Добрый день.

Есть в собственности своя квартира, за которую через 2,5 года рассчитаемся.

Находимся в процессе покупки этой квартиры с арендаторами.

Последних всё устраивает, живут там с 2014го, будут счастливы продолжить и дальше жить в ней.

Нам тоже подходит: сами думаем через 3 года в неё въехать.

Продавец пообещал до продажи перезаключить договор аренды на бОльшую сумму, 1200 кальт, на что арендаторы якобы согласны.

Всё обещние пока идёт через маклера, в среду едем знакомиться лично с арендаторами. Квартиру до этого 1 раз посетили, бегло осмотрели без общения с арнедаторами, вроде всё в порядке.

1. Стоит ли перезаключить договор аренды на своё имя после покупки, в котором чётко прописать срок выезда (через 3 года)?

2. Если за квартиру доплачивает государство, могут ли быть возникнуть дополнительные сложности с выселением или подъёмом аренды (если вдруг сами не захотим въезжать в нее) в будущем?

3. Что ещё имеет смысл спросить у арендателей во время встречи?

Мы покупаем квартиру для сдачи впервые, знания во многом лишь теоретические, поэтому будут полезны даже очевидные советы.

Спасибо!

По первому пункту: вы не можете в одностороннем порядке переписать митфертраг. Только с согласия митера.

По второму пункту: там же написано, что митеры solvent. В моём понятие это не социал.

Но даже если и социал, то во первых вам надо смотреть на Mietspiegel в вашей местности и на социальные нормы. И в зависимости от этого решать, можно или нет поднять миту и на сколько.

Eigenbedarfskündigung никак с социалом не связана.

Продавец пообещал до продажи

- Ты обещал на мне жениться.

- Мало ли что я на тебе обещал.

ПыСы

Всё обещние пока идёт через маклера

Официант приносит счёт за ужин, там нижняя строка "Получилось" - 25 евро.

Клиент спрашивает, что такое "Получилось"?

Официант, вздыхая, - Ну не получилось.

Маклер не несёт вообще никакой ответственности за сказанное. То, что с его слов сейчас до подписания Вы рассматриваете, как законом установленное правило, на самом деле этим правилом не является.

Продавец пообещал до продажи перезаключить договор аренды на бОльшую сумму, 1200 кальт,

Почему же он не перезаключил до продажи, чтобы продавалос веселее? Чтобы в свой карман класт бол*ше, пока продажа, то-се.

У Вас ест ответ на этот вопрос?

У меня ест. Он ХОТЕЛ перезаключит, а ему показали фигу.

Baujahr конечно зачётный. вы хорошо подумали?

Он ХОТЕЛ перезаключит, а ему показали фигу.

Далеко не факт, всякое бывает: в нашем последнем объекте, в одном из трех зданий зданий проживает сводная сестра бывшего хозяина. Так она при раньше платила 3 евро/м.кв. В процессе покупки был перезаключен договор уже на 6 евро/м.кв. с подписью старого владельца.

6 евро/м.кв.

она должна была так платит еще 10 лет назад, это ее родственник там оставит хочет, она в сговоре с продавцом, в доле.

Год то ладно. Внутренних фоток нет, признак сложного с*емщика.

По первому пункту: вы не можете в одностороннем порядке переписать митфертраг. Только с согласия митера.

Понимаю, что обоюдное согласие нужно.

Но если продавец перезаключит/дополнит договор повышением, нужно ли будет нам для уверенности перезаключить весь договор от своего имени на заветные 3 года после покупки, чтобы подстелить соломку юридически?

Почему же он не перезаключил до продажи, чтобы продавалос веселее? Чтобы в свой карман класт бол*ше, пока продажа, то-се.У Вас ест ответ на этот вопрос?У меня ест. Он ХОТЕЛ перезаключит, а ему показали фигу.

Якобы в сентябре устно договорились, у них вроде отличные отношения между продавцом и арендатором.

Послезавтра будет основным вопросом, значит. )

Пустая квартира стоит дороже и продаётся быстрее, это факт. Но не всегда владельцы этим хотят заниматься. И митеров не хотят выгонять на улицу, и доля меценатства присутствует, и заниматься этим время и силы не позволяют.

