Нужны контакты юриста и/или специалиста, который сможет провести независимую оценку и аудит строительных работ по замене труб в 27-квартирном доме в Берлине.

Вкратце: управляющая компания оценила замену труб горячей и холодной воды во всём доме в сумму 240 тыс. евро в 2020 году. Однако, эта сумма увеличилась в ходе работ до 740 тыс.Евро. и потом еще добавились 100 тыс.Евро на замену труб в подвале. Ремонт был запланирован на 3 этапа, каждый по одному году. На сегодняшний день выполнено:

• в 2022 году — завершена смена труб в 6 квартирах на сумму 140 тыс. евро,
• в 2023 году — завершена смена труб в 7 квартирах на сумму 150 тыс. евро,
• в 2024 году — завершена смена труб 4 квартирах на сумму 150 тыс. евро + замена труб и вентилей в подвале на сумму 100 тыс. евро. Работы продлили ещё на два года, а стоимость увеличили с 240 тыс. евро до 840 тыс. евро.
• в 2025 году — планируют работы по смена труб в 4 квартирах на сумму 130 тыс. евро,
• в 2026 году — планируют работы по смена труб в 6 квартирах, точная сумма пока не озвучена, но вероятно, будет выше 150 тыс. евро.

Итого: на данный момент потрачено 540 тыс. евро, и ожидается, что для завершения работ в оставшихся 10 квартирах потребуется ещё около 300 тыс. евро в 2025–2026 годах. В результате каждая квартира платит около 31 тыс. евро за замену труб и канализации, что кажется явным завышением стоимости. Размеры квартир в доме варьируются от 40 до 80 кв.м.

Во вторник у нас собрание жильцов дома, на котором будут голосовать по вопросу принятия бюджета. Я намерен требовать остановки работ и проведения аудита, и только после этого принимать решение о дальнейшей работе и платежах.

Однако, жильцы дома — в основном пенсионеры, люди, которые не хотят вникать в эти вопросы и переживать. Я разговаривал с ними и боюсь, что они могут согласиться платить дальше за 2025 и 2026 годы по этим завышенным суммам, не смотря на то, что я им указал на возможное мошеничество со стороны управляющей компании / строительной компании. Равнодушность жильцов дома меня сильно удивила (не понимаю, откуда у них деньги на все это).

Вопросы:

1. Можете порекомендовать юриста по жилищному праву?
2. Можете порекомендовать фирму или специалиста по строительной инспекции и аудиту строительных работ?

Какие у меня варианты, если большинство жильцов проголосует "ЗА", а я — "ПРОТИВ" сбора денег на этот ремонт? Я платил первые три года и уже заплатил 15 тыс. евро. Теперь я отказываюсь платить, так как есть сомнения и подазрения на мошеничество / завышение цены. Каковы мои шансы, если дело дойдёт до суда, поскольку я отказываюсь платить, а из 27 владельцев, возможно, 15–20 проголосуют за ремонт?

(пост ранее https://foren.germany.ru/immo/f/40616193.html#Post40616193)

Заранее спасибо!

Имхо, для одного несогласного собственника ситуация безвыходная. Если собрание собственников принимало решение и разрешало управлению заказывать работы по такой цене, то никаких претензий к управлению уже быть не может. А собственники имеют полное право заказать работы и за завышенную цену.

Если у вас есть доказательства, что цена слишком завышена, то можно эти доказательства раздать собственникам до собрания, чтобы они убедились в обмане.

Но у вас, как я понимаю, нет доказательства, а предположения, которые ещё могут и не подтвердиться.

А в остальном, обман собственников управлением, а так же байратом нынче нормальная практика. Так что не печальтесь, нынче у всех так...

имхо при таком уровне расходов (поллимона) нанимается "надсмотрщик" инженер/архитектор....,который составляет каталог работ и потом делает аусшраибунг. Он же управляет всем проектоm

Делали запросы в несколько компаний для получения коммерческих предложений, но не от кого не получили. Наверное или плохо или не правильно просили.

