Добрый день, подобрали квартиру на эрдгешосс с кусочком земли, но в Кауффертраге вот такой пункт смущает:

Eine Gartenfläche ist als Ziergarten bzw. Terrassenfläche anzulegen, wobei allerdings auf den Gartenflächen als Sondernutzungsrechtsflächen die Errichtung von bauordnungsrechtlich genehmigungsfreien Gartenhäuschen und Geräteschuppen erlaubt ist. Baurechtliche Vorschriften des Zivilrechts und des öffentlichen Rechts sind dabei einzuhalten. Die Lage und Gestaltung ist mit dem Verwalter abzustimmen. Auch eine Vergrößerung oder Verkleinerung der Terrasse gegenüber der Einzeichnung im Erdgeschossplan ist dem jeweiligen Sondernutzungsberechtigten erlaubt.

И вот это в Тайлюнгэрклерунге (практически дубль, но отличия есть):

Im Übrigen sind die Gemeinschaftsflächen, soweit sie als Terrassen und Gartenfläche ausgewiesen sind, auch soweit an ihnen ein Sondernutzungsrecht besteht, als Ziergarten anzulegen, wobei allerdings auf den Gartenflächen als Sondernutzungsrechtsflächen die Errichtung von bauordnungsrechtlich genehmigungsfreien Gartenhäuschen und Geräteschuppen erlaubt ist. Baurechtliche Vorschriften des Zivilrechts und des öffentlichen Rechts sind dabei einzuhalten. Die Lage und Gestaltung ist mit dem Verwalter abzustimmen. Dabei kann es auch erforderlich sein, dass Bäume auf Sondernutzungsrechtsflächen zu pflanzen sind.

То, что там нельзя сажать крупномеры или копать бассейн - понятно, т.к. под садом подземная парковка. А, с другой стороны, в ТЕ в последнем предложении написано, что нас могут обязать посадить деревья?

Ещё нас смущает обязательство согласовывать с фервальтунгом местоположение сарая - это обычная практика в Германии или можно попытаться изменить этот пункт?

Имеют ли остальные "безземельные" собственники (всего 6 квартир будет в доме, из них две - с садиками) право на наш сад? Что за Sondernutzungsrechtsflächen такие?

Опыта с садами в WEG у нашей семьи нет, т.к. наша текущая недвига в WEG, где придомовая территория общая и мы совместно на собраниях решаем, где какие клумбы будут и где какой очередной куст посадить, поэтому и спрашиваю совета у форума.

Спасибо за внимание!

Если у вас прописано, что тот кусочек земли, на который вы расчитываете, даётся вам в Sondernutzungsrecht, то другие не будут иметь право им пользоваться, но оформить вы его будете должны по предписанию и согласованию с управлением.

Что за Sondernutzungsrechtsflächen такие?

https://de.wikipedia.org/wiki/Sondernutzungsrecht

можно попытаться изменить этот пункт

Вы хотите изменить Teilungserklärung? 😁

ТЕ в последнем предложении написано, что нас могут обязать посадить деревья?

В проекте, предположим, предусмотрено озеленение или если городские нормы требуют определённого количества деревьев на территории дома. В ТЕ прямо указано, что деревья могут потребовать посадить, чего нет в КФ. Поэтому я бы уточнил кто это будет делать и за чей счёт. Вполне возможно, что первое озеленение сделает застройщик согласно плана строительства(если там есть озеленение), а потом уже только Вы по ТЕ.

Ещё нас смущает обязательство согласовывать с фервальтунгом местоположение сарая - это обычная практика в Германии или можно попытаться изменить этот пункт?

Да, это норма.У Вас нет полной свободы распоряжения землёй, поэтому Хаусфервальтунг имеет право контролировать визуальный вид всего дома. Также это связано с тем, чтобы Вы не установили что-либо в ущерб соседям или тем же пожарным и хозяйственным службам. Вам ведь тоже будет не совсем приятно, если соседи перекроют Вам весь вид своим сооружением? Такие требования, как правило, идут не только на сараи, а и на терассы, навесы и заборы. Уточняйте эти моменты сразу, после покупки Фервальтунг может выдвинуть свои, совсем иные правила.

Имеют ли остальные "безземельные" собственники (всего 6 квартир будет в доме, из них две - с садиками) право на наш сад?