Таких примеров много. Чуть ниже ценник и на продажу.

Но. Меня больше смутило это:

Продавец пообещал до продажи перезаключить договор аренды на бОльшую сумму, 1200 кальт, на что арендаторы якобы согласны.

Вангую, что в последний момент он скажет, что не успел. Но митеры в курсе и дали "добро"

Маклер не несёт вообще никакой ответственности за сказанное.

Обещать - не значит жениться )

Но перезаключение договора аренды на бОльшую сумму стояло письменно в экспозе от маклера.

И с нашей стороны это непременное условие заключения купли-продажи, о чём маклера с утра уведомил.

Банк тоже ведь в рассчётах по финансированию аренду учитывает

весь договор от своего имени на заветные 3 года после покупки, чтобы подстелить соломку юридически?

Вот как раз юридически может такой финт скорей всего вайдет боком.

Картина маслом:

Митеры лохи и подписывают новый договор там на три года и т.д.

Через 3 года ты им типа: ну выселяйтесь же, а они потыкались и ничего адекватного себе не нашли, и топают к знающим людям (адвокаты, митершутцбунд и т.д.) дело доходит до суда, и судья: какой злой фермитер обвёл вокруг пальца митера и поэтому äтот митфертраг с 3мя годами бефристунг недействителен....

Занавес.

Банк тоже ведь в рассчётах по финансированию аренду учитывает

Само собой. Поэтому Вам нужен новый договор на 1200 для финансирования. И только после этого Вы сможете сделать запрос.

Иначе Ваше финансирование будет сейчас рассматриваться банком с актуальной ценой в митфертраге.

Зачем, показывайте после покупки айгенбедарф.

Или очен внимателно читайте новый договор, в одном пункте там будет 1.200, что Вас устроит, а в другом параграфе исключение расторжения по айгенбедарфу маленм+кими буковками.

Baujahr конечно зачётный

Год сам по себе не смущает, дом капитальный, поддерживается в хорошем состоянии, что подтверждается потоколами, на крыше панели солнечных батарей даже стоят.

Подвал сухой, без запаха плесени. Он, кстати - один из главных плюсов этого объекта, 28 квадратов, раньше там парилка с душевой были, до сих пор всё в плитке, но используется как обычная кладовка.

Думаем в перспективе в гостевую переделать. Слуховые окна есть

А там на суде выяснится, что никакого Айгенбедарф и нет. У всех есть крыша над головой. Только несчастный Митер будет вынужден жить на улице.

поэтому äтот митфертраг с 3мя годами бефристунг недействителен

Встречал, что как раз из-за ремонта и собственной необходимости возможны ограниченные договора сроком более года.

Мотивированные именно личной необходимостью через (в нашем случае) 3 года.

Или ошибаюсь?

Зачем, показывайте после покупки айгенбедарф.

При чём сразу, а не через 3 года. Планы изменились.

Смогут выехать? Вам хорошо. Не смогут? Как раз с судами в 3 года может и уложитесь.

Зачем, показывайте после покупки айгенбедарф.Или очен внимателно читайте новый договор, в одном пункте там будет 1.200, что Вас устроит, а в другом параграфе исключение расторжения по айгенбедарфу маленм+кими буковками.

Доброта и доверчивать - главные мои слабости.

Искренне надеюсь, что ожидаемые/понимаемые нами условия всех устроят.

Переезжать сразу нам по личным причинам пока рано.

А обновлённый договор аренды обязательно почитаю с лупой, спасибо за совет!

Как раз с судами в 3 года может и уложитесь.

Надеюсь, до этого не дойдёт.

Но на всякий случай: несёт ли ответственность малер за напечатанное в экспозе?

Там чёрным по белому стоит 1200 до подписания купли-продажи.

Без этого сделка не состоится; доверяй, но проверяй.

Haftung des Maklers

Спасибо большое!

Как раз от маклера получил чёткое заверение:

Machen Sie sich bitte keine Sorgen. Ich habe soeben nochmals mit dem Eigentümer telefoniert. Er wird ein neues Schreiben mit allen notwendigen Daten aufsetzen und dem Mieter zusenden. Die Unterschrift haben wir dann hoffentlich schon am Mittwoch. Sie unterschreiben selbstverständlich keinen Kaufvertrag, ohne das Sie die Mieterhöhung schwarz auf weiß haben.

