Имя в Grundbuch - стоит ли?
Добрый день!
Помогите, пожалуйста, знающие люди. Муж купил в браке квартиру, полностью на деньги банка. Заем тоже на его имя. Банк якобы разрешил при покупке квартиры только его имя в Грундбух внести. Теперь спустя год мы пытаемся внести мое имя тоже. Нотариус прислал контракт, чтобы мы его подписали, и сказал выбрать между двумя вариантами:
1) Der Notar hat angeregt, ein Rückforderungsrecht für den Scheidungsfall zu vereinbaren und darauf hingewiesen, dass insbesondere im Güterstand der Gütertrennung kein Ausgleich erfolgt. Vereinbarungen für den Fall der Ehescheidung werden gleichwohl nicht gewünscht.
2) Für den Fall, dass ein Scheidungsantrag hinsichtlich der Ehe der Beteiligten rechtshängig gemacht wird, verpflichtet sich der Erwerber zur Rückerübertragung des hier erhaltenen Miteigentumanteils, Zug um Zug gegen Erstattung der Verwendungen, die er aus seinem gemäß § 1374 Abs. 2 BGB privilegierten Vermögen auf den Grundbesitz getätigt hat, und gegen alleinige Übernahme und Rückzahlung der auf den Grundbesitz verwendeten Grundpfandrechtsdarlehen durch den Veräußerer. Sonstige Verwendungen beider Ehegatten auf den Grundbesitz, die nicht aus privilegiertem Vermögen im Sinne des § 1374 Abs. 2 BGB, sondern aus zugewinnausgleichspflichtigem Vermögen stammen, stehen dem Zuwendungsempfänger hälftig zu. Die Kosten der Rückübertragung tragen die Beteiligten hälftig. Auf dingliche Absicherung wird nach Belehrung verzichtet.
Даже после перевода я так и не могу понять, какой вариант для меня лучше. Насколько я понимаю, в случае развода я вообще не имею никакой части в квартире, вне зависимости, есть мое имя или нет в Грундбухе. Так стоит ли его туда ставить? Или разница только в случае смерти одного из супругов? Буду благодарна за совет.
Естественно, что банк требует чтобы кредит был оформлен на всех кто внесен в грундбух, иначе банк окажется в глупом положении - кредит он дал на весь обьект, а гарантия только на половину
Поэтому не совсем понятно что выхотите сделать - если хотите чтобы вас вписали в грундбух, то в первую очередь надо говорить с банком и возможно менять договор на кредит, если банк согласится
а то что вам предлагает нотариус это только на случай развода, как при этом будет делиться недвижимость или остатки от её продажи.
в случае развода вы по любому имеете право на половину квартиры, но учитывайте, что сумма кредита уменьшает её стоимость, соответственно и вашу долю
Фашизм будет разбит
Человека карают только те боги, в которых он верит
Спасибо за ответ! Получается, что в случае развода ничего не меняется от того, есть мое имя в Грундбух или нет? Банк дал свое согласие на внесение моего имени в Грундбух, без переписывания на кого взят долг, насколько я поняла.
а вот это - gegen alleinige Übernahme und Rückzahlung der auf den Grundbesitz verwendeten Grundpfandrechtsdarlehen durch den Veräußerer. - не значит ли, что я должна буду отказаться от всех прав владельца в Грундбухе, да еще и оплатить половину долга банку одновременно?
А в случае смерти одного из супругов, если я не владелец и не в Грундбухе, то я не могу распоряжаться своими 50%? То есть, если я владелец, то я могу оставить свою половину дочери и мужу, а если я не
владелец, то я ничего не могу оставить, только муж сможет все 100% оставить своим детям и жене?
Естественно, что банк требует чтобы кредит был оформлен на всех кто внесен в грундбух, иначе банк окажется в глупом положении - кредит он дал на весь обьект, а гарантия только на половину
У вас телега впереди лошади и непонимание что означает эта запись и причём тут банк.
Грундбух- это место куда вносится информация о собственниках недвижимости и его долгах, связанных с этой недвижимостью. Запись в грундбухе должна соответствовать договору купли-продажи и вносится туда в соотвествии с этим договором. Запись вносится через год после покупки. Соответсвенно банк не может требовать что-то на основании записи, т.к. ее содержании заранее «предрешено». Банк может требовать только чтобы заемщиками были оба члена семьи для снижения своих рисков и чтобы в договоре (это самый главный документ) покупателями были тоже оба супруга. В данном случае банк этого не требовал.
Насколько я понимаю, в случае развода я вообще не имею никакой части в квартире, вне зависимости, есть мое имя или нет в Грундбухе. Так стоит ли его туда ставить?
