вы правильно понимаете про 20%. Во многих городах и того меньше - 15% в течении трех лет.

Второе повышение неправомерно ( если это не модернизирунг)

Может быть конечно и Indexmietvertrag (тогда Kappungsgrenze нет), но маловероятно, ибо 12% за 1,5 года вроде бы официальной инфляции не было ещё.

Mitspiegel как обоснование. У меня сейчас цена за квадрат на 4-5 евро ниже чем по Mitspiegel.

Keine Staffelmiete und keine Indexmiete

даже по шпигелю не больше 15 или 20% за 3 года не имеют права. Ищите сколько у вас можно.

Можно

500+20%=600

То есть в течении 3х лет мита не должна быть выше 600 €

Если только второе повышение не было модернизированием.

Но при модернизировании увеличение не от кальтмиты считается, а от величины модернизирования.

А заехали когда?