Ertragswertverfahren
Добрый вечер!
Получил свой Einkommensteuerbescheid, сижу и думаю, что делать.
1) Я все Nebenkosten связанные с покупкой внес как Werbungskosten. Мне их приплюсовали к Kaufpreis. И написали следующее:
Разве я не имею право так списывать если я квартиру сдаю? В интернете куча инфо и везде написано, что можно, но нигде нету закона. Может кто подсказать для Einspruch?
2) Мне с чего то вдруг Finanzamt посчитал Ertragswertverfahren. Квартира была куплена. Kaufvertrag я им посылал. Какого черта они считают заново ее стоимость? Да еще и цена у них вышла почти в 2 раза меньше той, за которую я купил. Что тут посоветуете делать? Как это у них вежливо спросить или заставить их учитывать стоимость квартиры с
Kaufvertaraga?
Заранее благодарен за ответы!
Получил свой Einkommensteuerbescheid, сижу и думаю, что делать.
1) Я все Nebenkosten связанные с покупкой внес как Werbungskosten. Мне их приплюсовали к Kaufpreis. И написали следующее:
Разве я не имею право так списывать если я квартиру сдаю? В интернете куча инфо и везде написано, что можно, но нигде нету закона. Может кто подсказать для Einspruch?
ФА прав.
Кaufnebenkosten списываются через AfA.
2) Мне с чего то вдруг Finanzamt посчитал Ertragswertverfahren. Квартира была куплена. Kaufvertrag я им посылал. Какого черта они считают заново ее стоимость? Да еще и цена у них вышла почти в 2 раза меньше той, за которую я купил. Что тут посоветуете делать? Как это у них вежливо спросить или заставить их учитывать стоимость квартиры с Kaufvertaraga?
Это ФА посчитал или вы сами?
Ваша цель уменьшить долю участка в общей сумме.
1. Правильно
Почитайте о AfA
Износ здания тянется 50 лет. Поэтому затраты на здание =покупка и все, связанное с этой покупкой, суммируется и делится на эти 50 лет. Получается величина (константа), которую Вы каждый год, пока сдаёте квартиру, можете вычитать из дохода.
2. При этом ФА исходит из того, что дом (квартира в вашем случае) изнашивается, но земля - нет. Поэтому ФА вычитает из суммы затрат на покупку дома стоимость земли. У Вас это 30,63%.
Многовато? Уменьшайте.
Вежливо спрашивать/протестовать не надо. Пишите сразу Einspruch, стандартный, без выкрутасов. Begründung folgt.
Потом ищите сколько приходится земли на вашу часть. Teilungserklärung есть же? Или откуда ФА цифры для пунктов 9, 10, 11 взял?
Пункт 12 это ссылка на BORIS?
Ну, успехов!
2) Да отлично вам все посчитали!
Расслабтесь и наслаждайтесь жизнью.
Были бы вы в Мюнхене вам бы посчитали так же только с обратной пропорциональностью.
Я бы на вашем месте ещё и коробку конфет отнесла 🤣🤣
Где вы увидели что по новому считали? Ничего не по новому. Просто высчитали до0лю земли из общей стоимости.0
1) тоже правильно, только нотар, grundschuldeintragun, маклер и еще что то относятся к Werbungskosten, остальное афа.
1) тоже правильно, только нотар, grundschuldeintragun, маклер и еще что то относятся к Werbungskosten, остальное афа.
Нотар и маклер не относятся к Werbungskosten. Это Kaufnebenkosten.
Разве я не имею право так списывать если я квартиру сдаю? В интернете куча инфо и везде написано, что можно, но нигде нету закона. Может кто подсказать для Einspruch?
Дайте хоть одну ссылку на такую инфу, ни разу такое не видела.
Что тут посоветуете делать?
Внимательно перечитать, что и как можно списывать с налогов. Проинформировать, что такое AfA и как она рассчитывается.
Износ здания тянется 50 лет. Поэтому затраты на здание =покупка и все, связанное с этой покупкой, суммируется и делится на эти 50 лет. Получается величина (константа), которую Вы каждый год, пока сдаёте квартиру, можете вычитать из дохода.
