Всем добрый день,

прошу не судить строго, может данная тема уже поднималась, и если это так, то буду благодарен за ссылку.

Вопрос в слудующем. Есть мысли приобрести квартиту и сдавать ее. У меня следующее представление, как посчитать примерный доход: устанавливается Kaltmitte и Vorauzzahlung на Nebenkosten, которые являются частью Hausgeld, которые каждый год утверждаются в Wirtschaftsplan. Получается, митер мне Kaltmitte и Vorauzzahlung на Nebenkosten + возможная доплата/возврат средств по результатам фактического пользования, я же в свою очередь перевожу Hausgeld управляющей компании.

Пример: нашел квартиру, мне выслали расчеты, выходит так (квартира сдается в данный момент): 330 Kaltmiete, 110 Vorauszahlung Nebenkosten, Hausgeld 230. Выходит, что мой доход в первом приближении 330+110-230=210 в месяц. Не то, чтобы я хотел обогатиться на сдаче квартиры, но аммортизация тоже присутствует (хотя в договоре прописано, что косметический ремонт лежит на митере, но все же), и как-то эта сумма кажется небольшой. Или нет и это реально так?

Предвосхищая вопрос, где такие цены, скажу сразу, что в Эрфурте .

как-то эта сумма кажется небольшой

Какая именно сумма? нетто-дохода?

В процентном соотношении. Выходит, что остается только 2/3 кальтмите. Но это одно дело. Может я что-то неравильно понял финансовые моменты при сдаче квартиры.

Всё вы правильно поняли. Просто у этой квартиры настолько низкая мита, что ваш Eigenanteil am Hausgeld процентуально по отношению к мите очень высок.

. Или нет и это реально так?

Нет, это не реально. От этих 210 придется еще потом налоги платить. А потом еще митеры перестанут платить миту, или че сломают и ремонтировать вам за свой счет, вообщем 🤷🏻‍♀️

Или нет и это реально так?

Всё правильно вы прикинули, это так

хотя в договоре прописано, что косметический ремонт лежит на митере, но все же),

очень вероятно, что этот пункт недействительный и ничего этого они не обязаны.

Не то, чтобы я хотел обогатиться на сдаче квартиры

Нет? А ради чего Вы хотите тратить свои деньги, нервы и время на сдачу квартиры в аренду? Чтоб облагородиться?

А мы хотим хоть немного обогатиться на этом процессе!

Доход вы прикинули правильно. Кроме этого нужно учесть расходы на покупку. Чисто гипотетически в среднем квартира окупается за 25 лет, т.е. приносит рендиту 4% в год по отношению к вложенному капиталу. Если быстрее окупается, то это более выгодный вариант, если окупается медленнее, то менее выгодный.

Поэтому информации о доходе в 200 евро недостаточно для оценки выгодности вложения. Ибо, если такая квартира стоит, к примеру 20.000, то это суперский доход. А если квартира стоит 500.000 и приносит 200 в месяц, то это жОпа.

330 Kaltmiete,
110 Vorauszahlung Nebenkosten,
Hausgeld 230.
Выходит, что мой доход в первом приближении
330+110-230=210 в месяц.

А по моему ваш доход будет не 210 €.

110 € - Nebenkosten вы должны отчислять за:

- Heizkosten

- и Betriebskosten, а из последних на Mieter'а даже не все переложить сможете.

Т.е. в лучшем случае вам останется не более (330 - 210) = 120 €, и даже меньше.

под Hausgeld (230) подразумевается сумма, в которую входят и неперекладываемые расходы, которую платит собственник в общую кассу, а 110 это то, что актуально платит митер.

а 110 это то, что актуально платит митер.

И это однозначно следует из первого сообщения ТС?

Откуда Verwaltung'у (составляющему Wirtschaftplan) известно, что

ТС квартиру будет сдавать?

однозначно стоит "110 Vorauszahlung Nebenkosten"

Откуда Verwaltung'у (составляющему Wirtschaftplan) известно, что

ТС квартиру будет сдавать?

От верблюда.

В расчёте Hausgeld/Wirdchaftsplan идёт разделение на umlagefähige und nicht umlagefähige Betriebskosten (-vorauszahlung).

Тот, кто умеет читать и 2+2 считать, как-то разберётся, что можно переложить, а что нельзя.

Откуда Verwaltung'у (составляющему Wirtschaftplan)

ему это и не нужно знать. Он получает от собственника хаусгельд, в полном обьёме, а фермитер уже сам с митером разбирается.

Откуда Verwaltung'у (составляющему Wirtschaftplan)

ему это и не нужно знать.

Не знают, не обязаны, но разделяют....

Это, да, разделяют, для информации, но сколько собственрику митер из этого реально платит, это их не интересует, хоть и ничего, а собственник/фермитер сам эти расходы несёт.

Откуда Verwaltung'у (составляющему Wirtschaftplan) известно, что

ТС квартиру будет сдавать?

Потенциальный покупатель получает эту информацию не от продавца (не от управляющей компании). Т.е продавец или маклер сообщили автору за сколько квартира сдаётся, сколько платится в кассу и т.п.

Verwaltung вполне может и не знать, что квартира сдаётся, за правильность расчёта с митером отвечает собственник.

И это однозначно следует из первого сообщения ТС?

В целом не однозначно, но для собственников, которые постоянно с подобными расчётами сталкиваются, понятно.

Я не имел ввиду, что не хочу получать доход от сдачи квартиры, скорее, что я не хочу сдавать ее выше миттельшпигеля (или как он правильно называется), не борзеть в плане цены и не дешевить.

Насчёт окупаемости согласен с Вами, 25 лет, в моем понимании, оптимальный срок для окупаемости.

Речь идёт о квартире и им подобным за 100.000 евро.

Тогда будет около 2% рендиты и теоретическая окупаемость за 50 лет.

Тут опять же вопрос, есть ли перспектива роста цен, или можно ли скоро поднять аренду, или для себя использовать. Если нет, и всё останетсйa при окупаемости за 50 лет, это невыгодное капиталовложение.

Мне кажется, что если говорить о рентабильности инвестиции, то на данный момент на финансовом рынке существует немало, скажем так, и более «привлекательных» предложений. А вот если Вам нужна именно квартира, которая какое-то время да, будет сдаваться, а потом она будет нужна Вам, Вашим детям итд.... тогда не стокк ужж и принципиально, какая у нее будет рантабильность, лишь бы не в минус. Ну и плюс конечно рост ее стоимости.... за эти годы. Ежли таковой будет??!! Но этт вопрос уже другой конечно.

так хорошее депо и то выгодней . да и изжог нет