Нужны контакты юриста и/или специалиста, который сможет провести независимую оценку и аудит строительных работ по замене труб в 27-квартирном доме в Берлине.

Вкратце: управляющая компания оценила замену труб горячей и холодной воды во всём доме в сумму 240 тыс. евро в 2020 году. Однако, эта сумма увеличилась в ходе работ до 740 тыс.Евро. и потом еще добавились 100 тыс.Евро на замену труб в подвале. Ремонт был запланирован на 3 этапа, каждый по одному году. На сегодняшний день выполнено:

• в 2022 году — завершена смена труб в 6 квартирах на сумму 140 тыс. евро,
• в 2023 году — завершена смена труб в 7 квартирах на сумму 150 тыс. евро,
• в 2024 году — завершена смена труб 4 квартирах на сумму 150 тыс. евро + замена труб и вентилей в подвале на сумму 100 тыс. евро. Работы продлили ещё на два года, а стоимость увеличили с 240 тыс. евро до 840 тыс. евро.
• в 2025 году — планируют работы по смена труб в 4 квартирах на сумму 130 тыс. евро,
• в 2026 году — планируют работы по смена труб в 6 квартирах, точная сумма пока не озвучена, но вероятно, будет выше 150 тыс. евро.

Итого: на данный момент потрачено 540 тыс. евро, и ожидается, что для завершения работ в оставшихся 10 квартирах потребуется ещё около 300 тыс. евро в 2025–2026 годах. В результате каждая квартира платит около 31 тыс. евро за замену труб и канализации, что кажется явным завышением стоимости. Размеры квартир в доме варьируются от 40 до 80 кв.м.

Во вторник у нас собрание жильцов дома, на котором будут голосовать по вопросу принятия бюджета. Я намерен требовать остановки работ и проведения аудита, и только после этого принимать решение о дальнейшей работе и платежах.

Однако, жильцы дома — в основном пенсионеры, люди, которые не хотят вникать в эти вопросы и переживать. Я разговаривал с ними и боюсь, что они могут согласиться платить дальше за 2025 и 2026 годы по этим завышенным суммам, не смотря на то, что я им указал на возможное мошеничество со стороны управляющей компании / строительной компании. Равнодушность жильцов дома меня сильно удивила (не понимаю, откуда у них деньги на все это).

Вопросы:

1. Можете порекомендовать юриста по жилищному праву?
2. Можете порекомендовать фирму или специалиста по строительной инспекции и аудиту строительных работ?

Какие у меня варианты, если большинство жильцов проголосует "ЗА", а я — "ПРОТИВ" сбора денег на этот ремонт? Я платил первые три года и уже заплатил 15 тыс. евро. Теперь я отказываюсь платить, так как есть сомнения и подазрения на мошеничество / завышение цены. Каковы мои шансы, если дело дойдёт до суда, поскольку я отказываюсь платить, а из 27 владельцев, возможно, 15–20 проголосуют за ремонт?

(пост ранее https://foren.germany.ru/immo/f/40616193.html#Post40616193)

Заранее спасибо!

Имхо, для одного несогласного собственника ситуация безвыходная. Если собрание собственников принимало решение и разрешало управлению заказывать работы по такой цене, то никаких претензий к управлению уже быть не может. А собственники имеют полное право заказать работы и за завышенную цену.

Если у вас есть доказательства, что цена слишком завышена, то можно эти доказательства раздать собственникам до собрания, чтобы они убедились в обмане.

Но у вас, как я понимаю, нет доказательства, а предположения, которые ещё могут и не подтвердиться.

А в остальном, обман собственников управлением, а так же байратом нынче нормальная практика. Так что не печальтесь, нынче у всех так...

имхо при таком уровне расходов (поллимона) нанимается "надсмотрщик" инженер/архитектор....,который составляет каталог работ и потом делает аусшраибунг. Он же управляет всем проектоm

Делали запросы в несколько компаний для получения коммерческих предложений, но не от кого не получили. Наверное или плохо или не правильно просили.

Думаю не согласных будет все таки несколько жильцов. Не хочется просто смериться, хочется найти решение.

Спасибо! У нас суммы сбора согласуются с собственниками каждый год. За три года уже собрано 440тыс на смену труб в квартирах и 100тыс на смену труб в подвале. Теперь они все дело продлили на два года.
Наем надсмотрщика это требование по закону или лучшая практика / рекомендация? Можете кого посоветовать в Берлине, кто оказывает такие услуги?

В доме, построенном в 1972 году в Берлине, где никогда не менялись трубы, жильцы решили заменить трубы холодной и горячей воды, а также канализационные стоки.
Стоимость работ включает в себя демонтаж старых труб, установку новых и проведение отделочных работ в квартирах жильцов для устранения разрушений, вызванных установкой новых труб (отделочные материалы предоставляются жильцами за свой счет, например, кафель-плитка).

Тоже предстоит.

ТоЛько в сданной квартире. Как это всё делалось? Кухня, ванная комната, батареи ...Была необходимость смены труб во всех жилых квартирах?

Как долго?

Нет такого закона. Обычно так делают, поскольку ни феральтунг ни собственники не разбираются в процессах санации, ценах, качестве ит.д. Понимаете, если собственников все устраивает, то ничего не поделаешь.

Их устраивала цена в 240 К.

Но перестала устраивать в 740 за тот же объем работ.

