Покупка квариры для последующей сдачи в аренду
Добрый день!
Я живу с партнером, у которого есть свой дом. Т.е жилищных проблем нет.
У меня есть небольшие сбережения.
Хотела бы взять кредит и купить квартиру, которую хотела бы, впоследствии, сдавать и получать доход к пенсии.
Но мне сказали, что для покупки квариры, для последующей сдачи в аренду, речь идет о совсем другой ставке по кредиту.
Это верно? Это, вообще, стоит того? Есть ли "подводные камни"?
И ели что, то с чего начинать?
Буду благодарна за советы и подробные ответы!
% ставка та же. На сегодняшний день 3,8 и выше.
для последующей сдачи в аренду
Некоторые банки требуют больше собственного капиталла, но очень немногие.
Посудите сами, как Вы или банк сможете гарантировать то, что этот объект будет сдаваться в аренду? И что делать, если это условие Вами выполняться не будет?
Поэтому финансирование на общих основаниях, банк Ваша легенда не интересует от слова совсем.
Но если Вы приобретаете объект, который уже находится в аренде, банк затребует договор аренды. Но, опять таки, для финансирования не имеет значения сумма в договоре, просто его потребуют приложить.
И ели что, то с чего начинать?
С арифметики и рендиты.
Но, опять таки, для финансирования не имеет значения сумма в договоре, просто его потребуют приложить.
Почему ж не имеет то? Всё-таки есть разница, иметь выплаты по кредиту 1000 евро в месяц с Kaltmiete в эти же 1000 евро или с Kaltmiete в 500 евро.
Не имеет. Потому что финансирование делается на 10 лет, а договор завтра поменяется или вообще накроется медным тазом.
Банк не играет в верю не верю. Ему нужны гарантии, что даже если объект простоит пустым весь период финансирования собственник сможет его погашать.
У меня денег нет. Но я нашёл объект, аренда по которому 2000 в месяц. Выплаты по кредиту всего 1200. Одобрит банк моё финансирование? Нет.
В таком случае и справки о доходах вообще не имеют смысла - финансирование на 10 лет, а кредитополучателя завтра могут уволить. Или он уволится сам.
Тогда нужно всем давать кредиты из расчёта величины пособия по безработице или даже Харц 4 - каждый в течении 10 лет может присесть на социал.
справки о доходах вообще не имеют смысла
Не совсем так. Эти справки для банка - подтверждение Ваших возможностей на ближайшее время. Но основным является Верт Вашего объекта финансирования и Ваше участие собственным капиталом. Эти 2 фактора и есть основа на первое время, справки являются дополнением. Как Вы верно заметили доход может измениться даже раньше начала финансирования.
Доходов можно вообще не иметь, но вступить в финансирование, предложив другой объект, может каждый.
Не имеет. Потому что финансирование делается на 10 лет, а договор завтра поменяется или вообще накроется медным тазом.
Свой доход имеет конечно играющую роль, бесспорно.
Но у меня банк на все объекты спрашивал митфертраг, так как это всё же увеличивает доход.
Банк не играет в верю не верю. Ему нужны гарантии, что даже если объект простоит пустым весь период финансирования собственник сможет его погашать.
Хотя это всегда выполнялось.
1. Покупка под сдачу всегда была неплохим вариантом - но не сейчас, не с такими процентами. Аренда в лучшем случае покроет лишь Zinsen по кредиту.
2. Объект покупки сам по себе является гарантией по кредиту для банка. Если вы говорите банку, что будете его сдавать, то ожидаемую нетто-аренду просто приплюсуют к вашим доходам при оценке вашей месячной платежеспособности. Если сумма доходов выше суммы всех ваших расходов при стресс-сценарии (раньше это было 4% по всем вашим ипотечным кредитам - уж даже и не знаю, что сейчас) - то кредит вам одобрят.
3. Ситуация с резким изменением ситуации была как раз у меня - на следующий день после подписания нами кредита на 500К из-за пандемии уволии жену. Особо ничего не изменилось, но хорошо, что банк об этом не узнал раньше ))
Господа. Знаете, что меня больше всего удивляет? Что плотник не знает инструмент, с которым ему приходится работать постоянно.
Но у меня банк на все объекты спрашивал митфертраг, так как это всё же увеличивает доход.
