Передача недвижимости дальнему родственнику с наименьшими расходами
Спрошу здесь, а то в Финансах что-то молчат.
Дорогие форумчане, может кто ощастливит светлой мыслью,
как бы передать потенциальную квартирку от одного брата другому(ну или в смысле налогов третьему лицу) и заплатить поменьше фискусу?
Передача через Kettenschenkung, к сожалению, не выгодна- родитель предпенсионного возраста, в перспективе сядет на Грузи, и
наличие в анамнезе подарка недвижимости сыну врядли останется незамеченным соответствующими органами.
Рассматривается приличная двушка (рентабельней и перспективней на предмет будущей семьи), 190т, половина в кредит на 10 лет.
Богатый брат живет в другом городе и, весьма вероятно, свалит за еще более жирной зарплатой за океан.
Бедный брат пока в аусбилдунге, но может уже снимать предполагаемую квартиру у богатого брата.
Богатый брат может купить двушку и через, скажем, пару лет подарить ее уже работающему бедному брату:
а) Напрямую 190-20т Freibetrag-19т(10% Freibetrag von vermietete Immobilien?)=151х20% налог=30,2т налогов фискусу
б)половину- 95т-20т Freibetrag-9.5т (10% von vermietete Immobilien )=65.5х15%налог=9.8т
А дальше например- один брат продает другому вторую половину(6.5% грундштоер+нотар+чтототам еще)=95х0.1=са.9.5т налогов?
Вместе грубо 19т налогов.
Не возникнет тут подозрений на скрытый подарок (фактически деньги перетекут из одного кармана в другой)?
в) возможено еще дарение бедному брату с Nießbrauch(ограничение правом пользования ) для богатого брата, это занижает стоимость Immobilien для Schenkungsteuer, но если квартирку придется когда-нибудь продавать, то я предполагаю, после снятия этого ограничения для продажи, финанцамт радостно начислит вдогонку "сэкономленный" налог, или нет?
Где я не догоняю и какие еще могут быть варианты?
Заранее спасибо за участие и полезные соображения.
Дорогие форумчане, может кто ощастливит светлой мыслью,
У Вас проблема с языком? Почему не начать с разговора с нотауриусом? Смею Вас уверить, он знает больше и лучше, чем мы все. А в таких консультациях часто и бесплатные советы можно услышать. Ведь любой нотариус - это человек с высшим юридическим образованием и у него в голове больше схем и вариантов, а никто не исключает того факта, что завтра Вы станете его клиентом.
Тогда уж со штоербератором..
Меня тут особенно интересует как происходит технически продажа между родственниками-
нельзя просто прийти в банк и сказать- вот у меня тут остался Рестшульд, переведите это на тех же условиях на моего брата?
Я так понимаю, продажу придется делать по рыночной цене.
Т.е. бедному надо будет опять искать кредит, к тому времени уже на подросших цинзах скорее всего.
Ну или собирать по мелочи от друзей-родственников, что тоже вызовет подозрения.
Пока в голову больше ничего не приходит.
Может у кого была подобная ситуация.
Я так понимаю, продажу придется делать по рыночной цене.
С чего бы это? "Рыночная цена" не юридическое понятие, в отличие от феркерсверт, к примеру.
Никто не может запретить богатому брату купить квартиру за 200 тыщ и через пару лет продать бедному брату(и вообще кому угодно) за 50 тыщ.
С чего бы это? "Рыночная цена" не юридическое понятие, в отличие от феркерсверт, к примеру.
Никто не может запретить богатому брату купить квартиру за 200 тыщ и через пару лет продать бедному брату(и вообще кому угодно) за 50 тыщ.
Не скажи. Тут нотариус первый звонок даст в ФА. Обязан он это делать.
Я когда делал обмен гаражами с соседом, то тоже хотел цену указать поменьше. Один нотариус меня просто вежливо послал, а второй тоже на мою низкую цену не пошёл, пришлось увеличить.
Kot_Basilio,
А если не секрет, насколько дешевле от рынка удалось уменьшить?