Вопрос вдогонку:
В интернете нашла такую инфо:
Anschaffungs- und Herstellungskosten werden bei Neubauten über einen Zeitraum von 50 Jahren abgeschrieben, der Abschreibungssatz beträgt 2 Prozent. Bei Altbauten, die vor dem Jahre 1924 erbaut worden sind, werden die Anschaffungs- und Herstellungskosten über einen Zeitraum von 40 Jahren mit einem Abschreibungssatz von 2,5 Prozent abgeschrieben.
Т.е. как я понимаю, 50 лет - это для новостроя, а для старых домов меньше (40 лет). Но в цитате они указали границу возраста старого дома до 1924. А куда тогда относятся (в этом смысле) дома 1950 года как у ТС? К новострою, что ли? Или там ступенчатое повышение % с возрастом дома?
Мы это с вами уже пару раз обсуждали.
AfA это просто механизм списывания, но ничего реального общего с износом здания не имеющего.
Например, дом построили.
Первый хозяин держал его 60 лет. Второй хозяин купил и снова начал своё списывание на 50 лет. Третий хозяин покупает этот дом через 30 лет и снова начал своё списывание на 50 лет.
Итд....
Спасибо!
Но там, в цитате, про абшрайбунг говорится. На сколько лет раскидывается абшрайбунг. И упоминают 2 цифры - 50 лет для новостройки и 40 для домов до 1924.
Anschaffungs- und Herstellungskosten werden bei Neubauten über einen Zeitraum von 50 Jahren abgeschrieben, der Abschreibungssatz beträgt 2 Prozent. Bei Altbauten, die vor dem Jahre 1924 erbaut worden sind, werden die Anschaffungs- und Herstellungskosten über einen Zeitraum von 40 Jahren mit einem Abschreibungssatz von 2,5 Prozent abgeschrieben.
Но там, в цитате, про абшрайбунг говорится. На сколько лет раскидывается абшрайбунг. И упоминают 2 цифры - 50 лет для новостройки и 40 для домов до 1924.
Это просто граница. Год постройки до 1924 и год постройки после. Просто собрались и так решили. Надо же где-то точку отсчета сделать. Типа Рождества Христова.
Никто не собирается дом 1940 года считать новостроем.
После каждой продажи этот срок 50 лет (ну или 40 ) начинается по-новой для каждого нового хозяина-сдавуна.
Зачем? ХЗ..
Скорре всего, чтобы дать возможость тем, кто купил старый дом (постройка до 1924 года), который при всех остальных равных, возможно, будет дешевле, выйти на примерно те же цифры, что и для "новостроя".
Сравнить: 100 К для "новостроя" 2% и 80 К для "альбтбау" 2,5%
В ФА же не люди сидят, а счеты
Отвечаю на все вопросы сразу.
1) Скриншоты, это то что мне финансамт прислалю
2) Про Afa я читал уже очень много и знаю как она высчитывается. Если ты квартиру сдаешь, то ты имеешь право списать все Nebenkosten связанные с покупкой как Werbungskosten, но тут есть минус, так ты получишь только около 30% от этих денег. Учитывая нынешнюю инфляцию, я решил с этой квартирой сделать так.
Друг у меня уже с 4 квартир так списывал, но это похоже сильно зависит от работника финансамта.
Вот вам ссылки:
https://www.finanzcheck.de/baufinanzierung/grunderwerbsteu...
https://www.vermietet.de/blog/notarkosten-absetzen-vermiet...
https://immobilien-als-kapitalanlage.eu/2021/07/26/steuert...
И такой информации в интернете куча. Одно условие, что ты квартиру сдаешь.
3) До этого финансамт всегда от Kaufpreis просто отнимал Grund und Boden и остаточную стоимость раскидывал на 50 лет (2% в год). Это было бы 120763-20897=99866€. Таким образом, я мог бы списывать по 1997,32 в год. Но они с чего то вдруг начали переоценивать мою квартиру и высчитывать Ertragswertverfahren. На сколько я знаю, они это делают в 2 ух случаях. Это когда квартира получена в наследство или подарена. Так как им нужно знать ее примерную стоимость. Но тут есть Kaufvertrag......
