Дано: квартира - расположение, планировка, состояние/ремонт, инфраструктура - все топ. Земля БВ. Аналогичных объектов на иммоскоуте почти нет. Те, что есть, имеют разброс цен в 20-30%.

Новосторой вообще космос и, как мне кажется, в качестве ориентира мало подходит (или я неправильно рассуждаю?)

Как правильно определить стоимость квартиры при продаже?

Доп. вопросы: в чем прелесть маклера и как выбрать "хорошего"?

Архимед?

Дано: квартира - расположение, планировка, состояние/ремонт, инфраструктура - все топ.

Собственники всегда так думают)))

Аналогичных объектов на иммоскоуте почти нет. Те, что есть, имеют разброс цен в 20-30%.

Вы в маленьком городке живете? Что такое тогда расположение - топ? Ну просто если город хотя бы 200-300 тыщ населения сравнить будет с чем.

Как правильно определить стоимость квартиры при продаже?

Сравнить с аналогичными объектами. Понимать плюсы и минусы объекта.

в чем прелесть маклера и как выбрать "хорошего"?

Он все делает за вас)))

Я бы выбирала того, который как минимум сделает 360 градусов рундганг, планировку примерную даст в объявлении и фоток штук 20. И не так - фото унитаза, фото лестницы. Фото горшка с кактусом на окне))) Ну и наверное посмотрела бы сколько объектов продает это агентство, насколько они востребованы.

Общага из 11 комнат с баллюстрадой в глухопердях стоит меньше, чем двухкомнатная квартира в приличном городе в хорошем районе.

Истина сия великая есть.

Сколько реально

Реально - это только тогда, когда на счету.

А все остальное - это потенциально.

Посмотрите сами на объявления относительно новых квартир в ближайшем пригороде любого большого города в БВ. Выбор небольшой есть, но цены разбросаны чуть ли не в разы.

насчет маклера не понял. Вы предлагаете пригласить нескольких, дать всем сфоткать и смотреть, чья экспозиция красивее?

Может есть какая-то открытая статистика по сделкам, где можно сравнить цену метра, исходя из расположения, возраста, площади и тд

Есть, у маклеров. Они по сделкам - спецы.

откуда они берут такую статистику? это некая закрытая база данных?

Echt jetzt?

Доверяй только той статистике, которую подделал сам.

+

И опыт - сын ошибок трудных,
И гений - парадоксов друг,
И случай - бог изобретатель

(с)

Не вижу ничего странного в моем вопросе. С каждой сделки платится налог, то есть статистика сделок уже есть по определению. Привязать сюда расположение, метраж и возраст и готова база данных. Конечно, дельта будет, но вот как раз ее продавец/покупатель и определяют индивидуально

Не вижу ничего странного в моем вопросе.

Вы один здесь тогда.

С каждой сделки платится налог, то есть статистика сделок уже есть по определению.

У кого есть и что эта статистика включает? Слегка подумать не мешало бы.

Привязать сюда расположение, метраж и возраст и готова база данных.

Вот это и делают маклеры. Но естественно они не разбрасываются такой информацией.

Ни в коем случае не приглашать нескольких. Выбрать одного, который сделает то что написала.

В разы... Значит если их условно 10 объектов не просто новых, а аналогичных по площади, району, планировке, возрасту, отоплению, ремонту (ну и и чем больше общих характеристик, тем качественнее выборка). то:

убираете 1-2 самых дорогих и самых дешевых, из остальных вычисляете среднеарифметическое, потом из получившегося еще вычитаете 5%, и потом выставляете по полученной цене готовясь к торгу еще 5%. Как то так, сейчас рынок покупателя..

Вы можете запросить Wertauskunft (Auswertung / Auskunft aus der Kaufpreissammlung) в вашей Geschäftsstelle des Gutachterausschusses. Они получают всю информацию от нотариусов о заключенных сделках. Будет не бесплатно, но намного дешевле Verkehrswertgutachten, он намного дороже и детальнее. Если сильно повезет, то у них есть еще актуальный Immobilienmarktbericht.
Контактные данные нагугливаются.

Ни в коем случае не приглашать нескольких. Выбрать одного, который сделает то что написала.

И как его выбрать, если не пригласить нескольких?

Вы вопрос не уловили? Речь не о Beauftragung, а о Preisfindung.

Как раз имеет смысл около 3-х маклеров пригласить, если нет уже "своего" проверенного.

