым стадартам (раньше был стандарт на 10 см ниже), сейчас перила из нержавеющей стали сделали и выше.
Во вторых, у некоторых балконов стала откалываться штукатурка (у нашего не откалывалась). Но ремонтируют все балконы, чтобы одинаково было. И в третьих, у некоторых балконов расшатались панели, их проверяли, и даже некоторые балконы закрыли для использования, но опять же, наш был нормальный.
назад
список