Продажа квартиры - маклер или аукцион?
Собственно, вопрос уже обозначен в теме. Интересно - какой у кого опыт, кто какой вариант преферирует, какие подводные камни и рифы ожидают продавца?
Причём "аукцион" в моём понимании предполагает следующие опции или формы проведения:
1. объявление о продаже на иммоскауте, несколько терминов на осмотр, переписка с заинтересованными лицами (игра на повышение) для выявления лучшего предложения, термин у нотариуса.
2. объявление о продаже на иммоскауте, несколько терминов на осмотр и финальный термин с реальным аукционом по всем правилам с привлечением профессионального аукциониста, термин у нотариуса.
https://www.immobilienscout24.de/wissen/verkaufen/tipp-imm...
Такую штуку поручают малкеру делать. Думаю, он за это должен взять дополнительное вознаграждение.
Обьект заявляется по минимальной цене, в обьявлении можно даже и не писать, что будет потом.
А потом, когда желающие посмотрят, человек 5 изьявят желание купить, то тогда маклер обьявляет, что купит тот, кто больше предложит.
А потом, когда желающие посмотрят, человек 5 изьявят желание купить, то тогда маклер обьявляет, что купит тот, кто больше предложит.
Похоже, что когда я покупал себе дом, маклер именно так и поступил. Я позвонил ему и сказал - беру. После этого была серия телефонных звонков. Он повышал и я повышал... и опять он (якобы от имени ещё одного желающего купить). При этом было совершенно невозможно проверить, есть ли там ещё покупатель или действует маклер исключительно в интересах продавца...
Но возникает вопрос - а в чём тут особая роль маклера? Разве продавец не может провести такие переговоры "втёмную" сам?
Он повышал и я повышал
Для нас лично, при покупке, такое поведение является основанием для прекращения переговоров.
Какой бы привлекательный объект не был, все равно в итоге находится что то другое.
Я ж не генерал Чарнота.
При этом было совершенно невозможно проверить, есть ли там ещё покупатель или действует маклер исключительно в интересах продавца...Но возникает вопрос - а в чём тут особая роль маклера? Разве продавец не может провести такие переговоры "втёмную" сам?
Так без разницы, есть там покупатель или это просто развод на деньги - купит тот, у кого "деньги жгут ляжку" и маклер здесь нужен для того, для чего наперсточнику нужна команда.
Для пущей достоверности, отвлечения внимания и переноса отвественности.
Ну можно, конечно, и самому, если жадничаете.
При этом было совершенно невозможно проверить, есть ли там ещё покупатель или действует маклер исключительно в интересах продавца...
Он в собственных интересах действовал. Договор стандартный с маклером выглядит например так:
Продажная цена минимум 195.000, маклерские - законный %.
Все что выше: 50/50 между маклером и продавцом.
Маклер поставил за 200.000, продал за 210.000 и маклерские получил и приз 7,5 т.
Для нас лично, при покупке, такое поведение является основанием для прекращения переговоров. Какой бы привлекательный объект не был, все равно в итоге находится что то другое.
Да, всё так. Хотя не совсем так.
Дом в черте города, в зелёной зоне, где уже ничего не строится, с приличным для большого города участком, на широкой тупичковой улочке, в пяти минутах от работы на велике. Там вообще ничего продаётся и вдруг…
Да, после неожиданного поднятия исходной цены я решил соскочить. Но всё же прошёлся по местным маклерам, вопрошая - а что, так можно? Они отнеслись неодобрительно к тому, как продаёт дом «мой» маклер, но сообщили, что это легально и не отходя от кассы предложили мне свои объекты. Которые были в полтора раза дороже и при этом менее привлекательны.
Тогда я вернулся за виртуальный стол переговоров, мысленно прикинув свой предел.
В 5К от него мы остановились. Цена поднялась от стартовой на 15К. Было это 20 лет назад.
Мне и сейчас деньги ляжку не жгут, а тогда и подавно. Тем не менее считаю покупку своего дома одной из самых удачных вообще.
Но возвращаясь к нашим баранам… Я так и не понял, зачем при таком аукционе втёмную нужно именно третье лицо (маклер), когда то же самое мог бы сделать и продавец.
Дом в черте города, в зелёной зоне,.
Но возвращаясь к нашим баранам… Я так и понял, зачем при таком аукционе втёмную нужно именно третье лицо (маклер), когда то же самое мог бы сделать и продавец.
Наш первый реальный вариант дома был очень похож. Маклера не было, дом был в фантастическом месте. В плачевном состоянии, с трещиной в стене.
Без маклера, хозяева продвали.
Мы с ними ударили по рукам.
А вечером они перезвонили, попросили еще 5 тыс. Мы согласились.