Все маклеры разные оценки могут назвать и так же важно, чтобы маклер подошёл продавцу, тут "химия" тоже важна (особо активных горлопанов отметаем). Поэтому из трёх уже можно подобрать.

А тот вами названный стандартный репертуар услуг и фотографий он сегодня уже einfach vorausgesetzt.

einfach vorausgesetzt.

В крупных городах возможно. Объект же в маленьком городе, как я поняла продается. У нас например хорошо если 50% объектов грундрис имеет, ито по запросу, а этот 360 рундганг - вообще редко. Фото зачастую делают как я написала, что хотели сфоткать - непонятно, ощущение что для галочки щелкнули несколько раз. фоток иногда совсем мало, 3-5 штук. Хорошо если 10, а 20 продуманных, так чтобы и кухня, и комнаты с перспективой, и состояние подвала, и участок, и дом снаружи - зачем напрягаться??? Наши деды без фоток и грундрисов продавали, и у нас купят как нибудь.

Маклеры, чтобы их выбрали, обычно называют завышенные цены. Адекватного найти - как иголку в стоге сена

Только по рекомендациям

Ну маклера же не по оценочной цене выбирают. Это же человек, презентирующий ваш объект. Как он это делает, как он общается, насколько он разбирается в тонкостях делопроизводства по переоформлению, какие его выходы на помощь с финансированием для покупателя итд.

Да и то, как конкретный маклер аргументирует оценочную цену, тоже много что вам скажет.

Например с маклером с плохими манерами в общении, выпалившего просто с потолка взятую высокую цену, я быстренько распрощаюсь.

Если вам нужны хорошие (немцы) маклеры в Düsseldorf, Köln или Leverkusen, то могу несколько проверенных назвать. От нескольких могу отсоветовать.

Но я их находил сам, без рекомендаций, именно приглашая 2-3 -х. Продажа недвижимости не делается с бухты-барахты, тут можно 3×1 часа инвестировать и пощупать их. Потом решить.

Благодарю за первый ответ по делу

Не обольщайтесь, если вы там думаете найти что-то намного более точное, чем обычный разброс цен в 20-50%. Поэтому вам это никто и не советовал. Как и Verkehrswertgutachten.

Вот примеры по Düsseldorf:

Это за год:

https://gutachterausschuss.duesseldorf.de/fileadmin/Media/...

А это за полгода:

https://gutachterausschuss.duesseldorf.de/fileadmin/Media/...

спасибо за ссылки. Интересно в плане понимания динамики.

А чем плох Verkehrwertgutachten

Все тем же: не даст Вам реальной цены Вашего личного дома.

😎 Из табличек:

Spanne zwischen 40 % und

85 % des zugehörigen Bodenrichtwertes.

Просто потратите свое время, изучая таблички. В принципе, то же самое и в тех же времменых рамках Вам расскажет практикующий маклер, но в привязке к Вашей иммобилиен.

А чем плох Verkehrwertgutachten

Это опять же не точная продажная цена вашей недвижимости и к тому же стоящий достаточно больших денег (пару тысяч).

А вы точно продавать хотите?

Ну раз всё топ, то выставите свою квартиру по максимуму и посмотрите на реакцию у народа. Сколько меркеров будет, сколько интерессентов напишет. Будет мало- снижаете цену потихоньку. На иимоскауте выдаётся статистика сколько стоит квартира в вашем районе. Просто попробуйте выставить со своими фотками, фотки только сдклайте нормальные, выставите на первое фото самое большое достоинство объекта. Ванная- так ванную, вид с балкона- так его, или ещё там что у вас есть хорошего.

Прелесть маклера в том, что он сам на показы будет ездить и хвалить вашу квартиру покупателям, сам найдёт нотара, назначит там все термины, все согласует. У маклера больше опыт как хвалить квартиру чем у вас, простого смертного.

Маклеры, у кого много квартир, могут попасться и зажравшиеся и могут подойти к продаже без энтузиазма.

Ну и ещё, маклер может проверить покупателя на платежеспособность, для вас это не бесплатно будет, а они уже там какую-то базу могут видеть.

Как покупатель напишу.

Вижу аналогичные квартиры с разбросом в цене 15-20%.

Те что подороже, висят долго, я если такие смотрю, то сразу спрашиваю готовность снизить цену на 20%

Часто не прошу термин, т.к. продавец находится ещё в стадии - а вдруг она продастся за дорого.

