Indexmiete или иные способы повышения арендной платы?
Кто-то пользуется Indexmiete в договоре сдачи-аренды жилья?
Или какие еще существуют альтернативные способы повышения арендной платы?
Например срочный договор на х лет с прописанным повышеним на х% в год и т.д.
Так расскажите, что вы знаете. Я слышала и читала, в т.ч. здесь не раз, что можно каждые 3 года повышать миту в пределах 20 (в некоторых городах 15)%. Это не так?
Ну или пусть напишет тот, кто знает.
Нп
Так можно повышать раз в 3 года на 20% (15%) или нет? Или только в случае каких-то причин, типа, модернизации, вложений)? Просто повышать, т.к. мита устаревает со временем нельзя?
Кто-нибудь может сказать?
Я то тут причём?
Следите за дискуссией. ТС упомянул 2 возможных способа повышения миты - - штафельмите и смена митеров.
Я назвала третью возможность - периодическое повышение раз в 3 года в пределах 20-15% (причем никто другой до меня о такой возможности не упомянул) на что последовало:
правда? 😵Почему я этого не знала раньше, надо посчитать, каждые три по плюс 20%...
И прочие реплики на тему вложений средств.
Так у кого тут издержки?
Можно и нужно. Обсуждали уже раз 100.
ну согласитесь не везде этот номер проходит, а то так и платить перестанут, ттт.
Нашёл семью в новострой: папа+мама+ребёнок на 100метров где им сразу зарядили по максимуму (все работают, хату не уделают).
Ну о каком подъёме миты каждые 3 года на 20% без вложений (а откуда модернизация в новострое?) может идти речь?
Съежают - поднимаешь (10, 20 или 30 тут смотря какой спрос).
при новых заселенцах миту можно (тут не повышать, а предлагать) до 10% больше, чем юблихе, Иначе же тогда миты никогда не смогут вырoсти, если всегда оглядывацца на юблихе.
Нo одно дело предложить, а другое дело соответствовать заявленным стандартам. Типа, если есть спрос, то почему и нет..
Хотя где-то было судебное дело по поводу вухер
Вот если, например, от последнего повышения прошло более 3 лет, то повышая им кальтмиту нужно какие-либо обоснования?
Речь идёт не о потолочных митах и не о предпотолочных и не о новострое. Дома, скажем, старые 50-60-70-80х, сантехника старая, полы тоже старые повытертые и т.п. Можно повышать миту ничего в квартире не делая? Обоснования "анпассунг к ортсюблихе мите".?
Можно повышать миту ничего в квартире не делая? Обоснования "анпассунг к ортсюблихе мите".?
Основание это § 558 BGB "Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete."
Как ориентир для "ortsüblichen Vergleichsmiete" это митшпигель для даного населенного пункта, где дана базовая информация (евро/mq) по годам постройки
А также корректирующие значения в зависимости от модернизаций и аусштаттунгов. Могу показать как это для Штуттгурта выглядит.
че за обиды?
для сравнения:
при обычном бессрочном договоре можно повышать раз в 3 года на 20 (или 15%).
И это:
Wie oft darf Miete erhöht werden und wieviel?
Frühestens 15 Монате(12*3=15 ???) nach Einzug oder nach der letzten Mieterhöhung dürfen Vermieter die Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Der Preisaufschlag darf innerhalb von drei Jahren nicht höher sein als 20 Prozent,все-таки разница есть
Ну и "можно повысить до юблихе" - еще не значит что у всех получается. надо еще доказать, что имеешь право на это повышение.
читаем §§ 558 бгб? че там написано...
vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage
einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den
letzten sechs Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560
abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die
Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage
festgelegt worden ist.
у нас нет митшпигеля. вообще никакого, не то то что квалифицированного
И найти 3 такие квартиры, которые ин Лаге, Грёсе, бла-бла-бла мой фермитер точно не смог бы.
Приехали, прост
Ну и даже если будет митшпигель, можно же опрестестовать названные там меркмали, типаа не соответствует. Не соглашусь и пойдет фермитер в суд...если хочет поднять - должен идти.
Пoнятно, что воновия найдет эти три квартиры, а ты?
а, ну и в догонкu, 558А бгб тоже можно почитать 
Речь идёт не о потолочных митах и не о предпотолочных и не о новострое. Дома, скажем, старые 50-60-70-80х, сантехника старая, полы тоже старые повытертые и т.п. Можно повышать миту ничего в квартире не делая? Обоснования "анпассунг к ортсюблихе мите".?
