Преждевременное расторжение контракта аренды
Ровно год назад сдал практически новую квартиру одному испанцу. В договоре аренды прописан минимальный срок сдачи – два года. Сейчас, спустя один год, он решил уехать в Испанию.
По некоторым личным причинам именно сейчас это ну совершенно некстати и создаст мне много сложностей.
Какая практика для преждевременного прерывания такого рода контрактов? Какой адекватный штраф можно ему назначить?
(Его содействие в плане поиска нахмитера бессмысленно и абсолютно не нужно мне)
Там никакой не прописан.
"Die Parteien verzichten wechselseitig für die Dauer von 2 Jahren ab Vertragsunterzeichnung auf ihr Recht zur Kündigung des Mietvertrages. Eine Kündigung ist erst nach Ablauf eines Zeitraums von 2 Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig"
Значит по контракту штраф = оплата до конца срока.
Каких-то других штрафов законом не предусмотрено. Но, разумеется, вы можете просто договориться о сумме компенсации по обоюдному согласию.
Лично я бы тоже не настаивала на оплате аренды до конца срока, тем более, что он уедет и платить вряд-ли будет. Аренда за месяц-два, на мой взгляд, более адекватно.
Сдать студенту/-ам, сейчас как раз актуально, в ближайшем будущем университеты абитуриентам сообщат, кого куда берут. (Любимая мозоль, так сказать, мое дитя хочет в Мюнхен :) ). Заодно и мебель испанца, если есть, пристроится. Бакалавриат 6-7 семестров, так что навсегда студенты вряд ли задержатся.
С испанца взять сколько совесть позволит :)
Сдать студенту/-ам, сейчас как раз актуально
Прежде чем продать что-нибудь ненужное, надо купить что-нибудь ненужное...
О досрочном расторжении тоже надо составлять договор.
Иначе, жадность фраера может сгубить...
Формально, квартира остаётся за съемщиком до окончания срока договора и он в любой момент может туда вернуться. Сдатчику, в итоге, может обойтись дорого...
Описал ситуацию, предложил три месячных платы в качестве "штрафа" (до конца двухлетнего периода там 8 месяцев иначе остается).
В ответ прочитал про себя много интересного: что это несправедливо, что я пытаюсь воспользоваться его ситуацией и что его адвокат сказал ему (вся переписка велась поздним вечером в субботу - адвокат, ага), что в таких случаях стороны должны "договориться". На замечание, что это и было бы условием "договора" сказал, что нужно просто найти нахмитера или сдать в субаренду (наивный).
В общем, пока стадия отрицания идет.
А интересный, кстати, вопрос: имеет ли съемщик право сдать квартиру в субаренду, не особо привлекая внимание арендодателя?
Может ли арендодатель по закону как-то препятствовать Untermiete, особенно в случае, если в его договоре аренды ничего не говорится об этом?
Вот его контракт 2 года, он находит кого-то до конца контракта, не несет финансовых потерь, через год возвращается, условно говоря, на выходные в Мюнхен, сдает квартиру вам - и вуаля.
Ну формально получается, что ваш договор с митером не меняется, а субаренда происходит под его ответственность и "кучу рисков" придётся как-то доказывать. И у митера уважительныя причина.
ИМХО: шансов выиграть подобное дело в суде у фермитера очень мало.
Через какое время вы реально сможете сдать квартиру, вот столько аренды за простой квартиры о затребуйте. Ну типа не можете, в связи с работой, пару месяцев приехать, вот за пару месяцев и возмите. Это будет обоснованно.
В общем, пока стадия отрицания идет.
Ну он прекрасно знает, что в Испании вы ему ничего не сделаете. Абмельдуется и уедет. Не увидите больше ни испанца, ни денег. Просто полюбовно решайте все. В Испании жилищное право совсем иное . там окупасос годами можно жить без оплаты.
Во-первых, причём тут Испания - жильё сдаётся в Германии.