Я уже писал выше, что при покупке объекта, который находится уже в аренде, банк требует Митфертраг просто, чтобы его видеть. Даже если он с лохматого года с ценником 120 Евро.
И банку абсолютно фиолетово что последует дальше - выселение, поднятие аренды, собственное пользование. Ему пофиг. Банк предоставит кредит на общих основаниях: Верт плюс собственный капитал плюс платежеспособность финансируемого на первых порах.
Многие рантье, имеющие по несколько объектов и основным доходом которых является именно сдача в аренду, тоже берут финансирование. И у банков есть правило, что доход от аренды должен быть не выше определённого % к общему. И этот % очень небольшой, я не скажу какой, не помню. Т.е. банк берёт во внимание доходную недвижимость. Но это только плюс в карму желающего получить кредит, не более. Тем, у кого сдача в аренду является единственным источником дохода, банк выставляет требование вписать его в уже имеющиеся объекты недвижимости. С голой арендой и выхлопом с неё банк отказывает, по его правилам этого недостаточно.
1. Покупка под сдачу всегда была неплохим вариантом - но не сейчас, не с такими процентами. Аренда в лучшем случае покроет лишь Zinsen по кредиту.
Не согласна, если у нас не висели кредиты на 1,2 миллиона, то мы бы и сейчас купили бы дом под сдачу, все равно пока выгодно (правда сейчас нам бы не дали). Я говорю про наш опыт с небольшими многоквартирными домами, площадью примерно 400м2 Списывание кредитных процентов с налогов тоже прекрасное дело.
Господа. Знаете, что меня больше всего удивляет? Что плотник не знает инструмент, с которым ему приходится работать постоянно.
Но у меня банк на все объекты спрашивал митфертраг, так как это всё же увеличивает доход.Я уже писал выше, что при покупке объекта, который находится уже в аренде, банк требует Митфертраг просто, чтобы его видеть. Даже если он с лохматого года с ценником 120 Евро.
И банку абсолютно фиолетово что последует дальше - выселение, поднятие аренды, собственное пользование. Ему пофиг.
Так как у меня был один объект, который был до кредита не сдан, а кредит брался под него, то банк запросил митфертраг после покупки и сдачи в аренду. Кредит был естественно выдан до этого.
Мне тоже казалось, что банку должно бы всё равно быть. Но оказалось не совсем.
1. Инфляция, которая у нас "почти отсутствует", делает любые 4% мелочью. Для многих приобретение недвижимости - единственный простой способ сохранить имеющиеся сбережения. Именно сохранить, а не преумножить.
2. Я уже как-то обращал внимание, что многие не учитывают самого главного. Сумма кредита погашается арендой. Через 10 лет этот объект уже будет частично выплачен. И выплачен не с кармана финансируемого.
3. Многие берут финансирование, чтобы оптимировать свой Гевинн.
4. Возможный рост недвижимости тоже не стоит сбрасывать.
5. Разные мелкие плюшки, позволяющие списывать деньги, имея доход от аренды.
Тем, у кого сдача в аренду является единственным источником дохода, банк выставляет требование вписать его в уже имеющиеся объекты недвижимости. С голой арендой и выхлопом с неё банк отказывает, по его правилам этого недостаточно.
Когда берёшь кредит на очередную недвижимость, готовится Selbstauskunft, куда вносятся все источники доходов (зарплаты, миты, дивиденды с ценных бумаг итд) с соответствующими подтверждениями (митфертраг, контоаусцуг по каждому обьекту).
Требования вписать банк в грундбух имеющихся объектов нет, это делается только в том случае если Beleihungswert покупаемого объекта меньше суммы кредита на него (например финансирование более 100 %) .
Сумма кредита погашается арендой.
Если не ошибаюсь, то обсуждали недавно этот вопрос на форуме. Схема работала раньше, но не сейчас, с такими процентами.
Для того чтобы кредит погашался арендой, Bruttomietrendite должна быть Bauzinsen +3% (2% Tilgung +1% Rücklage и nicht umlagefähige Kosten). При текущих ставках в 4%, такое могут обеспечить объекты с Rendite 7%, а их днем с огнём не сыщешь
Приятно, когда все мнят себя экономистами.
Ещё раз. Я ни слова не сказал, что кредит полностью погашается арендой.
