Всем привет. Прошу помощи зала в том чтобы разобраться как правильно досрочно расторгнуть договор аренды. Да, обсуждалось уже не раз, гуглом пользовался, но все равно не до конца мне понятно. Уж извините пожалуйста 😊

Год назад мы арендовали квартиру. Никаких претензий или проблем с квартирой с фермитором нет. Отличный дом, новый комплекс. Договор бессрочный, заключен между компанией и мной и супругой. Теперь просто переезжаем в другой город.

В договоре прописано, что он может быть расторгнуть не ранее чем через два года. Написал вопрос сотруднице компании, которая занимается управлением комплекса и решением вопросов с жильцами. Она ответила примерно в таком ключе:

Ob einer vorzeitigen Entlassung aus dem Mietvertrag zugestimmt wird, entscheiden die Eigentümer. Sollten die Eigentümer dem zustimmen, wird eine Abstandszahlung in Höhe von zwei Monatsmieten erhoben, sowie das Erbringen von möglichen Nachmietern.

Я это понимаю так, что на усмотрение владельца, может быть согласовано досрочное расторжение с оплатой компенсации за это в виде двух месячных арендный плат, а последняя часть предложения, про нахмитера, мне не до конца понятна – это имеется ввиду как альтернатива уплаты компенсации, найти самостоятельно нового арендатора? Или нужно и компенсацию выплатить и арендатора нового найти?

И еще хочу уточнить какие даты ставить в письмо о расторжении. На сколько я понимаю, я должен в официальном уведомлении о расторжении поставить дату расторжения не ранее чем через три месяца, в не зависимости от того, что по соглашению (если оно будет и фермитер согласится на досрочное) дата расторжения будет сильно раньше. То есть уведомление я отправляю 31 марта, в уведомлении дату расторжения указываю 31 июня (более раннюю не могу?), а потом в устном порядке пытаюсь договориться на досрочное расторжение договора с даты которая мне нужна? Я все верно понял? Просто мы уже через месяц переедем в другой город. Все очень спонтанно и неожиданно получилось, здесь так не принято 😊

Приведу выдержки из договора:

«Срок аренды начинается 01.04.2024.Договор аренды заключен на неопределенный срок и может быть расторгнут в соответствии с законодательством»

В договоре есть пункт о взаимном отказе сторон расторгнуть договор ранее 31.03.2026:

Стороны взаимно отказываются от своего права расторгнуть настоящий договор аренды до 31.03.2026.Данный отказ не затрагивает право сторон договора аренды на внеочередное расторжение договора по уважительной причине и на внеочередное расторжение договора с установленным законом сроком уведомления (см. пункт 5.5).»

Пункты 5.5. и 5.6. дословно об этом:

5.5. Право обеих сторон на внеочередное расторжение договора остается в силе.

5.6. В связи с этим разъясняется следующее: если арендатор просрочит платеж арендной платы в соответствии с § 11 договора, арендодатель может по этой причине объявить о внеочередном расторжении договора в соответствии с условиями § 543 абз.2 п. 3a) илиb) Гражданского кодекса Германии (BGB).Если арендатор не внесет арендный депозит своевременно, согласно пункту 13.3 настоящего договора, арендодатель может объявить о внеочередном расторжении договора в соответствии с § 569 абз.2a BGB.В обоих случаях арендатор обязан возместить все убытки, понесенные арендодателем в результате действий арендатора, послуживших основанием для внеочередного расторжения договора.

В связи с этим действует следующее: если арендодатель не сможет сдать квартиру, являющуюся предметом аренды, сразу же после прекращения договора аренды в результате внеочередного расторжения, он имеет, среди прочего, право на возмещение ущерба в размере неполученной арендной платы до начала новых арендных отношений, за исключением случаев, когда арендатор может в каждом конкретном случае доказать, что этот ущерб не был причинен им. Однако ответственность длится не дольше, чем до момента, когда договор аренды мог бы быть расторгнут в рамках обычной процедуры расторжения.

