Покупка дома с Wohnungsbindung: вопросы по перениманию кредита
Привет всем.
Мы тут думаем купить многоквартирный домик, довольно свежий, но он был построен с помощью общественных кредитов => миты ограничены (социальные квартиры), но в доме живут не социальщики, а нормальные работающие люди.
Я к сожалению ещё не получил от продавцов условия тогдашнего кредитования, поэтому хочу спросить здесь, может есть у кого-то уже опыт:
- продавец предлагает перенять этот общественный кредит. Он сегодня по сути беспроцентный. По условиям WFB 1984, Land NRW. Сегодня это NRW Bank.
Вопрос: на каких условиях могу я перенять этот общественный кредит? По тем же, что и изначально (около 0,7% Tilgung и беспроцентно, в Grundbuch auf dem 2. Rang) или же со мной будет составлен новый контракт на эту сумму?
- Если я не перейму этот кредит или выплачу его назад, то вроде как вступает в силу Nachwirkungsfrist в 10 лет. Только после этого срока Wohnungsbindung прекращает действовать и миты можно по рынку устанавливать. Верно это?
И если есть какие-то подводные камни при Wohnungsbindung, то буду признателен за опыт. Можно и в личку.
1. Окончательное решение зависит от НРВ Банка. Так как кредит предоставлен под условия программы ВФБ 1984 и через банк НРВ, возможен вариант переноса на тех же условиях. Но банк имеет право их пересмотреть в зависимости от ТВОЕЙ кредитоспособности. Поэтому важно уточнить у банка до покупки, будут ли изменены условия договора или сохранится текущее положение. Ключевое здесь ТВОЯ кредитная история. Придётся собирать для запроса много документов.
2. Да, если ты решишь погасить или не перенять этот общественный кредит, начнется так называемый Нахвиркунгсфрист. Это те же 10 лет, в течение которых ограничения Вонунгсбиндунг продолжают действовать. По истечении можно будет устанавливать рыночные арендные ставки. Сюда же я бы отнёс запрос в банк о наличии особых обязательств в программе по этому объекту если они есть. Также точно в старом договоре с НРВ могут быть уже прописаны дополнительные требования или исключения при выходе из финансирования или продаже объекта. Надо уточнять. Вполне возможно, что всё решили уже давно и без тебя.
3. Капитан Очевидность: Вонунгсбиндунг идёт не на жильцов, а на каждую квартиру. Это я на всякий случай.
При следующей возможной продаже опять та же карусель на 10 лет. Уже и программа сдохла, а мотор продолжает вертеть. Либо снимать досрочно эти ограничения, если это будет возможно.
По уму надо проверять и саму программу 1984 на её актуальность.
Фацит. Ищи вход в НРВ.
Спасибо большое Сергей.
Буду в понедельник связываться с NRW Bank.
У меня по сути две опции:
2) либо покупаю без этого общественного кредита, жду 10 лет, а после окончания Nachwirkungsfrist устанавлю нормальные рыночные миты плюс ценность дома вырастет из-за освобождения от этого Wohnungsbindung.
3) если условия общественного кредита такие же "сладкие", то можно подумать о перенимании и тогда освободившиеся деньги пустить во что-то другое.
А соц.биндунг это значит они по WohnSchein
Это значит, что они СНИМАЛИ эту квартиру по воншайн, но с тех пор они уже могли сто раз как перестать быть клиентами соц.амта и их доходы могли вырасти хоть до небес, ограничения нет.
Да и в СТ и написано, что теперь там живут работающие.
но в доме живут не социальщики, а нормальные работающие люди.
вопрос только, как потом этих социальщиков выселить,
В первом сообщении указано:
но в доме живут не социальщики, а нормальные работающие люди
Я решил уходить от WEG. Состояние дома хорошее, цена нормальная и после прекращения Bindung ценность дома увеличится.
Тогда можно будет продать или разделить и продать поквартирно. Ну или если этот общественный кредит получить на тех же условиях: беспроцентно и под 0,7% Tilgung, то через 10 лет инфляция из него маленькую кучку фантиков сделает.
я это читала, работающие по минимуму тоже не сильно от социальщиков отличаются, и если 10+ еще 10, то они будут уже опять социальщики. К этому сводился вопрос.