Управдом не может просто так поднять бюджет работ на 500к. Если цену настолько подняли, значит собрание собственников это приняло.

Плюс, т.к. оплата и заказ были не сразу, то за эти годы цены выросли, хандверкеры не будут работать по ценам 2020-го года. Плюс, судя по написанному, там добавился объём работ и за этот дополнительный объём собственники то тоже голосовали.

Я не спорю, что судя по описанию ТС, там просто наглый грабеж на ровном месте.

Однако, слишком мало конкретики.

управляющая компания оценила замену труб горячей и холодной воды во всём доме в сумму 240 тыс. евро в 2020 году. Однако, эта сумма увеличилась в ходе работ до 740 тыс.Евро.

От печки: Фервальтунг не оценивает никакие работы. Это не их компетенция. Были собраны ангеботы? Выбрали фирму? Есть бешлюсс? Дан ауфтраг?То, что в три этапа - нормально, но все фиксируется заранее и на все есть бешлюсс. ИЛИ НЕТ?Проконсультироваться с адвокатом не помешает. Но почему ТС спохватился тако поздно?

Равнодушность жильцов дома меня сильно удивила (не понимаю, откуда у них деньги на все это).

У нас был ремонт крыши и покраска фасада стоимость 130 тысяч, мы должны заплатить 40 тысяч sonderumlage

Когда я подавала заявление на Вондельд и женщина что принимала заявление сказала, что эти требования от домоуправления sonderumlage, где решение собрание собственников о ремонте ей нужно, так как на это тоже идёт начисление Вонгельд.

Они компенсировали мне затраты на дополнительные расходы на ремонт в течении года.

ситуация, к сожалению, довольно обычная и частая, но совсем не безнадежная, даже если TimMan будет один "против" , а остальные "за" в данном случае количество роли не играет. я два раза выигрывал суды в похожих ситуациях на основании формальных ошибок в бешлюсах. один раз управляющая компания да во вторую инстанцию пошла, но и там проиграла, но не нужно забывать про 30-дневный срок на обжалование бешлюса, поэтому бегом к адвокату еще перед тем как собрание состоялось, потом останется мало времени. Еще если есть кто-либо из собственников в доме, кто не хочет идти на собрание, но Вам доверяет, попросить его, чтобы он дал доверенность адвокату (если ТE это разрешает), иногда это отрезвляет собственников и/или управляющую компанию. Но нужен хороший "голодный" амбициозный адвокат.

Вот отрывки из протоколов собрания:

За 2020:

Bei der Trinkwasseruntersuchung vom September 2019 wurde der Maßgabewert der Trinkwasserverordnung bezüglich Legionellen nicht eingehalten. Bei einer nachfolgenden orientierenden Trinkwasseruntersuchung wurde der Maßgabe der Trinkwasserverordnung erneut überschritten.

Gemäß DVGW wurde der Sachverständige für Haustechnik, Herrn XXXXX, mit der Erstellung einer Gefährdungsanalyse beauftragt Im Rahmen der Gefährdungsanalyse wurde festgestellt, dass es zwingend notwendig ist, die komplette Trinkwasseranlage langfristig und dauerhaft den biologischen Anforderungen der Trinkwasserverordnung anzupassen.

Dies beinhaltet eine komplette Erneuerung der Trinkwasseranlage. Die geschätzten Kosten werden sich auf rund 240. 000,00 € netto belaufen.

В 2021 году перед началом фактических работ которые начались в 2022 были добавелны работы по канализации и вентиляции (они идут в одной шахте):

Im Anschluss zu TOP 8 der Eigentümerversammlung vom 30.09.2020 soll der nächste Abschnitt (nach den Sofortmaßnahmen) der Sanierung der Trinkwasseranlage durchgeführt werden.

Die Durchführung der mit diesem Beschluss vorgeschlagener Arbeiten sollte unbedingt beachtet werden, als Nachweisgegenüber dem Gesundheitsamt.

Da die Sanierungsmaßnahmen nicht ohne Bauteilöffnung durchzuführen sind, empfiehlt sich in diesem Zusammenhang auch gleich die Kaltwasserleitung sowie die Abwasserleitung und optional die Lüftungsleitung mit zu erneuern.

Die jetzt vorgesehene Maßnahme bezieht sich auf die Stränge 8 bis 13.

Der Einladung war eine Skizze beigefügt.

Nach Einschätzung der Fachunternehmen ist an diesen Strängen der größte Handlungsbedarffestzustellen.

Bei einer entsprechenden Ausführung ist zu beachten, dass insbesondere die Abwasserleitungen, die sich im Sondereigentum befinden, neu verlegt werden müssen.

Die Erneuerung ist in jedem Fall erforderlich, da die jetzigen Leitungen im Fußboden einbetoniert sind und mit den neuen Leitungen nicht angeschlossen werden können.

В 2022 и 2023: была такая приписка

Grundsätzlich gilt, pro Schacht öffnen, Leitungen innerhalb der WE erneuern, schließen des Schachts, Maler/Fliesenarbeiten pro WE ca. brutto 10.000,00 €.

В 2024 такая приписка:

Ein detailliertes Angebot liegt zur Versammlung nicht vor, es soll aber ein Kostenrahmen beschlossen werden, um nächstes Jahr handlungsfähig zu sein.

Grundsätzlich gilt, pro Schacht öffnen, Leitungen innerhalb der WE erneuern, schließen des Schachts, Maler/Fliesenarbeiten pro WE ca. netto 12.800,00 €.

