Deutsch

Покупка квартиры с арендаторами. Первый опыт

6180  1 2 3 4 5 6 все
Amee коренной житель08.11.21 20:18
Amee
NEW 08.11.21 20:18 
в ответ Ezhik_koljutschi 08.11.21 16:04, Последний раз изменено 08.11.21 20:21 (Amee)

Насчёт через 3 года самим въехать, проверьте этот пункт досконально.


Я была в процессе покупки квартиры, 2 недели назад, где оказалась Kündigungssperrfrist не 3 года, как мне обещали, а 10 лет. Хорошо мой Finanzberater проверил и меня оповестил, я бы и не перепроверила.

Остановите землю, я сойду....
#41 
chlodwig коренной житель08.11.21 20:47
NEW 08.11.21 20:47 
в ответ Amee 08.11.21 20:18

Мне тоже так кажется, тем более что

в объявлении стоит " Kapitalanlage".

Продаёт маклер, который скорее всего

является ещё и управляющим.

Значит его фирма купила этот дом

пару лет назад, разделила на отдельные

квартиры и продала по отдельности, оставаясь управляющей конторой.

Но при таком раскладе Sperrfrist может

доходить аж до 10 лет.

Возможно кто-то купил до вас, обжогся

и теперь опять пытается продать вам.

#42 
Ezhik_koljutschi посетитель09.11.21 08:45
NEW 09.11.21 08:45 
в ответ chlodwig 08.11.21 20:47
Продаёт маклер, который скорее всего является ещё и управляющим. Значит его фирма купила этот дом пару лет назад, разделила на отдельные квартиры и продала по отдельности, оставаясь управляющей конторой.

Это неправильное предположение.

Дом управляется одним из жильцов, причём бесплатно.


Teilungserklärung было произведено ещё летом 1983 года.

По нему в доме всего 5 квартир.


Действующий хозяин унаследовал продаваемую квартиру от своих родителей летом 2013 года.

С 2014 года сдаёт семье из 4 человек и хотел бы, чтобы новый хозяин их не стал сразу выселять.


Сам же хозяин планирует на вырученные деньги в 20 км строить большой дом для себя и всех своих родственников.


Всё узнал из документов и от маклера.


Подозрений или доп. хотелок ничего, кроме обещанного договора аренды, пока не вызвало, всё выглядит "правильно".

Дом находится на границе старого города, цена - одна из дешёвых на сегодняшний день, что подтверждают оценки разных банков даже без учёта состояния, по адресу и площади квартиры.

Потолки ок. 2,77, что тоже нравится, думаем половое отопление для себя через 3 года сделать.


Стараемся быть объективными, всё перепроверяем, лохами оказаться не хотим, но и судебные разборки ни к чему.


Завтра едем во второй раз в квартиру, лично знакомиться с арендаторами.


Всем откликнувшимся - большое спасибо!


Может, у кого-то ещё возникнут подозрения или придут в голову моменты, которые стоит перепроверить?

#43 
Ezhik_koljutschi посетитель09.11.21 09:01
NEW 09.11.21 09:01 
в ответ Ezhik_koljutschi 09.11.21 08:45

Вот, кстати, планировка (реальный масштаб не соответствует этому плану):


Кроме проходной ванны (над исправлением чего думаем через 3 года поработать), всё очень даже импонирует.


Отопление газовое этажное, распределитель (или котёл - сорри, если плаваю в терминах) находится в кухне.

Электричество уже трёхжильное, разве что без FI Schalter'а.

Окна пластиковые, двухкамерные.


Из работ по дому в ближайшие пару лет лишь покраска стен и замена входной двери запланированы.

#44 
chlodwig коренной житель09.11.21 11:41
NEW 09.11.21 11:41 
в ответ Ezhik_koljutschi 09.11.21 08:45, Последний раз изменено 09.11.21 11:48 (chlodwig)

Хорошо если так как вы дуваете, но учтите что

Sperrfrist начинается не с оформления Teilungserklärung,

а с момента первой покупки.

