Deutsch

Покупка дома на этапе стройки и ипотека

2250  1 2 3 все
Велосипедист прохожий10.11.21 11:40
10.11.21 11:40 
Последний раз изменено 10.11.21 11:40 (Велосипедист)

Задумываюсь о покупке недвижимости на этапе строительсва. Покупка исключительно для себя, то есть планирую переехать сразу по завершению стройки. Но очевидно, пока дом не готов, я попрежнему живу в съемной квартире.

То есть получается, что некоторое первое время (допустим год) я буду вынужден оплачивать и аренду и ипотеку одновременно.

Ситуация выглядит вполне типичной и скорее уже кто-то сталкивался с подобной ситуацией. Какие типичные решения предлагают банки в таких ситуациях?

#1 
Esslinger коренной житель10.11.21 11:42
NEW 10.11.21 11:42 
в ответ Велосипедист 10.11.21 11:40

Обычно в это переходное время выплачиваются только проценты. Начало погашения самого кредита обговаривается с банком, например с предполагаемой даты передачи ключей.

#2 
Велосипедист прохожий10.11.21 11:54
NEW 10.11.21 11:54 
в ответ Esslinger 10.11.21 11:42

Спасибо за такой быстрый ответ. И как банки обычно относятся к такому варианту? Штрафуют бОльшим процентом или им наоборот выгодно, когда я первый год плачу только проценты?

#3 
Esslinger коренной житель10.11.21 12:03
NEW 10.11.21 12:03 
в ответ Велосипедист 10.11.21 11:54, Последний раз изменено 10.11.21 12:07 (Esslinger)

Никаких штрафов за это. Это абсолютно нормальная практика.

наоборот выгодно, когда я первый год плачу только проценты?

Ну можно и так сказать.

Проценты платятся только на востребованную сумму. При строительстве обычно цена выплачивается частями по мере продвижения стройки.


Простой пример:

Договор на кредит 03/2021, начало строительства 05/2021. Предполагаемая дата завершения строительства 09/2022, с этого момента выплачивается тело кредита. Обычная практика банков после 6-15 месяцев брать еще так называемые Bereitstellungszinsen: дополнительные проценты на неиспользованную сумму кредита.

#4 
Велосипедист прохожий10.11.21 12:10
NEW 10.11.21 12:10 
в ответ Esslinger 10.11.21 12:03
При строительстве обычно цена выплачивается частями по мере продвижения стройки.

Очень ценное замечание для меня. Опыта у меня ноль и поэтому даже этого не знал. Спасибо!

#5 
Велосипедист прохожий10.11.21 12:33
NEW 10.11.21 12:33 
в ответ Велосипедист 10.11.21 12:10

Еще пару базовых вопросов перед тем как оставлять запрос ипотечным консультантам.


Как обычно подтверждается уровень дохода? Дело в том, что у меня, в силу различных причин, сумма нетто средней зарплаты варьируется в зависимости от периода. Например, сумма за 1 последний месяц будет выше, чем средняя за последние 3, средняя за 3 будет выше чем за последние 24 месяца и так далее.


То есть мне в целом не понятно, какую сумму дохода нужно ввести в форму на сайте interhyp например.

#6 
Petrovich патриот10.11.21 12:35
NEW 10.11.21 12:35 
в ответ Велосипедист 10.11.21 11:40
Задумываюсь о покупке недвижимости на этапе строительсва.

а можно пример такой недвижимости?

Irma, Ninolev- в глубоком игноре, ​кто прислушивается к их советам - сами себе злобные Буратины.
#7 
Велосипедист прохожий10.11.21 12:59
NEW 10.11.21 12:59 
в ответ Petrovich 10.11.21 12:35, Последний раз изменено 10.11.21 13:11 (Велосипедист)
а можно пример такой недвижимости?

Да конечно, например вот


Вот второй пример (тут уже квартира)

#8 
scorch007 гость10.11.21 13:11
scorch007
NEW 10.11.21 13:11 
в ответ Велосипедист 10.11.21 12:33

Мы обычно запрашиваем 3 последних Lohnabrechnung и берем минимальное значение. И в дополнение еще Steuerbescheid за прошлый год или Lohnabrechnung за декабрь прошлого года.

#9 
Esslinger коренной житель10.11.21 13:17
NEW 10.11.21 13:17 
в ответ Велосипедист 10.11.21 12:33, Последний раз изменено 10.11.21 13:20 (Esslinger)

Как уже выше ответили, можно предоставить годовой доход за прошлый год, Steuerbescheid если есть, ну и зарплатные листы больше чем за 3 месяца, чтобы вывести средний заработок например. Это будет зависеть от Вашего собеседника, что он захочет видеть.