Сегодня поговорил с бывшим представителем собрания жильцов, и она сказала, что действительно что-то не так с расходами. Она выразила готовность поддержать идею проведения аудита.

Основной массе жильцов нашего дома уже за 65-70 лет. В силу возраста и состояния здоровья они не особо хотят вникать и заморачиваться. Но даже те, кто моложе, как-то пассивны.

Но я не могу понять, неужели легче просто заплатить за замену труб, канализации и труб в подвале около 840 тыс. евро за период с 2021 по 2026 год для всего дома (или около 30 тыс. евро с квартиры), чем задать правильные вопросы, перепроверить всё и выполнить ту же работу за 15-20 тыс. евро с квартиры?

Хотя может я ошибаюсь и нагавариваю на Hauswerwaltung?

по-моему, вы не привели ни одного бешлюсса. Скорей всего у вашего фервальтунга все виши-ваши и тут как раз можно было бы "ловить" на формальных ошибках в бешлюссах как писал один из участников выше. Но этот поезд ушел. Пробуйте, конечно, разобраться. И с деньгами и с фервальтунгом.

Абшлюсы были и люди голосовали "за", тех кто были "против" не было....в том числе и мы вплоть до прошлого года. Вот абшлюс за последний 2023 год. В этом году я поднимаю бунт против постоянно увеличивающихся расходов:

Vorsorge-Beschussantrag:

Die Eigentümer beschließen die Durchführung der vorgeschlagenen Erneuerung folgender Leitungen im Frühjahr/Sommer 2024:

-Kaltwasser-, Warmwasser-Zirkulationsleitungen, Abwasserleitungen (Option Lüftungsleitung) der Stränge S3-S4.

Die Hausverwaltung wird beauftragt und bevollmächtigt, nach Einholung von noch mindestens einem Vergleichsangebot und nach Rücksprache mit dem Beirat, eine Firma zu beauftragen.

Die Kostenobergrenze beträgt 150.000,00 € brutto zzgl. MwSt. zzgl. 10% Ausführungsreserve und zzgl. 7 % Bauregie gemäß Verwaltervertrag.

Die Finanzierung erfolgt zu 20.000,00 € aus der laufenden Instandhaltung, zu 30.000,00 € aus der Erhaltungsrücklage und zu 100.000,00 € über eine nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile jedes

Sondereigentümers am Gemeinschaftseigentum aufzuteilende Sonderumlage, die per 01.03.2024 fällig wird.

Der Betrag der Sonderumlage soll der Erhaltungsrücklage außerordentlich zugeführt werden.

Die Finanzierung der Maßnahme erfolgt dann aus der Erhaltungsrücklage, so dass auch die zweite Hälfte der benötigten finanziellen Mittel der Rücklage entnommen wird. Nicht verbrauchte Gelder bleiben somit der Erhaltungsrücklage erhalten. Die Hausverwaltung wird beauftragt und bevollmächtigt, die Rechnungen aus der Erhaltungsrücklage zu bezahlen.

Чего вы хотите добиться?

Чтобы гуахтер выявил повышенные расходы? - забудьте. Сметы за работы будут так сделаны, что гутахтер не подкопается.
Найти фирму дешевле - на оставшийся обьём работ? Цены будут только выше. А если и дешевле, то работы будут выполнены не в том обьёме. И соседи будут вас проклинать, что вы всё это затеяли или у них (кому ещё не сделали) меньше сделали чем у других.
Байрат вас тоже возненавидит, ведь вы ставите под сомнение ихнюю деятельность и что они вовлечены во всё это.

Согласен, и такое может быть. И что остается? Смериться с этой ситуацией?

Я просто не могу понять, почему должны платить около 30 тыс. Евро за эти работы, когда все это стоит наверняка меньше.

Но я не могу понять, неужели легче просто заплатить за замену труб, канализации и труб в подвале около 840 тыс. евро за период с 2021 по 2026 год для всего дома (или около 30 тыс. евро с квартиры), чем задать правильные вопросы, перепроверить всё и выполнить ту же работу за 15-20 тыс. евро с квартиры?

Это задача байрата, выбранного собственниками. В тесном контакте с фервальтунгом они проверяют затраты. Вы хотите доказать что байрат в деле? Или они некомпетенты и просмотрели завышенную стоимость?

Ну о последствиях я не хочу думать

Говорил с байратом еще год назад. Ничего вразумительного он не ответил. Вчера пытался с ним переговорить, но у него дела и он был занят. Либо он просто не замарачивался со всеми расчетами и просто со всем соглашался или он заинтересованное лицо.

Если ничего не делать, то и дальше мы будем платить непомерные суммы.

Можете порекомендовать юриста по жилищному праву?

И дальше что? Вы готовы нанять юриста один? Я не уверен, что страховка такие случаи оплачивает.

Сумма зависит от штрайтверт. А это сотни тысяч.

И дальше что. Пусть даже дальнейшее санирование будет преостановлено. Доказательства, гутахтер, суд - вы всё будете платить сами.А так, как в германии всё медленно движется, будет это несколько лет длиться.

Вы думали во что вам всё это обойдётся? А когда это возобновится чтобы сделать остаток, то цены будут уже другие. И жильцы покажут на вас пальцем, что из за вас платить нужно больше.