Подразумевалось, что у испанца другие понятия.
Во-вторых, вы забываете кауцион - это и есть три месячные миты.
Испанец может перестать вам платить, пока вы будете давать ему законные сроки на оплату и писать манунги, кауцион обнулится.
Понятное дело, что это "worst case", но как советует русская народная мудрость "надейся на лучшее, готовься к худшему".
Или как в немецкой народной мудрости "Recht haben und Recht bekommen sind zweierlei", можно иметь право получить денюжку, но херушки её получить.
Поэтому и подразумевалось, что имеет смысл договариваться по хорошему, на тот вариант, который для обоих сторон наиболее приемлем, а не расчитывать на то, что жильё сдаётся в Германии и все права по немецким законам будут удовлетворены.
понимаю, я бы взяла только за простой. В любом случае дать обьявление, и начать просмотры и с испанцем договорится, что он платит, пока вы не сдадите, имхо. Ну и за хлопоты, что вам нужно сейчас искать кого-то, тратить время 1-2 месяца, кажется уместным.
Придерживаться офиц. контракта в таких отношениях считаю излишним. Если бы вы на его месте оказались..
Очередь, да. Но адекватных этой квартире в этой очереди не более 10% - и 9% из них не устраивает цена
да, сейчас не самое лучшее время для поиска. Два года назад в это же время тоже в мюнхене долго не мог выбрать. Пишут много, но когда просишь предоставить зелбстаускунфт - исчезают. А те, что присылают - не подходят.
С сентября, с наплывом студентов и меняющих работу, спрос увеличивается.
да, согласна с вами, опыт такой же.
Как совет писать прямо в объявлении: мита должна составлять 20% 30-40 от дохода нетто кандидата. все осталные запросы будут оставлены без ответа. bitte um verständnis. Ausnahmen nicht möglich. Jobcenter проходит дальше по корридору.
Будет меньше работы.
Вот это "если бы вы на его месте оказались" - это, видимо, часть стереопипа о злых арендодателях и угнетаемых арендаторах. "На месте" вполне может оказаться любая из сторон.
Расскажу.
Испанцу этому просто не понравилось в Германии, и они с подругой решили через 2-3 месяца переехать в Испанию. Никто не умер, не уволен и не обанкротился. Никаких дедлайнов и крайних необходимостей.
А у меня как раз в сентябре жена второго рожает. Плюс у нас на работе планово сокращают 30% сотрудников - и месяца три не было информации, кого именно. Только вчера я узнал, что я под сокращение не попаду. Ну и ещё стандартный фон из детских забот, прилетающих на автобане в лобовое камней, работы, нескольких ипотек и т.п.
И мне становиться на чьё-то место, входить в положение и устраивать многосерийный марафон просмотров жильцов на другом конце города - да ещё и при наличии специально для таких случаев подписанного контракта минимум на два года - ну совершенно не хочется.
На Пиренеях, видимо, немного другое к этому отношение - но в Германии в моё положение ни банки, ни страховые, ни арендодатели особо никогда не входили: всё, что зубами не выгрыз, оплачиваешь сам по полной.
Тебя по человечески полностью понимаю.
Но в реальности тебе всё же придётся заниматься пересдачей квартиры в ближайшее время, хочешь ты это или нет.
Надеяться на то, что испанец тебе заплатит за целый год, я бы не стал.
Вероятность его сваливания в Испанию с концами велика и вряд-ли ты будешь добиваться от него в Испании выплаты миты+судебных издержек.
полностью согласен. НУЖНО ДОГОВАРИВАТьСЯ. Ты сдаёшь в германии. А здесь митеры сильно защищены.
Как не тяжело, но лучше искать самому. Даже если ты прав (а это может сказать тольк суд), придётся кучу нервов, денег и времени потратить. Не факт что даже выиграв суд, ты от него всё получишь.