посмотрите как построен митшпигел по вашему городу, может тогда понятнеееее будет и некоторые вопросы сами отпадут.
вообще, можно. если найдете отражение этого ничего не деланья в вашем митшпигеле.
меня просто аренда не интересовала , а теперь есть квартира но там ктото живёт, вот идея выселить его от туда , например прислать письмо , что каждый год на 6,333333% будет аренда гарантировано расти , и сразу на 10 лет вперёд расписать и если выселится в течении 3 х мес то каутион может не отдавать:),покатит?
Я знаю митшпигель нашего города и посчитала миту по нему, с учетом всех там перечисленных факторов.
Но мой вопрос остается открытым:
Если я взяла по митшпигелю цену за квадрат для района/года постройки и т.п. из таблицы, прибавила/вычла другие перечисленные меркмали и в результате вышла мита выше моей на процентов 20, могу я поднять миту на 20% или хотя бы 10 или 15% без всяких прочих оснований (как то замена старого (лет 20) полового покрытия или т.п.)??? Т.е. с фразой "Anpassung zur ortsüblicher Miete) ??
Можно ещё в Haus und grund пойти спросить.
Но там или членам инфу дают или по спросу из суда. Гутахтеру. 😎
Или в катастер можно запрос сделать. =в законе это все называется
Datenbank, ага
Но я то знаю, что этот остров
что этот остров
что этот остров
Необитаем.
То есть, абсолютно.
В смысле, нет таких домов в нашей деревне и нет митшпигеля в регионе.
Index как раз учитывает инфляцию.
😎 Договор может быть бессрочный же и при индексе.
Staffel - по закону, в течении 3х лет не должно превышать 20%
А когда вы по индексу повысите миту, подтянуцца те, которые по митшпигелю поднимать будут. Вы же увеличите среднюю по городу миту.
😎
В вопросе же ограничение - срочный.
🤔
ХЗ, по закону нужно обоснование этой срочности. А если ещё и повышение? Слишком много условий, точно можно вляпацца в "недействительно, потому как противоречит закону"
🤔
Годовое повышение сколько закладывать 1% - 2% - 5% ?
Сумма исключительно в евро, % будут für nichtig erklärt!!!!
А вдруг через год галопирующая (20%+) инфляция начнется и 1% - 2% - 5% повышения будут ни о чем.
Тогда индексконтракт, но вроде там на верху уже мозгуют, как бы их запретить, в связи с сегодн.инфляцией.
У меня грубо 2 % вышло, но записано в евро.
Т.е. при индекс мите могу ежегодно повышать на процент инфляции и согласие митера не нужно. Так?
Так. Только процент инфляции устанавливает амт по статистике. Его данных и придется придерживаться, а не того, на сколько в магазине огурцы подорожали.
А, и, да... Эта модель должна изначально быть определена в договоре. Так не получится, год по штаффель, другой год по индекс.
Я так понял речь в вашем случае о бессрочном договоре и годовом повышении.
У меня грубо 2 % вышло, но записано в евро.
А как это выглядит это на бумаге?
2023 - 100€
2024 - 102€
2025 - 104€
...
9999 - 123456789€
Ну нет же. У вас может на 10-30 лет расписанно. А потом как?
Ну нет же. У вас может на 10-30 лет расписанно. А потом как?
Дох. именно так, по другому будет недействительно. Не помню на сколько лет расписала. И этот ваш вопрос я себе все чаще задаю, с каждым следующим годом проживания митеров.
Этот момент я не учла в контракте, это я знаю.
Но расписывала на столько лет, чтобы все мои затраты на эту квартиру покрывались в ноль. А потом " сгорел сарай, гори и хата"🥸
Но надеюсь они рано или поздно съедут. А новым уже по новым расценкам будем составлять контракт и под новые реалии подгонять.
вам бы БГб почитать. Там все есть уже до нас украдено для вас написано
§ 557a Abs. 3 Satz 1 BGB
Die §§ 556d bis 556g sind auf jede Mietstaffel anzuwenden.Maßgeblich für die Berechnung der nach § 556d Absatz 1 zulässigen Höhe
der zweiten und aller weiteren Mietstaffeln ist statt des Beginns des
Mietverhältnisses der Zeitpunkt, zu dem die erste Miete der jeweiligen
Mietstaffel fällig wird. Die in einer vorangegangenen Mietstaffel
wirksam begründete Miethöhe bleibt erhalten.