Можете порекомендовать фирму или специалиста по строительной инспекции и аудиту строительных работ?

Вы готовы сами оплачивать? Вы хоть представляете сумму этого аудита? Или вы надеятесь что все жильзы с вами согласятся и разделить стоимость на всех?
Даже если будут доказательства, то вы должны ещё выигать суд. Не стоит надеяться, что противная сторона (фирма) с вашим гутахтером согласится. Тогда только суд. А это адвокат, затраты ...

Камни также полетят в сторону байрата. Где был, почему не предупредил, почему просмотрел.

Если ничего не делать, то и дальше мы будем платить непомерные суммы.

сейчас уже почти ничего. Вы можете на собрании заявить, что хотели бы вступить в байрат чтобы лучше контролировать санирование так как есть подозрение в завышенных затратах.

Имея этот мандат от жителей вы можете видеть счета, участвовать в приёмке и осуществлять давление на фервальтунг.

если к приглашению на то собрание о котором Вы сейчас пишете не было приложено три ангебота от разных фирм на эти работы, то оспорить то решение было бы элементарно и Вы бы с вероятностью 99% выиграли бы. Теперь смотрите внимательно на приглашение к актуальному собранию и боритесь.

вот из-за таких "терпил" боящихся что о них соседи скажут и как на них посмотрят и совсем не разбирающихся в законах и правилах существования WEG и происходит произвол со стороны управляющих компаний
не все же готовы как Вы платить десятки тысяч евро и главное непонятно за что и без сбора ангеботов

Вы когда в последний раз в суд подавали?

После введения нового закона ситуация сильно поменялась. Создаётся впечатление, что единственной задачей судей стало отклонение исков, чтоб поменьше вообще в суд подавали. Уже и не всегда 3 ангебота обязательны.

Просто я сама подавала по старому закону и по новому. По старому только выигрывала, по новому много проиграла, причём с очень неожиданными мнениями судей, не совпадающими с решениями во времена старого закона.

не все же готовы платить десятки тысяч евро и главное непонятно за что и без сбора ангеботов

Такое впчатление, что вы не в германии живёте.

Большинством голосов на собрании принимаются решения. А тот кто не может платить - бери кредит, продавай.То что не было 3-х предложений, я не верю, когда о таких суммах идёт речь.И управляющая компания неглупа. В какой-то момент всплывут эти три предложения или их нарисуют. Решение, как пишет ТС, было принято в 2021 году. Тогда и надо было возмущаться.Что он может сделать сейчас, умник? На его стороне, как пишет ТС, почти никого из жильцов нет.

Только имея аргументы на руках ТС может привлечь на свою сторону большинство жильцов и остановить принятие бюджета на 2026-2027. Но осталось два дня.

И с соседями нужно жить в мире, если хочешь там долго жить, умник.
Если есть конкретные предложения, как ТС помочь, так высказывай "умник"

по новому закону подавал и именно из-за отсутствия 3-х ангеботов выиграл
не всегда именно я лично подаю, у нас есть группа партнеров - сособственников и мы смотрим кому счас лучше это сделать по "политическим" причинам и чтобы сильно страховки свои не перегружать
но по 3-м ангеботам у нас есть 2 очень похожих случая в разных домах и с разными управляющими компаниями, правда в одном городе
Правда мы всегда идем в суд только после того как наш адвокат/адвокаты - в этих делах были разные адвокаты оценят наши шансы. Без помощи адвоката я бы не пошел.

просто какой-то апофеоз безграмотности! "всплывут 3 ангебота" - еще раз их должны были разослать вместе с приглашением на собрание.
высказываю Вам конкретное предложение - почитайте закон о WEG
и конечно продолжайте жить "в мире" с соседями - они как известно иногда и меняются - поэтому угождать будите всем и долго!

Ну вот именно по поводу трёх ангеботов, это не мой иск был, а я чужие решения судов видела, их при желании можно найти в интернете. Там судья решил, что не обязательно 3 ангебота.

Обоснование судей, считающих, чт 3 ангебота не обязательны было типа: Три ангебота ведь требуются, чтобы собственники могли сравнить для изначального заказа. Если собственники уже дали заказ и уже могли посмотреть на работу фирмы, то уже имели возможность получить представление об их работе, поэтому продолжение работ с этой же фирмой сравнения уже не требует. То же касается и выбора управления.

И у автора, похоже такая же ситуация - продолжение заказа, за который проголосовали много лет назад. Поэтому судя может и счесть, что 3 ангебота были не нужны.

Поэтому, на мой взгляд, шансы выиграть только с этим обоснованием не велики.

интересная аргументация судьи: "уже видели работу фирмы или управляющей компании - можно и без ангеботов обойтись". По поводу выбора фирм - нужно почитать, если есть ссылки, пришлите плиз. по поводу выбора упр. компании - 2 выигранных дела, в одном случае упр. компания правила с самой постройки дома - 30 лет, во втором случае лет 15.. 20 наверное - ошибки в процедуре проведения выборов было достаточно, чтобы убрать их по решению суда. в Обоих случаях упр. компании разумеется специально манипулировали процедуру выбора, чтобы остаться у власти.

