Покупка квариры для последующей сдачи в аренду
Добрый день!
Я живу с партнером, у которого есть свой дом. Т.е жилищных проблем нет.
У меня есть небольшие сбережения.
Хотела бы взять кредит и купить квартиру, которую хотела бы, впоследствии, сдавать и получать доход к пенсии.
Но мне сказали, что для покупки квариры, для последующей сдачи в аренду, речь идет о совсем другой ставке по кредиту.
Это верно? Это, вообще, стоит того? Есть ли "подводные камни"?
И ели что, то с чего начинать?
Буду благодарна за советы и подробные ответы!
% ставка та же. На сегодняшний день 3,8 и выше.
для последующей сдачи в аренду
Некоторые банки требуют больше собственного капиталла, но очень немногие.
Посудите сами, как Вы или банк сможете гарантировать то, что этот объект будет сдаваться в аренду? И что делать, если это условие Вами выполняться не будет?
Поэтому финансирование на общих основаниях, банк Ваша легенда не интересует от слова совсем.
Но если Вы приобретаете объект, который уже находится в аренде, банк затребует договор аренды. Но, опять таки, для финансирования не имеет значения сумма в договоре, просто его потребуют приложить.
И ели что, то с чего начинать?
С арифметики и рендиты.
Но, опять таки, для финансирования не имеет значения сумма в договоре, просто его потребуют приложить.
Почему ж не имеет то? Всё-таки есть разница, иметь выплаты по кредиту 1000 евро в месяц с Kaltmiete в эти же 1000 евро или с Kaltmiete в 500 евро.
Не имеет. Потому что финансирование делается на 10 лет, а договор завтра поменяется или вообще накроется медным тазом.
Банк не играет в верю не верю. Ему нужны гарантии, что даже если объект простоит пустым весь период финансирования собственник сможет его погашать.
У меня денег нет. Но я нашёл объект, аренда по которому 2000 в месяц. Выплаты по кредиту всего 1200. Одобрит банк моё финансирование? Нет.
В таком случае и справки о доходах вообще не имеют смысла - финансирование на 10 лет, а кредитополучателя завтра могут уволить. Или он уволится сам.
Тогда нужно всем давать кредиты из расчёта величины пособия по безработице или даже Харц 4 - каждый в течении 10 лет может присесть на социал.
справки о доходах вообще не имеют смысла
Не совсем так. Эти справки для банка - подтверждение Ваших возможностей на ближайшее время. Но основным является Верт Вашего объекта финансирования и Ваше участие собственным капиталом. Эти 2 фактора и есть основа на первое время, справки являются дополнением. Как Вы верно заметили доход может измениться даже раньше начала финансирования.
Доходов можно вообще не иметь, но вступить в финансирование, предложив другой объект, может каждый.
Не имеет. Потому что финансирование делается на 10 лет, а договор завтра поменяется или вообще накроется медным тазом.
Свой доход имеет конечно играющую роль, бесспорно.
Но у меня банк на все объекты спрашивал митфертраг, так как это всё же увеличивает доход.
Банк не играет в верю не верю. Ему нужны гарантии, что даже если объект простоит пустым весь период финансирования собственник сможет его погашать.
Хотя это всегда выполнялось.
1. Покупка под сдачу всегда была неплохим вариантом - но не сейчас, не с такими процентами. Аренда в лучшем случае покроет лишь Zinsen по кредиту.
2. Объект покупки сам по себе является гарантией по кредиту для банка. Если вы говорите банку, что будете его сдавать, то ожидаемую нетто-аренду просто приплюсуют к вашим доходам при оценке вашей месячной платежеспособности. Если сумма доходов выше суммы всех ваших расходов при стресс-сценарии (раньше это было 4% по всем вашим ипотечным кредитам - уж даже и не знаю, что сейчас) - то кредит вам одобрят.
3. Ситуация с резким изменением ситуации была как раз у меня - на следующий день после подписания нами кредита на 500К из-за пандемии уволии жену. Особо ничего не изменилось, но хорошо, что банк об этом не узнал раньше ))
Господа. Знаете, что меня больше всего удивляет? Что плотник не знает инструмент, с которым ему приходится работать постоянно.