Сдавать родственникам-друзьям можно официально от 66% от рынка, а вот насчет продажи читала в сети, что ФА особенно следит за такими сделками,
чтоб не отклонялись. Как на практике, не знаю.
Хотя вообще, не понимаю, как можно паушально оценить недвижимость, тут даже маклеры дают разброс в десятки тысяч евро.
ЗЫ: Думаю и с профи-оценщиками будет аналогично.
Нотариус материально заинтересованное лицо и этим всё сказано.
Я почти все квартиры покупал по цене не просто ниже актуально "рыночной", но и в 2(два) раза ниже той, за которую ее покупали/строили предыдущие владельцы. Ни у кого, включая нотаров и ФА, вопросов не возникало.
Нотариус материально заинтересованное лицо и этим всё сказано.
Я почти все квартиры покупал по цене не просто ниже актуально "рыночной", но и в 2(два) раза ниже той, за которую ее покупали/строили предыдущие владельцы. Ни у кого, включая нотаров и ФА, вопросов не возникало.
Во времена падающего рынка всё возможно. Тогда и ФА понимает.
Но не при постоянно растущих ценах.
Зачем записка?
Бератер знает примерно, когда ФА промолчит, акцептируя.
Бератер по идее знает обо всех налогах: дарение, наследство и чего там ещё бывает..
Нотару цена вообще без разницы, думаю.
🤔
Нотар стучит в ФА при оплате наличкой немалой суммы. Типа борьба Schwarzgeld
На последнего;
Оформить покупку бедным братом у богатого по возможно низкой цене в БЕЗПРОЦЕНТНЫЙ кредит. Ну это когда он уже сможет хоть как-то "платить".
Тогда финанзамт навернёт налог на дарение, НО только на фиктивные проценты из расчёта 5,5% в год и учитывая-таки фрайбетраг в 20 тысяч.
Я почти все квартиры покупал по цене не просто ниже актуально "рыночной", но и в 2(два) раза ниже той, за которую ее покупали/строили предыдущие владельцы. Ни у кого, включая нотаров и ФА, вопросов не возникало.
А какие к вам вопросы? Увидел на заборе обьявление, цена вроде нормальная, позвонил, купил.
А вот к продавцу могут быть вопросы от ФА. Он как бы цену скинул и фатерланд получил от этого меньше налога. Это мое имхо.
Бедный брат пока в аусбилдунге, но может уже снимать предполагаемую квартиру у богатого брата.
Богатый брат может купить двушку и через, скажем, пару лет подарить ее уже работающему бедному брату:
Подумайте про такой вариант:
Бедный брат покупает квартиру, записывается в ГБ, а Богатый Брат берет кредит на себя и ее финансирует.
Тут есть одна небольшая проблемка- не каждый банк пойдет на такое. Но найти можно.
Т.е. сначал занизить цену в разумных пределах, а потом сделать такое финансирование. По-моему это было бы оптимально.
nata32,
Вариант, несомненно, интересный. Но я это чего-то себе слабо представляю, ну и потом 10 лет тут богатый явно не задержится, а бедный, возможно, решит переселиться и продать "бесплатную" хату.
А откуда 5.5 процента, если не секрет?
Как ни удивительно, но вы правы. Нашла поиском насчет сброса цены на 50%, вроде без последствий. Не поняла только распространается ли это на братьев, но там посмотрим.
Да, это реальный вариант.
Тут нашла в сети, что довольно безпроблемно поменять в грундбухе совладельца-"партнера", к примеру, на нового, согласного дальше выплачивать кредит.
Тогда, наверно, можно прийти в банк и договориться, что имя в грундбухе поменяется, а платить будет прежний владелец?
Буду наводить справки у финанцбератора. Спасибо!
Тут нашла в сети, что довольно безпроблемно поменять в грундбухе совладельца-"партнера", к примеру, на нового, согласного дальше выплачивать кредит.
Тогда, наверно, можно прийти в банк и договориться, что имя в грундбухе поменяется, а платить будет прежний владелец?