В вашей первой ссылке вот это стоит:
Wie erfolgt die Abschreibung der Grunderwerbsteuer?
Die Abschreibung der Grunderwerbsteuer als Kaufnebenkosten nehmen Sie vor, wenn die Zurechnung zu den Anschaffungskosten des Gebäudes erfolgt. Die Abschreibung geschieht dann über mehrere Jahre gemäß der Absetzung für Abnutzung (AfA).
Как вам уже на первой странице и отвечали.
ну вот про нотара во второй ссылке ясно написано - как вербунгскостены можно списать расходы по внесению в грундбух, грундшульд. Мелочи то есть. Что всем известно. Основной расход все равно приплюсуют к кауфнебенкостен.
А в первой ссылке прямо мужик пишет , что Grunderwerbsteuer можно писать в Werbungskosten при сдаче. Я озадачилась. Два раза перечитала.
Может мы что-то новенькое пропустили? Или мужик не компетентен.
Т.е. на этой странице советы нелегальные?
https://www.finanzcheck.de/baufinanzierung/grunderwerbsteu...
In diesen Fällen kann man die Grunderwerbsteuer absetzen
Sie können sich einen Teil des Geldes zurückholen, indem Sie die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen. Dafür muss eine der folgenden Situationen zutreffen:
1. Sie erzielen mit Ihrer Immobilie Einkünfte – zum Beispiel durch eine Vermietung.
2. Sie nutzen die Immobilie für Ihren Betrieb und setzen die gezahlte Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe ab.
In beiden Fällen können Sie die Belastung durch die Baufinanzierung spürbar senken. Wenn Sie die Immobilie ausschließlich privat nutzen, lassen sich für den Hauskauf oder Hausbau keine Steuern absetzen. Demnach entscheidet die Art der Verwendung der Immobilie darüber, ob dieser Teil vom Hausbau steuerlich absetzbar ist.So können Sie die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzenVermieten Sie Ihre Immobilie, setzen Sie die Grunderwerbsteuer als Werbungskosten ab. Die entsprechende Erklärung dazu gehört in die Anlage V der Steuererklärung. Hier führen Sie die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung auf. Der Abzug erfolgt direkt von der Steuerlast im Jahr der Entstehung.
Друг у меня уже с 4 квартир так списывалнаверное, что-то всё же в этом есть.
не верю.
я погуглила сейчас - никаких революций в законе не нашла. По-прежнему Grunderwerbsteuer относится к кауфнебенкостен в случае Vermietung. Попались пара экзотических сложных случаев с Nießbrauchrecht или переписыванием Geschäftsanteile на других собственников, там пытались (в первом случае безуспешно) представить налог как Werbungskosten. Но FA зарубил и через суд выиграл.
Может в обсуждаемой ссылке мужик Grunderwerbsteuer и Grundsteuer перепутал.
Т.е. на этой странице советы нелегальные?
https://www.finanzcheck.de/baufinanzierung/grunderwerbsteu...
In diesen Fällen kann man die Grunderwerbsteuer absetzen
Sie können sich einen Teil des Geldes zurückholen, indem Sie die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen. Dafür muss eine der folgenden Situationen zutreffen:
1. Sie erzielen mit Ihrer Immobilie Einkünfte – zum Beispiel durch eine Vermietung.
2. Sie nutzen die Immobilie für Ihren Betrieb und setzen die gezahlte Grunderwerbsteuer als Betriebsausgabe ab.
In beiden Fällen können Sie die Belastung durch die Baufinanzierung spürbar senken. Wenn Sie die Immobilie ausschließlich privat nutzen, lassen sich für den Hauskauf oder Hausbau keine Steuern absetzen. Demnach entscheidet die Art der Verwendung der Immobilie darüber, ob dieser Teil vom Hausbau steuerlich absetzbar ist.So können Sie die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzenVermieten Sie Ihre Immobilie, setzen Sie die Grunderwerbsteuer als Werbungskosten ab. Die entsprechende Erklärung dazu gehört in die Anlage V der Steuererklärung. Hier führen Sie die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung auf. Der Abzug erfolgt direkt von der Steuerlast im Jahr der Entstehung.
