Kapitalanlage, но не Wohnrecht.
Уважаемые знатоки.
Вопрос скорее к Евгении Юрьевне, но буду благодарна всем, кто выскажется по данному вопросу.
Возник вопрос по следам ветки:
https://foren.germany.ru/immo/f/38640613.html?Cat=&page=11...
Когда сданную в аренду квартиру хотят продать капиталэгерам, чтоб они оставили там жить актуальных митеров. В грундбухе никакого вонрехта нет, митеры и собственник квартиры - разные люди. Но суть не в этом.
Вопрос следующий: Например, покупатель говорит, что собирается купить этот обьект как капиталанлаге, а потом, купив, может ведь и передумать, может обстоятельства изменятся и т.п. То, что это может быть просто как предупреждение, что митеров хрен выселишь по суду - это понятно.
Интересует другое: Каким образом продавец обеспечивает это своё желание (что покупатель действительно будет использовать обьект как капиталанлаге)? Т.е. закрепляется ли это где-то юридически, что покупатель не будет /не сможет выселить жильца и использовать квартиру как хочет (кроме как в грундбухе в виде вонрехта, но это понятно)?
Как-то один маклер сказал в подобном случае, что в договоре купли-продажи будет записано, что квартира покупается с митером и митер будет там жить, пока платит. Такое действительно практикуют? и если да, то насколько это серьезно, в смысле, договор купли-продажи так же будет обязывать покупателя терпеть митера всю жизнь как и в случае вонрехта?
Спасибо за отклик! 🌺
Это понятно, что может быть просто как предупреждение. Хотя и в этом случае не понятно, зачем. Буду ли я выселять и как - это ж мои проблемы, почему они маклера должны интересовать? Да и зачем вообще маклер об этом предупреждает? Существует ведь законодательство, митрехт - все вопросы к нему.
Но меня интересует в данном случае другое, а именно: каким образом продавец это обеспечивает при акте купли-продажи??
Затем, что покупателей обычно интересует, смогут ли они в ближайшее время использовать квартиру для себя.
Учитывая, что капиталанлаге стоит меньше, продавцу нет смысла врать себе в убыток. Если он уже информирует, что это капиталанлаге, значит на это есть основание. Проще спросить у него самого, чем пытаться угадать.
Понятно, спасибо. Т.е. чисто верят на слово?
В договоре купли-продажи это не прописывается?? Как там обычно пишут, что "продается сданная в аренду квартира". И больше ничего? Просто как-то маклер (другой, квартира другая была) так сказал, что будет стоЯть в договоре аренды условие, что митер будет там жить, пока платит. Вот и думаю, так действительно пишут и могут ли быть терки если попросить нотара убрать эту приписку из договора, типа, "это стандарт и иначе договора не будет"?
Ни о каком вранье речь не идет. И спрашивать тоже нечего. Квартира с митерами, они хотят там остаться жить. Кто там живет видно при просмотре и из митфертграга (возраст, как минимум). Всё. Этой информации достаточно, чтобы потенциальный покупатель сделал выводы и принял решение. Законы тоже известны, митрехт. А там покупатель сам решит что он будет делать с этой квартирой. Как продавец этому сможет воспрепятствовать?
В договоре купли-продажи это не прописывается?
Конечно нет. Какой идиот согласится подписать такой договор? Сомневаюсь, что нотариус станет такой пункт вносить в договор, ибо отсутствует юридическое основание.
В договоре указываются только такие вещи, как вонрех, нисбраух и особый кюндигунгсшутц в случае умвандлюнг квартир.
Т.е. закрепляется ли это где-то юридически, что покупатель не будет /не сможет выселить жильца и использовать квартиру как хочет
Нахера ему это надо? Ну если очен надо он может перед продажей сделат цузатц или заключит свежен*кий договор аренды с существующими миетерами,
прописав, что кюндигунг по айгенбедарфу аусгешлоссен.
Покупател* вступает в действующий договор аренды, а там такая дополнител*ная какашка на бумажке.
Так сделала одна очен* бол*шая берлинская фирма, распродав кучи домов, а именно вручила каждому миетеру перед продажей цузатц , где это стоит.
10 лет с продажи подходит к концу, (законная защита в данном случае), но пожизненно как то круто!
Наверное это оспариеваемо, не знаю.
Покупахам маклеры показывали договор без цузатца. Вот такой потом сюрприз! 