Думаю ты сам это понимаешь. Это сейчас он говорит, что просто не понравилось в германии. А на суде может сказать, что потерял работу или потратил накопления и платить не может или в италии должен за кем-то ухаживать.
И не факт что суд будет на твоей стороне.
Он также может предоставить много нахмитеров. Ты конечно можешь всех отклонить, которые с твоей точки зрения не подходят, но что на это скажет суд если до этого дойдёt?
Надеяться
что кауцион полностью останется как неустойка, я бы тоже не стал. Думаю митер тоже это понимает.
Поэтому лучше срочно ищи и выбирай сам. Как ты сам написал, два-три месяца есть, пока митер уедет. Не трать время на дискуссию о правах, ищи. И улыбнётся тебе удача.
На Пиренеях, видимо, немного другое к этому отношение - но в Германии в моё положение ни банки, ни страховые, ни арендодатели особо никогда не входили: всё, что зубами не выгрыз, оплачиваешь сам по полной.
да, это так. Это твои проблемы. В глазах митера и митербунда ты ожиревший фермитер, который наживается на несчастном митере.
Спасибо за все советы!
Но складывается впечатление, что - по мнению комментаторов - условия контракта для суда имеют второстепенное значение.
Ну написали "Eine Kündigung ist erst nach Ablauf eines Zeitraums von 2 Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig" - да ну и чёрт с ним, тут же у митера ОБСТОЯТЕЛЬСТВА.
Странно это.
Но складывается впечатление, что - по мнению комментаторов - условия контракта для суда имеют второстепенное значение.
ну обращайтесь в суд, будет у вас свой опыт и мнение.
Но складывается впечатление, что - по мнению комментаторов - условия контракта для суда имеют второстепенное значение.Ну написали "Eine Kündigung ist erst nach Ablauf eines Zeitraums von 2 Jahren mit der gesetzlichen Frist zulässig" - да ну и чёрт с ним, тут же у митера ОБСТОЯТЕЛЬСТВА.Странно это.
ключевое слово ГЕРМАНИЯ. Такое впечатление, что ты живёшь не в германии. Или наивен. Даже если митер не платит, ты в германии не можешь его быстро выставить. Таковы законы.
Вписать в договор можешь много чего. Но не факт что это будет работать. Прав ты или нет - может сказать только суд, где также будут учитываться "Обстоятельства" митера. Даже, предположим, получив титель из суда не факт что ты всё получишь. Это ГерМаНия. К тому же
итальянец покидает германию. Будешь искать его и его контен в италии? Но если есть желание требовать - можешь попробовать и идти до конца. Ведь в твоей бумажке прописано минимум два года. Года через 2 было бы интересно узнать, чем всё это закончится.
Только суд может сказать кто прав, рассмотрев аргументы обоих сторон. У тебя "договор на два года" у митера "обстоятельства". До суда каждый будет считать что он прав.
Твоё слово (по договору прописано 2 года) против его (обстоятельства).
Einen 2-jährigen Mietvertrag vorzeitig zu beenden, ist grundsätzlich schwierig, aber es gibt einige Möglichkeiten. Man kann versuchen, , oder man könnte prüfen, ob ein Sonderkündigungsrecht aufgrund besonderer Umstände (z.B. beruflicher Umzug, Familienzuwachs) besteht.
Unter gewissen Umständen kann
der Mieter seinen Vertrag aber trotz Mindestmietdauer kündigen – mithilfe einer außerordentlichen Kündigung. Dazu muss allerdings ein wichtiger Grund gemäß § 543 oder 569 BGB vorliegen.
Nur wenn es dem Mieter nicht zuzumuten ist, am Mietverhältnis festzuhalten, ist eine vorzeitige Kündigung möglich.
Grundsätzlich kann eine neue Arbeitsstelle solch einen wichtigen Grund darstellen. Familienzuwachs ist ebenfalls ein triftiger Grund, ein Mietverhältnis vorzeitig zu beenden.
