Всем привет, маклер прислал документы на квартиру, которую хочу купить

- expose

- Energienachweis

- hausgelabrechnung

- wirstschaftsplan 2021

- Teilungerklaerung 1995

- Baubescreibung

- Abgeschlossenheitbeschreibung

- Abrechnung Rücklage "Instandhaltungsrücklage"

- Plan Rücklagenzuführung "Instandhaltungsrücklage"

- Protokol ETV 2019, 2020, 2021

Всего очень много в них расписано, поэтому хотел бы узнать, существуют ли какие-либо услуги проверки данных документов? Что может быть в них не так и какие подводные камни искать? Каких документов может не хватать? Всем заранее спасибо за ответы!

По большому счету тебе должны быть релевантны только два момента - 1. Актуальное состояние дома 2. а) Какие крупные мероприятия запланированы на ближайшие годы б) как эти мероприятия будут финансироваться

Кстати, что с землей?

ЗЫ. За 2% от КП готов проверить всю документацию...

Каких документов может не хватать?

Когда свяжитесь с банком насчёт кредита, сразу этот вопрос решится и не будете себе голову ломать.

смутило, что написано в Expose, что дом 1938 года, а в ETW Infoblatt указано, что 1897. Это нормально или маклер что-то мутит?

Не знаю, что такое "ETW Infoblatt", но обычно дом конца 19 века легко отличим от дома 1938 года.

ETW - это Zusätzliche Angaben zum Exposé

А как это отличить? по каким параметрам?

Ваши дом 1938 года.

ETW - это Zusätzliche Angaben zum Exposé

ETW - это Eigentumswohnung.

Конец 19 начало 20 вв - это времена т.н. Грюндерства - Gründerzeit. Архитектурных стиль той эпохи трудно перепутать с более поздними временами...

спасибо! такой вопрос еще - грундбух не выслали, может ли это что-то значить? насколько мне известно - это довольно важный документ

Отдельностоящие многоэтажки для рабочего народа с полянками между домами начали строить в начале 20-х годов, когда пошла тема защиты здоровья рабочих. Считалось что в этих дворах они должны воздухом дышать и гулять и отдыхать в свободное от фабрик-заводов время. А до этого все строилось в линию, с множеством квергебойде, каждый квадратный метер в земли дело! Темные дворы-колодцы, со спертым туберкулезным воздухом, где зачастую были какие-то производства или коровники-конюшни рядом с жильцами.

Зачем тебе сейчас ГБ? Чего ты там предполагаешь важного увидеть?

пожизненный вонрехт ? Пахт на 100 лет с 1935 года?

Только судя по писанине, этому человеку хоть что покажи, это мало о чем ему скажет.

Про возможный пахт я выше уже спрашивал, но товарищ явно не знает, о чем вообще речь.

товарищи, я поэтому и спрашиваю, чтобы разобраться с этим, понятное дело у меня не столько опыта сколько у вас, поэтому благодарен за ваши ответы.

- expose

Это общее описание объекта - рекламка от маклера

- Energienachweis

Это очень важный документ о энергоэффективности дома/квартиры. Там будут советы по улучшению дома.

- hausgelabrechnung

Это счета. Прикинуть во что встанет владение

- wirstschaftsplan 2021

- Teilungerklaerung 1995

- Baubescreibung

Описание квартиры с чертежами

- Abgeschlossenheitbeschreibung

- Abrechnung Rücklage "Instandhaltungsrücklage"

- Plan Rücklagenzuführung "Instandhaltungsrücklage"

- Protokol ETV 2019, 2020, 2021

Это, скорее всего протоколы заседаний товарищества собственников. Почитайте что они там порешали купить совместно. Может новую крышу хотят. Вообще желательно до покупки на такое заседание попасть или узнать как там вообще дела.

Не хватает выписки из грундбуха. И узнайте что ещё банку надо для кредита.

Ничего сложного в этих документах нет. Почитайте их как книгу на ночь сами. Самое дорогое- окна гляньте какого они года. Если меньше 10 лет- норм. Если старше 20- будут большие теплопотери. Об этом будет в энергиаусвайс написано. Двери, сантехника, ванная- это тоже прилично стоит. По электрике гляньте есть ли заземление и сколько фаз на электроплиту идёт и на бойлер (желательно три). Если одна- будет ограничение по плите и бойлеру. Есть ли утепление внешних стен дома (это очень важно понять) в энергиаусвайс тоже может быть.

Поговорите с будущими соседями, спросите какие у них беды. Может там алкаши живут и у вас отпадёт желание вообще покупать. Что с парковкой машины тоже надо узнать.

Это счета. Прикинуть во что встанет владение

А так же оценить насколько кидаловый фервальтунг и на что и сколько они обваровывают владельцев.

Так же на что пошли большие суммы в последние годы.

Почитайте что они там порешали купить совместно.

А так же насколько вражески или мили настроены все владельцы к предложениям и потребностям друг-друга.