Думаю что во вторник людей которые со мной согласяться приостановить решение о сборе ещё 130ты. Евро на 2025 год прибавиться и может мы сможем добиться проведения независемой экспертизы. Думаю что люди начнут задавать правельные вопросы тоже. За 4 года владения этой квартиры, я уже заплатил почти что 30 тыс. Евро только за ремонтные работы (трубы, балкон, подвал). Продолжать собирать деньги по 5-8 тыс. в год в дополнение к хаусгельд, это просто не считаться с финансовы состоянием жителей дома. Это финансовая дискриминация. Я не отказываюсь платить, я отказываюсь от дальнейшей оплаты работы по завышенному ценику на 2025 и 2026 года и в таких бешеных темпах. Думаю сумму которые мы собирали последнии 4 года подряд должны быть учтины судом, если до этого дойдет. По мне это финансовая дискриминация и введение пожилых жильцов дома в заблуждение управляющей компанией.

Ситуация печальная, но что то надо делать.

Я все закладки не сохранила, но если сейчас погуглить, то тоже примеры выдаёт:

https://www.miet-und-weg-recht.com/post/3-angebote-sind-ni...

https://www.weg-seminare.de/2021/04/23/einholung-von-vergl...

https://www.haufe.de/immobilien/verwaltung/wiederbestellun...

Спасибо, интересно!
но:

1. Первый адвокат Jörg Bach - уж очень всё в пользу WEG "поёт", а должен быть нейтрален!
2..trotz ausreichender Anfragen - это придется управляющему в суде доказать и заинтересованный в обратном собственник с помощью простого приёма может все это "доказательства" свести к нулю. Один из управляющих, которого мы выгнали именно так и аргументировал, но и этот процесс он проиграл
с поищу текст решения.
3. во третьей ссылке идет речь не о выборах упр. компании, а о продлении мандата (действующего или истекшего). изменить вопрос о продлении мандата на вопрос о выборе - дело простейшей техники.

1. Первый адвокат Jörg Bach - уж очень всё в пользу WEG "поёт", а должен быть нейтрален!

Адвоката можно и проигнорировать, там главное ссылка на решение BGH.

3. во третьей ссылке идет речь не о выборах упр. компании, а о продлении мандата (действующего или истекшего). изменить вопрос о продлении мандата на вопрос о выборе - дело простейшей техники.

Какой техники? Вы подразумеваете, что в тексте бешлуса должно стоять выбор, а не продление или что именно?

Я так понимаю, что покуда речь о выборе актуального управляющего, то 3 ангебота не надо.

Ещё видела решение суда, когда мандат управляющего уже закончился и через какое-то время, задним числом его опять выбрали без дополнительных ангеботов. Один из собственников подал в суд и проиграл.

именно, должно стоять выбор, и кто мешает Вам такой TOP в повестку внести? и еще два ангебота от управляющих Вашей мечты приложить, а лучше 3, а то вдруг действующий всё поймет и испугается и свою кандидатуру не выставит?
я лет 5 искал для себя подходящего адвоката - очень это не просто. В итоге нашел и очень доволен. И еще познакомился с адвокатом своего сособственника по одному из домов. У того около сотни квартир и ему всегда приходится с кем-либо судиться . Его адвокат мне тоже понравился.

я много у своего адвоката научился. Нужно сначала понять что Вы хотите, потом стратегию вместе с адвокатом выработать. и еще важно не сидеть и ждать, когда Вас на собрание пригласят, а проактивно действовать. Вы должны сами определять повестку того что в вашей WEG происходит. Но это вовсе не означает, что я всегда против управляющих. С некоторыми работаю душа в душу.

вот из-за таких "терпил" боящихся что о них соседи скажут и как на них посмотрят и совсем не разбирающихся в законах и правилах существования WEG и происходит произвол со стороны управляющих компаний не все же готовы как Вы платить десятки тысяч евро и главное непонятно за что и без сбора ангеботов

Нетерпила заплатит за адковата и аудит.

ПыСы Помнится, недавно расписывали тут прелести и беззаботность проживания в квартире. Думать ни о чем не надо, УК обо всем позаботится. Ты только плати.

я лет 5 искал для себя подходящего адвоката - очень это не просто. В итоге нашел и очень доволен.

Смешно.

У автора есть эти 5 лет.

за адвоката платит страховка, про аудит я ничего не писал, так что это не по адресу

нет, пяти лет конечно нет, но нужно же когда-то начинать? или Вы предпочитаете до смерти мазохистом оставаться? тоже вариант.

именно, должно стоять выбор, и кто мешает Вам такой TOP в повестку внести?

А у Вас именно такой случай был или может быть есть ссылка на решение суда?

Потому что у меня актуально случай, что управляющая компания сама расторгла договор (к концу года), потом собрала срочное собрание с единственным ТОП, дословно

Die GdW wählt und bestellt die XXX-Immobilien-Management-GmbH als Verwalterin für die GdW YYY, zu den Bedingungen des am 29.12.2021 abgeschlossenen Vertrages für den Zeitraum vom 01.01.2025 bis 31.12.2026.

И я нашла решение суда по похожему случаю и было обоснование, что если условия контракта остаются предыдущими, то при выборе "бывшего" управляющего, с которым договор уже расторгнут, допустимо без 3-х ангеботов.

ПыСы Помнится, недавно расписывали тут прелести и беззаботность проживания в квартире. Думать ни о чем не надо, УК обо всем позаботится. Ты только плати.

Ну так и есть . Ты только плати! И думать ни о чём не надо! Iбо как только начинаешь думать, понимаешь, что тебя обворовывают

нет, пяти лет конечно нет, но нужно же когда-то начинать? или Вы предпочитаете до смерти мазохистом оставаться? тоже вариант.