Женечка, спасибо!!!🌺
Вроде бы нету ничего кроме митфертрага. Митфертраг типовой от хаус унд грунд. Митеры там 11 лет (пожилая пара, 67/77). мита небольшая, не повышалась ни разу все эти годы. Но никаких ограничений на повышение миты не написано, только в первый год не повышать. Умвандлунг был 40 лет назад.
Митфертраг типовой от хаус унд грунд.
И что. Исключает это цузатц на коленке написанный? Я так один раз влетела, купила на аукционе гевербу, с*емщик - строител*ная фирма, которая санировала этот дом, договор я видела. Легкий кюндигунг 2 месяца и вообще все легко. Нафига фирме это бюро. Тем более дом уже отсанирован.
А когда купила, обнаружила цузатц, что фирму как с*емщик замещает их архитектор-алконафт 
и поправочка, что сдано как вонунг цу вонцвеке. Причем я это обнаружила,
когда уже нарисовала кюндигунг и он вернулся (имени фирмы почтар не нашел). А когда я пошла ногами, увидела почтовый ящик с впрессованной в него кучей макупатуры. Архитект
был инзол*вент и не парился доставанием почты с ящика. Ему ужебыло все равно. Потерявшийся
человек. Это я поняла, когда пошла дал*ше своего ящика, прямо к нему домой. На разведку, что же это я там купила и с кем внутри.
Когда он уехал через 1 месяц, вместо чем через 2 по кюндигунгу, я даже тему открыла "Счаст*е переполняет мою душу!" Короче не верила своему счаст*ю! 
Но это как выигрыш в лотерею. Я на всю жизн* запомнила подляну под названием "поздний цузатц к миетфертрагу".
Я бы в договоре покупки попросила прописат*, что договор тот, от 2010 года, содержит 17 пунктов,
7 страниц, подписан 2.4.2010 и нет к нему никаких дополонений, не содержит никакох исправлений.
Все всплывшие потом договооренности считат* недействител*ными. Ну хот так себя типа обезопасит* . Ну как обезопасит*. Без гарантий.
Я бы в договоре покупки попросила прописат*, что договор тот, от 2010 года, содержит 17 пунктов, подписан 2.4.2010 и нет к нему никаких дополонений, не содержит никакох исправлений. Все всплывшие потом договооренности считат* недействител*ными. Ну хот так себя типа обезопасит* . Ну как обезопасит*. Без гарантий.
Спасибо!!!!🌺🌺🌺
каким образом продавец это обеспечивает при акте купли-продажи??Никак. Это обычная флоскель, которую маклера и продавцы пишут почти в каждом объявлении.
+1
И если покупатель потом захочет сам въехать в квартиру, то будет действовать по обычному узаконенному пути под названием Eigenbedarfskündigung.
Я бы в договоре покупки попросила прописат*, что договор тот, от 2010 года, содержит 17 пунктов,
7 страниц, подписан 2.4.2010 и нет к нему никаких дополонений, не содержит никакох исправлений.
Все всплывшие потом договооренности считат* недействител*ными. Ну хот так себя типа обезопасит* . Ну как обезопасит*. Без гарантий.
Очень мудрая мысль.
По крайней мере продавец не сможет такую дополнительную бумажку с митером заключить. А если даже и сделает, то его можно будет потом юридически за одно место взять.
ЗtЕсть ещё серая Зона. Подписал продавец такое 7.03, на нотариате, а 8.03 пока он ещё сдатчик и владелец, слепил с миетером какашку. Значить надо обязать его не делать этого. Ну как не делать? А если что то важное? А если правда нужно от выселения защитить?
Например у мужика Квартира, в ней он жил со своей женщиной с ребёнком. Разбежались, Захотел продать хату (обстоятельства или вообще грозит инзольвенц) , быстро стряпает договор аренды на 3 копейки , показывает в будущем честно доход управленцу по инзольвенце. Тот даже рад - лишняя копеечка. А что там про исключение айгенбеларфа его не волнует. Квартира на аукционе, тётка с ребёнком в квартире - палкой не выгнать. И пока 3 копейки раз в 3 года на 15% в качестве нового сьемщика поподнимешь.
Сколько этих договоров аренды на лебенсгеферте после аукционов обнаруживается. И должник там в хате. А он че? Да он ниче. У любимой женщины проживает, имеет право миетерин мужиков водить или нет?
Имеет.
А без подружки освобождение владельцем хаты в день удара молотка.
сможет. И прописка в договоре, что все всплывшие потом договорённости считать недействительными никакого действия иметь не будет, ибо договор между продавцом и покупаном никакого действия на договорённости между фермитером и митером не имеет. Ну только что покупателей сможет потом продавана трясти, не более.