Продавать квартиру чтобы построит дом в 20 км совсем

не обязательно, скорее не логично. У них явно есть

ещё недвижимость, где они сейчас живут и им

спокойно дадут кредит на хороших условиях.

#45 
Kot_Basilio коренной житель09.11.21 12:59
NEW 09.11.21 12:59 
в ответ chlodwig 09.11.21 11:41

Продавать квартиру чтобы построит дом в 20 км совсем

не обязательно, скорее не логично. У них явно есть

ещё недвижимость, где они сейчас живут и им

спокойно дадут кредит на хороших условиях.

Не всегда всё логикой объяснить можно. Мы тоже одну квартиру продали, чтобы дом купить. Сейчас немного сожалею, а тогда мы просто не хотели в очень большой кредит влезать.

#46 
Ezhik_koljutschi посетитель09.11.21 13:40
NEW 09.11.21 13:40 
в ответ chlodwig 09.11.21 11:41, Последний раз изменено 09.11.21 13:41 (Ezhik_koljutschi)
Sperrfrist начинается не с оформления Teilungserklärung,а с момента первой покупки.

Как можно точно узнать, покупалась-продавалась ли квартира до нас?


В актуальной выписке из Grundbuch стоит:

1) Nr. 1 bei Neufassung des Bestandsverzeichnisses als Bestand eingetragen am 23. Juni 2004.


2) Данные родителей текущего хозяина. +

Spalte 1 Nr. 1 bereits gelöscht. Nr. 2 bei Neufassung der Abteilung ohne Eigentumswechsel eingetragen am 23. Juni 2004.


3) Данные хозяина. +

Aufgelassen am 22.04.2013. Eingetragen (GA --- / ---) am 12.06.2013.


Далее идёт в Abteilung 2 lfd. Nr. 3 noch eine Erwerbsvormerkung:

Vormerkung für

1. Ф/И отца продавца, geb. am 03. April 1949; Esslingen

2. Ф/И матери, дев. Фам., geb. am 14. Juli 1956; Esslingen

- als Gesamtberechtigte nach § 428 BGB –

auf Rückübertragung des Eigentums.

Bezug: Bewilligung vom 22.04.2013 (Notar Rolf Pratz in Esslingen a.N.,

UR Nr. ---/----).

Eingetragen (GA --- / ---) am 12.06.2013.


Эту запись банк просит при оформлении удалить.


Как-то можно узнать, как досталась квартира родителям продавца?


У хозяина дома, осуществившего в 1983м Teilungserklärung, фамилия совсем другая, не совпадающая ни с одной из бывших хозяев (включая девичью матери продавца).

#47 
Kot_Basilio коренной житель09.11.21 13:59
NEW 09.11.21 13:59 
в ответ Ezhik_koljutschi 09.11.21 13:40
У хозяина дома, осуществившего в 1983м Teilungserklärung, фамилия совсем другая, не совпадающая ни с одной из бывших хозяев (включая девичью матери продавца).

Скорее всего, родители актуального хозяина когда-то купили эту квартиру после ТЕ. Тогда все Sperrfristen уже давно прошли.

Спросите это у маклера или у самого хозяина.


#48 
berlije патриот09.11.21 14:16
berlije
NEW 09.11.21 14:16 
в ответ Ezhik_koljutschi 09.11.21 09:01

Уж лучше из спальни на горшок напрямую ходить, чем через еще одну комнату.

Слово - не тетка, не вырубишь топором!
#49 
Ezhik_koljutschi посетитель09.11.21 14:34
NEW 09.11.21 14:34 
в ответ Kot_Basilio 09.11.21 13:59
Скорее всего, родители актуального хозяина когда-то купили эту квартиру после ТЕ. Тогда все Sperrfristen уже давно прошли.

Похоже, так и есть, в Grundbuch есть ещё запись о долге бородатых времён, в которые вряд ли люди такие долги на покупку чего-то кроме недвиги брали:


Sechsundachtzigtausendneunhundertneunzehn 62/100

EURO Grundschuld mit 15 % Jahreszinsen für Kreissparkasse Esslingen-Nürtingen Sitz in Esslingen

Bezug: Bewilligung vom 16. Oktober 1985.