Связиваетесь с владельцем и честно все рассказываете о причинах своего переезда. Ищете нахмитера. Если это большой город, сможете найти нахмитера за один день. Устраиваете рандеву фермитера и нахмитера. Если все ок, фермитер вас отпускает с богом.

Да там не с кем особо связываться. Кто там конечный владелец не до конца понятно. Там очень большая компания и куча прокладок: Застройщик, управляющая недвижимостью компания, местная компания, управляющая комплексом по доверенности. Какие то квартиры вероятно принадлежат застройщику, какие то возможно имеют других собственников, но переданы в управление УК. Договор заключен с юридическим лицом. Можно либо общаться с местным представителем, который по доверенности решает вопросы с жильцами, либо писать официальные запросы по почте, которые в итоге все равно к нему придут. Я с ней уже связывался, она мне и ответила - пишите официальное уведомление о расторжение, а там дальше на усмотрение собственника.

Я с ней уже связывался, она мне и ответила - пишите официальное уведомление о расторжение, а там дальше на усмотрение собственника.

Так и сделайте.

Напишите вежливое расторжение к желаемому числу, укажите что расторгаете по уважительной причине, опишите причину и допишите, что готовы найти нахмитера. И попросите подтверждение.

И ждите, что они ответят.

По поводу компенсации, по праву, если они сдадут квартиру сразу после вас (т.е. квартира не будет пустовать), то они не имеют права на компенсацию. Но вы этот вопрос с ними заранее не обсуждайте, потому что пораскинув мозгами они могут как-нибудь по-хитрому это оформить, по-другому назвать и т.п.

Но и по праву, они не обязаны соглашаться на досрочное расторжение.

И опять же по праву, существуют уважительные причины, которые обязывают их согласиться. К примеру женитьба или рождение ребёнка, так что квартира станет слишком тесной.

Так и сделайте.

Спасибо, так и сделаю :) . Все же про даты в уведомлении о расторжении хочу уточнить - дату расторжения указываю + 3 месяца к дате уведомления? Мне где то попадалась информация, что неверно оформленное уведомление, с ошибками, может считаться формальным основанием не признать его таковым, а я так понимаю должен до 3 апреля успеть вручить его фермитеру.

3 месяца - это когда есть право расторжения. У вас его на данный момент нет и получается как договоритесь.

Напишите в свободной форме, типа:

" в связи со сложившимися обстоятельствами просим возможность расторгнуть договор к (тут желаемая дата, к примеру 2 месяца или 3, менее месяца не стОит - это слишком коротко) и готовы найти к этой дате нахмитеров. Мы будем благодарны, если вы пойдёте нам навстречу и просим подтвердить расторжение. Если расторжение к желаемой нами дате невозможно, просим подтвердить расторжение к наиболее ранней возможной дате."

Почитайте еще ваш договор о возможности Untermiete.

Это как вариант на крайний случай.

Ок, всем спасибо!

И опять же по праву, существуют уважительные причины, которые обязывают их согласиться. К примеру женитьба или рождение ребёнка, так что квартира станет слишком тесной.

Вот что пишут на страницах в интернете, которые фокусируются на представлении интересов арендаторов: "Арендатор имеет право на досрочное расторжение контракта, если он может доказать, что во вновь сложившихся обстоятельствах (рождение ребёнка или переезд в другой город) интересы арендатора значительно перевешивают интересы арендодателя и одновременно может предоставить арендодателю одного или, лучше нескольких кандидатов на аренду с достаточной платёжеспособностью."

И это видение правовой ситуации со стороны "за арендатора против арендодателя". Как видите, из рождения ребёнка или из переезда в другой город не возникает автоматически право на досрочное расторжение контракта.

Как видите

Не вижу.

Вот что пишут на страницах в интернете

Просто у вас свои страницы по получению информации и своё понимание написанногo, а у меня свои.

Просто у вас свои страницы по получению информации и своё понимание написанногo, а у меня свои.

Кто-то женился и квартира стала тесной, а контракт стал недействительным. Это дичь.

Попробуйте выразить своё мнение по этому поводу кому-нибудь, кого оно интересует.