Ваши выплаты по кредиту составляют 1000 евро в месяц. Стоимость объекта 200.000. Ваш объект при сдаче его в аренду уже сделает так, что Вы будете отдавать не 1000, а меньше. А остаток по кредиту через 10 лет в любом случае для Вас станет ниже. Чего не скажешь про стоимость самого объекта, который Вы сможете продать за те же 200.000(условно).
https://www.immobilienscout24.de/expose/140122568?referrer...
вот вам пример из моего города, найденный за 5 секунд, район так себе. Если висеть на сайте, такое можно и в нормальном районе отхватить. Доходность 7%.
Из нашего опыта сдачи: каждый год за счет новой пересдачи, происходит увеличение доходности, и не маленькое. Вот в январе пересдали: Kaltmiete была 640 стала 990€, по другой квартире была 290 стала 420€. По объекту купленному в 2017г. доходность за эти годы увеличилась на 80%, и это мы не всем жильцам повышали, только тем кто сам съезжал. Две дамы платили по двадцать лет свои 230€. Сейчас послали обеим письмо с 20% увеличением аренды.
вот вам пример из моего города, найденный за 5 секунд, район так себе. Если висеть на сайте, такое можно и в нормальном районе отхватить. Доходность 7%.
Из нашего опыта сдачи: каждый год за счет новой пересдачи, происходит увеличение доходности, и не маленькое. Вот в январе пересдали: Kaltmiete была 640 стала 990€, по другой квартире была 290 стала 420€. По объекту купленному в 2017г. доходность за эти годы увеличилась на 80%, и это мы не всем жильцам повышали, только тем кто сам съезжал. Две дамы платили по двадцать лет свои 230€. Сейчас послали обеим письмо с 20% увеличением аренды.
Это все работало когда ставка по процентам имела 0 или 1 спереди.
При нынешней ситуации на рынке покупка такого дома с фактором 15 это верный способ потерять деньги и влесть в кабалу банку.
7 % годовых при процентах по кредиту от 4 % и выше это очень мало. Дом не новый, пару мелки ремонтов и от Ваших 7 процентов останеся 5.
Как раз из за этого весь рынок жилой недвижимости под сдачу в аренду просто встал.
Да никто не спорит что арендная плата повышается, так же как повышаются стоимости строительных материалов, ремонта и тп.
% ставка та же. На сегодняшний день 3,8 и выше.
К сожалению это не совсем так. Зависит от банка и от их желания выдать вам кредит. Знаю конкретные банки где объекты в аренду они прибавляют 0.15 % zinsaufschlag.
Аргументация простая: статистически риск не возврата кредита взятого под объект который сдается выше нежели у объекта находящегося в самопользовании.
Аргументация простая: статистически риск не возврата кредита взятого под объект который сдается выше нежели у объекта находящегося в самопользовании.
Как говорят немцы - hää?! С чего это? Наоборот, арендная плата обеспечивает доп.доход - риск невозврата понижается. Банки, наоборот, понижают ставку, если жилье будет сдаваться
Присоединяюсь к Endy.
Когда человек живёт в своей недвижимости и у него возникли финансовые затруднения, то мотивация для преодоление этих трудностей и выплате кредита существенно выше, чем для сданной квартиры.
Ну вот пример: если у семьи две квартиры, в одной сами живут, а другую сдают. На обе квартиры кредиты.
Какой кредит будет выплачиваться первым и до последней возможности, если финансовые затруднения возникнут?
Это знает и банк.
Банки, наоборот, понижают ставку, если жилье будет сдаваться
Это не так, а как раз наоборот. Это в последние годы стало круто особенно когда появились все возможные ютьюб какалы и советники которые за 5 тысяч евро за семенар рассказывают как правильно инвестировать в недвижимость чтобы в 40 лет уйти на пенсию. В этих семинарах рассказывают, что надо жить в съемном жилье и самому сдавать недвижимость в наем. Там столько возможностей сэкономить на налогах, списать проценты ремонт и тп...
Но увы сэр статистику никто не отменял, и доля проблемных кредитов у объектов под сдачу выше чем у тех кто пользкутся сам.
Наоборот, арендная плата обеспечивает доп.доход - риск невозврата понижается.