Если квартира была куплена в браке с вами вы автоматически владеете 1/2 квартиры. В Грундбух вписывается владелец по долям. Если там только муж - это ничего страшного. Я так и не понял на основании чего будет внесено изменение в грундбух (договор дарения половины квартиры, например, но это бред, т.к. вы и так владете половиной всего совместно нажитого имущества) и с какой целью.
Вам лучше сходить на консультацию по бракоразводным процессам и всё узнать - это будет сильно дешевле чем бессмысленная работа нотариуса и Amtsgericht по маранию грундбуха.
какой вариант для меня лучше
Если абстрагироваться от бредовости этой идеи и рассматривать обе записи как сферического коня в вакууме, то вторая запись более подробная и в ней говорится о том что вам причитается 1/2 квартиры и всех расходов с этим связанных. Обе записи на случай РАЗВОДА. И не меняют собственника квартиры здесь и сейчас. Какая из них более выгодна для вас вам скажет только адвокат по бракоразводным процессам.
Как по мне- вы уже владеете 1/2 этой квартиры, если муж купил её в браке с вами. Всё остальное - паранойя.
Спасибо большое за ответы.
В документе купли-продажи имя тоже только мужа. Странно, почему я должна автоматически на половину квартиры претендовать...
На случай развода - теперь мне более-менее ясно. А на случай смерти одного из супругов? Могу я все еще завещать половину "своей квартиры", так и не находясь в Грундбухе? Мне кажется, выгода от нахождения в Грундбухе именно в этом, что я имею право распоряжаться половиной имущества. А сейчас только муж может распоряжаться, кому наследуется квартира.
По поводу основания изменения Грундбуха, почему-то в контракте я именуюсь как „der Erwerber“, а муж как „der Veräußerer“. Контракт - Ehebedingte Zuwendung. Квартира - Vertragsobjekt. Там также написано, что с момента подписания муж не имеет права распоряжаться квартирой без моего согласия (сдавать в аренду, например). Получается, сейчас он может?
Читая этот договор, у меня возникает еще больше вопросов. Получается, это "дарение" доли квартиры? И мне нужно платить налог на "дар"? Die Kosten dieser Urkunde, der erforderlichen Genehmigungen, des Grundbuchvollzugs sowie etwa anfallende Grunderwerb- und Schenkungsteuern trägt der Erwerber. Der Kostenwert des Vertragsobjekts (1/2 Anteil) wird mit X Euro angegeben. Unbeschadet dieser Vereinbarung besteht eine zwingende gesetzliche Mithaftung beider Vertragsteile als Gesamtschuldner.
Странно, почему я должна автоматически на половину квартиры претендовать...
По тому, что это совместно нажитое имущество.
Вы не знаете базовых законов наследования и семейного права. При этом вы уже пошли к нотариусу и начали это странный во всех смыслах процесс. Муж дарит вам половину и так вашей квартиры?
Муж не может завещать не своё имущество ни один нотариус в здравом уме так его завещание не сформулирует. Там будет что-то вроде «я завещаю своим детям в равных долях всё своё имущество». Под «всё» нотариусы понимают вообще всё что по закону его. И квартиры там будет для раздела только 1/2. Тоже самое с вашим имуществом. Вы можете тоже «всё своё» кому-то завещать и что это окажется узнают ваши наследники после вашей смерти. Может вы пропадите эту квартиру при жизни, не бежать же переписывать после этого завещание. Вам надо идти на консультацию к адвокату по семейному праву и бракоразводным процессам. То что я вам пишу основано на русских законах которые в общих чертах похожи на немецкие. Вам не следует дальше гадать на кофейной гуще. Если вы затеете сейчас это эфемерное дарение квартиры вам вы заплатите за это огромную сумму нотариусу, амтгерихту за грундбух и ещё налог как от продажи (скорее всего).
Какой ужас вы пишете. Пожалуйста не вводите людей в заблуждение российскими законами в германии если не знаете немецких.
Это всё что вы смогли выдавить полезного из себя по теме? Если можете что-то ещё и не столь косноязычное, ваш выход, я весь внимание. Но, учитывая, что вы не знаете даже где в Германии машины при продаже переоформляются, на многое я не рассчитываю.
Тоже не понимаю, почему Александеру рот затыкают! От него можно много нового и интересного узнать. К примеру я не знал, что нового владельца в грюндбух
через год заносят. Теперь буду знать, и когда наконец то свою первую недвжимость куплю, не буду переживать.
К примеру я не знал, что нового владельца в грюндбух через год заносят.
И не говорите.
А меня вот внесли через 2 года. Не подскажите, куда жаловаться и сколько я получу Schmerzensgeld? Ну и наверное мне должны вернуть Gebühren ? Я не согласна платить за некачественное выполнение работы.