Начинать нужно тогда, когда есть смысл и хоть какая-то перспектива.

так кто же с этим спорит? но перспективы можно и нужно самому создавать

я одно из решений нашел, там было 3 ангебота, но при выборах была нарушена процедура при голосовании. мой совет - идти к адвокату - там есть такое множество нюансов, что я знаю далеко ... далеко не всё. самому этого не осилить

идти к адвокату - там есть такое множество нюансов, что я знаю далеко ...

Я уже была у хорошего адвоката. 10к (до второй инстанции дошли) на процессе потеряла. Потому что судьи просто люди со своим мнением и своими симпатиями и их мнение может не совпадать с мнением даже очень хорошего адвоката.

Я уже давно интересуюсь этой темой, изучаю разные решения судов и их обоснование и чем дольше я это изучаю, тем больше понимаю, что "Recht haben und Recht bekommen ist zweierlei".

очень жаль, что у Вас так получилось. А что страховки у Вас не было? я плачу что-то 13 или 15 евро в мес с каждой квартиры, зато сплю спокойно

Нет, страховку не заключала. Как-то я не собиралась изначально судиться, а когда срочно понадобилос', то уже и страховку поздно заключать. Но при актуальной ситуации с управлениями, наверное надо таки страховку заключить.

Ситуация печальная, но что то надо делать.

Чем закончилось? Вроде собрание жильцов было сегодня.

Удалось что-то сделать?

А кто пользовался реально этой страховкой? Нам она оплачивает по своим расценкам типа 36 евро за час, в то время как адвокат по делам недвижимости стоит 250. И, кстати, проигравшая сторона тоже никакого адвоката другой стороны в Германии не оплачивает, это все сказки. Остаешься при своих расходах.

Это не сказки.

Если сторона действительно проиграла, то суд присужлает оплату. В процессе может поменяться сумма спора и уже от неё изменится стоимость адвоката, свои/другие расчеты, тогда может получится разница и выиграший получит неполную сумму назад.

Но если обе стороны согласились "мировую", то понятно каждый оплачивает своё.

НО! давайте вспомним, что действует новый закон, по которому в суд подаёшь теперь против ВЕГ, членом которой сам и являешься (а не против остальных собственников, как ранее). И даже выйграв суд, являясь членом ВЕГ несёшь расходы, наравне с проигравшими. Это сделали специально, чтобы меньше в суд подавали.

Типа даже если ты прав, и даже если тебя обманули, но раз посмел возразить, будешь нести расходы по суду наравне с обманчиками. Это ли не правосудие?!

Плюс, я так поняла, что дама подразумевает, что стоимость адвоката выше тарифа проигравшая сторона не оплачивает. Т.е. ту самую разницу между 36 и 250.

стоимость адвоката выше тарифа

А как адвокат насчитал выше тарифа?

У них же тоже "рамки"

In zwei Fällen dürfen Anwalte von der Gebührenordnung abweichen: Nach unten, wenn sie Mandanten außerhalb eines Gerichtsverfahrens beraten und vertreten. Nach oben mit einer Vergütungsvereinbarung, wenn die Mandanten damit einverstanden sind.

Если мандант, без соглашения своей страховки, сам соглашется на более высокую оплату, то откуда претензии...

Типа даже если ты прав, и даже если тебя обманули, но раз посмел возразить,

Ну у нас есть такой , который всем хочет показать цухт унд орднунг (его слова )
с одной стороны прав - если все будут делать что хотят, то будет сарай, а не дом. Но с другой стороны - сам понимает, что никуда не денешься и придется соглашаться, времена меняются.

Дело было о балконсоляр и клима на стену дома.

Понимаю, что есть и более насущные проблемы, против которых стоит возражать

Nach oben mit einer Vergütungsvereinbarung, wenn die Mandanten damit einverstanden sind.
Если мандант, без соглашения своей страховки, сам соглашется на более высокую оплату, то откуда претензии...

Ну так если адвокат говорит, что его услуги стОят 250 в час, у клиента выбор только между согласиться и отказаться.

Я так поняла, что автор не претензии предъявляет, а чисто для инфы написала, ибо об этом ведь тоже не все знают.

Я пару раз ранее обращалась к адвокатам на консультацию и было такое, что за совершенно бестолковый ответ на короткий вопрос были счета в 700 евро... даже не знаю, как можно было столько часов по 250 евро накрутить. Разве что читать мой вопрос медленно и по слогам . Больше к незнакомым адвокатам обращаться не тянет...

Потом одного нашла хорошего. Процесс мы проиграли. Но именно его работой я всё-равно довольна. Там непростой случай был.

Вообще, если есть страховка, то сначала обращаются к ней и она уже отправляет к "своему" договорному адвокату, который будет столько брать, сколько страховка оплатит. Или как-то так.

И этот адвокат может оказаться полной Ж...У знакомых было - они имели страховку, но побежали с перепугу к уже знакомому анвальту, вообще не по профилü. Суд проиграли, страховка оплатила, но было предупреждение - в следующий раз без предварительного согласования не оплатят и кюндигунг.

не претензии предъявляет, а чисто для инфы написала

Ну она такая, эта инфа, получилась - не совсем верная, так сказать.