Думаю не согласных будет все таки несколько жильцов. Не хочется просто смериться, хочется найти решение.

Спасибо! У нас суммы сбора согласуются с собственниками каждый год. За три года уже собрано 440тыс на смену труб в квартирах и 100тыс на смену труб в подвале. Теперь они все дело продлили на два года.
Наем надсмотрщика это требование по закону или лучшая практика / рекомендация? Можете кого посоветовать в Берлине, кто оказывает такие услуги?

В доме, построенном в 1972 году в Берлине, где никогда не менялись трубы, жильцы решили заменить трубы холодной и горячей воды, а также канализационные стоки.
Стоимость работ включает в себя демонтаж старых труб, установку новых и проведение отделочных работ в квартирах жильцов для устранения разрушений, вызванных установкой новых труб (отделочные материалы предоставляются жильцами за свой счет, например, кафель-плитка).

Тоже предстоит.

ТоЛько в сданной квартире. Как это всё делалось? Кухня, ванная комната, батареи ...Была необходимость смены труб во всех жилых квартирах?

Как долго?

Нет такого закона. Обычно так делают, поскольку ни феральтунг ни собственники не разбираются в процессах санации, ценах, качестве ит.д. Понимаете, если собственников все устраивает, то ничего не поделаешь.

Их устраивала цена в 240 К.

Но перестала устраивать в 740 за тот же объем работ.

Управдом не может просто так поднять бюджет работ на 500к. Если цену настолько подняли, значит собрание собственников это приняло.

Плюс, т.к. оплата и заказ были не сразу, то за эти годы цены выросли, хандверкеры не будут работать по ценам 2020-го года. Плюс, судя по написанному, там добавился объём работ и за этот дополнительный объём собственники то тоже голосовали.

Я не спорю, что судя по описанию ТС, там просто наглый грабеж на ровном месте.

Однако, слишком мало конкретики.

управляющая компания оценила замену труб горячей и холодной воды во всём доме в сумму 240 тыс. евро в 2020 году. Однако, эта сумма увеличилась в ходе работ до 740 тыс.Евро.

От печки: Фервальтунг не оценивает никакие работы. Это не их компетенция. Были собраны ангеботы? Выбрали фирму? Есть бешлюсс? Дан ауфтраг?То, что в три этапа - нормально, но все фиксируется заранее и на все есть бешлюсс. ИЛИ НЕТ?Проконсультироваться с адвокатом не помешает. Но почему ТС спохватился тако поздно?

Равнодушность жильцов дома меня сильно удивила (не понимаю, откуда у них деньги на все это).

У нас был ремонт крыши и покраска фасада стоимость 130 тысяч, мы должны заплатить 40 тысяч sonderumlage

Когда я подавала заявление на Вондельд и женщина что принимала заявление сказала, что эти требования от домоуправления sonderumlage, где решение собрание собственников о ремонте ей нужно, так как на это тоже идёт начисление Вонгельд.

Они компенсировали мне затраты на дополнительные расходы на ремонт в течении года.

ситуация, к сожалению, довольно обычная и частая, но совсем не безнадежная, даже если TimMan будет один "против" , а остальные "за" в данном случае количество роли не играет. я два раза выигрывал суды в похожих ситуациях на основании формальных ошибок в бешлюсах. один раз управляющая компания да во вторую инстанцию пошла, но и там проиграла, но не нужно забывать про 30-дневный срок на обжалование бешлюса, поэтому бегом к адвокату еще перед тем как собрание состоялось, потом останется мало времени. Еще если есть кто-либо из собственников в доме, кто не хочет идти на собрание, но Вам доверяет, попросить его, чтобы он дал доверенность адвокату (если ТE это разрешает), иногда это отрезвляет собственников и/или управляющую компанию. Но нужен хороший "голодный" амбициозный адвокат.

