Тема скорее для ЖиН, чем для налогов: пришел сегодня бешайд для моей клиентки с пометкой Vorläufig по доходам от сдачи, т.к. не уверены, что есть намерение получать доходы от сдачи (убыток 3-й год подряд с момента покупки) и не знают как учитывать расходы на ремонт - на текущие или через АФА.

Есть одно маленькое НО, у нее вообще нет расходов на ремонт и от сдачи убыток как в год покупки (2022), так и в 2 следующих года, т.к. кредит брался на всю сумму и выплаты по процентам высокие (сам процент 1,56% вполне нормальный для 2022-го года) и хаусгельд немаленький.

Такое мне встретилось впервые за многие годы работы, но боюсь, что это не будет единичный случай.

Теоретически возможно ли при таком "невыгодном" фермитунге пред*явить отсутствие намерения получать доходы и переиграть все обратно с перерасчетом i возвратом налога государству?

вы Steuerberater? Или просто заполняете декларации?

В смысле, клиентка вам только за заполнение платит или за консультацию по подобным вопросам?

пришел сегодня бешайд для моей клиентки с пометкой Vorläufig по доходам от сдачи, т.к. не уверены, что есть намерение получать доходы от сдачи
‐-----------------------------
Такое мне встретилось впервые за многие годы работы, но боюсь, что это не будет единичный случай.

Не бойтесь. Некоторым это приходит стописят лет.

То, что они не уверены не означает их уверенности в обратном.

Люди десятилетиями убытками с недвиги налогооблагаемую базу понижают и все эти годы бешайды с такой пометкой получают.

Вашей клиентке так должны были с первого года о форлейфигкайт в бешайде писать, либо они забыли, либо вы просмотрели.

Есть одно маленькое НО, у нее вообще нет расходов на ремонт

Это вряд-ли. Если у неё квартира в многоквартирнике, то какие-то ремонты, хотя бы бестолковый там есть всегда, оплачиваются через хаусгельд.

Через АфА списываются ремонты, превышающие в первые 3 года 15% от стоимости квартиры, возможно рассуждения ФА о том как им ремонт списать , именно к этому и относится.

Люди десятилетиями убытками с недвиги налогооблагаемую базу понижают и все эти годы бешайды с такой пометкой получают.

Коль скоро это не новое веяние, уже хорошо. У меня нет никого с многолетними убытками.

Если у неё квартира в многоквартирнике, то какие-то ремонты, хотя бы бестолковый там есть всегда, оплачиваются через хаусгельд.Через АфА списываются ремонты, превышающие в первые 3 года 15% от стоимости квартиры, возможно рассуждения ФА о том как им ремонт списать , именно к этому и относится.

я знаю, как эти расходы учитываются, но дело в том что ФА их не видел ни в виде Хаусгельд ни в виде отдельно учтенных расходов. Т.е. скорее всего это Vorlage

Т.е. скорее всего это Vorlage

нет

Люди десятилетиями убытками с недвиги налогооблагаемую базу понижают и все эти годы бешайды с такой пометкой получают.

У меня нет никого с многолетними убытками.

Да, чтобы имело смысл понижать налогооблагаемую базу убытком от недвиги, нужно что бы налогооблагаемая база была достаточно высокой.

Да, чтобы имело смысл понижать налогооблагаемую базу убытком от недвиги, нужно что бы налогооблагаемая база была достаточно высокой.

Если цель покупки убыточной недвиги ее многолетний убыток, то я была бы согласна с ФА, что не имеется намерения получать доход.

В случае моей клиентки была куплена квартира с жильцом (старый договор), мало законных возможностей повышать миту, своих денег - только на оформление (да и смысла нет, свои деньги при таких процентах тратить). Т.е. убытки в первые годы закономерны и не являются отсутствием намерения получать доход.

В любом случае я выясню этот вопрос с ФА, если застану там кого-нибудь на месте

В любом случае я выясню этот вопрос с ФА, если застану там кого-нибудь на месте

А в чем именно вопрос?

Если цель покупки убыточной недвиги ее многолетний убыток, то я была бы согласна с ФА, что не имеется намерения получать доход.В случае моей клиентки была куплена квартира с жильцом (старый договор), мало законных возможностей повышать миту, своих денег - только на оформление (да и смысла нет, свои деньги при таких процентах тратить). Т.е. убытки в первые годы закономерны и не являются отсутствием намерения получать доход.

Ну и у других так же, как и у вашей клиентки.

