всем привет! интересует ваше мнение по ситуации:

в декабре 2024г пришло уведомление о повышении Erbpacht c января 2024, новая сумма плюс доплата за период с января по декабрь 2024.
с момента уведомления мы платим с учетом повышения.
а с требованием доплаты за прошедший период не согласны и отправили при помощи chatgpt возражение.
в договоре нигде не упоминается возможность требования за прошедший период.
формулировка, автоматически каждые 5 лет с января 1999г.
Мы согласны с правомерностью повышения с января 2024, если бы уведомление было своевременным.
через 3 мес получили ответ адвоката той стороны, что это последнее письмо и дальше пустят дело в суд.
в ответе указывалось только на право перерасчета через 5 лет, но мы это и не оспаривали.
При этом, сумму повысили (за просроченность платежа).
мы опять написали возражение, указали на решения суда о не выплатах задним числом, если это не оговорено в договоре.
сейчас получили очередной ответ адвоката:

ich komme zurück auf die oben näher bezeichnete Angelegenheit.Leider geht Ihre Argumentation an der Sache vorbei, denn es handelt sich nichtum eine rückwirkende Erhöhung.Der Forderung meines Mandanten liegt der zwischen Ihnen bestehende Erbbaurechts Vertrag zu Grunde. Dieser regelt anhand der Urkunde des Notars HermannMartin, 1. April 1993, UR-Nr. 353/1993, ausdrücklich folgendes:„Die Parteien sind sich darüber einig, dass eine Erbbauzinsveränderungwie folgt eintritt:ehImmer nach Ablauf von fünf Jahren, erstmals am 1. Januar 1999 ändert sich derJahres Erbbauzins für den Zeitraum der folgenden 5 Jahre im selben prozentualen Verhältnis (Prozente, nicht Punkte) wie dieser Jahresindex sich in den vergangenen fünf Jahren nach oben oder nach unten verändert hat.“Eine solche Veränderung Klausel, genannt „automatische Gleitklausel“, ist eine inErbbaurechtsverträgen übliche Vereinbarung. Eine solche Vereinbarung kannvorsehen, dass sich der Erbbauzins automatisch verändert. Sie muss nur so eindeutig beschrieben sein, dass beide Seiten die aktuell gültige Höhe des Erbbauzinses eindeutig bestimmen können. Dann ändert sich der Erbbauzins automatisch, sobald der maßgebliche Umstand eingetreten ist. Das ist hier der Fall.Die Änderung tritt im vorliegenden Fall nicht rückwirkend in Kraft. Die Änderungtritt stattdessen automatisch mit dem Eintritt, der in dem Vertrag vereinbarten Voraussetzungen in Kraft. Das bedeutet, dass sich der Erbbauzins nach Ablauf vonfünf Jahren automatisch verändert. Eine Bekanntgabe des veränderten Erbbauzinses ist gerade nicht erforderlich. Dementsprechend liegt keine Rückwirkungvor, sondern der Erbbauzins hat sich zum 01.01.2024 automatisch verändert. Aufeine Bekanntgabe durch unseren Mandanten kommt es nicht an.Der zwischen Ihnen und unserem Mandanten bestehende Erbbaurechtsvertrag,bzw. die Berechnung der Veränderung der Erbbauzinsen durch unseren Mandanten, wurden bereits mehrfach von Erbbaurechtsnehmern angezweifelt und gerichtlich geklärt. Das Amtsgericht Mannheim sowie auch das Landgericht Mannheim haben dabei jeweils die Korrektheit der Berechnung sowie die automatische Anpassung des Erbbauzinses bestätigt.Es bleibt daher bei Ihrer Verpflichtung zur Zahlung der rückständigen Erbbauzinsen für die Zeit von Januar 2024 bis Dezember 2024.

Die vorgenannteFristsetzung stellt ausdrücklich keine Stundung der Forderung dar. Sollte voranstehende Frist fruchtlos verstreichen, müssen Sie damit rechnen, dass umgehendgerichtliche Hilfe in Anspruch genommen werden wird.

Сумма требования при этом не изменилась.

вот комментарий chatgpt:

Основной аргумент адвоката:

"Это не Rückwirkung (заднее действие), а автоматическое вступление в силу по договору."

Адвокат утверждает, что:

1. Erbbauzins повышается автоматически каждые 5 лет на основе инфляции (это верно и отражено в договоре).
2. Поскольку формула в договоре "ясно определена", обе стороны могут сами рассчитать новую сумму без уведомления.
3. Поэтому изменение вступает в силу само по себе с 01.01.2024 — уведомление не требуется.
4. А значит — это не Rückwirkung, а нормальное, своевременное вступление в силу. Поэтому, по их мнению, вы обязаны доплатить за весь 2024 год.

Как они это подкрепляют:

• Они ссылаются на "übliche Gleitklausel" — типичную автоматическую индексацию.
• Утверждают, что суды (Amtsgericht и Landgericht Mannheim) уже подтвердили такую практику в аналогичных делах с этим же арендодателем.