по поводу того, что вы будете иметь после развода, зависит от того на чьи деньги (доказуемо) квартира покупалась. Если у вас не оформлен гютертреннунг, квартира покупается в браке на деньги семейного бюджета то вам 50%. А если бы, к примеру, муж покупал хату доказуемо на деньги подаренные ему его родителями, тогда Вы бы не могли претендовать на часть хаты, но могли бы претендовать на половину прироста стоимости.
Другое дело, почему эти пункты (упомянутые нотаром вообще вносятся), тут я не в курсе, ибо в подобных ситуациях не была, стандартная ли это процедура, или по желанию мужа. Для меня это выглядит, как будто оформляется дарение?
Вы не очень удачно выбрали рубрику для вашего вопроса. Он к недвижимости не самое прямое отношение имеет, так как недвижимость просто такое же имущество, как и всё остальное. Разница только в деталях оформления, но это же не то, что вас на самом деле интересует.
В рубрике "Право" вам может быть лучше посоветуют.
Грундбух- это место куда вносится информация о собственниках недвижимости и его долгах, связанных с этой недвижимостью. Запись в грундбухе должна соответствовать договору купли-продажи и вносится туда в соотвествии с этим договором. Запись вносится через год после покупки
Повторила алфавит. 
Прочитала ещё раз.
В этом посте ликбез от Александра без привязки к случаю ТС.
На мой взгляд, если человек отвечает автору, то это уже достаточная привязка.
Ну и если кто-то знает больше или лучше, то почему бы не написать по делу? Отчего такая тяга (ни в коем случае не ваша лично, тут ведь сразу несколько участников постарались) самим ничего по делу не писать, но чужую попытку помочь немедленно обгадить?
Обосрать кого-то другого- это далеко не признак собственного ума или знаний.
В общем, к сожалению, мало что для меня прояснилось. Как я сейчас понимаю, пока с Грундбухом торопиться не надо, и наверное я это отложу.
Александр прав, что конечно сумма кредита банка только на стоимость квартиры, а около 10 % поверх были оплачены все сборы и налоги только мужем из его личных денег. Теперь кредит выплачивается банку из наших общих денег. Получается, что если у нас брак по немецкому законодательству, в случае развода должен рассчитываться Цугевинн...
я вижу один положительный аспект, если Вы будете внесены в ГБ: в случае , если Вы останетесь в доме без мужа Вас будет практически невозможео оттуда выселить.
Наша помощница , вторично вышедшая замуж лет в 60, так и сделала. Настояла на своем Wohnrecht auf Lebzeiten. Муж внес ее в ГБ. Они ровесники. У нее есть дочь , зять и 2 внука. У мужа 3 детей, самый младший-бедовый-практически все время в тюрьме. Даже женился там..
К сожалению слишком мало информации. Если квартира покупалась в браке и гютертреннунг у вас не оформлен, тем более, что выплачивается она из общих денег, то половина квартиры принадлежит вам а не только цугевин. Вы упомянули, что не намерены на неё претендовать, почему?
Что именно оформляет для вас нотариус? Он дарственную на 50% оформляет или что именно?
Вы бы написали что именно хотите, что именно конечная цель?
Спасибо за ответ. Гютертреннунг - не знаю, мы ничего не оформляли, насколько мне известно, мы просто подписали документы о браке и все, никакого договора не было.
Я не упоминала (насколько я помню), что не намерена на нее претендовать. Я считаю, если мы оба выплачиваем кредит (хоть я и в меньшей степени), то в любом случае часть квартиры должна быть моей. Если развод будет до полной выплаты кредита, то половина от выплаченной части должна быть моей. Ситуация осложняется, потому что у мужа есть еще двое детей до брака со мной, и один ребенок в браке со мной. И мне думается, что я помогу ему выплатить кредит, а потом он (как 100% владелец по грундбуху) завещает всю эту квартиру только своим двум детям от предыдущего брака. Я уже прочитала здесь на форуме, что есть обязательная доля. И я уверена, он поделит все поровну между тремя детьми. Но по поводу именно моей доли, как жены, я сомневаюсь. А из-за сомнений мне прямо и владываться не хочется особо. :(
Получается, что в случае развода ничего не меняется от того, есть мое имя в Грундбух или нет?
Конечно, меняется. Если Вы - совладелец, то и делить ничего не надо. Все уже поделено. Если Вы оттуда съезжаете, то имеете право на Nutzungsentschädigung.
Если Вы - не совладелец, то имеете право на половину нажитого имущества в виде денег. Стоимость этого дома войдёт в массу всего имущества, которе будет делиться.
