Покупка квартиры как Kapitalanlage
Уважаемые форумчане,
У меня такой вопрос. Я начала 3-4 года назад подыскивать квартиру(ы), чтобы купить на сдачу. Как Altersvorsorge, например. Проблема в том, что мой парень меня постоянно тормозит, начинает рассказывать всякие страшилки, риски, страх неплатёжеспособности и пр. У меня уже были две квартиры, которые я сдавала, и спустя 10 лет неплохо продала. Поэтому сейчас хочу опять вложить, купить объект поближе да получше.
Уже попадались две очень хороших квартиры, цена была нормальная, желающих практически не было. А я прислушивалась к его мнению, тоже начинала сомневаться, и соответственно, не купила. Теперь кусаю локти, очень жалею, потому что квартиры были классные. Сейчас вот снова попалась неплохая квартира, и пошли опять эти разговоры.
Типа, сейчас не самое подходящее время для покупки недвижимости. И брать кредит во время кризиса тоже очень рискованно. И зачем тебе это надо.
Может быть я чего-то не понимаю? Или что-то где-то пропустила? Я понимаю, что кризис. Ну что может произойти в самом плохом случае? Квартира сдана, Я хочу вложить часть своего (не его даже) капитала, а кредит будет погашаться доходами из квартплаты. Банк схему расчитал, всё реально, процент нормальный. Даже если будет Leerstand, расчёт такой, что я могу сама кредит несколько месяцев продолжать выплачивать, довольно безболезненно.
А если всего бояться, так можно всю жизнь просидеть в страхе…
Знаете, что отличает предпринимателя? У него стакан никогда не бывает наполовину пустым.
А вообще это очень хороший тандем - два разных мнения. Один другого заставляет задуматься, второй подталкивает к действиям сомневающегося.
Ну и по теме. Идеального времени для инвестиций не бывает. Кажется, что оно было в прошлом году, а оно, как оказалось, было 20 лет назад.
Сейчас вот снова попалась неплохая квартира, и пошли опять эти разговоры. Типа, сейчас не самое подходящее время для покупки недвижимости. И брать кредит во время кризиса тоже очень рискованно. И зачем тебе это надо.
Может быть я чего-то не понимаю? Или что-то где-то пропустила? Я понимаю, что кризис. Ну что может произойти в самом плохом случае? Квартира сдана, Я хочу вложить часть своего (не его даже) капитала, а кредит будет погашаться доходами из квартплаты. Банк схему расчитал, всё реально, процент нормальный. Даже если будет Leerstand, расчёт такой, что я могу сама кредит несколько месяцев продолжать выплачивать, довольно безболезненно.
А если всего бояться, так можно всю жизнь просидеть в страхе…
Риск заключается в том, что произойти может то, что ваш желец не будет платить арендную плату и вам предется из своих других доходов выплачивать взносы банку. Пока вы жильца не выселете и не найдете новых квартиросъемщиков. А это может занять время!
Другой риск, что нынешние цены в Дюссельдорфе или там где вы хотите купить в свете актуальной экономической ситуцаии все-таки чуть чуть просядут и квартира будет стоить на определенную сумму Х меньше.
Вы живете в своем жилье или в съемном? Если второе, то лучше забудьте эту идею и купите себе с другом квартиру. И арендную плату сэкономите и проблем с жильцами меньше.
А если серьздно: вот случай из собственного опыта: многокваритрный дом, в одной из квартир проживает обычная немецкая семья: симпатичная мама, сорокалетний папа и двое маленьких детей - школьников.
Через год после покупки мама с папой через 10 лет совместной жизни решают, что видимо они сильно в друг друге ошиблись и все-таки для совместной жизни не подходят, папа решает развестись и уезжает, но алименты платить и не планирует, а за маму начинает платить Job Center.
Все бы было нечего, но через пол года Job Center начинает платить на 300 Евро каждый месяц меньше, поскольку квартира в 110 метров по социальным нормам в районе Ratingen-Hösel (те кто проживает в Дюссельдорфе поймут) на семью из 3х человек ну совсем не проходит.
На уговоры что нужно бы как бы решать вопрос и искать себе другое жилье одинокая мама с двумя детьми особо не реагирует. Поэтому дело заканчиватеся Fristlose Kündigung, Räumungklage, dem Zahlungstitel für 5500 Euro, который можно повесить на стенку и выездом мамы через 6 месяцев после суда - поскольку добродушная судья сказала, что ну как же так ребенку надо обязательно закончить учебный год в Grundschule.
Мама повела себя в итоге все-таки более менее адекватно, нашла в итоге маленьку квартиру в соседнем городе и добровольно переехала.
Так что расходы на Gerichtsvollzieher не потребовались.
Сдача в аренду - это не пассивный доход, а работа или бизнес (в зависимости от Ваших объемов). Со всеми вытекающими от сюда рисками и пробламмами.
Если вы готовы к подобному, то рисков нет.
Но на самом деле я бы честно говоря подождал еще 3-4 месяца. Мне кажется зимой - в начале весны выбор недвижимости будет значительно больше :)
Если все по плану, то через 10 лет останется чуть больше половины Restschuld.
Зачем загадками? А сколько было внесено Eigenkapital сначала и покрывает ли мита monatliche Rate или вы со своего кармана доплачиваете?
Самое простое это назвать фактор = цена/Jahresmiete. A остальное я и сам прикину, не первый год покупаю и сдаю...
стоимость 230 т., квартира на двух уровнях с собств. садиком, 87 кв.м., 2000 года, без маклера.
Eigenkapital 50 т. Квартплата после вычета Hausgeld: 700 евро в месяц.
3,3% рендита была нормально раньше. Сейчас уже плохо, так как процент по кредиту поднялся почти в 4 раза.
ИМО можно через года 2-3 купить намного дешевле.
Надо покупать квартиру, когда:
1) Цены на недвижимость упали настолько, что 99% инвесторов уверены, что они и дальше будут продолжать падать
2) толпа уверенa, что Германии пришел конец и лишь бы на еду денег хватило
3) политики заявляют, что все очень плохо, народу надо затянуть еще пояса и работать еще больше, а на пенсию выходить еще позже.
4) экономисты прогнозируют дальнейшее падение экономики на 5-10%, а некоторые - армагеддон
Вот когда все эти пункты будут выполняться и на недвижимость не будет спроса, тогда и надо ее покупать.
(кстати, эти пункты все выполнялись в пик последней рецесии 2007-2008 г)