Там чёрным по белому стоит 1200 до подписания купли-продажи.

Где? Не вижу такого в объяве под линком.

В объявлении не увидеть, но инфа стоит в файле-экспозе, который от маклера получил. Правда, с формулировкой "может".

я верю, что на повышение они согласятся.

а вот про 3 года у меня сомнения....

а вот про 3 года у меня сомнения....

Вот тут у меня есть идея: переподписать после покупки договор аренды с ними на 3 года с аргументацией последующий ремонт + собственное проживание.

Правомощно ли это юридически, кто-нибудь сталкивался?

Ну вот и требуй письменное подтверждение ДО подписания КФ.

Любой маклер, если не полный идиот, всегда везде указывает, что он ответственность за инфу не несет, что всё со слов продавца/владельца итп.

Идея зачотная, подкупает свой новизной и оригинальностью... но нахрена митеру на это соглашаться?

Чтобы я не приступил выселять по совету Евгении Юрьевны сразу же.

Но вопрос остаётся: существуют ли в немецкой реальности не бессрочные договора аренды более, чем на год?

(с прописанными планами по ремонту и дальнейшему собственному проживанию)

вам же уже написал человек с опытом:

Вот как раз юридически может такой финт скорей всего вайдет боком.

Картина маслом:

Митеры лохи и подписывают новый договор там на три года и т.д.

Через 3 года ты им типа: ну выселяйтесь же, а они потыкались и ничего адекватного себе не нашли, и топают к знающим людям (адвокаты, митершутцбунд и т.д.) дело доходит до суда, и судья: какой злой фермитер обвёл вокруг пальца митера и поэтому äтот митфертраг с 3мя годами бефристунг недействителен....

Занавес.

То есть, нет возможности юридически грамотно защитить своё право проживать в собственной недвижимости через 3 года?

И чем это я "обведу вокруг пальца" арендатора, если не выгоняю его сразу (сами не можем въехать, не стоять же пустой квартире), а даю целых 3 года на поиски устраивающей альтернативы?

как повезёт

Вполне возможно, что и есть.

Так кто вам мешает указат в писме после вступления в права срок через 2 года. Плюс 1 Год на терки и ремонт.

А почему через 3 года если не секрет.

Не секрет: пока живём совсем в другом городке, где хотим, чтобы дети начальную школу закончили, сейчас они только в 1м.

На ремонт тоже полгода заложили, вот и выходят 3 полных года аренды.

Я правильно понял, на 2 года юридически правильные договора аренды бывают?

я так понимаю, Вам советуют сразу делать айгенбедарф и давать на выезд 3 года

Я думаю не надо вам вымудриват с новым договором.

Не секрет: пока живём совсем в другом городке, где хотим, чтобы дети начальную школу закончили, сейчас они только в 1м.

Если честно, то это неверно. Дети приспосабливаются мгновенно к новой школе, а здесь вообще только 1-й класс.

Им будет на новом месте проще, так как они за три года наберут новых друзей, с которыми пойдут потом в гимназию.

На ремонт пол года - это правильно. И ещё пару лет на поиск Хандверкеров и согласование терминов. У нас сантехники все аусгебухт до весны 22 года, вообще без вариантов влезть раньше. То же самое с плиточниками и электриками.

А о их порядочности всем известно. Пообещали, договорились, а они не приехали в назначенный день.

Вы можете рассчитывать максимум на то, что митеры начнут платить 1200/ мес, но НЕ на то, что Вы их СМОЖЕТЕ выставить через 3 года. А " зелёные" у власти , кмк, будут очень защишать права именно митеров, а не фермитеров.

Насчёт через 3 года самим въехать, проверьте этот пункт досконально.

Я была в процессе покупки квартиры, 2 недели назад, где оказалась Kündigungssperrfrist не 3 года, как мне обещали, а 10 лет. Хорошо мой Finanzberater проверил и меня оповестил, я бы и не перепроверила.