спасибо за ответ! Вообще всю такую инфу собрать бы в FAQ для улобства, а то его с 2005 года не обновляли

Ещё важный момент - дадут ли вам к квартире личный келлер(комнату в подвале) в каком либо виде. Если нет- это дико неудобно. Если будет - там можно сделать мастерскую, хранить колеса, запчасти для машины и старое барохло. Келлер в этом доме есть- как его поделили - это вопрос.

Ещё что надо узнать у маклера - кому именно сейчас принадлежит квартира. Самый нормальный вариант- тому кто её продаёт (то же лицо что и в грундбухе). Может быть другой расклад - квартира на покойнике или на нескольких людях между которыми идёт спор. В этих случаях оформление сделки будет идти у нотариуса более года.

Ещё интересно узнать кому принадлежит участок и какого он размера, кому принадлежит подъезд, келлер и то что выше дахгешоса. Бывает что вы покупаете не только квартиру но долю совместного имущества, а бывает что только квартиру и всё, а домом владеет кто-то ещё кто может потом диктовать свои условия (как по мне -это не очень хороший вариант).

большое спасибо! это как и в РФ, если несколько собственников или по наследству - всегда усложняется процесс, кстати по энергиаусвайсу выходит, что работы все таки по дому нужны

Насколько это правда критично пока не понимаю

Насколько это правда критично пока не понимаю

Надо ОБЯЗАТЕЛЬНО узнать когда это запланировано к замене.

Если кратко - всё рекомендовано к самостоятельной проверке.

1. Отоплений полностью надо проверить. Это отдельно огромные деньги.

2. Крыша проверка утепления.

3. Стены проверка утепления.

4. Поверка утепления подвала.

5. Окна проверка.

Но не исключено что человек который писал этот аусвайс ничего не проверял и пишет на все дома советы «проверить» по шаблону, что там на самом деле не понятно.

Сейчас по всей Германии бум замены отопления. Если оно дизельное вероятность замены в ближайшие пару лет- 90%. Его поменяют без вашего личного согласия и выставят вам счёт. В хорошем случает это обсуждается на совместном собрании собственников. Сколько они заряжают на такой дом я не знаю. Сумма с квартиры может легко до 10 000€ дойти.

Ты уже в курсе, что если речь о нормальном городе/регионе, то ты будешь далеко не единственным желающим купить квартиру?

Если же ты единственный кандидат, то значит есть какой то хакен, например земля в пахте или цена в два раза завышена.

пока не в курсе сколько желающих, но объявление сняли уже

ты будешь далеко не единственным желающим купить квартиру

Не совсем так. Вернее желающих может быть и 40 человек, но реальных покупателей которые могут купить прямо сейчас из них 1-2 человека. Немцы обычно проводят безихтигунг и сразу остальных отсеивают. По справке из банка о кредите, например.

То есть маклер/продавец сказал, что сделка будет с тобой и уже предлагает термин у нотариуса?

Немцы обычно проводят безихтигунг и сразу остальных отсеивают. По справке из банка о кредите, например.

До Besichtigung допускаются только уже прощупанные люди.

Ни один нормальный продавец не будет тратить несколько дней на показы всем. Ведь на каждого надо 30 минут => максимально 10 человек в день.

пока что нет, но если земля в пахте И тп я так понимаю эти моменты в любом случае поднимутся у нотариуса?

пока что нет, но если земля в пахте И тп я так понимаю эти моменты в любом случае поднимутся у нотариуса?

Насторожило еще то , что последний модернизирунг был в 96 году..

эти моменты в любом случае поднимутся у нотариуса?

НЕТ и ещё раз нет. Нотариус будет оформлять исключительно сделку по передачи прав собственности на объект от продавца покупателю «как есть». Как минимум даже если он почует что вы покупаете говно он обязан не подавать виду чтобы не нарушать права продавца. Как максиму они часто в сговоре (что сложно доказать и это при доказательстве возможно привести к расторжению договора ) с маклером и продавцом. Вот такие пироги. Косвенно этот пахт, наверное, можно понять из договора купли -продажи (перечисление что именно продаётся). Также этот вопрос можно задать продавцу и потребовать от него письменный ответ. Врать он не имеет права. Но он может сказать «не знаю», если нельзя доказать обратное. Типо пользовался как есть и теперь как есть продаю.

Как максиму они часто в сговоре (что сложно доказать

Откуда ты тогда знаешь о частых сговорах, если это сложно доказать?

Косвенно этот пахт, наверное, можно понять из договора купли -продажи (перечисление что именно продаётся). Также этот вопрос можно задать продавцу

какое глубокое знание материи:-)))

Если земля в пахте, то это первое, на что указывается. Без грундбуха остаётся только, как уже посоветовали, второй по важности документ почитать: энергиаусвайс. А может даже и самый важный?

так ТС-ру же прислали Hausgeldаbrechnung, если пахт, то в хаусгельдабрехнунге же будет пункт пахтцинзы (Erbbauzins)