средняя за 3 будет выше чем за последние 24 месяца и так далее.

Если так сильно скачет, то указать среднюю за последние 12 месяцев например. Сотрудник Interhyp потом уже в личном разговоре будет уточнять детали.

#10 
Велосипедист прохожий10.11.21 14:14
NEW 10.11.21 14:14 
в ответ scorch007 10.11.21 13:11
Мы обычно запрашиваем 3 последних Lohnabrechnung

Как вы думаете, что ли ожидать кардинально лучших условий по ипотеке при повышении минимальной за три месяца, скажем, с условных 4к до 5к нетто? Допустим ожидается повышение позиции и зарплаты с декабря. Стоит ли подождать и запросить ипотеку в феврале (то есть когда все 3 Lohnabrechnung будут по 5к)?

#11 
Велосипедист прохожий10.11.21 14:17
NEW 10.11.21 14:17 
в ответ Esslinger 10.11.21 13:17, Последний раз изменено 10.11.21 14:19 (Велосипедист)
Если так сильно скачет,

Может я не совсем корректно выразился. Не то что бы скачет, просто за период было несколько повышений зарплаты и Elternzeit.

#12 
Велосипедист прохожий10.11.21 14:24
NEW 10.11.21 14:24 
в ответ Велосипедист 10.11.21 14:14

И насколько я понимаю при смене работодателя, в первые месяцы на испытательном сроке, ипотека совсем не светит?

#13 
katyonok коренной житель10.11.21 14:39
katyonok
NEW 10.11.21 14:39 
в ответ Велосипедист 10.11.21 14:24

зависит от количества работающих

#14 
scorch007 гость10.11.21 15:28
scorch007
NEW 10.11.21 15:28 
в ответ Велосипедист 10.11.21 14:14, Последний раз изменено 10.11.21 15:31 (scorch007)

Сама сумма заработка прямо на процент по кредиту не влияет, только косвенно. Т.е. больше - больше Tilgung, немного меньше процент. Немного, это примерно 0,05%. Здесь больше смотрят сможет ли берущий кредит платить Rate после вычета всех расходов и сколько останется сверх того на непредвиденные нужды.

Важнее что это за заработок: Beamtenbezüge,Lohn/Gehalt или Gewinn, и сколько человек работает. По этому банки рассчитывают долговременные риски и добавляют к основному проценту Zinsaufschlag/Zinsabschlag. Probezeit сразу отказ. Так же очень важно соотношение Eigenkapital к сумме кредита.

Поэтому как такового,смысла ждать не вижу. Angebot на финансирование Вас ни к чему не обязывает.

#15 
Pikaboo коренной житель10.11.21 16:19
Pikaboo
NEW 10.11.21 16:19 
в ответ Велосипедист 10.11.21 11:40

Сталкивалась. Типичное решение такое - пока дом строится, покупатель платит меньше. Стройка разбивается на несколько этапов (в нашем случае было 7), и на каждый этап застройщик берет деньги у покупателя (его банка) отдельно, покупатель платит только ту часть кредита, которую банк уже перевёл застройщику. Остальная часть кредита резервируется за покупателем. Если застройщик дольше определённого периода не использует всю сумму, то покупатель платит банку штраф за неиспользованную часть кредита. То есть, чем ближе к концу стройки, тем больше вы платите. Последний этап выплачивается застройщику уже когда жильцы приняли дом, в нашем случае это было несколько месяцев после заселения.

#16 
katyonok коренной житель10.11.21 16:40
katyonok
NEW 10.11.21 16:40 
в ответ scorch007 10.11.21 15:28
Probezeit сразу отказ.

Не факт. Зависит от профессии.


#17 
scorch007 гость10.11.21 17:50
scorch007
NEW 10.11.21 17:50 
в ответ katyonok 10.11.21 16:40

Во время Probezeit работодатель может уволить работника без указания причин с укороченным сроком в 2 недели. Для банка это всегда негативный критерий. Единственный случай в моей практике когда человеку с Probezeit дали кредит, это когда у него на руках уже был unbefristeter Arbeitsvertrag. При чем кредит был потребительский, а не на недвижимость.

Но,возможно Вы приведете другой пример?