Мне тоже так кажется, тем более что

в объявлении стоит " Kapitalanlage".

Продаёт маклер, который скорее всего

является ещё и управляющим.

Значит его фирма купила этот дом

пару лет назад, разделила на отдельные

квартиры и продала по отдельности, оставаясь управляющей конторой.

Но при таком раскладе Sperrfrist может

доходить аж до 10 лет.

Возможно кто-то купил до вас, обжогся

и теперь опять пытается продать вам.

Продаёт маклер, который скорее всего является ещё и управляющим. Значит его фирма купила этот дом пару лет назад, разделила на отдельные квартиры и продала по отдельности, оставаясь управляющей конторой.

Это неправильное предположение.

Дом управляется одним из жильцов, причём бесплатно.

Teilungserklärung было произведено ещё летом 1983 года.

По нему в доме всего 5 квартир.

Действующий хозяин унаследовал продаваемую квартиру от своих родителей летом 2013 года.

С 2014 года сдаёт семье из 4 человек и хотел бы, чтобы новый хозяин их не стал сразу выселять.

Сам же хозяин планирует на вырученные деньги в 20 км строить большой дом для себя и всех своих родственников.

Всё узнал из документов и от маклера.

Подозрений или доп. хотелок ничего, кроме обещанного договора аренды, пока не вызвало, всё выглядит "правильно".

Дом находится на границе старого города, цена - одна из дешёвых на сегодняшний день, что подтверждают оценки разных банков даже без учёта состояния, по адресу и площади квартиры.

Потолки ок. 2,77, что тоже нравится, думаем половое отопление для себя через 3 года сделать.

Стараемся быть объективными, всё перепроверяем, лохами оказаться не хотим, но и судебные разборки ни к чему.

Завтра едем во второй раз в квартиру, лично знакомиться с арендаторами.

Всем откликнувшимся - большое спасибо!

Может, у кого-то ещё возникнут подозрения или придут в голову моменты, которые стоит перепроверить?

Вот, кстати, планировка (реальный масштаб не соответствует этому плану):

Кроме проходной ванны (над исправлением чего думаем через 3 года поработать), всё очень даже импонирует.

Отопление газовое этажное, распределитель (или котёл - сорри, если плаваю в терминах) находится в кухне.

Электричество уже трёхжильное, разве что без FI Schalter'а.

Окна пластиковые, двухкамерные.

Из работ по дому в ближайшие пару лет лишь покраска стен и замена входной двери запланированы.

Хорошо если так как вы дуваете, но учтите что

Sperrfrist начинается не с оформления Teilungserklärung,

а с момента первой покупки.

Продавать квартиру чтобы построит дом в 20 км совсем

не обязательно, скорее не логично. У них явно есть

ещё недвижимость, где они сейчас живут и им

спокойно дадут кредит на хороших условиях.

Продавать квартиру чтобы построит дом в 20 км совсем

не обязательно, скорее не логично. У них явно есть

ещё недвижимость, где они сейчас живут и им

спокойно дадут кредит на хороших условиях.

Не всегда всё логикой объяснить можно. Мы тоже одну квартиру продали, чтобы дом купить. Сейчас немного сожалею, а тогда мы просто не хотели в очень большой кредит влезать.

Sperrfrist начинается не с оформления Teilungserklärung,а с момента первой покупки.

Как можно точно узнать, покупалась-продавалась ли квартира до нас?

В актуальной выписке из Grundbuch стоит:

1) Nr. 1 bei Neufassung des Bestandsverzeichnisses als Bestand eingetragen am 23. Juni 2004.

2) Данные родителей текущего хозяина. +

Spalte 1 Nr. 1 bereits gelöscht. Nr. 2 bei Neufassung der Abteilung ohne Eigentumswechsel eingetragen am 23. Juni 2004.

3) Данные хозяина. +

Aufgelassen am 22.04.2013. Eingetragen (GA --- / ---) am 12.06.2013.

Далее идёт в Abteilung 2 lfd. Nr. 3 noch eine Erwerbsvormerkung:

Vormerkung für

1. Ф/И отца продавца, geb. am 03. April 1949; Esslingen

2. Ф/И матери, дев. Фам., geb. am 14. Juli 1956; Esslingen

- als Gesamtberechtigte nach § 428 BGB –

auf Rückübertragung des Eigentums.

