Всем добрый день, спросила на форуме "Право", но подумала продублировать сюда, возможно, что тут быстрее подскажут знатоки.

живу с другом в моей квартире. Когда мы с ним съезжались, то он свой Mietwohnung пересдал вместе с мебелью и имеет с этого примерно 300 евро в месяц, потому что снимал давно, а цены сейчас вырoсли. Владельцу он не говорил и пока все хорошо. В налоговой декларации он указывает это как einkünfte aus vermietung und verpachtung.
Мы живем в крупном городе и спрос на жилье большой. Возникла идея снять еще одну, или несколько квартир, обставить их и также пересдавать.
В связи с этим вопросы возникли.
Если это будет не одна, а несколько квартир, нужно ли откrывать Gewerbe для этой деятельности?
Если он или я снимаем квартиру как-будто для себя, а потом пересдаем, нарушаем ли мы этим что-то?
Если делать untervermietung без согласия владельца, то максимум, что грозит это Kündigung, или могут быть еще какие-то последствия?
Какая разница между weitervermietung и untervermietung?
Видела недавно рекламу в youtube какого-то обучения, где говориться как раз о такой бизнес модели, когда снимаешь квартиру и потом пересдаешь ее по комнатам, как WG, или просто обставляешь мебелью и сдаешь дороже, значит такое точно существует. Если не спросить владельца, то ты просто идешь на риск, нарушая ваш с ним контракт. А есть ли еще какие-то риски или ограничения этой деятельности?
На первый взгляд кажется все просто, что снимаешь, ставишь мебель и с небольшой накруткой, пересдаешь, но так ли это просто в действительности?
Может быть кто-то имеет личный опыт?

Спасибо большое за советы и подсказки.

Если это будет не одна, а несколько квартир, нужно ли откrывать Gewerbe для этой деятельности?

Сколько много интересных вопросов))

Если вы:

снимаете 1–2 квартиры для поднаёма, с разрешения владельцев, не сдаёте их краткосрочно, а на длительный срок (чтобы это не считалось гостиничным бизнесом), и это не систематическая деятельность, то можно ещё попробовать остаться в категории "Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung".

Но как только:

появляется систематичность,

несколько объектов,

намерение получать прибыль как бизнес,

то Gewerbeanmeldung становится обязательной, иначе могут быть серьёзные последствия со стороны Finanzamt и Ordnungsamt.

Если он или я снимаем квартиру как-будто для себя, а потом пересдаем, нарушаем ли мы этим что-то?
Если делать untervermietung без согласия владельца, то максимум, что грозит это Kündigung, или могут быть еще какие-то последствия?

Конечно нарушаете

Сдача квартиры в субаренду (Untermiete) без согласия владельца нарушение договора аренды (§540 и §553 BGB -Гражданского кодекса Германии), если нет на это разрешения в договоре.

Чем вас могут порадовать?

Для начала возможно получить предупреждение (Abmahnung), но возможно немедленное расторжение (fristlose Kündigung)

Иск на возмещение ущерба (Schadensersatz) - ну например они там на стене нарисовали чёрный квадрат Малевича

Rückzahlung полученной прибыли - если вы получили гораздо больше денег чем сами платите

Если вы подписываете договор на своё имя, но с самого начала планируете пересдавать квартиру третьему лицу, это может быть расценено как мошенничество (arglistige Täuschung), особенно если арендодатель был введён в заблуждение.

Какая разница между weitervermietung и untervermietung?

Untermietung (Untervermietung) – Субаренда

Это когда арендатор (Mieter) сдаёт часть или всё арендованное помещение третьему лицу (Untermieter), при этом сам остаётся арендатором и ответственным перед основным арендодателем.

Пример: Вы снимаете квартиру и сдаёте одну комнату другу → это Untermiete.

Требует согласия арендодателя, если речь идёт о полной субаренде или длительной частичной.

Правовые отношения:

между арендодателем и арендатором (основной договор),

между арендатором и субарендатором (отдельный договор субаренды).

------------

Weitervermietung – Пересдача / дальнейшая сдача

Термин шире и может означать любую форму сдачи арендованной недвижимости третьим лицам.

Включает в себя Untervermietung, но также может использоваться, когда арендатор перепоручает всё помещение третьей стороне, возможно даже в коммерческих целях.