В рынке и дешевле уходят за 2 недели.

По поводу дешёвых - смотрел две такие, явно люди хотели побыстрее избавится. В остальных случаях разница в цене соответствует каким-то не совсем общим минусам: маленькие кухни, явно нужно ремонтировать все комнаты , очень старые кухни.

В общем, если есть время заниматься продажей полгода-год, то конечно можно поставить цену повыше и постепенно снижать. Но, если я вижу , что квартира висела пару тройку месяцев и не продалась , а цена была не сумасшедшая, просто повыше, а теперь скинули 10% - значит там есть существенная проблема, из-за которой не покупают. Тут уже или да пошла она нах или скидку ещё минимум 10%

Вот такие мысли

Ну, может люди просто не торопятся продавать, они не будут цену снижать, если приват продают.

Если мне кто написал, на 20% цену снизить просто так, без аргументов, даже бы не ответила- это наглость, имхо. Ты назови мне недостатки, чтобы я цену снизила, а ты их назвать не сможешь с таким подходом, потому что на просмотр даже не попадешь.

А вот как раз маклер, он может начать давить на продавца, у него объявление на сайте не за бесплатно висит, на просмотры он бегает, а не продавец, ему надо побыстрее продать.

Есть квартиры, которые маклеры продают по суду, там тоже суд меньшей определённой суммы не акцептирует.

Короче с вашим подходом не только ничего хорошего не найдёшь, но ещё и нарваться можно. А если вот, к примеру, продавец возьми и согласись цену на 20 процентов снизить, С чего-бы это? Вас это не наводит на мысли, что у квартиры проблемы есть?

20% это не наглость, это тупость, было дело продавал я новострой, так из наших тоже подобное предлагали, я по наивности говорил что прибыль там всего 10.

-Ну ты хочешь продать.

Посылать сразу.

Вы можете запросить Wertauskunft (Auswertung / Auskunft aus der Kaufpreissammlung) в вашей Geschäftsstelle des Gutachterausschusses.

А как этот Wertauskunft выглядит? В смысле он запрашивается для конкретного объекта или как? Что именно в нем учитывается? Жилая площадь, сколько ванных комнат, гаражей и т.д. Или это просто средний Wert по местности?

Это секретная информация, я могу ею поделиться за 1000 евро.

Девушкам и ветеранам ЖиН скидка 50%.

Если серьезно, то Kaufpreissammlung это то, на базе чего определяется боденрихтверт. И любой поц с улицы не может вертаускунфт требовать.

Die Geschäftsstellen der Gutachterausschüsse erhalten sämtliche Verträge, durch welche sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt,
auch im Wege des Tausches, zu übertragen oder ein Erbbaurecht zu stellen. Diese Verträge werden gesammelt und im Hinblick auf die unterschiedlichen wertbeeinflussenden Umstände einer Immobilie ausgewertet.
Die Kaufpreissammlung ist grundsätzlich nicht öffentlich und darf einschließlich der übersandten Unterlagen nur von den Mitgliedern des Gutachterausschusses und den Bediensteten der Geschäftsstelle ausschließlich
zur Erfüllung ihrer Aufgaben eingesehen werden. Auskünfte werden auf Antrag erteilt, soweit ein berechtigtes Interesse hieran nachgewiesen wird. Dies gilt etwa für Behörden, öffentlich bestellte und vereidigte sowie
bestimmte zertifizierte Sachverständige, die mit der Bewertung von Grundstücken befasst sind. Auskünfte dürfen nur erteilt werden, soweit sie zum Zweck der Wertermittlung erforderlich sind. Grundstücksbezogene Auskünfte
(d.h. mit Angabe von Flurnummer) dürfen nur nach Maßgabe bestimmter Voraussetzungen erteilt werden, Namen und Anschriften der Vertragsparteien dürfen nicht mitgeteilt werden.Auf der Grundlage der Kaufpreissammlung
ermittelt der Gutachterausschuss schließlich die Bodenrichtwerte und veröffentlicht diese in der Bodenrichtwertsammlung (mehr dazu siehe "Bodenrichtwerte; Bodenrichtwertauskünfte" unter "Verwandte Themen").
Die Gutachterausschüsse erstellen außerdem auf Antrag Gutachten über den Wert bebauter und unbebauter Grundstücke (mehr dazu siehe "Grundstückswerte; Ermittlung" unter "Verwandte Themen").