Ваша клиентка точно так же видела, что покупала убыточную недвигу, видела сколько там аренда и под какой процент кредит, видела что дохода от неё в ближайшее время не будет. У других точно так же намеряние получать доход когда-нибудь потом.

Убытки в первые годы отнюдь не закономерны.

Да, чтобы имело смысл понижать налогооблагаемую базу убытком от недвиги, нужно что бы налогооблагаемая база была достаточно высокой.

очень интересно, а как думаете - сколько времени это может прокатить с высокой базой?

как вариант - покупка недвижимости под процент (+афа) выше чем рендите с целью продажи черкз 10 лет. или на 5 год финансамт скажет не списывать афу и отказаться от ремонтов?

тем более Вы далее пишете - сразу же очевидно, что выйти в позитив шансов не так много

Ну и у других так же, как и у вашей клиентки.

Ваша клиентка точно так же видела, что покупала убыточную недвигу, видела сколько там аренда и под какой процент кредит, видела что дохода от неё в ближайшее время не будет. У других точно так же намеряние получать доход когда-нибудь потом.

очень интересно, а как думаете - сколько времени это может прокатить с высокой базой?

как вариант - покупка недвижимости под процент (+афа) выше чем рендите с целью продажи черкз 10 лет. или на 5 год финансамт скажет не списывать афу и отказаться от ремонтов?

тем более Вы далее пишете - сразу же очевидно, что выйти в позитив шансов не так много

Скажу честно, никогда не слышала об ограничении по времени, если квартира сдаётся в аренду. 5 лет точно нет, я знаю людей, у которых более 5-ти лет минус, претензий от ФА нет. Ну, к примеру живёт там бабулька и фермитер ждёт, пока она сьедет или помрёт, чтоб потом сдать в плюс. А она все живёт и не сьезжает... Или митер не заплатил - ущерб, или ремонты постоянные, или домуправ кассу украл. Мало ли от чего ещё минус может быть, намеряние получать доход от этого ведь не пропадает.

Если квартира НE сдаётся в аренду, а стоит пустая, то через 3 года придётся доказывать, что пытался сдать, но не смог, т.е. доказывать свое желание получать прибыль.

с целью продажи черкз 10 лет

Эту цель надо оставить при себе и ФА не указывать. Для ФА должна быть озвучена цель - получение прибыли. Что потом вдруг понадобились деньги или митер все нервы испортил, или что там ещё... и недвига была продана - это уже предыдущего намеряния получать прибыль не меняет.

Поговорила я сегодня с ФА - текст действительно Vorlage, что касается ремонтов. Его оставили на срок 3 года после покупки на всякий случай.

Что касается Vorläufigkeit wg. Gewinnerzielungsabsicht - они где-то лет 5 (в редких случаяx дольше) более-менее спокойно смотрят на убытки, затем или убирают этот Vermerk, если причины объективные, как у моей клиентки, или решают, что это Liebhaberei.

И если я очень хочy, я могу "поставить" Antrag на то, чтобы этот Vermerk убрать, но это будет головная боль для вcех участников.

Поговорила я сегодня с ФА - текст действительно Vorlage, что касается ремонтов. Его оставили на срок 3 года после покупки на всякий случай.

А выше вы писали, что впервые это видите. Если "текст действительно Vorlage" и якобы оставили на 3 года, а у клиентки третий год, значит и в предыдущие 2 года было точно так же...

Очень странное у них якобы Vorlage, вопрос о том куда зачислять ремонты "на текущие или через АФА"...этот вопрос не имеет никакого отношения к Vorläufigkeit der Festsetzung.

Если не будет Gewinnerzielungsabsicht, то все расходы (а не именно ремонты) не засчитают и вообще никак, и не в АфУ и вообще никуда.

Либо они вам наврали про такую Vorlage, либо не они наврали.

спасибо за ответ, подумаю на досуге.

здесь более глобальный вопрос - покупка недвижимости на аредну при высоких процентных ставках на короткий срок финансирования (5 лет) с ожиданием падения процентов лет через 5 и выхода в плюс после нового финансирования. Риски видны, непонятна реакция ФА

может есть смысл?

Я еще раз попробую объяснить, коль скоро у Вас есть в этом необходимось.

В Bescheid*e стоят 2 Vermerk*а - один по поводу Gewinnerzielungsabsicht и второй по поводу ремонтов.

Vorlage пишет "машина" на все случаи жизни, и это упущение сотрудника для данного случая кусок текста по поводу ремонта не убрать. Чтобы не делать лишних телодвижений, сотрудник

предложил оставить текст как есть, если вдруг будут ремонты в 3-м году со времени покупки, то он и пригодится, как бы предупреждали. Ну и я не возражала, оно того не стоит.