Не совсем ясно шо к чему. Муж если вы вместе выплачиваете кредит должен вам подарить половину или одну треть или пфх скока - всё просто как угол дома. При этом дарственная оформленная через нотариуса является действительной на всё время, и абсолютно не важно когда тебя внесут в грундбух. Думаю внести смогут только тогда когда будет погашен долг перед банком и банк даст разрешение на снятие грундшульд ... Ибо на данный момент пока на объекте висит грундшульд, владелец муж только условно, и проводить манипуляции с объектом без согласия банка он не может. Но дарить может Другое дело налог, налог как для его жены у тебя до половины ляма нулевой, если будете к тому времени в разводе то
20к только без налога. Собственно только вариант дарственной один и есть, нотариусу тож нужно будет соответственно отслюнявить и за хранение договора тоже. Там паралельно подписывает права на "форкауфсрехт" и всё, выплачиваете пока долг не погасите.
Вопрос в другом, нужен ли тебе этот гемор чемодан без ручки, и не проще ли инвестированную тобой сумму просто при разводе, если уж решили с мужа взять деньгами?
Если квартира покупалась в браке и гютертреннунг у вас не оформлен, тем более, что выплачивается она из общих денег, то половина квартиры принадлежит вам а не только цугевин.
Половина в случае развода или в случае наследства? Нет, не так ;-) хочу спросить, может ли муж завещать всю квартиру трем детям (жена тогда попросит свою Pflichtteil) или муж может только 50% завещать, так как другие 50% вовсе не его, а как оказывается жены?
Собственно только вариант дарственной один и есть
А как насчёт исправлений, допускаемых грундбухорднунгом? Чисто гипотетически грундбухорднунгом §22 (2) допускается внесение собственника как исправление https://dejure.org/gesetze/GBO/22.html ("ну, типа, забыли сразу жену внести, но так как хата на общие покупается, то хотим исправить").
У меня подобной практики нет, но лично я бы на месте тс, спросила бы нотара можно ли так сделать (т.е. оформить не как дарственную, а как исправление, ведь по факту-то муж там не дарит, а покупается на общие).
Половина в случае развода или в случае наследства? Нет, не так ;-) хочу спросить, может ли муж завещать всю квартиру трем детям (жена тогда попросит свою Pflichtteil) или муж может только 50% завещать, так как другие 50% вовсе не его, а как оказывается жены?
Я не спец, но мне кажется, что жена в подобном случае (хата была куплена в браке и на общие деньги, гютертренунга нет), будет иметь право оспорить подобное завещание и претендовать на 50% плюс Pflichtteil?
А как насчёт исправлений, допускаемых грундбухорднунгом?
Попробовать можно, но с учётом того что банк внесён как "глойбиге" думаю без вариантов. Если и "дарлеен" и "тильгунг" на муже - никаких исправлений банку не нужно.
Алиса, вот что тут https://www.heid-immobilienbewertung.de нашлось:
Eigentümer eines Hauses ist grundsätzlich immer die Person, die im Grundbucheintrag als Eigentümer vermerkt ist. Das gilt auch bei der Scheidung:
- Ist nur eine Person im Grundbuch als Eigentümer vermerkt, gehört ihr das Haus bei der Scheidung als sogenanntes Alleineigentum. Das heißt: Der Alleineigentümer oder die Alleineigentümerin kann das Haus bei der Scheidung behalten.
- Sind beide Partner als Eigentümer eingetragen, gehört das Haus beiden Personen.
То есть если вы хотите распоряжаться своей частью дома/квартиры, то надо чтобы ваше имя было записано в Grundbuch.
Там подразумевается, что если, к примеру, только муж внесён в грундбух, то дом, да, про разводе будет принадлежать ему, но он будет обязан выплатить жене, грубо говоря, половину стоимости дома (Zugewinnausgleich). Т.е. это скорее играет роль в том плане, кто будет иметь право остаться жить в доме, а кто получит только деньгами.
INFO
Beispielrechnung:
Das Ehepaar Meyer hat sich nach der Hochzeit ein Haus gekauft. Im Grundbuch eingetragen wurde aber nur der Ehemann. Zum Zeitpunkt der Scheidung ist das Haus abgezahlt und 300.000 Euro wert. Frau Meyer hat während der Ehe ihr Vermögen um 50.000 Euro erhöht. Somit ist der Zugewinn 250.000 Euro. Frau Meyer steht demnach der Anspruch auf Zahlung von 125.000 Euro Zugewinnausgleich zu.
Auch wenn das Wohneigentum einem Ehepartner allein gehört, so darf er bis zur Scheidung mit diesem nicht einfach machen, was er will. Einem Hausverkauf muss der andere Partner ausdrücklich zustimmen (§1365 BGB). Erst nach der rechtskräftigen Scheidung kann der Alleineigentümer auch ohne Zustimmung verkaufen. Außer das Zugewinnausgleichsverfahren wurde vom Scheidungsverfahren abgetrennt und noch ist nicht rechtsgültig beendet. In diesem Fall braucht es auch nach der Scheidung noch die Zustimmung des ehemaligen Ehegatten.