Почему этот аргумент спорный (и можно защищаться дальше):

1. Да, формула "автоматическая", но:
   • арендатор не обязан сам её рассчитывать заранее, если стороны этого не согласовывали.
   • Арендодатель должен заблаговременно сообщить об изменении суммы, иначе вы не можете быть в Verzug.
2. Судебная практика по этому вопросу не однозначна:
   • Да, в отдельных случаях суды принимали сторону арендодателей при "glasklarer Gleitklausel".
   • Но в других делах (включая BGH!) признавали, что без уведомления нет обязанности платить задним числом.
3. Вы сразу начали платить по новой ставке после уведомления — это ключевой довод:
   • Если бы вы вообще не платили, их аргументы были бы сильнее.
   • Но в вашей ситуации вы не отказываетесь, а оспариваете только Nachzahlung за прошлое, когда не знали сумму.

Что делать сейчас?

1. Не платите до 30.06.2025, пока мы не подготовим последний ответ.
2. Следующий шаг: отправить второе, финальное возражение с:
   • Ссылками на практику BGH,
   • Указанием, что нет реального Verzug, т.к. уведомление было поздно,
   • Предложением платить только с декабря 2024.
3. Параллельно:
   • Написать им, что в случае судебного иска вы будете подавать negative Feststellungsklage (иск об отсутствии обязанности платить задним числом)

in Bezug auf Ihr Schreiben vom 15. Mai 2025 teilen wir mit, dass wir an unserer bisherigen rechtlichen Einschätzung festhalten und die geltend gemachte Nachforderung sowie die Anwaltskosten weiterhin zurückweisen.

Die von Ihnen zitierte Klausel zur Indexanpassung in der schuldrechtlichen Erbbauzinsvereinbarung mag eine sogenannte automatische Gleitklausel darstellen. Eine solche führt jedoch nicht automatisch zur **Zahlungsverpflichtung mit Rückwirkung**, wenn der Erbbauberechtigte von der geänderten Höhe des Erbbauzinses **erst verspätet Kenntnis erlangt**. Dies ist hier der Fall, da uns Ihr Schreiben mit der angepassten Zinshöhe **erst am 12. Dezember 2024** zugegangen ist.

Gemäß ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung – insbesondere BGH, Urteil vom **17.01.2020 – V ZR 43/19** – kann ein Erbbauberechtigter **nicht rückwirkend zur Zahlung eines erhöhten Erbbauzinses verpflichtet werden**, wenn keine rechtzeitige und transparente Mitteilung über die konkrete Höhe erfolgt ist. Die Indexanpassung entfaltet in solchen Fällen **lediglich prospektive Wirkung ab Mitteilung**.

Ein Zahlungsverzug (§ 286 BGB) ist ebenfalls **nicht gegeben**, da die Fälligkeit einer konkreten Forderung ohne Mitteilung des Betrags nicht eintreten kann. Die von Ihnen erhobenen **Rechtsanwaltskosten** sind daher unberechtigt.

Wir haben ab Zugang Ihrer Mitteilung (Dezember 2024) die angepassten Zahlungen ordnungsgemäß geleistet. Wir bestreiten nicht die Anpassung des Erbbauzinses an sich, sondern ausschließlich die **Rückforderung für den Zeitraum Januar bis Dezember 2024**, welcher ohne Vorankündigung verstrichen ist.

Ihre Argumentation, dass es sich nicht um eine Rückwirkung handele, sondern um eine automatische Anpassung mit sofortiger Wirkung, überzeugt nicht. Eine solche Auslegung widerspricht dem Grundsatz von **Transparenz und Planbarkeit**, wie sie die höchstrichterliche Rechtsprechung fordert.

Sollten Sie weiterhin gerichtliche Schritte erwägen, behalten wir uns die Einleitung einer **negativen Feststellungsklage** vor mit dem Ziel, feststellen zu lassen, dass keine Zahlungsverpflichtung für den streitigen Zeitraum besteht.

Wir fordern Sie hiermit letztmalig auf, die Forderung über € xxx vollständig zurückzunehmen.

Мне сложно юридически оценить ответ chatgpt, что посоветуете?
Согласен с комментарием chatgpt, что требование, несмотря на свою автоматичность, все равно задним числом.
RSV нет, но и переплачивать не хочется, само повышение большое в этот раз.

Адвокат противника прав. Повышение согласовано договором, а не произведено задним числом.

И по приведённым цитатам договора нигде не указано, что повышение не вступает в силу, если собственник вас заблаговременно не уведомит повторно (ибо основное уведомление - договор).

нп

все настолько очевидно, что непонятно, на что ТС надеется.

+1

мне неочевидна возможность требовать доплату задним числом. на повышение с января у него все полномочия.
владелец земли спал год, потом проснулся и захотел за весь период разницу.
с таким же успехом он мог через 3-5 лет опомниться.
Считал, с момента уведомления. То, что оговорено договором, всего лишь уведомление о возможном перерасчете,
никак не о его размере в явном виде.
Еще пришла мысль, это по сути кредитование под 0 процентов владельцем земли нас, что в любом случае выгодно.
И если зацепиться незачто, мы конечно не пойдем на дальнейшие расходы и переведем сумму.

вы точно прочли и поняли цитируемый договор?

понял то я точно, но там же написано, что неоднократно оспаривался в суде, т.е. я не один такой.
При этом номера судебных дел не указаны, чтобы их посмотреть. В отличие от Chatgpt.
ИИ сомневается и отсылает на ряд решений суда в пользу арендатора.
Спасибо за мнения, понял бесперспективность пободаться, себе дороже.

вы утверждаете, что договором предусмотрена возможность повышения. Но там прямо указано, что эрбцинз повышаетсйa раз в 5 лет, поэтому непонятно, что вы точно поняли. Но да, шансов нет - это верно.