Вот отрывки из протоколов собрания:

За 2020:

Bei der Trinkwasseruntersuchung vom September 2019 wurde der Maßgabewert der Trinkwasserverordnung bezüglich Legionellen nicht eingehalten. Bei einer nachfolgenden orientierenden Trinkwasseruntersuchung wurde der Maßgabe der Trinkwasserverordnung erneut überschritten.

Gemäß DVGW wurde der Sachverständige für Haustechnik, Herrn XXXXX, mit der Erstellung einer Gefährdungsanalyse beauftragt Im Rahmen der Gefährdungsanalyse wurde festgestellt, dass es zwingend notwendig ist, die komplette Trinkwasseranlage langfristig und dauerhaft den biologischen Anforderungen der Trinkwasserverordnung anzupassen.

Dies beinhaltet eine komplette Erneuerung der Trinkwasseranlage. Die geschätzten Kosten werden sich auf rund 240. 000,00 € netto belaufen.

В 2021 году перед началом фактических работ которые начались в 2022 были добавелны работы по канализации и вентиляции (они идут в одной шахте):

Im Anschluss zu TOP 8 der Eigentümerversammlung vom 30.09.2020 soll der nächste Abschnitt (nach den Sofortmaßnahmen) der Sanierung der Trinkwasseranlage durchgeführt werden.

Die Durchführung der mit diesem Beschluss vorgeschlagener Arbeiten sollte unbedingt beachtet werden, als Nachweisgegenüber dem Gesundheitsamt.

Da die Sanierungsmaßnahmen nicht ohne Bauteilöffnung durchzuführen sind, empfiehlt sich in diesem Zusammenhang auch gleich die Kaltwasserleitung sowie die Abwasserleitung und optional die Lüftungsleitung mit zu erneuern.

Die jetzt vorgesehene Maßnahme bezieht sich auf die Stränge 8 bis 13.

Der Einladung war eine Skizze beigefügt.

Nach Einschätzung der Fachunternehmen ist an diesen Strängen der größte Handlungsbedarffestzustellen.

Bei einer entsprechenden Ausführung ist zu beachten, dass insbesondere die Abwasserleitungen, die sich im Sondereigentum befinden, neu verlegt werden müssen.

Die Erneuerung ist in jedem Fall erforderlich, da die jetzigen Leitungen im Fußboden einbetoniert sind und mit den neuen Leitungen nicht angeschlossen werden können.

В 2022 и 2023: была такая приписка

Grundsätzlich gilt, pro Schacht öffnen, Leitungen innerhalb der WE erneuern, schließen des Schachts, Maler/Fliesenarbeiten pro WE ca. brutto 10.000,00 €.

В 2024 такая приписка:

Ein detailliertes Angebot liegt zur Versammlung nicht vor, es soll aber ein Kostenrahmen beschlossen werden, um nächstes Jahr handlungsfähig zu sein.

Grundsätzlich gilt, pro Schacht öffnen, Leitungen innerhalb der WE erneuern, schließen des Schachts, Maler/Fliesenarbeiten pro WE ca. netto 12.800,00 €.

Сегодня поговорил с бывшим представителем собрания жильцов, и она сказала, что действительно что-то не так с расходами. Она выразила готовность поддержать идею проведения аудита.

Основной массе жильцов нашего дома уже за 65-70 лет. В силу возраста и состояния здоровья они не особо хотят вникать и заморачиваться. Но даже те, кто моложе, как-то пассивны.

Но я не могу понять, неужели легче просто заплатить за замену труб, канализации и труб в подвале около 840 тыс. евро за период с 2021 по 2026 год для всего дома (или около 30 тыс. евро с квартиры), чем задать правильные вопросы, перепроверить всё и выполнить ту же работу за 15-20 тыс. евро с квартиры?

Хотя может я ошибаюсь и нагавариваю на Hauswerwaltung?