Вы наверно меня не поняли или я не понимаю Вас.
Я про факт, который я ЛИЧНО осуществил.
Итак:
1. человек Х покупает недвижимость, выступает как покупатель в кауффертраге, заностися в груднбух, все это делает с нотаром.
2. человек Y берет на себя финансирование, т.е. заключает с банком фертраг.
Возможные проблемы:
1. У нотара нет проблем. Ему пофиг кто будет платить, лишь бы продавцу упали деньги на счет.
2. У банка якобы могут быть проблемы, но это они перестраховываются. Некоторые банки идут на такое финансирование. Они по любому обьект заносят в грундшульд
и проверяют бонитет заемщика т.е прикрывайт свою жопу безопастность.
Насчет поменять просто так в грундбухе совладельца, это я не слыхал еще.
Поменять совладельца можно только через договор купли-продажи или дарения с соответствующими налогами.
Или что Вы имеете ввиду?
Я все-таки не очень понимаю, это же фактически подарок, в вашем случае ФА не доставал "благодетеля" просьбой оплатить соответствующий налог?
Хотя... можно потом изобразить кредит между братьями на взаимовыгодных условиях..эта мысль в голову не приходила.
Насчет дальнейшего переписывания грундбуха читала в интернете, но там человек женился по новой и вторая жена хотела вписаться в грундбух заместо первой при условии перенятия оставшегося кредита, возможно, для братьев это не прокатит.
Конкретного опыта у меня нет.
Я все-таки не очень понимаю, это же фактически подарок, в вашем случае ФА не доставал "благодетеля" просьбой оплатить соответствующий налог?
Хотя... можно потом изобразить кредит между братьями на взаимовыгодных условиях..эта мысль в голову не приходила.
А какой налог-то? Человек Y взял кредит сам, выплачивает его ежемесячно, по напр. 500€. С какой суммы налог? Он может через год инсольвенс подаст или вообще коньки откинет.
И Вы писали, что "бедный" брат через пару лет квартирку сам платить будет. Потом перепишите на него кредит и дело в шляпе. А докопается ФА, то в самом худшем варианте
заплатите с той суммы, что "богатый " брат проплатил. Хотя как Вы сами смекнули, можно возврат платежа его компенсировать и не будет никакого подарка.
потом 10 лет тут богатый явно не задержится
Ну так ему и не надо задерживаться. Дело ж в кредите, который бедный у богатого "возьмёт" на бумаге. Ну будет например медленно и печально "отдавать" наличной, натуральным образом.
Но если нет, то просто 20.000 вместо 40.000 подарить можно будет.
А продать тогда тоже кто ж помешает...
откуда 5.5 процента, если не секрет?
Это фиктивная ставка на беспроцентный кредит от финанзамта. Богатый дарит проценты бедному. Ну если сильно доказывать, то можно и меньше % надоказывать.
Налог на подарок, я предполагаю- платит один, а в грундбухе стоит другой.
Потом перепишите на него кредит и дело в шляпе.
вот объясните мне про это "переписывание" - как мне сказал бератор, это будет новый кредит, по (скорее всего) более высоким цинзам.
Помимо этого, бедный брат так и останется бедным, т.е кредит с тильгунгом штукой в месяц с его предполагаемой полторы тысячи нетто(в отличие от богатого брата с тремя тысячами) банк может и развернуть.
Тут в самом деле маячит идея приватного кредита между братьями, хотя и тут не все гладко- на цинзы богатому надо будет платить 25% налог.
Чего-то 5.5% жирновато на настоящий момент- приватные конторы берут по 3-4% максимум. Ну там посмотрим.
Вобщем, обложили со всех сторон, пошла считать дальше.
вот объясните мне про это "переписывание" - как мне сказал бератор, это будет новый кредит, по (скорее всего) более высоким цинзам.
Мне в банке сказали, что перепишут без проблем на тех же условиях. Лишь бы бонитет был подходящий.
Хотя утверждать бы не стал про все банки. Может быть это только в "моем" банке так лояльно относятся.