Здравствуйте,

рассматриваю покупку квартиры / аппартамента, 1984 г. 35 м2, крупный город на юге Германии (600.000). Цена 105.000 €.
Сдается сейчас за 380 кальт. Дом на 25 квартир.
Немного настораживает:
- Rücklagen там всего на 65.000 € на весь дом. На квартиру приходится 900 €. В протоколах ничего особенного нет, поменять вход. дверь и по мелочам.
Фервалтунг говорит, что пока ничего делать не нужно.. Но у меня есть опасения, что если делать фасад или крышу - то будет большой Sonderumlage...
- Есть келлер на крыше и в подвале. Крыша, не изолирована (1984 - как так строили?). А подвал - изолирован. Посмотрите фото, пожалуйста.

Какое Ваше мнение?

Спасибо!

Келлер:

Крыша:

Цена квартиры и мита низковаты для такого города. Почему?

Rücklage тоже.

Крышу саму изолировать не надо, достаточно пол чердака покрыть Dämmung.

клиент невыселяем?

Как вариант и миту поднять невозможно?

Крыша изолирована. Так не только раньше,но и сейчас строят. Теплоизоляция для квартир верхних этажей есть, а какой смысл изолировать помещение которое невозможно использовать.

митер сильно курит, может поэтому продавец сделал ниже стоимость. Вся квартира пахнет. Если он съедет (пока не собирается), нужно избавлятся от запаха.
Окна деревянные, года постройки.

Насчет Rücklagen - собирают немного....

Миту можно поднять года через 2 только.
Миетер живет с 2021 года. Последнее повышение миты было в 01.2024

Доходность низкая. Если вы без кредита собираетесь покупать, то есть у вас есть 100т.+ тысяч. Я бы взяла кредит и купила бы объект в несколько раз дороже, с более интересной доходностью.

Если же вы думаете, что эту квартиру сами могли как-то для себя/семьи в будущем использовать, то тогда другой вопрос.

около 4 процентов - низкая? - а сколько ж нормальная?

Хорошая, когда окупается менее чем за 20 лет. 20 - норм.

А 4 % это 25 лет.

т.е. 4 на свои деньги - плохо,
лучше взять под 4 кредит и сдавать под 5...

т.е. 4 на свои деньги - плохо,

Для меня 4% плохо.

Мы покупали с доходностью от 7+% и кредитах 1%.

Но на самом деле, чтобы что-то действительно дельное советовать ТС, надо знать намного больше о его финансовой ситуации и планах на жизнь. ИМХО, все остальное бла, бла.

Зависит от объекта и может сильно отличаться от регионов.

К примеру, в Берлине часто продаются квартиры с 1-2% дохода, но за счёт роста цены самой недвижимости, покупка тем не менее вполне может быть выгодной. Или если актуально там живёт арендатор, который в обозримом будущем съедет и квартиру можно будет сдать дороже или использовать для себя.

Другой пример - Плауэн. Доход от аренды может быть и 10% (может и больше бывает), но ситуация с ценами на недвижимость и спросом на аренду нестабильная. Сегодня спрос есть, а через пару или десять лет его нет, и цена упала, и аренда тоже.

В среднем, как уже и написали, теоретически, нормальным считается доход в 4%.

Для меня 4% плохо.
Мы покупали с доходностью от 7+% и кредитах 1%.

Но вы ведь целый многоквартирный дом покупали, а не одну квартиру в многоквартирнике.

Когда квартира в сообществе, то часть денег уходит на управление, на общие бестолковые дорогие ремонты, на кому-то подворовать и т.п.

Поэтому доход от квартиры в 4% примерно и сопоставим с доходом от целого дома в 7%. Ну и далеко не каждый имеет достаточно средств для покупки многоквартирника, не у каждого есть желание и/или время/силы/помощники.

Поэтому доход от квартиры в 4% примерно и сопоставим с доходом от целого дома в 7%.

Скорее да, вы как всегда предельно объективны,

но когда одна квартира и вдруг проблема и съемщик вообще не платит, тогда от единственной квартиры остается один жирный минус. С несколькими квартирами риски- пропорционально меньше. Также в нашем случае доходность выросла до 10-15% по все объектам в течение пары лет, что в случае ТС маловероятно.