Когда на следующий день они еще 5 тыс попросили, мы их послали.
Да, мы потом еще пару лет искали, жалели, что пошли на принцип.
А потом нашли в неменее фантастическом пригороде, больше и дешевле. И для детей намного лучше, в смысле контингента в детском саду и школе.
Что бы такими штуками (грубым разводом клиента на деньги) заниматься нужен оперделенный склад характера. Кто может, тот сам знаимается.
Кто не может, тот поручает маклеру.
Я и маклеров в этой ситуайции видел и хозяев. У маклеров увереннее получается. Я бы молодому задорному маклеру предложил этим заняться.
Но если хозяин сам тот еще змей, то зачем делиться то?
Я бы молодому задорному маклеру предложил этим заняться.
Профессионалы всегда лучше дилетантов. В нашем случае был разыграна моя конкуренция с покупателем, который как бы звонил маклеру и набрасывал и набрасывал цену. Я в какой то момент поняла, что соревнуюсь сама с собой и прервала комедию. И не жалею. Маклер был обескуражен, видимо не был натренирован на иностранок.
я сама не продавала, но помню 2 случая, когда после старта на низкой цене и аукциона, квартиры продавались дешевле, чем могли бы. И это было во времена ажиотажа.
Могу сказать за себя, что лично я в обоих случаях, узнав, что будет аукцион, участвовать не стала.
Короче говоря, на мой взгляд, стартовать с низкой цены и устраивать аукцион стоит, если срочно нужно продать. А если не срочно, то лучше поставить цену повыше и потом скинуть.
По разному можно организовать
Можно заранее обьявить что будет аукцион.
Тогда разумные покупатели сразу отпадут.
Можно сразу об аукционе не говорить, но так как цена стартовая низкая то явно будет несколько желающих.
Тогда их маклер или вледелец ставит перед фактом, что за победу надо будет побороться, недостаточно сказать "беру, заверните" сразу после просмотра.
Тогда помимо "игроков" которые могут и соскочить потом, у продавца есть шанс привлечь все таки кого то из "разумных"
И такая история у нас была.
В доме, где у нас уже была квартира выставили такую же, дешево на момент продажи.
Продавца мы лично не знали, попытались с ним связаться напрямую. Он к маклеру отправил.
Посмотрели через маклера. Сказали что берем. Маклер сказал, что скажет продавцу.
А потом маклер сказал, что продавец ему сказал делать аукцион, раз желающих много.
Ну мы поучаствовали, что бы узнать цену.
Квартира ушла на 5 тыс. дороже нашей верхней ценовой гарницы, которую мы сами себе установили.
Наблюдаем сейчас за результатом: квартиру купил типа инвестор, сделал там ремонт на минималках и пытается ее на 50 тыс дороже продать.
Фиг он ее сейчас за такие деньги продаст.
Как я понимаю, аукционы такие имеют смысл для ушатанных объектов в притягательных местах.
Не нужно инвестировать в приведение обьекта до адекватного состояния и можно выжать максимум в этой ситуации, т.к. обеспечен интерес публики.
Как я понимаю, аукционы такие имеют смысл для ушатанных объектов в притягательных местах.
Ушатанных - в каком смысле? Привлекательных?
Я лишь один раз был на "живом" аукционе как потенциальный покупатель. Это была хорошая квартира в хорошем месте, в крупном городе. Стартовая цена была где-то на 30% ниже рыночной, поэтому мы и пришли. И я был свидетелем того, как цена взлетела в 2,5 раза. То есть превысила рыночную...ну, каждый может посчитать самостоятельно.
Аукцион проводил специально приглашённый человек, явно профессионал, прямо в квартире, там было где-то 30 заинтересованных граждан. В общем, народ там завёлся, был лес рук, потом остались только двое желающих, волком смотревших друг на друга, и цена полетела в небеса, как на аукционах в голливудских фильмах.
Ушатанных - в каком смысле? Привлекательных?
Ушатанных - ну из моего личного опыта так получилось, что все объекты на аукционах были без ремонта/с незаконченной отделкой/с проблемами в Bausubstanz
В притягатальных местах - в местах, которые соответствуют девизу 3L: Lage,Lage, Lage
в хорошем месте, в крупном городе
Ну да, притягательное место.
Низкая стартовая цена в моих случаях психологически "объясняется" состоянием объекта. Клиент для себя думает "ну ладно, тут покрасим, там подмажем, не вопрос, выгодное же предложение! Так дешево и в таком месте! Надо не упустить шанс!"
Я был пару раз в амтсгерихте на аукционах, такая же ситуация по объектам в притягательных местах. Нет смысла терять время.
Как покупателю, имею в виду.