Bezug: Bewilligung vom 22.04.2013 (Notar Rolf Pratz in Esslingen a.N.,

UR Nr. ---/----).

Eingetragen (GA --- / ---) am 12.06.2013.

Эту запись банк просит при оформлении удалить.

Как-то можно узнать, как досталась квартира родителям продавца?

У хозяина дома, осуществившего в 1983м Teilungserklärung, фамилия совсем другая, не совпадающая ни с одной из бывших хозяев (включая девичью матери продавца).

У хозяина дома, осуществившего в 1983м Teilungserklärung, фамилия совсем другая, не совпадающая ни с одной из бывших хозяев (включая девичью матери продавца).

Скорее всего, родители актуального хозяина когда-то купили эту квартиру после ТЕ. Тогда все Sperrfristen уже давно прошли.

Спросите это у маклера или у самого хозяина.

Уж лучше из спальни на горшок напрямую ходить, чем через еще одну комнату.

Скорее всего, родители актуального хозяина когда-то купили эту квартиру после ТЕ. Тогда все Sperrfristen уже давно прошли.

Похоже, так и есть, в Grundbuch есть ещё запись о долге бородатых времён, в которые вряд ли люди такие долги на покупку чего-то кроме недвиги брали:

Sechsundachtzigtausendneunhundertneunzehn 62/100

EURO Grundschuld mit 15 % Jahreszinsen für Kreissparkasse Esslingen-Nürtingen Sitz in Esslingen

Bezug: Bewilligung vom 16. Oktober 1985.

Eingetragen am 23. Oktober 1985

Nr. 1-3 bereits gelöscht.

Nr. 4 bei Neufassung der Abteilung eingetragen und gleichzeitig umgestellt auf Euro am 23. Juni 2004.

Только из этого ещё вопрос: эту запись тоже нужно удалить при текущей покупке, причём за счёт продавца?

я тоже так подумала изначально. А потом представила другую ситуацию, когда кто-то намарафетился на парад а в это время кто-то купаться изволил. Вот тут будет завал с выходом из пальни. Если бы там ещё вторую дверь, хоть и в соседнюю спальню сделать то да можно и ид спальни в туалет ходить.

так в эту спальню только через горшок и попадешь. другой дороги нет...

Уж лучше из спальни на горшок напрямую ходить, чем через еще одну комнату.

Тут похоже вообще без вариантов. Планировка с туалетом мягко говоря не очень. Один утром встал, пошёл на горшок или мыться, второй ждёт пока процесс закончится. Хоть шлагбаум ставь. Ну и проход через вторую комнату не так-то легко организовать.

Видел вариант квартиры в которой в туалет вход через кухню. Уж не знаю какие запахи лучше, то ли кухни в туалете, то ли туалета в кухне. Здесь не сильно отличается.

Уж лучше из спальни на горшок напрямую ходить, чем через еще одну комнату.

Согласен, только засада в том, что горшка там как раз нет и, судя по планам других этажей, нет ни сверху, ни снузу.

Соответственно, вряд ли там проходит необходимая канализационная 100ка.

В туалет придётся тогда по-любому через коридор шагать.

А вот в ванной люди в среднем находятся подольше.

Это особенно актуально для нас в перспективе, с моими двумя подрастающими красавицами.

Как-то неудобно папе не иметь выхода из дальней комнаты всё время наведения лоска ..

Один утром встал, пошёл на горшок или мыться, второй ждёт пока процесс закончится.

Ничего, все свои. Можно и мимо моющегося пройти, спинку заодно потереть.

Ну или делать соседнюю комнату проходной и на горшок ночью на старости лет некоторые встают, через углы оббегать по комнатам, или действовать по плану Б - "ночная ваза".

или действовать по плану Б - "ночная ваза".

Без плана Б тут никак. Забудут дверь в спальню после промывки открыть вышеупомянутые красавицы, уйдут в школу и придётся папе ночную вазу из загашников доставать. Да и туалет не самый смак. Там ширина помещения 80 см при длине в 4 метра как в поезде. Вдаль что-ли смотреть задумчиво? Умывальник нормально не поставишь, придётся после отправления нужды в проходную душевую идти. Для себя я такое точно бы не брал. Может и не надо контракт на 3 года?