2-й Vermerk касается Gewinnerzielungsabsicht, о чем я уже писала выше. И мне хорошо известно, что будет в случае, если этот Gewinnerzielungsabsicht не признают.

Вопросы вранья я не намерена обсуждать и засим откланиваюсь.

предложил оставить текст как есть, если вдруг будут ремонты в 3-м году со времени покупки, то он и пригодится, как бы предупреждали.

Вы выше написали, что декларация якобы уже за третий год после покупки и ремонты не декларировались. Когда-нибудь потом, клиентка эти ремонты, которые вдруг будут за прошедший третий год, уже списать не сможет и рассматриваться они уже не будут, если вы сейчас оставите как есть...

У Вас многовато нестыковок.

я знаю, как эти расходы учитываются

И мне хорошо известно, что будет

Ну да, ну да 🤪

пришел сегодня бешайд для моей клиентки с пометкой Vorläufig

1. На данном этапе речь идёт не о признании ФА Liebhaberei, только о праве за ФА пересмотреть Bescheid, если будет больше информации. В последнее время такие письма и формулировка стали нормой. Недвижимость покупается на разных условиях и не всегда приносит доход сразу.

2. Einkunftserzielungsabsicht (Gewinnerzielungsabsicht) - то волшебное слово, которое знает и понимает ФА и БФХ. И если в течение долгого времени сдача объекта в аренду убыточна по экономическим причинам(5-10-20 лет) и всё равно ожидается положительное Сальдо, закон позволяет признать Einkunftserzielungsabsicht.

И если видно, что объект не приносит прибыли из-за высоких Хаусгельд и % по финансированию, то ФА устанет доказывать Liebhaberei, если эти Митеры не Ваши родственники, а ещё и перешедшие по старому договору. Полно объектов, купленных как инвестиция с арендой 200-300 евро в больших городах со старыми договорами.

Я бы оставил всё как есть, не забывая о индексировании аренды, если есть правовая возможность это делать.

Конечно, все нужно хорошо считать. Полагаться только на ожидаемое падение ставки рискованно даже не в плане только ФА, но и для себя.

Но в расчёте ещё можно/нужно учесть законное повышение аренды на 15-20% (в зависимости от региона) за три года, которое отразится на рендите быстрее, нежели изменение процентной ставки через 5 лет. И , если квартира покупается с митером, то в зависимости от того когда предыдущий собственник повышал, для вас момент повышения может оказаться и раньше, чем через 3 года. И такой аргумент для ФА по-любому доказуем, ибо это повышение на законом основании.

да это все понятно, как считать и делать что-то прибыльным это понятно

просто как то читал - ФА спустя 5 лет потребовал возврат списанных налогов у одного человека, посчитав, что активность не нацеливалась на получение прибыли

да, конечно - там вопрос был не про квартиру, а про бизнес, но принцип понижения налоговой базы за счет другой активности примерно один

просто как то читал - ФА спустя 5 лет потребовал возврат списанных налогов у одного человека, посчитав, что активность не нацеливалась на получение прибыли

Ну это надо рассматривать конкретный случай и конкретную причину (вернее, какая информация была у ФА о конкретной причине). Это не распространяется паушально на всех.

Если есть сомнения, нужно поискать решения судов по подобным вопросам и сравнить и/или поучиться на чужих ошибках.

У меня был случай (я о нем здесь уже писала, поэтому не секрет), при покупке объекта меня обманул продавец (продал объект, который не имел права продавать и в итоге не смог предоставить), я заплатила все расходы по оформлению, плюс был взят кредит, который пришлось закрывать с Nichtabnahmeentschädigung, короче в сумме около 60к убытка. Продавец добровольно возмещать отказался. Этим убытком (сразу всей суммой) я понижала налогооблагаемую базу, на том основании, что объект покупался с намерением получать аренду. На тот момент было очевидно, что этого объекта у меня нет и не будет, и никакого дохода от него не будет, ни через 5 лет, ни через 10, а вообще НИКОГДА. НО, при покупке то у меня БЫЛО намерение получать прибыль и поэтому убыток связан с намерением получать прибыль. ФА мне сначала не признал, но признал после моего возражения, в котором я сослалась на решение суда по аналогичному случаю.

Если я получу возмещение от продавца, то соответственно мне его тоже придётся декларировать в доход и налогооблагать.

Короче говоря, при каких-то сомнениях лучше поискать инфу и решения судов. Потому что ФА зачастую пытается отказать неправомерно.