Eingetragen am 23. Oktober 1985

Nr. 1-3 bereits gelöscht.

Nr. 4 bei Neufassung der Abteilung eingetragen und gleichzeitig umgestellt auf Euro am 23. Juni 2004.


Только из этого ещё вопрос: эту запись тоже нужно удалить при текущей покупке, причём за счёт продавца?

#50 
Marusja_2010 коренной житель09.11.21 14:35
Marusja_2010
NEW 09.11.21 14:35 
в ответ berlije 09.11.21 14:16

я тоже так подумала изначально. А потом представила другую ситуацию, когда кто-то намарафетился на парад а в это время кто-то купаться изволил. Вот тут будет завал с выходом из пальни. Если бы там ещё вторую дверь, хоть и в соседнюю спальню сделать то да можно и ид спальни в туалет ходить.

#51 
aaa-elita Спартаковна09.11.21 14:37
aaa-elita
NEW 09.11.21 14:37 
в ответ berlije 09.11.21 14:16

так в эту спальню только через горшок и попадешь. другой дороги нет...

В наше время верить нельзя никому. Даже себе. Мне можно
#52 
vitminc коренной житель09.11.21 14:37
vitminc
NEW 09.11.21 14:37 
в ответ berlije 09.11.21 14:16
Уж лучше из спальни на горшок напрямую ходить, чем через еще одну комнату.

Тут похоже вообще без вариантов. Планировка с туалетом мягко говоря не очень. Один утром встал, пошёл на горшок или мыться, второй ждёт пока процесс закончится. Хоть шлагбаум ставь. Ну и проход через вторую комнату не так-то легко организовать.


Видел вариант квартиры в которой в туалет вход через кухню. Уж не знаю какие запахи лучше, то ли кухни в туалете, то ли туалета в кухне. Здесь не сильно отличается.

ɐwʎ ɔ vǝmоɔ dиw
#53 
Ezhik_koljutschi посетитель09.11.21 14:43
NEW 09.11.21 14:43 
в ответ berlije 09.11.21 14:16
Уж лучше из спальни на горшок напрямую ходить, чем через еще одну комнату.

Согласен, только засада в том, что горшка там как раз нет и, судя по планам других этажей, нет ни сверху, ни снузу.

Соответственно, вряд ли там проходит необходимая канализационная 100ка.

В туалет придётся тогда по-любому через коридор шагать.


А вот в ванной люди в среднем находятся подольше.

Это особенно актуально для нас в перспективе, с моими двумя подрастающими красавицами.

Как-то неудобно папе не иметь выхода из дальней комнаты всё время наведения лоска ..



#54 
berlije патриот09.11.21 14:45
berlije
NEW 09.11.21 14:45 
в ответ vitminc 09.11.21 14:37, Последний раз изменено 09.11.21 14:47 (berlije)
Один утром встал, пошёл на горшок или мыться, второй ждёт пока процесс закончится.


Ничего, все свои. Можно и мимо моющегося пройти, спинку заодно потереть. хаха

Ну или делать соседнюю комнату проходной и на горшок ночью на старости лет некоторые встают, через углы оббегать по комнатам, или действовать по плану Б - "ночная ваза".


Слово - не тетка, не вырубишь топором!
#55 
vitminc коренной житель09.11.21 15:01
vitminc
NEW 09.11.21 15:01 
в ответ berlije 09.11.21 14:45, Последний раз изменено 09.11.21 15:03 (vitminc)
или действовать по плану Б - "ночная ваза".

Без плана Б тут никак. Забудут дверь в спальню после промывки открыть вышеупомянутые красавицы, уйдут в школу и придётся папе ночную вазу из загашников доставать. Да и туалет не самый смак. Там ширина помещения 80 см при длине в 4 метра как в поезде. Вдаль что-ли смотреть задумчиво? Умывальник нормально не поставишь, придётся после отправления нужды в проходную душевую идти. Для себя я такое точно бы не брал. Может и не надо контракт на 3 года?