я пользовался и много раз! кроме Selbstbeteiligung в случае выигрыша или проигрыша ничего не платил, один раз управляющий, который представлял мои интересы, сначала инициировал сам судебное разбирательство, а потом сам пошел на мировую. Там пришлось что-то заплатить, но тогда я согласился на суд, чтобы проверить очередного адвоката в деле . Я так часто делаю, готов немного заплатить, но проверить партнера в деле, перед тем как ввязываться с ним в серьёзные и сложные дела

я пользовался и много раз!

Как ты всё успеваешь? 50 квартир, это уже не хобби, это уже хауптберуфлих управлять надо.

я так и делаю и еще отдыхать успеваю

А что это за страховка? Понятно, что Rechtschutzversicherung, в смысле, какая специализация - Immobilienrecht? Vermieterrecht? Она у вас как часть общей Rechtschutzversicherung или отдельно специально адвокатская страховка по иммо-делам?

Вчера было собрание, было 9 собственников из 26, плюс несколько собственников отправили свои доверенности. В ходе обсуждения моих вопросов выяснилось:

- в протоколах с 2020 года было не верное указана расчетная сумма за ремонт труб. Было указана на квартиру около 10.000 евро, а оказалось это стоимость за одну шахту в квартире. Таких шахт с трубами от 1 до 3 на квартиру.
- при ремонте труб в 2024 году, строители обнаружили шахты, которые не были учтены в проекте в 2023 году при планирование работ в 2024 году

- на вопрос ВЕГ был ли архитектор/инженер и куда он смотрел, ответ получили что был, но шахты не видел. Они оказались скрытыми. Я не понял как собственники это «проглотили»

- бюджет на 130.000 евро на ремонт 4 квартир в 2025 году большенство проголосовали ЗА

- вместо аудита ВЕГ пообещал связать меня с их архитектором для разговора и объяснений отдельно

- глава строительной компании проводящей ремонт с 2022 по 2024 год сказал что расходы в 2024 году выросли на 40-60% (цены на материалы и услуги)

- жильцы дома согласились что ВЕГ получит еще одно (второе) коммерческое преложение перед тем как утвердить кто будет проводить ремонтные работы в 2025 году (как объяснили это очень сложно найти хороших строителей которые могли бы взяться за эту работу)

По мне это все театр абсурда и самое интересное что основная масса жильцов дома с этим соглашается. Я не знаю что мне делать. Остается платить или …. ??

Да, именно, мы были рады в принципе найти адвоката, который специализируется на нужной области и согласен работать, не имея в загашнике прецедентов.

И адвокаты не работают по тем расценкам, которые установлены договором с адвокатской страховкой. Может быть, есть особенно дорогие договоры, где все-все возмещается, не буду спорить. Своих адвокатов у страховки для узких областей права нет, их вообще не найти.

Die Versicherung erstattet die gesetzliche Rechtsanwaltsvergütung.

Так стоит в договоре. И, конечно, не соответствует реальным расходам даже отдаленно.

Вот здесь табличка, например, из которой все ясно. Тут даже не почасовой гонорар считается: https://www.rechtsanwalt-bex.de/verguetung.html

И то же самое касается возмещения от проигравшей стороны, никакого реального возмещения почасового гонорара нормального адвоката не предусмотрено:

Rechtsanwaltskosten sind erstattungsfähig und können dem Gegner gegenüber geltend gemacht werden. Das betrifft sowohl vorgerichtlich entstandene Rechtsanwaltskosten wie auch Rechtsanwaltskosten, die durch die Rechtsvertretung im Rahmen eines gerichtlichen Verfahrens entstanden sind.

Problematisch ist dabei jedoch, dass die Höhe der zu erstattenden Rechtsanwaltskosten grundsätzlich durch das Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) und die darin enthaltenen vorgegebenen Gebührensätze geregelt und der Höhe nach beschränkt werden, insofern die Rechtsanwaltskanzlei und die Mandantin keine schriftliche Honorarvereinbarung über eine Abrechnung nach geleistetem Zeitaufwand abgeschlossen haben.

Поэтому я и спрашиваю тех, кто ратует за страховку, как же они ею пользуются. Конкретно наша, например, возместила примерно 10% расходов. И если мы выиграем, проигравшая сторона возместит эти же 10% по закону страховке, а не нам дополнительно.

никогда ни один адвокат не просил у меня гонорар свыше стандартных гебюров. При вопросах всегда табличку доставали.

Это если без страховки. Со страховкой вообще не интересует, какой там счет, так как я его не вижу - расчет идет напрямую -адвокатская контора - страховка. Может я просто не обслуживалась звездными адвокатами?

Первую консультацию оплачивают обычно без разговоров.

А вот дальше - см. закон, который я процитировала. Не знаю, насколько звездные, по-моему, 200-250 в час - нормальный адвокатский гонорар.

собрать все документы, которые у Вас есть со всех собраний и идти к адвокату, Вы спрашиваете тут, но ни Вы сими, ни естественно форумчане не имеют полной картины, поэтому советовать что-то конкретное просто безответственно. Если можете "расслабиться и получать удовольствие", то платите и не заморачивайтесь, если нет, то сходите проконсультируйтесь, иначе будете потом мучаться.