по-моему, вы не привели ни одного бешлюсса. Скорей всего у вашего фервальтунга все виши-ваши и тут как раз можно было бы "ловить" на формальных ошибках в бешлюссах как писал один из участников выше. Но этот поезд ушел. Пробуйте, конечно, разобраться. И с деньгами и с фервальтунгом.

Абшлюсы были и люди голосовали "за", тех кто были "против" не было....в том числе и мы вплоть до прошлого года. Вот абшлюс за последний 2023 год. В этом году я поднимаю бунт против постоянно увеличивающихся расходов:

Vorsorge-Beschussantrag:

Die Eigentümer beschließen die Durchführung der vorgeschlagenen Erneuerung folgender Leitungen im Frühjahr/Sommer 2024:

-Kaltwasser-, Warmwasser-Zirkulationsleitungen, Abwasserleitungen (Option Lüftungsleitung) der Stränge S3-S4.

Die Hausverwaltung wird beauftragt und bevollmächtigt, nach Einholung von noch mindestens einem Vergleichsangebot und nach Rücksprache mit dem Beirat, eine Firma zu beauftragen.

Die Kostenobergrenze beträgt 150.000,00 € brutto zzgl. MwSt. zzgl. 10% Ausführungsreserve und zzgl. 7 % Bauregie gemäß Verwaltervertrag.

Die Finanzierung erfolgt zu 20.000,00 € aus der laufenden Instandhaltung, zu 30.000,00 € aus der Erhaltungsrücklage und zu 100.000,00 € über eine nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile jedes

Sondereigentümers am Gemeinschaftseigentum aufzuteilende Sonderumlage, die per 01.03.2024 fällig wird.

Der Betrag der Sonderumlage soll der Erhaltungsrücklage außerordentlich zugeführt werden.

Die Finanzierung der Maßnahme erfolgt dann aus der Erhaltungsrücklage, so dass auch die zweite Hälfte der benötigten finanziellen Mittel der Rücklage entnommen wird. Nicht verbrauchte Gelder bleiben somit der Erhaltungsrücklage erhalten. Die Hausverwaltung wird beauftragt und bevollmächtigt, die Rechnungen aus der Erhaltungsrücklage zu bezahlen.

Чего вы хотите добиться?

Чтобы гуахтер выявил повышенные расходы? - забудьте. Сметы за работы будут так сделаны, что гутахтер не подкопается.
Найти фирму дешевле - на оставшийся обьём работ? Цены будут только выше. А если и дешевле, то работы будут выполнены не в том обьёме. И соседи будут вас проклинать, что вы всё это затеяли или у них (кому ещё не сделали) меньше сделали чем у других.
Байрат вас тоже возненавидит, ведь вы ставите под сомнение ихнюю деятельность и что они вовлечены во всё это.

Согласен, и такое может быть. И что остается? Смериться с этой ситуацией?

Я просто не могу понять, почему должны платить около 30 тыс. Евро за эти работы, когда все это стоит наверняка меньше.

Но я не могу понять, неужели легче просто заплатить за замену труб, канализации и труб в подвале около 840 тыс. евро за период с 2021 по 2026 год для всего дома (или около 30 тыс. евро с квартиры), чем задать правильные вопросы, перепроверить всё и выполнить ту же работу за 15-20 тыс. евро с квартиры?

Это задача байрата, выбранного собственниками. В тесном контакте с фервальтунгом они проверяют затраты. Вы хотите доказать что байрат в деле? Или они некомпетенты и просмотрели завышенную стоимость?

Ну о последствиях я не хочу думать

Говорил с байратом еще год назад. Ничего вразумительного он не ответил. Вчера пытался с ним переговорить, но у него дела и он был занят. Либо он просто не замарачивался со всеми расчетами и просто со всем соглашался или он заинтересованное лицо.

Если ничего не делать, то и дальше мы будем платить непомерные суммы.