Риана, вы верите без проверки всякому бреду, написанному в интернете. И распространяете ещё дальше.
А была бы своя недвижимость, то ответственность появилась бы. Ну да ладно, я понимаю, что некоторые вещи не лечатся.
Вот что пишет официальный орган, называемый Finanzverwaltung.NRW.de:
"Anschaffungsnebenkosten
Neben dem Kaufpreis (Barzahlung, übernommene Verbindlichkeiten, etc.) gehören
auch die sogenannte Erwerbs-/Anschaffungsnebenkosten zu der AfA-
Bemessungsgrundlage. Dazu gehören beispielsweise: Maklerprovision,
Grunderwerbsteuer, Notargebühren für die Beurkundung des Kaufvertrages,
Grundbuchgebühren für die Eintragung des Eigentümerwechsels,
Vermessungskosten des Grundstücks. Bitte beachten Sie, dass bei der Ermittlung
der AfA-Bemessungsgrundlage auch die Nebenkosten um den Grund- und
Bodenanteil zu kürzen sind."
https://www.google.de/url?sa=t&source=web&rct=j&url=https:...
Посмотрела Haufe:
Die Kosten für die Grundschuldbestellung sind daher in dem Jahr, in dem sie entstanden sind, als sofort abzugsfähige Werbungskosten zu berücksichtigen.
Ну и ФА не возмущался по поводу внесения grunbuch-кosten как werbungskosten.
😎
Тот "какой-то" клерк хотел видеть (екстра запросил) что внесено в аншаффунг. Фольге: то, что не внесено в аншаффунг, осталось в вербунгскостен.
Раз не возмутился по поводу первого, значит был согласен и с остальным.
Ввиду незначительности суммы
Так она у всех же точно такая же незначительная 🤷♀️
Вот тут тоже про "мелочи" #27
Так она у всех же точно такая же незначительная 🤷♀️
Полпроцента от миллиона и полпроцента от ста тысяч это не совсем одно и то же
Тот "какой-то" клерк хотел видеть (екстра запросил) что внесено в аншаффунг. Фольге: то, что не внесено в аншаффунг, осталось в вербунгскостен.
Типа на выбор, хочешь через AfA списывай, хочешь сразу получи 
Не встречал таких милых клерков. Я разок так попробовал, они все расходы на покупку перенесли в Anschaffungskosten и грундбух в том числе
P.S. Лучше и в Anschaffungskosten и в Werbungskosten внести, вдруг на какого милого но туповатого клерка нарвешься и он все признает.
Но вон же в haufe написано, что грундбух - это все вербунгскостен. 🤷♀️
Возможно это "kann" Option 🤔
Блин, начиталась на ночь глядя..
Nicht zu den Anschaffungskosten zählen die Finanzierungskosten, die Notargebühren für die Grundschuldbestellung sowie die Eintragung einer Grundschuld in das Grundbuch.
И Dr. Klein:
Was zählt zu den Anschaffungskosten einer Immobilie?
Alle Kosten, die im direkten Zusammenhang mit der Immobilie stehen und dazu dienen, das Objekt oder unbebaute Grundstück für einen wirtschaftlichen Zweck vorzubereiten, werden den Anschaffungskosten zugeordnet. Dazu gehören:
- Vermessungskosten: Wird ein Grundstück für einen Verkauf vorbereitet und vermessen, können die Kosten abgesetzt werden.
- Erschließungskosten: Mit der Erschließung wird das Grundstück auf einen späteren Hausbau vorbereitet.
- Grunderwerbsteuer: Die Grunderwerbsteuer werden bei einem Immobilienkauf auf den Grund und Boden entrichtet.
- Notarkosten: Die Kosten für die Beurkundung des Vertrags, die Eintragung des neuen Eigentümers sowie die Auflassungsvormerkung gehören zu den Anschaffungskosten.
- Maklerkosten: Haben Sie einen Makler beauftragt, können die Gebühren abgesetzt werden.