Нет, живущие в социальных квартирах вовсе не обязательно мало зарабатываюшие и малообеспеченные, они могут иметь зарплаты как угодно большие, хоть миллион и при этом не терять право там проживать, по крайней мере, так в тех землях и коммунах, где не действует Fähligkeitsbelegungsgesetz.
Главное, что в момент вренды квартиры они были мало зарабатывающими или получателями пособия.
Т.е. это могла быть, например, семья студентов, которые выучились и стали хорошо зарабатыввть или эмигрантов, которые по приезду были сперва на пособии, а потом подтверлили дипломы, интегрировались в профессию и стали хорошо зарабатывать.
Добрый вечер , я вам советую в первую очередь связаться mit Kreisverwaltung der zuständig ist. Скажем так , там где выдают WBS для этого Объекта. Я думаю если вы свяжитесь с NRW Bank они вас все равно отправят туда. Так как они ответственные на месте . И у них должны быть все данные по дому.
Мое мнение насчет такого объекта , все нормально, такие объекты не надо бояться . Но нужно владеть всей информацией чтобы и знать на что вы идете.
Говорю из собственного опыта . Владею таким объектом с 2012 года . Все отлично, но есть свои нюансы.
Удачи !!!
вот интересная статья для вас, может что полезное вычитаете.не по теме кркдита, а по теме соц. Bindung
https://www.tz.de/muenchen/stadt/hallo-muenchen/muenchen-m...
Höchst problematisch seien die Kosten deshalb, weil die Apartments ursprünglich Sozialwohnungen waren und erst vor Kurzem aus der Sozialbindung gefallen seien. „Viele der Mieter leben seit Jahrzehnten hier und kommen mit sehr wenig Geld aus, weil sie bewusst in den sozialen Wohnungsbau gezogen sind“, heißt es im Schreiben.
. Im Dezember droht ihnen die dritte Steigerung seit 2021 und das, obwohl sie auf einer Baustelle wohnen.
Erst im Februar hatten die Bewohner einen Teilerfolg erzielt: Eine bereits eingezogene Mieterhöhung hatte Dawonia zurücküberwiesen. Der Grund war wohl eine von der involvierten „Initiative Mietergewerkschaft“ zugeschickte Unterlassungserklärung.
Durchschnittlich würden die Anwohner unter zehn Euro pro Quadratmeter zahlen. Bei Härtefällen soll es für „betroffene Mieter gegebenenfalls individuelle Lösungen für die jeweilige persönliche Lebenssituation geben“, sichert Holtermann zu.
Спасибо, прочитал. Вообще эти социальные дома раньше была интересная тема для создания капитала без особых собственных затрат и для предоставления митерам с WBS на около трёх+ десятилетий очень низкой миты. Государство тогда с WFA 1984 хорошую программу делало.
Я к сожалению раньше об этом не знал.
Окончательное решение зависит от НРВ Банка. Так как кредит предоставлен под условия программы ВФБ 1984 и через банк НРВ, возможен вариант переноса на тех же условиях. Но банк имеет право их пересмотреть в зависимости от ТВОЕЙ кредитоспособности. Поэтому важно уточнить у банка до покупки, будут ли изменены условия договора или сохранится текущее положение. Ключевое здесь ТВОЯ кредитная история. Придётся собирать для запроса много документов.
Пришли от нотариуса и "обмыли" бокалом хорошего вина покупку.
Точных условий перенимания кредита ещё не знаю, но устно банком было сказано, что старые условия возможны (1,4% Tilgung, 0,16% Zinsen и 0,5% Kontoführungsgebühr). До решения пройдёт ещё много времени (NRW Bank не торопится), мы ещё даже бумаг для Bonitätsprüfung не получили. Но решили для себя, что даже если условия кредита сильно ухудшаются, то мы просто тут же его выплачиваем и начнём отсчёт 10 лет Nachwirkfrist.
Но я оптимист.
0,5% Kontoführungsgebühr).Это конечно капец! Или одноразово? Или от чего 0.5?
Нет, это каждый год. Считается от текущей остаточной суммы кредита.
Капец? Ну не знаю, если сегодня рыночный кредит идёт за >3%, то 0,5%+0,16% = 0,66% выглядит совсем не плохо.
Даже кинув эту освободившуюся сумму кредита на Tagesgeld по ещё актуальным 3%, то получаю плюс в 2,34%.