Но у меня банк на все объекты спрашивал митфертраг, так как это всё же увеличивает доход.
Я уже писал выше, что при покупке объекта, который находится уже в аренде, банк требует Митфертраг просто, чтобы его видеть. Даже если он с лохматого года с ценником 120 Евро.
И банку абсолютно фиолетово что последует дальше - выселение, поднятие аренды, собственное пользование. Ему пофиг. Банк предоставит кредит на общих основаниях: Верт плюс собственный капитал плюс платежеспособность финансируемого на первых порах.
Многие рантье, имеющие по несколько объектов и основным доходом которых является именно сдача в аренду, тоже берут финансирование. И у банков есть правило, что доход от аренды должен быть не выше определённого % к общему. И этот % очень небольшой, я не скажу какой, не помню. Т.е. банк берёт во внимание доходную недвижимость. Но это только плюс в карму желающего получить кредит, не более. Тем, у кого сдача в аренду является единственным источником дохода, банк выставляет требование вписать его в уже имеющиеся объекты недвижимости. С голой арендой и выхлопом с неё банк отказывает, по его правилам этого недостаточно.
1. Покупка под сдачу всегда была неплохим вариантом - но не сейчас, не с такими процентами. Аренда в лучшем случае покроет лишь Zinsen по кредиту.
Не согласна, если у нас не висели кредиты на 1,2 миллиона, то мы бы и сейчас купили бы дом под сдачу, все равно пока выгодно (правда сейчас нам бы не дали). Я говорю про наш опыт с небольшими многоквартирными домами, площадью примерно 400м2 Списывание кредитных процентов с налогов тоже прекрасное дело.
Господа. Знаете, что меня больше всего удивляет? Что плотник не знает инструмент, с которым ему приходится работать постоянно.
Но у меня банк на все объекты спрашивал митфертраг, так как это всё же увеличивает доход.Я уже писал выше, что при покупке объекта, который находится уже в аренде, банк требует Митфертраг просто, чтобы его видеть. Даже если он с лохматого года с ценником 120 Евро.
И банку абсолютно фиолетово что последует дальше - выселение, поднятие аренды, собственное пользование. Ему пофиг.
Так как у меня был один объект, который был до кредита не сдан, а кредит брался под него, то банк запросил митфертраг после покупки и сдачи в аренду. Кредит был естественно выдан до этого.
Мне тоже казалось, что банку должно бы всё равно быть. Но оказалось не совсем.
1. Инфляция, которая у нас "почти отсутствует", делает любые 4% мелочью. Для многих приобретение недвижимости - единственный простой способ сохранить имеющиеся сбережения. Именно сохранить, а не преумножить.
2. Я уже как-то обращал внимание, что многие не учитывают самого главного. Сумма кредита погашается арендой. Через 10 лет этот объект уже будет частично выплачен. И выплачен не с кармана финансируемого.
3. Многие берут финансирование, чтобы оптимировать свой Гевинн.
4. Возможный рост недвижимости тоже не стоит сбрасывать.
5. Разные мелкие плюшки, позволяющие списывать деньги, имея доход от аренды.
Тем, у кого сдача в аренду является единственным источником дохода, банк выставляет требование вписать его в уже имеющиеся объекты недвижимости. С голой арендой и выхлопом с неё банк отказывает, по его правилам этого недостаточно.
Когда берёшь кредит на очередную недвижимость, готовится Selbstauskunft, куда вносятся все источники доходов (зарплаты, миты, дивиденды с ценных бумаг итд) с соответствующими подтверждениями (митфертраг, контоаусцуг по каждому обьекту).
Требования вписать банк в грундбух имеющихся объектов нет, это делается только в том случае если Beleihungswert покупаемого объекта меньше суммы кредита на него (например финансирование более 100 %) .
Сумма кредита погашается арендой.
Если не ошибаюсь, то обсуждали недавно этот вопрос на форуме. Схема работала раньше, но не сейчас, с такими процентами.
Для того чтобы кредит погашался арендой, Bruttomietrendite должна быть Bauzinsen +3% (2% Tilgung +1% Rücklage и nicht umlagefähige Kosten). При текущих ставках в 4%, такое могут обеспечить объекты с Rendite 7%, а их днем с огнём не сыщешь