опять ты вылез и чушь несешь!

это тебе никто эту инфу не даст, а нормальные люди получают без проблем

я думаю, что в разных землях по-разному, у нас в НРВ, мы много раз уже заказывали перед тем как окончательно с ценой объектов наших клиентов определится: можно выбрать тип объекта, месторасположение, площадь, время сделок и тп и в итого получить выборку по аналогичным объектам, цену сейчас проверил: на штук 40... 50 объектов - сотрудник города Бохум потратил 1 час работы и нам это стоило 100 евро. и в итоге помогло получить этого клиента себе - выиграли конкурс у других маклеров
вообще очень интересные там есть данные.

Если люди не торопятся продавать, а готовы платить и дальше хаусгельд, налоги и т.д. , то - 20% не дадут и все. А я буду думать нужна ли мне эта хадупа по старой цене и есть ли у меня столько денег.

По-моему, если есть у человека квартира и понимание сколько денег за неё хочется, то он выставляет ее на продажу и решает устраивает его ответная цена или нет. А найдет кто-то пол неровный или автомастерскую за углом ,- так я про это и так знаю , почему нужно снизить цену за то, что мне рассжут про то что так мне известно?

А я буду думать нужна ли мне эта хадупа по старой цене и есть ли у меня столько денег.

Мне кажется, что у вас этот вопрос ещё далеко не решён.

Отсюда и такие ваши странные рассуждения:

Если люди не торопятся продавать, а готовы платить и дальше хаусгельд, налоги и т.д. , то - 20% не дадут и все.

Возьмём допустим цену в 300 к€. 20% от этой цены это 60 к€.

Налог допустим 200-300,- в год. Hausgeld допустим 200,- в месяц, значит 2400,- в год. Вместе с налогом допустим 2500,- в год (ну и списывание с налогов хозяина эту сумму ещё существенно уменьшит). Сравните с 60 k€...

Вы обижаете интеллект хозяев, правда. Поэтому на такой вопрос о 20% скидки не глядя, вас посчитают за дурака и больше разговора не будет.

Это конечно не относится к объектам с заранее на 20-30-50% завышенной ценой. Но во первых, это вы без посещения объекта не можете определить. Во вторых, если у вас нет этих денег, то это не значит, что у объекта завышенная цена. В третьих, если объект продаётся с маклером, то вероятность завышенной цены сравнительно невелика, ибо маклеру нет смысла возится и тратить деньги впустую.

Давайте вы когда вам кажется будете креститься или пукать - это равнозначно. И точно не определяет количество моих средств.

Похоже, что ничего дороже 1 евро вы не продавали. Иначе бы вы поняли, что человек у которого есть на продажу хатка за 300 К озабочен тем , как ее продать и получить некоторую сумму в евро не более 300К.

А человек у которого есть 300К или 240К не задаёт вопро текстом:

Козлиная , я готов твою конуру говняную сдавать за 240 тыщ, завтра жду тебя у нотара не опаздывай

НП.

Когда выставляете на иммоскаут объект, то будет виден Geschätzter Portfolio-Wert. И это бесплатно.

А человек у которого есть 300К или 240К не задаёт вопро текстом:

Козлиная , я готов твою конуру говняную сдавать за 240 тыщ, завтра жду тебя у нотара не опаздывай

Ну так как вы задаёте этот вопрос:

Как покупатель напишу.

Вижу аналогичные квартиры с разбросом в цене 15-20%.

Те что подороже, висят долго, я если такие смотрю, то сразу спрашиваю готовность снизить цену на 20%

то значит вывод я всё же правильный сделал. 🤣

Вы не покупатель с деньгами, а наблюдатель без необходимой суммы.

Вижу аналогичные квартиры с разбросом в цене 15-20%.Те что подороже, висят долго, я если такие смотрю, то сразу спрашиваю готовность снизить цену на 20%

Почему аналогичные квартиры под миту всегда сдаются без всяких скидок, фестпраис и баста?

Нашла я Grundstücksmarktbericht для нужной местности. Просто почитать может и интересно, но для конкретной оценки объекта мало полезно. Там больше общая статистика.

И для участков, законом признано, что есть признаки понижающие стоимость участка, но пока не нашла никакой таблицы на сколько именно процентов те или иные признаки понижают стоимость. Может кто-то видел нечто подобное?

