Покупка дома на этапе стройки и ипотека
Задумываюсь о покупке недвижимости на этапе строительсва. Покупка исключительно для себя, то есть планирую переехать сразу по завершению стройки. Но очевидно, пока дом не готов, я попрежнему живу в съемной квартире.
То есть получается, что некоторое первое время (допустим год) я буду вынужден оплачивать и аренду и ипотеку одновременно.
Ситуация выглядит вполне типичной и скорее уже кто-то сталкивался с подобной ситуацией. Какие типичные решения предлагают банки в таких ситуациях?
Никаких штрафов за это. Это абсолютно нормальная практика.
наоборот выгодно, когда я первый год плачу только проценты?
Ну можно и так сказать.
Проценты платятся только на востребованную сумму. При строительстве обычно цена выплачивается частями по мере продвижения стройки.
Простой пример:
Договор на кредит 03/2021, начало строительства 05/2021. Предполагаемая дата завершения строительства 09/2022, с этого момента выплачивается тело кредита. Обычная практика банков после 6-15 месяцев брать еще так называемые Bereitstellungszinsen: дополнительные проценты на неиспользованную сумму кредита.
Еще пару базовых вопросов перед тем как оставлять запрос ипотечным консультантам.
Как обычно подтверждается уровень дохода? Дело в том, что у меня, в силу различных причин, сумма нетто средней зарплаты варьируется в зависимости от периода. Например, сумма за 1 последний месяц будет выше, чем средняя за последние 3, средняя за 3 будет выше чем за последние 24 месяца и так далее.
То есть мне в целом не понятно, какую сумму дохода нужно ввести в форму на сайте interhyp например.
Как уже выше ответили, можно предоставить годовой доход за прошлый год, Steuerbescheid если есть, ну и зарплатные листы больше чем за 3 месяца, чтобы вывести средний заработок например. Это будет зависеть от Вашего собеседника, что он захочет видеть.
средняя за 3 будет выше чем за последние 24 месяца и так далее.
Если так сильно скачет, то указать среднюю за последние 12 месяцев например. Сотрудник Interhyp потом уже в личном разговоре будет уточнять детали.
Мы обычно запрашиваем 3 последних Lohnabrechnung
Как вы думаете, что ли ожидать кардинально лучших условий по ипотеке при повышении минимальной за три месяца, скажем, с условных 4к до 5к нетто? Допустим ожидается повышение позиции и зарплаты с декабря. Стоит ли подождать и запросить ипотеку в феврале (то есть когда все 3 Lohnabrechnung будут по 5к)?
Сама сумма заработка прямо на процент по кредиту не влияет, только косвенно. Т.е. больше - больше Tilgung, немного меньше процент. Немного, это примерно 0,05%. Здесь больше смотрят сможет ли берущий кредит платить Rate после вычета всех расходов и сколько останется сверх того на непредвиденные нужды.
Важнее что это за заработок: Beamtenbezüge,Lohn/Gehalt или Gewinn, и сколько человек работает. По этому банки рассчитывают долговременные риски и добавляют к основному проценту Zinsaufschlag/Zinsabschlag. Probezeit сразу отказ. Так же очень важно соотношение Eigenkapital к сумме кредита.
Поэтому как такового,смысла ждать не вижу. Angebot на финансирование Вас ни к чему не обязывает.
Сталкивалась. Типичное решение такое - пока дом строится, покупатель платит меньше. Стройка разбивается на несколько этапов (в нашем случае было 7), и на каждый этап застройщик берет деньги у покупателя (его банка) отдельно, покупатель платит только ту часть кредита, которую банк уже перевёл застройщику. Остальная часть кредита резервируется за покупателем. Если застройщик дольше определённого периода не использует всю сумму, то покупатель платит банку штраф за неиспользованную часть кредита. То есть, чем ближе к концу стройки, тем больше вы платите. Последний этап выплачивается застройщику уже когда жильцы приняли дом, в нашем случае это было несколько месяцев после заселения.
Во время Probezeit работодатель может уволить работника без указания причин с укороченным сроком в 2 недели. Для банка это всегда негативный критерий. Единственный случай в моей практике когда человеку с Probezeit дали кредит, это когда у него на руках уже был unbefristeter Arbeitsvertrag. При чем кредит был потребительский, а не на недвижимость.
Но,возможно Вы приведете другой пример?
Безусловно, может уволить в дву недели. Но если у человека нормальная профессия, то он так же за пару недель найдет другую работу.
Мы брали кредит на наш дом, когда муж был на пробецайте (а я, кстати, беременна третьим), и оба банка, куда мы обратились, дали согласие. Правда, у нас была почти выплаченная квартира, которую мы пообещали продать (то есть брали кредит на всю сумму покупки, но как бы двумя частями, один из кредитов был на предполагаемую сумму продажи квартиры с возможностью погашения в любой момент, а остальная сумма (с учетом затрат на новую обстановку) - нормальный аннуитетсдарлеен.