Это в теории арендная плата обеспечивает дополнительный доход, а на практике кроме дохода она обеспечивает дополнительный геморрой, головную боль, постоянные ремонты, общение с в последние годы совсем обнаглевшими мастерами и рассылани напоминаний что аренда не была вовремя оплачена.
Что вы будете делать если ваш жилец в вашей квартире просто не платит аренду или регулярно задерживает? Платежи банку никто не отменял?
Пока вы его выселети пройдет пол года.
Это списание такое мизерное, что даже не стоит его упоминать.
Уверены? Я так понимаю, что 'Zinsen" идут также, как и "Ausgaben" по сдаваемой недвижимости. В нашем случае-это существенные деньги. Если они, к примеру 15 000€ в год, и мы просто на эту сумму меньше налогов платим, разве не так?
Это все работало когда ставка по процентам имела 0 или 1 спереди.
При нынешней ситуации на рынке покупка такого дома с фактором 15 это верный способ потерять деньги и влесть в кабалу банку.
7 % годовых при процентах по кредиту от 4 % и выше это очень мало. Дом не новый, пару мелки ремонтов и от Ваших 7 процентов останеся 5.
Вы практик или теоретик? Я практик. Наш самый лучший объект был куплен под 2.7%.
Если хотят фактор 15, запросто можно сторговаться до фактора 13 (по двум купленным объектам 2017 и 2021 получали скидку 10%, с 550 тысяч на 498 т., с 490т. купили за 440т.)
Ремонты мы списываем с налогов, после модернизации повысим аренду.
Еще один вопрос касемо:
Из нашего опыта сдачи: каждый год за счет новой пересдачи, происходит увеличение доходности, и не маленькое.
Как вам удаётся каждый год по-новому пересдавать? Ведь для временного договора нужны веские причины. Ну раз можно, наверное, типа собираюсь сам туда вьехать через год (хотя если жить при этом в своем доме и в том же городе?), но и так каждый год? Ну и тем более если у вас квартир несколько, не будешь же планировать (аргументировать) вьезжать во все?
https://www.immobilienscout24.de/expose/140122568?referrer...
вот вам пример из моего города, найденный за 5 секунд, район так себе. Если висеть на сайте, такое можно и в нормальном районе отхватить. Доходность 7%.
В крупных городах 7% сегодня ооочень
маловероятно, а в малых городах есть
дополнительные риски вдолгую. ИМХО.
В крупных городах 7% сегодня ооочень
маловероятно, а в малых городах есть
дополнительные риски вдолгую. ИИМХО.
Почему именно в малых городах дополнительные риски и какого рода риски? Вообще слово риск звучит скорее пожительно, жить не скучно.
Если жрать будет нечего, то как в малых городах Gartenkolonie на каждом шагу, картошку посадить ))) да бомбы Путина скорее на Берлин упадут, а не на мой Зажопинск.
Почему именно в малых городах дополнительные риски и какого рода риски?
1.Понаехавшие малые города избегают,
а местные больше дрочат или однополый
секс.
2. Вся политика зелёных и левых движет
народ в крупные города.
3.У меня в кёльне достаточно много квартир,
но последний раз жильцы менялись
лет 6 назад, уже и забыл )
Уверены? Я так понимаю, что 'Zinsen" идут также, как и "Ausgaben" по сдаваемой недвижимости. В нашем случае-это существенные деньги. Если они, к примеру 15 000€ в год, и мы просто на эту сумму меньше налогов платим, разве не так?
Уверенна.если у вас на списание -15.000 в год, то вы эти 15.000 из своего кармана в году заплатили, или?
К этому вы возможно ещё и из зарплаты заплатили 15.000. То, что вам возможно(!) 3.000 ( если налогоыая ставка у вас 20%)из ваших налогов вернут, думаю будет вам приятно, но факт уплаты вами 30 штук финанцамту никак не изменит.
Но согласна получить переведенными на конто 3.000 оч приятно. Если глубоко не задумываться.
Ремонты мы списываем с налогов, после модернизации повысим аренду.
Интересно, вы когда нибудь провели сравнение " списывания" с затратами?
Вы практик или теоретик? Я практик. Наш самый лучший объект был куплен под 2.7%.
Как мы выяснили в архитектуре.
