WEG-Reform, Altbeschlüsse in GB nachtragen
Уважаемые знатоки, имеющие дело с WEG, кто разобрался в этом новом законе и в том, что нужно делать поэтому поводу, кому и как.
В кауффертраге (после 01.12.2020) стоит:
Der Käufer wurde darüber informiert, dass nach neuem Recht "Altbeschlüsse", die vor dem 01.12.2020 aufgrund einer Öffnungsklausel gefasst oder durch gerichtliche Entscheidungen ersetzt worden sind, binnen einer Übergangsfrist bis zum 31.12.2025 im Grundbuch nachzutragen sind. Der Notar hat den Käufer darauf hingewiesen, dass dieser durch Einsicht in das Beschlussbuch der Eigentümergemein- schaft sich über den Inhalt gefasster Beschlüsse informieren kann.
На странице от Х&Г стоИт разъяснение и обращается внимание на Handlungsbedarf и важность не пропустить сроки, но это, как я понимаю, адресовано Фервальтерам WEG, а не самим собственникам:
(12/2024) Mit der WEG-Reform vom 01.12.2020 sind Änderungen in Kraft getreten, die eine Überprüfung und gegebenenfalls Nachtragung bestimmter Inhalte der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung sowie gefasster Beschlüsse im Grundbuch erfordern. Ziel ist es, die zukünftige Wirksamkeit dieser Regelungen sicherzustellen.
Die Frist für die Eintragungen gemäß § 48 Abs. 1 WEG endet am 31.12.2025. Bis dahin müssen folgende Punkte im Grundbuch geprüft und gegebenenfalls nachgetragen werden:
1. Veräußerungsbeschränkungen gemäß § 12 Abs. 1 WEG
Hierbei handelt es sich in der Regel um die Zustimmungspflicht durch den Verwalter beim Verkauf einer Einheit. Auch wenn diese Regelung üblicherweise bereits im Grundbuch eingetragen ist, sollte jeder Verwalter prüfen, ob dies tatsächlich für alle von ihm betreuten WEGs erfolgt ist. Ohne die Eintragung entfällt ab dem 01.01.2026 die Zustimmungspflicht.
2. Rechtsnachfolgerhaftung für Hausgeldrückstände.
Die Rechtsnachfolgerhaftung, die in der Regel in der Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung vereinbart wird, behält nur dann ihre Wirkung, wenn sie bis zum Stichtag im Grundbuch eingetragen ist. Andernfalls entfällt diese wichtige Absicherung, was für Eigentümergemeinschaften ein erhebliches Risiko darstellt. Verwalter sollten sicherstellen, dass die Eintragung rechtzeitig erfolgt, um Haftungsrisiken zu vermeiden.
3. Öffnungsklauselbeschlüsse
Beschlüsse, die auf Basis einer vereinbarten Öffnungsklausel gefasst wurden, müssen ebenfalls im Grundbuch eingetragen sein. Bei Beschlüssen, die vor Inkrafttreten gesetzlicher Öffnungsklauseln gefasst wurden (z. B. Änderungen von Kostenverteilungsschlüsseln vor dem 01.07.2007), herrscht in der Fachliteratur Uneinigkeit über die Eintragungspflicht. Es wird jedoch empfohlen, die Eintragung sicherheitshalber vorzunehmen oder einen neuen Beschluss zu fassen.
4. Sonderfälle: Gesamtumstellung von Kosten
Die Änderung der Verteilung sämtlicher Kosten (z. B. von MEA auf Quadratmeter) ist auch nach der Reform nur über eine Öffnungsklausel in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung möglich. Solche Beschlüsse sind ebenfalls eintragungspflichtig, wenn sie weiter gültig bleiben sollen.
ACHTUNG: Haftungsrisiken und Handlungsbedarf
Verwalter dürfen nicht eigenmächtig entscheiden, ob ein Beschluss durch Fristablauf ungültig wird. Das bewusste Versäumen der Eintragung kann zu erheblichen Haftungsrisiken führen.
Die Prüfung und Nachtragung erfordern eine intensive Vorarbeit, insbesondere die Auswertung der Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung und vergangener Beschlüsse. Wir empfehlen dringend, diese Arbeiten umgehend aufzunehmen, um die Eintragungsfrist bis zum 31.12.2025 einzuhalten.
До реформы WEG 2020 такие Beschlüsse на основании Öffnungsklauseln были допустимы и действительны.
теперь по §48 WEG: Если вы до 01.12.2020 приняли Beschluss на основании Öffnungsklausel, то: Он утрачивает силу с 01.01.2026, если не будет внесён в Grundbuch.
Спасибо!
На недавнем собрании WEG фервальтер то касался этого вопроса и говорил, что всё проверять немыслимый огромный труд и поэтому он предложил принять новый фертайлунгсшлюссель для расчета коммунальных патежей (приняли), т.е. вот этот момент применил (Es wird jedoch empfohlen, die Eintragung sicherheitshalber vorzunehmen oder einen neuen Beschluss zu fassen.).
Принятием нового фертайлунгсшлуселя и закончилось. А что теперь делать, не понятно, идти в ГБ-амт и вносить этот новый шлюссель в ГБ?? (куча букв и строчек по разным пунктам небенкостен), это что всё в ГБ вносить?
Или это приняли, чтобы не вносить?