А есть ли какие-то доступные официальные данные по стоимости именно зданий/построек (а не участков)?

Ну, к примеру, данные типа: при перепродаже средняя стоимость односемейных домов за квадрат такая-то, разброс цен хх-уу, повышающие факторы такие-то.

Вот ты давно в этом бизнесе.

Чем можно объяснить то, что при сдаче квартир в основном фестпраис и хoзяева не идут на скидки?

Чем можно объяснить то, что при сдаче квартир в основном фестпраис и хoзяева не идут на скидки?

Это гениальный вопрос для пятницы.

😉

Никогда не задумывался, что при определении миты хозяин не с потолка её берёт, а смотрит на рынок в округе? И естественно устанавливает миту так, чтобы интерес у людей был. Поэтому и не спускается.

В дыре, где нет ничего на сдачу и соответственно неизвестны миты в округе, будет сложнее, так как и интересующихся сьёмом нет. Тут методом проб и ошибок.

цену сейчас проверил: на штук 40... 50 объектов - сотрудник города Бохум потратил 1 час работы и нам это стоило 100 евро.

Зачем? Вместо того, чтобы бесплатно посмотреть статистику на иммосkауте или маклеркомпас?

Сотрудник потатил не час, а 3 минуты.

Bochum

Так и потенциальные квартиранты не торгуются.

Так потвоему получается что хозяева такие грамотные и умеют определять реальные cены?

Так и потенциальные квартиранты не торгуются.
Так потвоему получается что хозяева такие грамотные и умеют определять реальные cены?

Ты тогда выставь твои квартиры за 20,-/м2 и напиши в объявлении, что торг возможен.

Тогда у тебя будет возможность поразвлекаться.

А другие сдатчики не развлекаются, а сдают с целью бесперебойного потока денег. Поэтому и ставят цену реальную, для обеих сторон приемлимую.

Иммоскаут не знает реальных цен по которым были проданы объекты, они знают только цены предложения, и плюс там нет ни площади, ни года постройки, ни адреса конкретных объектов - только средняя температура по больнице
для совсем грубой оценки подходит, чтобы поточнее и поконкретнее посмотреть - не подходит

Есть тут некоторые и гораздо давнее меня.

При сдаче квартир скидки тоже делаются при желании/необходимости.

К примеру если человек квартиру сдает впервые или после длительного контракта заново, то вполне может "прощупывать" рынок, назначить цену слишком высокую, а потом опускать. Или если по каким-то причинам спрос на объект невелик, то чтобы его вообще сдать побыстрее бывает, что и цены опускают.

Потенциальные квартиранты, кстати, бывает и торгуются. Другое дело, что если желающих много, то торговаться смысла нет.

Другое дело, что не идут на скидки, когда в этом нет смысла. Т.е. если и за назначенную цену куча желающих, то и скидывать незачем.

А что такое маклеркомпасс из вашего опыта

А как этот Wertauskunft выглядит?

Можно запросить и для одного конкретного объекта.

Вот так выглядит запрос напр в Киле: https://www.gutachterausschuss-kiel.de/wp-content/uploads/2025/01/Auswertung_aus_der_Kaufpreissammlung_Vers_2.

Вот пример из Бремена https://www.gutachterausschuss.bremen.de/sixcms/media.php/13/Antrag_Wohnung KPS-Auskunft_09.24.pdf

Спасибо!👍Не знала про такое.

Я отвечу , только, чтобы задающие вопросы понимали насколько ты, клоун, далёк от темы. Ну, и соответственно, насколько есть смысл реагировать на твои опусы в этом разделе.

Одну квартиру купил год назад. Вторую куплю в ближайший месяц - как раз сейчас в активной фазе согласования цен по двум вариантам и каждый день на просмотрах.

Могу уверенно сказать, что продавцы, жёстко стоящие на цене квартиры не продали. Я про те почти 10 , по которым смттрел

Могу уверенно сказать, что продавцы, жёстко стоящие на цене квартиры не продали. Я про те почти 10 , по которым смттрел

Так как двух одинаковых квартир на рынке нет, то и сравнение типа "купил за Х-20% такую же, как стоит за Х" несерьёзно и является обычно самоуспокоением.

Но самое то главное, чтобы покупатель был доволен.

А продавцы, жёстко стоящие на своей цене, наверняка знают, почему они так стоят.