Ну например, когда компания арендует здание и пересдаёт его другим фирмам.

Иногда может быть запрещена договором, особенно если арендатор не использует помещение сам.

снимаете 1–2 квартиры для поднаёма, с разрешения владельцев, не сдаёте их краткосрочно, а на длительный срок (чтобы это не считалось гостиничным бизнесом), и это не систематическая деятельность, то можно ещё попробовать остаться в категории "Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung".

Имхо, если на одну квартиру ещё можно что-то наврать, ну типа "не уверен в сожительнице, вдруг в любую минуту она выпнет, поэтому аренду на квартиру не расторгаю", то с двумя и более квартирами - это уже явно систематическая деятельность - спекуляция и это в регионе, по описанию тс с нехваткой жилья.

Видела недавно рекламу в youtube какого-то обучения, где говориться как раз о такой бизнес модели, когда снимаешь квартиру и потом пересдаешь ее по комнатам, как WG, или просто обставляешь мебелью и сдаешь дороже, значит такое точно существует.

Это о Германии было?

В Вашем случае ( как я поняла , есть желание этим заниматься и время) лучше рассмотреть помещение под коммерческую сдачу жилья и сдавать по комнатам на короткое время ( месяц / два).

Спасибо за Ваш ответ большое.
Как и откуда Ordnungsamt об этом вообще узнает?

Еще раз благодарю за развернутый ответ.
Про договор и планирование заранее это же нужно доказать, верно?
Про возможный иск, квартира от большой фирмы, и они сдают ее без мебели, они бы не смогли сдать ее дороже, а заморачиваться с мебелью и каждый год менять жильцов они же все равно не будут.

Да, вот ссылка, поэтому удивилась

https://webinar.promm.de/?utm_source=google&utm_content=Wh...

Я так поняла, что информация о том, что он снимает, допустим, 3 квартиры и их пересдает, будет только у Finanzamt, больше же отчитываться не перед кем, или я ошибаюсь? Да и в декларации подробностей нет, просто сумма.

квартира от большой фирмы, и

И Вы уверены, что ещё у двух других больших фирм у Вас получится снять недорогую ("социальную"?) квартиру... В смысле, у этой же фирмы может и получится Вам лично снять, но не другу - у него же уже есть.

Почему сдадут именно Вам, а не действительно нуждающимся?

Я так поняла, что информация о том, что он снимает, допустим, 3 квартиры и их пересдает, будет только у Finanzamt, больше же отчитываться не перед кем, или я ошибаюсь?

У Вас изначально был вопрос о том есть ли в такой схеме нарушения, а не о том каким образом могут поймать и как быстро.

Да и в декларации подробностей нет, просто сумма.

В декларации должны быть подробности, а не просто сумма. Достаточно взглянуть на соответствующий формуляр.

Подразумевается обман собственников квартир. Т.е. собственнику не будет сообщено, что это не первая, или даже не вторая квартира и что смысл аренды не в собственном проживании, а в том, чтобы обманным путем пересдать подороже.

Подразумевается обман собственников квартир

Ну это-то понятно.

Но вот какой "мелкий" собственник сдаёт дешевле крупных фирм, да настолько дешевле, чтобы ещё и на унтермите заработать можно было.

Сейчас у них просто удобно получилось - друг даааавно снял дешёвую квартиру. Поэтому маржа в наличии.

А получится ли так же ещё раз, не говоря уже о двух-трех 😇

вот ссылка

🤣Поле чудес в стране дураков.

Вы всерьёз думаете, что напряженка именно с меблированными квартирами?

Напряжёнка с дорогими квартирами, поэтому и будут их предлагать.

🙃

поэтому и будут их предлагать.

В Кройцберге, Нойкельне, Марцане... 😎

Но вот какой "мелкий" собственник сдаёт дешевле крупных фирм, да настолько дешевле, чтобы ещё и на унтермите заработать можно было.

Так там же планируется меблировать и сдавать как меблированную, дороже, чем пустую. И рассмартивается схема разбить покомнатно и как ВГ с мебелью сдавать.

Ну и как я поняла, именно у мелких собствнников снимать, тоже цели нет.

Нда, 100 тысяц зрителей да по одному рублю...

Вот же не страшно, что "цыгане" попадуцца и месяца через 2 никаких айннамен не будет..