#18 
katyonok коренной житель10.11.21 17:55
katyonok
NEW 10.11.21 17:55 
в ответ scorch007 10.11.21 17:50

Безусловно, может уволить в дву недели. Но если у человека нормальная профессия, то он так же за пару недель найдет другую работу.

Мы брали кредит на наш дом, когда муж был на пробецайте (а я, кстати, беременна третьим), и оба банка, куда мы обратились, дали согласие. Правда, у нас была почти выплаченная квартира, которую мы пообещали продать (то есть брали кредит на всю сумму покупки, но как бы двумя частями, один из кредитов был на предполагаемую сумму продажи квартиры с возможностью погашения в любой момент, а остальная сумма (с учетом затрат на новую обстановку) - нормальный аннуитетсдарлеен.

#19 
scorch007 гость10.11.21 18:07
scorch007
NEW 10.11.21 18:07 
в ответ katyonok 10.11.21 17:55
Но если у человека нормальная профессия, то он так же за пару недель найдет другую работу.

А может и не найдет, или найдет хуже оплачиваемую.


А когда Вы брали кредит? И что платили Вам во время беременности?

#20 
katyonok коренной житель10.11.21 18:15
katyonok
NEW 10.11.21 18:15 
в ответ scorch007 10.11.21 18:07

Во время беременности платили зарплату, потом элтернгельд, а потом снова зарплата.

Если профессия нормальная, типа инженер или программист какой, почему не найдет-то?

Кстати вспомнила, когда (другой) дом смотрели, на просмотре был финансконсультант, он страху нагонял и все говорил, что пока пробецайт не пройдет и я из декрета не выйду, не стоит и заморачиваться. Мы испугались и тот дом упустили. А потом с другим домом пошли таки в банк, а не к консультанту, и оказалось, что банки таких проблем не видят.

#21 
Pikaboo коренной житель10.11.21 18:32
Pikaboo
NEW 10.11.21 18:32 
в ответ katyonok 10.11.21 18:15
Если профессия нормальная, типа инженер или программист какой, почему не найдет-то?

Потому что глупый, конфликтный, неквалифицированный, и ещё миллион причин.
Вам дали скорее всего на основании дохода жены + квартира в залог.

#22 
dazan патриот10.11.21 18:36
NEW 10.11.21 18:36 
в ответ Pikaboo 10.11.21 18:32
Вам дали скорее всего на основании дохода жены

Вот в том числе и поэтому я пледирую за многоженство! Пока одна жена в декрете, другая деньги зарабатывает...

#23 
scorch007 гость10.11.21 18:49
scorch007
NEW 10.11.21 18:49 
в ответ katyonok 10.11.21 18:15

Ваш доход в данном случае учитывается полностью, поэтому декрет не проблема. И Вашего дохода хватило для кредита. Плюсом так же пошла почти выплаченная квартира. Плохой, видимо, финансконсультант был.

почему не найдет-то?

да может и найдет, но вот банку он вместо 3 последних LGA только дырку от бублика показать сможет пока Probezeit не закончится. И возвращаясь к вопросу о том когда кредит брали. Раньше возможно было по другому. Schufa-Eintrag для некоторых банков 3 года назад тоже не был проблемой.

#24 
Велосипедист прохожий11.11.21 08:12
NEW 11.11.21 08:12 
в ответ scorch007 10.11.21 15:28, Последний раз изменено 11.11.21 08:24 (Велосипедист)
Важнее что это за заработок: Beamtenbezüge,Lohn/Gehalt или Gewinn, и сколько человек работает. По этому банки рассчитывают долговременные риски и добавляют к основному проценту Zinsaufschlag/Zinsabschlag. Probezeit сразу отказ. Так же очень важно соотношение Eigenkapital к сумме кредита.

В нашем случае это семья из трех человек. Работает пока только один, второй занимается ребенком. В ближайших планах будем работать оба (есть и желание и возможности). Оба квалифицированные Angestellter, доход зарплата. Eigenkapital расчитываем 15%, Можно наскребсти на 20% но ценой психологического дискомфорта от отсутсвия буфера и не думаю что стоит.


Мне видится существенный минус это только один работающий?

#25 
Велосипедист прохожий11.11.21 08:20
NEW 11.11.21 08:20 
в ответ Pikaboo 10.11.21 16:19
Если застройщик дольше определённого периода не использует всю сумму, то покупатель платит банку штраф за неиспользованную часть кредита.