ɐwʎ ɔ vǝmоɔ dиw
#56 
berlije патриот09.11.21 15:06
berlije
NEW 09.11.21 15:06 
в ответ vitminc 09.11.21 15:01

Вот Вы смеетесь, а моего знакомого супруга закрыла в комнате в митованой квартире на сутки, она с диагнозом, там ночных ваз не было, телефона тоже, хорошо что простая ваза нашлась. хаха

Слово - не тетка, не вырубишь топором!
#57 
vitminc коренной житель09.11.21 15:18
vitminc
NEW 09.11.21 15:18 
в ответ berlije 09.11.21 15:06

Да не смеюсь я, просто представил как жить в такой планировке. Пока квартира не куплена думать надо. Есть ли возможность стены сдвинуть или по другому что-то переделать. Оценить масштаб работ. После покупки поздно будет.


Дом не самый молодой наверняка, видимо на ночные горшки (без иронии) изначально рассчитан был. С открытыми глазами нужно дело делать.

ɐwʎ ɔ vǝmоɔ dиw
#58 
Ezhik_koljutschi посетитель09.11.21 15:58
09.11.21 15:58 
в ответ vitminc 09.11.21 15:18, Последний раз изменено 09.11.21 16:01 (Ezhik_koljutschi)

Спасибо за советы и внимание!

Для того и спрашиваю у опытных, чтобы по максимуму важных моментов продумать.


По аренде вроде выяснили, скорее всего, выселить при необходимости проблемой не станет.

Нет - так на 10 лет фиксируем проценты и квартира саму себя окупать должна (привет Большому П. с актуальным примером имеющей финансовый смысл покупки на такущем рынке).

Жить самим есть где, не получится/не захотим въехать - без необходимости вложений стоимость составляет на текущий момент чуть менее 30 годовых аренд, инфляция следующих 10 лет нам в помощь.


Доходность вложенного собственного капитала (превышение кэша над расходами и выплатой банку) составляет 3% после налогов, а если учитывать погашение тела кредита, то и все 24-25% ROE!


По планировке думаем заранее, как разумно переделать, на возможность ещё раз обратим внимание завтра при втором посещении.


Сейчас там живёт семья тоже с двумя, правда, разнополыми детьми лет 9-11, сами постелили в одной из комнат ламитат, всё устраивает, будут счастливы и дальше какое-то время пожить, осталось лишь подтвердить подписанным договором с продавцом на 1200 кальт. Что тоже возможно (надеемся со слов маклера) произойдёт завтра.


Если жить самим, то нам очень нравятся большие, ближе к квадратным комнаты, что в немецких реалиях - редкость, даже в новострое.


Главный минус же не остался незамеченным - это санузлы.

Перестройка до ума нужна, конечно, приличная и много зависит от того, где и какие проходят коммуникации.

Но люди мы гибкие, больших ремонтов не боимся, плюс сделать под себя любимое гнёздышко - одно из проявлений счастья, считаем.


У нас есть необходимость во втором "горшке", ну а верх мечтаний - в одном ванная, а в другом - душ.


Жена предлагает вариант объединить кухню с маленькой комнатой Kind 1 и сделать на том месте открытую кухню плюс гостинную.

За счёт этого увеличения возможно получится увеличить длинный бестолковый туалет.


Ну а в существующем душе, если не будет технически возможен унитаз, хотя бы поставить писуар.


Интересно, бывают унитазы с малым бачком и тонкой сливной трубой, только для малых потребностей?


#59 
berlije патриот09.11.21 16:45
berlije
NEW 09.11.21 16:45 
в ответ Ezhik_koljutschi 09.11.21 15:58, Последний раз изменено 09.11.21 16:47 (berlije)
Ну а в существующем душе, если не будет технически возможен унитаз, хотя бы поставить писуар.
Интересно, бывают унитазы с малым бачком и тонкой сливной трубой, только для малых потребностей?

Не мороч*тес*. Писсуарит* Вы можете прямо в душе. К чему еще один "герет". хахахаха

И Не жырно ли для единственного мужчины в семе индивидуалный писсуар. Это же мужская приблуда.

Слово - не тетка, не вырубишь топором!
#60 
1 2 3 4 5 6 все