и как посчитать и что написать
Добавлю ещё пару пунктов, поскольку сумбур в комментариях.
1. По уже существующим обычным контрактам аренды, сколько бы они там не жили, нельзя просто взять и поменять контракт на Indexmietvertrag
2. Indexmietvertrag можно и нужно заключать (пока их не забанили политики) для новых контрактов и жильцов, с учётом ограничений выше.
3. Для "старых" жильцов с мизерной Miete все равно нельзя повышать аренду больше чем на 15%/20% за три года.
Кстати есть ещё одна интересная вещь, о которой мало говорят, но которая станет очень актуальной скоро:
Eine Verwertungskündigung gibt Vermietenden die Möglichkeit, ein bestehendes Mietverhältnis dann zu beenden, wenn die Vermietung der Wohnung/des Hauses wirtschaftlich nicht mehr rentabel ist. Die gesetzliche Grundlage bildet § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB.
Причём сейчас даже два фактора подходят под этот пункт - если Zinsen возрастают и Miete не покрывает платежи по кредиту, плюс energetische Sanierung, которые зелёные фанатики и безумцы продвигают, тоже не позволяет во многих случаях отбить затраты на модернизацию (макс. 3€/м2)
Поэтому и Mieter ждут весёлые времена. Думать что их повышение Bauzinsen и Sanierungspflicht не коснётся- крайне наивно и глупо.
Попробую суммировать инфу о существующих на сегодняший день законных способах повышения арендной платы для новых договоров. Дополнения и уточнения следуют.
1. Indexmiete согласно § 557b меняется один раз в год,
(+) арендная плата изменяется соразмерно уровню стоимости жизни (Preisindex für die Lebenshaltung)
(+) стартовая арендная плата в договоре может быть выше Mietpreisspiegel на 15%(20%) (§ 5 Wirtschaftsstrafg.)
(+) обоснование отпадает, достаточно сослаться на индекс потребительских цен
(-) плата не может быть повышена после модернизации (§ 559) или до местного уровня арендной платы (§ 558)
(-) административные затрыты на ежегодное повышение
(-) индекс работает в обе стороны и может так же понижаться
2. Staffelmiete Повышение арендной платы происходит согласно (§ 557a) один раз в год. Даты и суммы повышения уже заложены в договоре.
(+) административные затры нулевые, повышение происходит автоматически
(+) проблемы и споры при очередном повышении арендной платы исключены
(+) стартовая арендная плата в договоре может быть выше Mietpreisspiegel на 15%(20%) (§ 5 Wirtschaftsstrafg.)
(+) собственник может наложить запрет на расторжение договора до 4х лет (§ 557a Abs. 3 BGB)
(-) плата не может быть повышена после модернизации (§ 559) или до местного уровня арендной платы (§ 558)
(-) сложно предсказать развитие уровня цен на 20-30 лет вперед
(+) договор не может быть нормально (срок 3 месяца) расторгнут
(+) за счет ежегодного заключения нового договора повышение арендной платы возможно выше чем при 1. и 2.
(+) продать такой объект можно быстерей и дороже
(-) необходимость вовремя подтвердить наличие причины
(-) повышенные административные затрыты на ежегодное заключение нового договора, на приём-сдачу объекта вновь
Добавлю, что при Indexmiete никакого влияния от Mietspiegel при изменении миты в связи с инфляцией нет. Если индекс допустим каждый год по +20% показывает, то каждый "год" (14 месяцев) можно миту на 20% поднимать, даже если Mietspiegel что-то другое говорит.
Ну и никто не заставляет ни фермитера, ни митера пользоваться этим инструментом полностью. Обязаловки нет.
3. Befristet согласно § 575 должны быть названы причины срочного договора(-) необходимость вовремя подтвердить наличие причины (-) повышенные административные затрыты на ежегодное заключение нового договора, на приём-сдачу объекта вновь
А какие причины можно акцептировать?
Например ребёнку через 2 года будет 18 и хочет жить сам.
Или через 3 года заканчивается 10 летний срок когда можно продать без налога.
Или через 1 год нужно заключать новый кредитный договор и проценты сильно вырасли.