В целом все отлично кроме этого момента. Насколько я понимаю, есть некая вероятность что я окажусь обязанным платить одновременно ренту съемной квартиры, проценты части кредита (та часть, которая выплачена застройщику) и штраф за неиспользованную сумму.


Этот штраф это обычно существенная сумма или нечто, что как правило не превышает проценты на эту же сумму?

И этот штраф всегда ложится на плечи заемщика? Или есть типичная практика обговаривать ответсвенность за просрочки в договоре с застройщиком?

#26 
  kriptograf патриот11.11.21 09:24
kriptograf
NEW 11.11.21 09:24 
в ответ Велосипедист 11.11.21 08:20
Или есть типичная практика обговаривать ответсвенность за просрочки в договоре с застройщиком?

Тогда прибавьте ко всем расходам еще расходы на суды, время и нервы... Автоматически, по свистку, денег никто не ворачивает...

#27 
Esslinger коренной житель11.11.21 09:27
NEW 11.11.21 09:27 
в ответ Велосипедист 11.11.21 08:20, Последний раз изменено 11.11.21 09:29 (Esslinger)

На самом деле никакой это не штраф, а те самые Bereitstellungszinsen, которые заранее обговариваются в договоре.

В зависимости от величины неиспользованного кредита это будут например 50-200€ в месяц. Такую сумму в течении пары месяцев можно пережить.

#28 
Esslinger коренной житель11.11.21 09:28
NEW 11.11.21 09:28 
в ответ Велосипедист 11.11.21 08:20
Или есть типичная практика обговаривать ответсвенность за просрочки в договоре с застройщиком?

Это уже часть Вашего договора с застройщиком и прямого отношения к кредиту не имеет.

#29 
scorch007 гость11.11.21 11:17
scorch007
NEW 11.11.21 11:17 
в ответ Велосипедист 11.11.21 08:12
Мне видится существенный минус это только один работающий?

Не обязательно, если дохода семьи достаточно для выплат по кредиту. В доход учитывается кроме зарплаты, например еще Kindergeld и Elterngeld.

На начальном этапе,если есть сложности, есть например смысл взять Tilgungssatz в 1%. Большинство банков позволяют его менять бесплатно минимум 2 раза во время Zinsbindung до максимум 5,5%.

15% EK это неплохо. 20%, как Вы уже сами сказали, не стоит из-за отсутвия буфера. Мы всегда советуем 3-6 Nettomonatsgehälter держать на всякий случай.

Angestelltenverhältnis стандартная ситуация, нет ни плюсов ни минусов.

Выше про Bereitstellungszinsen уже всё выше сказали. Добавлю только что они у большинства банков они составляют 0,25% в месяц на невыплаченную сумму кредита. Исключение Sparkasse с 0,15% в месяц.

#30 
Lessa77 завсегдатай11.11.21 15:20
NEW 11.11.21 15:20 
в ответ scorch007 10.11.21 15:28, Последний раз изменено 11.11.21 15:23 (Lessa77)

Не всегда. Личный опыт Probezeit еще 3 месяца, одна работающая в семье, нет Eigenkapital und Nebenkosten, Vertrag befristet, получила кредит 112%. Процент 1,4 меня устроил. Теперь эта недвижимость за 4 года почти на 50% дороже.

#31 
katyonok коренной житель11.11.21 15:28
katyonok
NEW 11.11.21 15:28 
в ответ scorch007 11.11.21 11:17, Последний раз изменено 11.11.21 15:29 (katyonok)
На начальном этапе,если есть сложности, есть например смысл взять Tilgungssatz в 1%. Большинство банков позволяют его менять бесплатно минимум 2 раза во время Zinsbindung до максимум 5,5%.

Если уж на то пошлО, то гораздо логичнее взять финансирование с возможностью 10% Sondertilgung в год, чтобы платить столько, сколько удобно, без этих всяких туда-сюда-обратно.

#32 
katyonok коренной житель11.11.21 15:35
katyonok
NEW 11.11.21 15:35 
в ответ Велосипедист 11.11.21 08:20

ТС, совет от чистого сердца, основанный на личном опыте: если более-менее разбираетесь в языке, идите напрямую в банк, без посредников.

#33 
scorch007 гость11.11.21 15:45
scorch007
NEW 11.11.21 15:45 
в ответ katyonok 11.11.21 15:28

Логичнее получить 0,05-0,1% Zinsaufschlag на процентную ставку за 10% Sondertilgung, чем использовать бесплатную опцию?