Вообще, если денег на одну хату и хочется для себя, то вышеописанный т.с. вариант глуповатый, может случиться, что потом до конца жизни (своей) в эту хату не заедет и миту повышать сможет только на копейки по закону. Но желание пойти на риск и купить подешевеет...
ЗЗПочему же действия не имеет? Сама своими руками вводила туда условия, что есть миетфертраг, но Квартира передаётся пустой, без сьемщика и деньги тогда, когда она освободится. Давался год на выселение по договору покупки. Разве это не тема Миетер-фермиетер?
Сама ходила ногами по отдельному термину через 11 месяцев смотрела, уехал ли съёмщик.
Просто хотелось слова бла-бла маклеров , что хата будет пустая и дед уезжает и в договоре видеть. Маклер делал круглые глаза на обиженном лице, чуть не плакал: «фрау А., фрау А. Вы мне не верите, зачем, вот же документ! « И нотар ему подпевал. Но я дуру-наивняшку включила и настояла насчёт записи в договоре продажи.
Да, они показывали ауфхебунг договора аренды с выездом миетера длиною в год. А в договоре просто стояло, что фермите Но сегодня ауфхебунг, а завтра после продажи обе стороны его по согласию аннулировали. И привет! Получай турецкого дедушку- миетера. И бегай потом по судам. А когда в договоре все прописано (сначала выезд, а ртом деньги) уже серьёзностей больше и кидок исключён. Морды там покривились, что деньги через год. Ну а жопаделать? Зато я их сердечно и искренне утешила, что они от турецкого дедушки аренду будут год получать. Тройханд нотарный предложила за их счёт применить. Если боятся, что денег через год не будет.
Нет, не для себя Конечно для себя покупать с митером плохая идея. Но и ограничивать свои возможности юридически не хочется, мало ли как сложится.
В том то и дело, сейчас не нужно для себя, может когда-то понадобится и для себя, может через 10 лет, может через 20, а может и никогда. Не держать же пустой квартиру, чтоб можно было вьехать в любой момент, если вдруг понадобится. А может и просто продать потом. Но тут тоже хотелось бы, чтобы такие всякие клаузели стоимость кввртиты бы не снизили.
И деть окажется невыселяемым инвалидом, склонным к суициду. А потом его дети заедут. Тогда уже судьба такая...
100%-ная гарантия только если хату уже пустую покупать. Да и то не 100%-ная, я вон 2 года назад дом пустой покупала и тоже в итоге не купила 🤣 Ну 99%-ная.
С новым митером можно договор на ограниченный срок составить. Тогда, по истечении этого срока он обязан будет выехать.
Я так делаю, но не для себя в перспективе, а чтобы иметь возможность, в случае чего продать объекты пустыми и никого при этом не дрючить.
По закону то митфертраг наследуется, но по тому же закону, их разрешено кюндиговать без на то оснований. Это оговорено и в митфертраге
А покажите закон?
ЗtЕсть ещё серая Зона. Подписал продавец такое 7.03, на нотариате, а 8.03 пока он ещё сдатчик и владелец, слепил с миетером какашку. Значить надо обязать его не делать этого. Ну как не делать? А если что то важное? А если правда нужно от выселения защитить?
Нет, тогда такое изменение договорного состояния квартиры ещё владельцем, но уже после подписания купчей будет рассматриваться как предумысленное нанесение повреждений этому договорному состоянию.
Можно это назвать vorsätzlich herbeigeführter Rechtsmangel.
Это приведёт однозначно к переоценке объекта. И даже доказательства для своего злого умысла продавец сам предоставит и в конечном итоге расплатиться за это.
Поэтому ни один здравомыслящий продавец не пойдёт на такой финт ушами после подписания в купчей подтверждения, что есть только один митфертраг и никаких дополнений к нему он заключать не должен.
Не, это не вариант:)). Для студентов не годится такая квартира (размер/планировка/район). Не тот обьект и не для того. Да и нет у нас тут проблем у студентов, это не Мюнхен и не Берлин, тут для них вокруг универа штудентенхойзов как грязи и ещё строят:))
Да и не хочу так - усрут. А мне может самой она пригодится:)). А старички эти, митеры, аккуратные:)).
Да и квартира то не пустая, так что вопрос кого заселить не стоИт.
Просто не хотелось бы всяких клаузелей, чтоб не купить квартиру без вонрехта в грунбухе, но с вонрехтом по сути за цену обычной. И без каких-либо прав ею распоряжаться. Да и делающих её непривлекательной для покупателей, если потом продавать захочется.