условия контракта для суда имеют второстепенное значение.
Для Испанского да. Договор должен соответствовать испанскому праву, что бы решение немецкого суда в вашу пользу было исполнено в Испании. А так как испанец собрался с концами на родину, то ещё надо будет его надлежаще уведомить согласно с испанскими законами. Вы почему-то не подумали, что договор с иностранцем может досрочно прекратиться по факту убытия оного на родину. И все - иди ищи его по всей Испании.
Вы почему-то не подумали, что договор с иностранцем может досрочно прекратиться по факту убытия оного на родину.
Можно пожалуйста ссылку на закон?
И вот по этому пункту тоже:
Договор должен соответствовать испанскому праву, что бы решение немецкого суда в вашу пользу было исполнено в Испании.
В Испании жилищные арендные отношения регулируются специальным законом Ley de Arrendamientos Urbanos. Определено право досрочного расторжения договора для потребителя Artículo 11. Desistimiento del contrato.
Смысл в том, что арендатор может расторгнуть договор аренды по истечении не менее шести месяцев, при условии, что он уведомит арендодателя не менее чем за тридцать дней. Стороны могут оговорить в договоре, что в случае расторжения арендатор должен компенсировать арендодателю сумму, эквивалентную арендной плате за один месяц за каждый оставшийся год договора. Периоды менее одного года рассчитываются пропорционально.
Допустимое немецким правом требование оплатить полную сумму аренды до конца действия договора противоречит публичному порядку Испании, защищающему права потребителя.
И хотя согласно Регламента (ЕС) № 1215/2012 решения, вынесенные в одном государстве-члене, признаются в других государствах-членах без каких-либо особых процедур, но для принудительного исполнения решения немецкого суда в Испании существует ряд условий. Испанский суд может отказать в исполнении решения по определённым основаниям, например:
- Явное противоречие публичному порядку Испании;
- Отсутствие надлежащего уведомления ответчика, если он не участвовал в процессе.
Договор должен соответствовать испанскому праву
Это в испании он должен соответствовать испанскому праву, а в Германии он должен соответствовать правам Германии. И суд, если до него дойдёт, будет происходить по месту нахождения квартиры, и по законам Германиi.
И суд, если до него дойдёт, будет происходить по месту нахождения квартиры, и по законам Германиi.
Это так! Но если испанец уедет в Испанию, то деньги по этому решению суда Вам надо будет получить в Испании. И если испанец откажется платить, то ещё прийдётся инициировать принудительное исполнение решения немецкого суда на территории Испанского королевства... и вот здесь уже законы Германии не действуют. А раз испанцу Германия не понравилась, то ваши действия только усилят эту нелюбовь. Будете искать по всей Испании или где-нибудь ещё своего должника. Потому Вам и советуют расходиться миром. Ваш выбор арендатора изначально не учитывал риски правоотношений с иностранцем.
Но если испанец уедет в Испанию, то деньги по этому решению суда Вам надо будет получить в Испании. И если испанец откажется платить, то ещё прийдётся инициировать принудительное исполнение решения немецкого суда на территории Испанского королевства... и вот здесь уже законы Германии не действуют. А раз испанцу Германия не понравилась, то ваши действия только усилят эту нелюбовь.
это уже следствие. Если будет решение суда в пользу фермитера, то встанет вопрос как получить деньги с ответчика в испании.
назначить штраф можно, только вот заставить платить не получится.
Отпустите его с миром, удержите кауцион, и быстро начинайте искать новых жильцов.
Сбережёте своё время и нервы. Все остальные телодвижения не рентабельны.
У меня так внепланово съехали украинские врачи, но я « поняла и простила», люди нашли работу в Россию уехали,
Оставшийся кауцион покрывает аренду до октября, а новые жильцы уже есть)) я ещё и в плюсе осталась.
назад
список