Ну и, опять же, это только один из пунктов, касается оплаты НК. А с вот этим как, например, Haftung des Erwerbers für Rückstände, разруливается? Или если об этом не упоминалось нигде в качестве Beschlussa, то ничего и не надо вносить, т.е. это никак не будет регулироваться?
(Veräußerungsbeschränkung Это в ГБ уже стояло раньше, тут, как я понимаю, все ОК, ничего не надо).
Beschussbuch то в открытом (для членов WEG) доступе, онлайн. Страниц 60 мелким шрифтом. Да и есть этот заммлунг только с 2007 до 2018 примерно. А еще же речь идет о бешлуссах из ТЕ. Например, в ТЕ стоИт, что окна меняются за счет собственника, это тоже надо вносить??
Как это вообще технически выполняется?
Удивляет, что, спрашивала знакомых, имеющих квартиры в (других) WEG, об этом всём ни сухом ни духом, вообще не в курсе (в кауффертрагах, которые у них до 2020, этого, то, понятное дело, нет, но это же и их по логике, должно касаться?). Ничего никуда не вносили и понятия об этом не имеют.
Да и удивляет, что народ этот вопрос не поднимает и никто по этому поводу не чешется.
как, например, Haftung des Erwerbers für Rückstände, разруливается?
Покупатель квартиры обязан заплатить долги по Hausgeld, оставшиеся от прежнего собственника. Это не автоматическое правило закона, а договорная оговорка, которая должна быть прописана в Teilungserklärung или Gemeinschaftsordnung
И, по новому, внесена в Grundbuch до 2025, чтобы остаться действительной после этой даты.
Если WEG использует такую Klausel, WEG может потребовать Hausgeld даже с нового владельца, если старый не заплатил. Без этой оговорки - долг пропадает, если старый Eigentümer исчез или неплатежеспособен.
Это я понимаю, смысл фразы мне понятен, мне не понятно, что надо с этим всем делать, что предпринимать и надо ли и надо ли это собственнику или только фервальтунгу/ВЕГ и пусть это у них голова болит.
Но получается, что это в интересах собственника, это положение внести в ГБ, т.к. если он будет продавать, то чтобы потом какие-то старые долги на нем не повисли.
Но это, если эта клаузель была оговорена где-нибудь в ТЕ или ГО или бешлюссах ВЕГ ведь. А если там ничего об этом нет, то и вносить же ничего не надо, получается? В принципе то на каждом ежегодном собраниии, каждый год принимается куча бешлюссов (по каждому пункту голосования) и получается, что если дому/WEG 50-60-70 лет, то там в этих бешлюссах утонуть можно, а не все пересмотреть и что-то найти.
Не надо пересматривать всё, достаточно ТЕ и ГО. Искать что-то в контексте:
Die Gemeinschaft ist berechtigt, durch Beschluss die Nutzung… zu regeln.
Die Gemeinschaft kann durch Mehrheitsbeschluss die Verteilung der Kosten abweichend regeln.
Die Eigentümergemeinschaft kann durch Mehrheitsbeschluss…
Abweichungen vom gesetzlichen Verteilungsschlüssel sind durch Beschluss zulässig.
По сути ответственность несёт Фервальтунг, но если собственники пустят всё на самотёк, последствия коснутся именно их. Вносить надо то, что реально есть в ТЕ и попадает под §48. Если ничего нет, то и вносить ничего не надо. Можете предложить на следующем собрании внести в повестку проверку внесения данных изменений. Пусть Фервальтунг позаботится об этом или ответит, что уже всё проверили.
Спасибо! Но то, что приняли на недавнем собрании (новый фертайлунгсшлюссель для НК) вносить в ГБ, таки, надо? Как это делается. Сам србствннник делает термин в ГБ амте, идёт туда и просит внести этот шлюссель, что в протоколе собрания стоИт? Все эти кучу строчки, как за воду платится и далее по списку по небенкостен? Или там какая-то общая формулировка пишется??
(ПС: А если потом - через год, 2, 5 решат по-другому платить, например, поставят счетчики на воду (сейчас нет) и решат по счетчикам платить, то потом этот фертайлунгсшлюссель неактуальный будет, его вычеркивать из ГБ и новый вносить ?? и за все это снова платить)
Можете предложить на следующем собрании внести в повестку проверку внесения данных изменений. Пусть Фервальтунг позаботится об этом или ответит, что уже всё проверили.
На следующем собрании будет поздно, следующее собрание уже после фриста будет. , Фрист внесения до конца этого года.
Так откуда же я знаю, что закон в виду имеет, какие "бештиммте инхальте ТЕ унд ГО".
Я вон привела пример, окна собственники меняют за свой счёт, это сюда относится? Как я поняла, что это не надо, а только то, что относятся к перечисленным пунктам (Veräußerungsbeschränkung
Haftung des Erwerbers für Rückstände
Beschlüsse auf Grundlage von Öffnungsklauseln bis 1.12.2020
geänderte Kostenverteilung)
Так как оно звучит, стоИт в СТ в цитате от нотара и Х&G. Для меня это всё тоже как бред звучит, но закон же обязывает (?).
Вот и вопрос, кто-то это уже сделал и как. Т.к. все, у кого спрашивала, ничего по этому поводу не слышали и понятия не имеют, что надо что-то куда-то довносить.
назад
список