детям до 400 тысяч можно каждые 10 лет как наследство передавать. Купите дом на себя. Потом подарите его сыну. Указывая стоимость не более 400 т.

Потом подарите его сыну

Когда потом? Не получится подарить дом, а через пару дней идти в амт за социалом. Такая же фигня, если в пфлегехайм попадут.

Если на нескольких человек оформлять хотите, то дороже будет, причем, значительно, там все тысячами измеряется. Если только на ребенка, то супруг/га появится и поделит нажитое при разводе (вносить нужно будет все в брачный контракт), а родителей - в дом пристарелых. Оформляйте лучше на себя, если сами и платить будете, а потом подарите или по наследству перейдет по завещанию - это вас-родителей защитит от сюрпризов детей, всякое бывает: то в секту попадет или компанию плохую, то занаркоманит или проиграется... так дом и уйдет кому-то.