- Gutachterkosten: Gab es einen Gutachter, der die Immobilie eingeschätzt hat, zählen die Kosten als Anschaffungskosten
- Sonstige Aufwendungen: Die Fahrtkosten, die während des Kaufs der Immobilie verbunden werden, sind Anschaffungskosten. Gleiches gilt für Telefon- und Übernachtungskosten, die mit dem Kauf der Immobilie in Zusammenhang gebracht werden können.
Kosten, die nicht direkt in Zusammenhang mit der Immobilie stehen, können auch nicht den Anschaffungskosten angerechnet werden. Dazu gehören unter anderem: Notarkosten für die Grundschuldeintragung ins Grundbuch oder die Zinsen für eine Baufinanzierung.
Ну и ФА не возмущался по поводу внесения grunbuch-кosten как werbungskosten.
Каких именно? Грундшульд в грундбухе - вербунгскостен, внесение собственником и ауфласунг - кауфнебенкостен.
ну и декларации друга никто из нас не видел, и думаю от суммы зависит, и от чиновника зависит. Свою когда посмотрите, отпишитесь пожалуйста, действительно ли у Вас все грундбухкостен как вербунгскостен проскачили.
Начнем сначала?
первым было - ФА признал все счета за грундбух как верунгскостен.
гельдбешаффунг = вербунгскостен.
Попросили показать куда их внеслли.
Смысл же остался: их внесли не Кауфнебенкостен(=АфА), а именно в вербунгскостен.
или этот:
Нет. Этот неправильный.
Есть определение
1.
Die Anschaffungskosten des Grund und Bodens setzen sich aus den folgenden Positionen zusammen: Kaufpreis. Nebenkosten (Maklergebühren, Grunderwerbsteuer, Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags, für die Eintragung einer Auflassungsvormerkung und für die Auflassung, Vermessungskosten
https://www.steuern.de/anschaffungskosten-gebaeude
и
2.
Die Gebühren für die Grundschuldbestellung sowie die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch gehören nicht zu den Anschaffungskosten. Sie sind meist sofort abziehbare Werbungskosten.
https://erbmanufaktur.de/wiki/grundbuchgebuehren/
Декларация, в которую внесены ВСЕ (1+2) счета как Geldbeschaffungskosten = falsch.
Ну вы же сами показали, что неправильно их задекларовали, ну типа обманули налоговую. Ну тогда остаётся только один вариант - чиновник не проверил.
Вы хотите сказать, что со 100%уверенностью знаете почему работник ФА
учел это так, как учел?
Я не знаю какие счеты были внесены в Geldbeschaffungskosten.
Если 1 и 2 из моего предыдущего поста, то
99 % что не проверили и пропустили по недосмотру
и
1 % что работник налоговой тоже не разбирается в этих делах.
P.S. Проверьте Bemesungsgrundlage BMG für AfA. Возможно там и есть разгадка.
да, я попросила показать или написать как именно было внесено, чтобы убедиться что не просто все грундбухкостен открыто внесены как вербунгскостен. Внесены то они не просто как вербунгскостен, а как Geldbeschaffungskosten. Поэтому без детальной проверки чиновник мог и не заметить.
Продолжу тему. В общем написал я "Einspruch" с просьбой все включить в этом году как Werbungskosten и объяснить, почему они снижают стоимость квартиры с помощью Ertragswertverfahren.
Пришел ответ, что списать как Werbunskosten я могу только нотариуса и то не всю сумму. Все что относится к "Kaufvertrag" идет в Afa, а "Grundschulbestellung" идет в Werbungskosten.
Но меня больше беспокоит 2 ой пункт. Я так и не понял, почему они пересчитывают стоимость квартиры (Ertragswertverfahren).
Я выставляю тут ответ на этот вопрос. Закон я перечитал. Но это я так понимаю относится больше к теме, что все списывается как Afa.
Как можно избежать этого пересчета стоимости? Может кто подсказать что то дельное?
Заранее спасибо!
А почему вам не нравится Ertragswert. Какие у вас аргументы? Если не ошибаюсь, он лучше чем Vergleichs?
Там же написано, нед0остаточно показаний для Vergleichs, а т.к. есть мита, то и применили Еrtragswert
Почему вы решили ,что снижают стоимость квартиры? 69% на квартиру, очень даже хорошо.