Сад - не Ваша собственность, а является частью общих площадей дома и с ним нельзя делать что угодно, как если бы это была Ваша частная земля. Это стандартная практика. Но пользоваться садом имеете право только Вы. В ТЕ прямо указано, что это Sondernutzungsrechtsfläche, а не просто общая Gartenfläche.

Если в ТЕ указано, что через Ваш сад будет проход, тогда им имеют право пользоваться все. Но не имеют право играть с детьми, загорать на своих шезлонгах, грилить или выгуливать собак. Если проход не предусмотрен, тогда никто кроме Вас.

Терраса юридически остаётся общей собственностью всех жильцов дома или комплекса, но фактически им распоряжатесь исключительно вы - т.е. вы приобрели исключительное право пользоваться террасой.. Другие жильцы пользоваться ею не имеют права.

Всегда приятно на душе, что кто-то повеселился :-)

Мы не покупаем квартиры постоянно и процедуры не знаем. У нас есть одна-единственная квартира, которую мы купили столетназад уже готовую, поэтому о том, что и как можно менять при покупке недостроя - не знаем, эх :-)

Большое вам спасибо за столь полный и развёрнутый ответ.

Про Фервальтунга - ценное замечание, т.к. пока мы все изменения в квартире, выключая цвет паркета согласовываем наапрямую с застройщиком, что достаточно легко. Надо будет и про мини-забор в саду сразу с ним поговорить.

Непонятно. В этом доме будут две квартиры на первом этаже (с куском земли) и над ними ещё два этажа по две квартиры. У нас - террасы, у тех, кто на втором и третьем - балконы. Получается, что все шесть владельцев квартир владеют друг у друга перекрёстно двумя террасами и четырьмя балконами?

К 2м квартирам принадлежит только участок земли около вашего выхода на терассу (его обычно терасса плитками выкладывают ). Остальная земля делится между всеми владельцами. В не имеете право отгородить еше участок - типа плисадника. У нас так домовладение судилось с одним жильцом, который решил себе садик сделать и обсадил 12 кв м земли вокруг еше кустами в 1,5 м . В итоге выкарчевывал все что посадил там сам.

К 2м квартирам принадлежит только участок земли около вашего выхода на терассу (его обычно терасса плитками выкладывают ). Остальная земля делится между всеми владельцами.

Не переиначивайте логику и не путайте людей в очередной раз.

Правильно так:

- весь участок (под домом и вокруг дома) принадлежит всем собственникам в зависимости от их долей. При этом никому не принадлежит какой-то определённый кусочек участка. Это всё Gemeinschaftseigentum.

- Бывает так, что у некоторых квартир есть прописанный в ТЕ Sondernutzungsrecht на конкретный кусочек земли (обычно это террасы/садики у Erdgeschosswohnungen). Но так же бывают дома, где такого Sondernutzungsrecht нет ни у кого.

Но самое главное, что Sondernutzungsrecht не означает, что этот клочок земли принадлежит конкретному собственнику. От только может им пользоваться. Но не продать, как было бы можно, если бы этот клочок ему принадлежал бы.

В нашем случае у нас этот палисадник сразу есть. Вот, картинку прикрутила.

Я не поняла вот этой фразы комментатора выше:

"Терраса юридически остаётся общей собственностью всех жильцов дома или комплекса, но фактически им распоряжатесь исключительно вы - т.е. вы приобрели исключительное право пользоваться террасой.. Другие жильцы пользоваться ею не имеют права."

Если терраса- общая, то и балконы второго и третьего этажей - тоже? Потому что у нас одно, у них - другое.

Да, вы правы, именно с этого "Sondernutzungsrecht" и с чем его едят, вся эта тема и возникла изначально, потому что в нашей пока единственной квартире, находящейся в доме на 8 квартир и где просто общий газон вокруг, никаких приватных выходов на полянки и т.д. ни у кого нет, а любое изменение, будь то новая клумба или сушилка для белья, обсуждается на ежегодном собрании.

Я не поняла вот этой фразы комментатора выше

Изучите разницу в словах Sondereigentum und Sondernutzungsrecht, тогда станет понятно.

https://de.wikipedia.org/wiki/Sondereigentum

https://de.wikipedia.org/wiki/Sondernutzungsrecht

Вы хотите изменить Teilungserklärung?

Изменила.

И во сколько это вам обошлось?

Eine Teilungserklärung kann auch während der Bauphase geändert werden, jedoch nur mit der Zustimmung aller Wohnungseigentümer und einer notariellen Beurkundung.