Маруся, я работала архитектором в двух фирмах: одна была номер 1 в мире на тот момент, вторая номер 7. Да и свои заказчики не жаловались, а друзьям рекомендовали. Так что мы там выяснили?
Я верю. Но какое это отношение имеет к налогам? Не нужно быть специалистом в сфере налогов, чтобы составить эксель таблицу Ausgabe/ einnahme.
ну так вот, если вы 15к заплатите за ремонты, то вы получите обратно около 5.000 налогами обратно. К этому вы ещё около 30К( грубо, ваш доход не известен/ нет охоты искать) заплатили по сплитингтабелле.
Итого: 30 налогами, 15 за ремонт и 5 обратно, ну так себе математика выгодности, чтобы говорить что es lohnt sich именно как использование недвижки для понижение ставки налогов.
Это грубый подсчёт, важно: не заплати вы 15 за ремонт, ваш налог бы был 35К.
Вы практик или теоретик? Я практик.
Ну тут между нами отличия нет. Я думаю что мы просто чуть чуть в дургой лиге, а так в корне отличаемся друг от друга только количеством договоров и структурой объектов.
Если хотят фактор 15, запросто можно сторговаться до фактора 13 (по двум купленным объектам 2017 и 2021 получали скидку 10%, с 550 тысяч на 498 т., с 490т. купили за 440т.)
Вы не очень внимательно прочитали или не правильно поняли мой пост. Фактор 13 при финансировании за 1 % процент и при финанисировании за 4 % это две большие разницы. Покупая год назад (до начала известных событий) и фиксируя проценты минимум на 10 лет не правильно было сделать что-то достаточно сложно (может быть за исключением если финансировать все на 110 %).
Но на данный момент ситуация в корне изменилась.
Сейчас уже можно сторговаться не на 10 % а на все 30 %.И если до год назад вас бы приняли за идиота, то сейчас реакция примерна такая что: это конечно жестко, но владельцы будут иметь ввиду.
Поскольку рынок встал.
Наверное не спроста акции воновии упали в разы.
Хлодвиг, я в очередной раз удивляюсь Вашей осведомленности:Пункт 1. " местные больше др..т". Вот я, врач, и то этого не знала.
Ой я вас умоляю, тут не надо быть
Дерсой Узолой чтобы заметить что
творится вокруг).
- в гимназиях только 20 процентов немцев
- ещё 20 лет назад в клубах и на диско
немцы были в меньшинстве
- новогодняя ночь в кёльне
Мелкие индиции складываются в общую
картину.
Тренд действительно печальный, но Кёльн(Франкфурт, Берлин) к счастью не Германия. У ребенка в школе во всех пятых классах ни одного мусульманина. На 120 человек две итальянские и три польские фамилии. Дети сплошь белокурые и златовласые ангелочки...
И всё это не в Гёрлитце, а в 20 км от большого города в Баварии.
Итого: 30 налогами, 15 за ремонт и 5 обратно, ну так себе математика выгодности, чтобы говорить что es lohnt sich именно как использование недвижки для понижение ставки налогов.
Это грубый подсчёт, важно: не заплати вы 15 за ремонт, ваш налог бы был 35К.
Маруся, спасибо за ликбез. Про табличку Einnahme/Ausgabe подумаю.
Но и эти 32% полученные обратно, ощутимы. В этом и прошлом году у нас будет поболее 32%, за счёт увеличения доходов.
Но и эти 32% полученные обратно, ощутимы
Это да, если ремонт вынужден, типа отопление зимой накрылось.
Но если владывать 15 в ремонт( типа инвестировать) чтобы получить 5 назад " списав из налогов", я бы предпочла заплатить 35 налогами, чем 30+15-5. какая мне разница куда бабки выкидывать, только налогами оно как то на 10 меньше. Но это так, неглубоко замысливаясь. При ремонте наверное можно типа за модернизацию ещё 8%( или еще 11 пока) в год на миту поднять.
Но как схема понижения налогов недвижимость плохая идея, мое личное мнение.
Мы в минусе были только в год покупки, все остальное всегда плюс, т.е. эта ставка как раз повышается, а не понижается.
И кстати из за повышения процента из за прибыли по сдаче, повышается и % на зарплату, минимально, но все таки.
У вас наверное даже не минимально, при 100к только от оренды.