и кроме того еще ничего не решено - еще будут второй ангебот искать и только потом решать. У Вас есть время: найти первый ангебот, изучить его, поговорить с архитектором, поговорить со знакомыми сантехниками и тп.
но Вы конечно сильно упустили момент: в части квартир заменены трубы, в части нет, и теперь что делать оставить часть квартир с гнилыми стояками? интересно а в Вашей квартире уже поменяли?

Спасибо, Вы правы, думаю мне надо собрать все документы и получить хотя бы первую консультацию у юриста.

Я хочу что бы трубы заменили и провели ремонт. Просто я не согласен, что отсутствует прозрачность в расчетах и отсутствует понимание увеличения стоимости всего проекта.

К тому же, ВЕГ и строительная компания когда получают от меня вопрос дать приблизительную расчетную стоимость всех работ смены труб во всем доме, они закатывают глаза и говорят что не могут этого сделать. При этом жильцы дома с этим соглашаются, а по мне это очень странно, так как расчетная смета это не окончательная стоимость проекта. Однако имея эту цифру можно планировать расходы.

Мой страх что после труб будут еще капитальные работы по крыше, смене бойлера и потом ремонт фасада. То есть, в мутной воде наш ВЕГ сможет дальше ловить рыбу. А может они на самом деле делают все по возможности честно и все это просто столько много стоит. Но пока у меня такой уверенности нет в этом. Поэтому, мне нужно найти человека который сможет меня как инженер-архитектор проконсультировать.

Трубы лично в моей квартире будут менять в 2026 году.

Спасибо, Вы правы, думаю мне надо собрать все документы и получить хотя бы первую консультацию у юриста.

Чтобы не мучиться, сходите к адвокату.

Я хочу что бы трубы заменили и провели ремонт. Просто я не согласен, что отсутствует прозрачность в расчетах и отсутствует понимание увеличения стоимости всего проекта.

Я вам уже советовал вступиь в байрат. Думаю жильцы были бы не против. Имея этот мандат, вы могли бы видеть счета, принимать участие в абнаме и т. д. А так УК вред ли вам будет предоставлять всю информацию.

видеть счетА имеет право любой собственниk

Евро за эти работы, когда все это стоит наверняка меньше.

Это стоит столько, сколько стоит в счете.
Одна бабушка на базаре продает огурцы по рублю, другая по 5 рублей кило. И ни один гутахтер не может сказать 2-ой бабушке, что твои огурцы стоят рубль.
Нет такой экспертизы. Гутахтер может только выявить в них пестициды, плесень, обгрызание улитками, клиент может потребовать деньги назад, если за 5 предусматривалась еще доставка на дом или секс с бабушкой-продавцом, но обещаемое не выполнилось.
А просто сказать»это дорого» нельзя.
Тут голосуется рублем.
Все покупают у другой бабки за 1 рубль.
Та что продавала за 5 несет с базара свои огурцы домой.

Договор на проведение работ составлялся с определенными условиями, типа завершение к…. выход из бюджета не более чем на 15% и тд.
Может этот договор идет вразнобой с Реалом?

К тому же, ВЕГ и строительная компания когда получают от меня вопрос дать приблизительную расчетную стоимость всех работ смены труб во всем доме, они закатывают глаза и говорят что не могут этого сделать. При этом жильцы дома с этим соглашаются, а по мне это очень странно, так как расчетная смета это не окончательная стоимость проекта

Это как раз не странно, а вполне обычная ситуация.

Особенно, если смету делают за год-полтора до начала работ.

И когда полный объем работ неизвестен (количество шахт фактическое отличается от заявленных).

зачем Вы пишете абсолютно неверную информацию? а именно это: "Я вам уже советовал вступиь в байрат. Думаю жильцы были бы не против. Имея этот мандат, вы могли бы видеть счета, принимать участие в абнаме и т. д. А так УК вред ли вам будет предоставлять всю информацию."
в этих случаях нет никакой разницы в правах между обычным собственником м членом байрата. Это я Вам как 5 раз байрат скажу. . Всё зависит только от того как Вы себя поставите и как сможете найти общий язык с управляющей компанией или если не сможете мирно с ней договориться, то как Вы сможете оказать на них давление. Если жильцы выберут кого-либо в байрат вовсе не означает, что управляющая компания сразу раскроет свои объятия и кроме того нужно сначала научиться с ними на их профессиональном языке разговаривать - почитайте и Вы сначала закон, прежде чем такие советы писать.

Не знаю как вы, но я как байрат получаю ангеботы строительных фирм, которые мы потом обсуждаем и можем дать рекомендацию для одного или двух подходящих по цене. К тому же мы каждый год ездим просматривать счета за последний год. Так что совет дельный.

Думаю будет трудно найти фирму, которая захочет вот так перенять недовыполненную работу. И составить конкретный ангебот для работ обычно стоит денег... хотя наверное проще заплатить за такой ангебот, чем нанимать аудитора. Тут правда тоже есть нюанс, невсегда дёшево означает качественно. Мы так домом выбрали подрядчика, которые подшаманили нам вход в подъезд, теперь спустя только 7 лет надо опять всё делать.

а кто мешает Вам как не байрату попросить у управляющего ангеботы? и поехать просмотреть счета? многие нормальные управляющие уже просто выкладывают все документы в "облако", где они доступны для всех собственников и ездить никуда не нужно.

У нас один ангебот был уже в марте, в мае был ещё один и в июне третий. Если бы был не байрат, то надо было бы каждую неделю управляющего спрашивать... А так управляющий сам присылает для дальнейшего изучения.