#34 
scorch007 гость11.11.21 15:50
scorch007
NEW 11.11.21 15:50 
в ответ Lessa77 11.11.21 15:20

Что-то прям на грани фантастики. Скажите что за банк, я у них тоже кредит возьмухаха

#35 
katyonok коренной житель11.11.21 15:57
katyonok
NEW 11.11.21 15:57 
в ответ scorch007 11.11.21 15:45

Вы же сами понимаете, что с процентами разброс очень большой и критерии банков очень разные, поэтому не всегда эта опция по факту будет платной. Человек покупает для себя, а не для сдачи, поэтому минимальный тильгунг невыгоден, особенно когда как сейчас банки за наличие денег на счету мзду берут. Но в то же время кто знает, как жизнь повернется, поэтому возможность выплатить энную сумму гораздо удобнее необходимости платить ее же.

#36 
scorch007 посетитель11.11.21 16:19
scorch007
NEW 11.11.21 16:19 
в ответ katyonok 11.11.21 15:57

Да, не всегда. У 1 банка из 5 не будет.

Я и не говорил, что минимальный Tilgungssatz выгоден. Я сказал,что есть такая опция. Tilgung меняется,кстати, не только в сторону повышения.

"Но в то же время кто знает, как жизнь повернется...", тогда зачем предлагать повысить себе процент за опцию,которую и использовать скорее всего полностью не получится?

#37 
katyonok коренной житель11.11.21 16:27
katyonok
NEW 11.11.21 16:27 
в ответ scorch007 11.11.21 16:19

потому что тильгунг надо платить каждый месяц, без вариантов.

А зондертильгунг можно заплатить раз в год, например, если премия хорошая прилетела или просто на счету денюжка лишняя накопилась. А можно и не заплатить, если, например, машину поменять решили. Свобода выбора, очень удобно.

И не всегда эта опция платная, в моем случае оба раза (правда, один и тот же банк) было вполне конкурентоспособно по отношению к предложениям других банков.

#38 
scorch007 посетитель11.11.21 17:06
scorch007
NEW 11.11.21 17:06 
в ответ katyonok 11.11.21 16:27
И не всегда эта опция платная


Повторюсь еще раз: Да, не всегда. У 1 банка из 5 не платная.


было вполне конкурентоспособно по отношению к предложениям других банков

мы про Zinsaufschlag и extra Sondertilgung вроде говорили,при чем тут предложение Вашего банка?

#39 
katyonok коренной житель11.11.21 17:23
katyonok
NEW 11.11.21 17:23 
в ответ scorch007 11.11.21 17:06
мы про Zinsaufschlag и extra Sondertilgung вроде говорили,при чем тут предложение Вашего банка?

Ну как бы смотрят на Gesamtpaket, когда сравнивают предложения банков.

Не процентом единым решается предложение, надо и нюансы обращать внимание.

У одного банка с Zinsaufschlag в сумме будет выгоднее, чем у другого банка без оного.


ТС, имеющий глаза да увидит. Идите напрямую в банки, без посредников.

#40 
scorch007 посетитель11.11.21 19:25
scorch007
NEW 11.11.21 19:25 
в ответ katyonok 11.11.21 17:23
Ну как бы смотрят на Gesamtpaket, когда сравнивают предложения банков.

Ну как бы да,смотрят. Только мы говорили то про другое. Начали с красного,закончили квадратным. Ну да ладно.


ТС, имеющий глаза да увидит. Идите напрямую в банки, без посредников.

Вы от банков зарплату за привлечение клиентов не получаете случаем?

#41 
Lessa77 завсегдатай11.11.21 20:20
NEW 11.11.21 20:20 
в ответ scorch007 11.11.21 15:50

Deutsche Apotheker und Ärztebank

#42 
scorch007 посетитель11.11.21 21:00
scorch007
NEW 11.11.21 21:00 
в ответ Lessa77 11.11.21 20:20

Это Genossenschaftsbank, то есть что бы получить там кредит,нужно состоять в Genossenschaft или принадлежать к одной из профессий (akademischer Heilberufler). Т.е. 99,5% людей, там кредит не получат.

Но, Вы меня убедили. Возможность для некоторых есть или была по-крайней мере.

Спасибо


С другой стороны: https://de.trustpilot.com/review/www.apobank.de

#43 
Lessa77 завсегдатай11.11.21 21:40
NEW 11.11.21 21:40 
в ответ scorch007 11.11.21 21:00

Да мне это не главное. Я у них только кредит брала.

#44 
1 2 3 все