Вот Вы смеетесь, а моего знакомого супруга закрыла в комнате в митованой квартире на сутки, она с диагнозом, там ночных ваз не было, телефона тоже, хорошо что простая ваза нашлась.

Да не смеюсь я, просто представил как жить в такой планировке. Пока квартира не куплена думать надо. Есть ли возможность стены сдвинуть или по другому что-то переделать. Оценить масштаб работ. После покупки поздно будет.

Дом не самый молодой наверняка, видимо на ночные горшки (без иронии) изначально рассчитан был. С открытыми глазами нужно дело делать.

Спасибо за советы и внимание!

Для того и спрашиваю у опытных, чтобы по максимуму важных моментов продумать.

По аренде вроде выяснили, скорее всего, выселить при необходимости проблемой не станет.

Нет - так на 10 лет фиксируем проценты и квартира саму себя окупать должна (привет Большому П. с актуальным примером имеющей финансовый смысл покупки на такущем рынке).

Жить самим есть где, не получится/не захотим въехать - без необходимости вложений стоимость составляет на текущий момент чуть менее 30 годовых аренд, инфляция следующих 10 лет нам в помощь.

Доходность вложенного собственного капитала (превышение кэша над расходами и выплатой банку) составляет 3% после налогов, а если учитывать погашение тела кредита, то и все 24-25% ROE!

По планировке думаем заранее, как разумно переделать, на возможность ещё раз обратим внимание завтра при втором посещении.

Сейчас там живёт семья тоже с двумя, правда, разнополыми детьми лет 9-11, сами постелили в одной из комнат ламитат, всё устраивает, будут счастливы и дальше какое-то время пожить, осталось лишь подтвердить подписанным договором с продавцом на 1200 кальт. Что тоже возможно (надеемся со слов маклера) произойдёт завтра.

Если жить самим, то нам очень нравятся большие, ближе к квадратным комнаты, что в немецких реалиях - редкость, даже в новострое.

Главный минус же не остался незамеченным - это санузлы.

Перестройка до ума нужна, конечно, приличная и много зависит от того, где и какие проходят коммуникации.

Но люди мы гибкие, больших ремонтов не боимся, плюс сделать под себя любимое гнёздышко - одно из проявлений счастья, считаем.

У нас есть необходимость во втором "горшке", ну а верх мечтаний - в одном ванная, а в другом - душ.

Жена предлагает вариант объединить кухню с маленькой комнатой Kind 1 и сделать на том месте открытую кухню плюс гостинную.

За счёт этого увеличения возможно получится увеличить длинный бестолковый туалет.

Ну а в существующем душе, если не будет технически возможен унитаз, хотя бы поставить писуар.

Интересно, бывают унитазы с малым бачком и тонкой сливной трубой, только для малых потребностей?

Ну а в существующем душе, если не будет технически возможен унитаз, хотя бы поставить писуар.
Интересно, бывают унитазы с малым бачком и тонкой сливной трубой, только для малых потребностей?

Не мороч*тес*. Писсуарит* Вы можете прямо в душе. К чему еще один "герет".

И Не жырно ли для единственного мужчины в семе индивидуалный писсуар. Это же мужская приблуда.

Не жырно ли для единственного мужчины в семе индивидуалный писсуар

Жирно, конечно, поэтому и спросил именно про унитаз, на который и девичий состав присесть сможет. )

Интересно, бывают унитазы с малым бачком и тонкой сливной трубой, только для малых потребностей?

Mit einem WC-/Toilettenzerkleinerer haben Sie die Möglichkeit, eine Toilette in einem Raum aufzustellen, der keinen direkten Zugang zum Abwassersystem hat. Der Toilettenzerkleinerer befindet sich direkt hinter der Toilette und stellt sicher, dass der gespülte Inhalt sofort zerkleinert wird. Nach dem Zerkleinern sorgt dieses System für das automatische Abpumpen durch das Abflussrohr, das Sie bis zum allgemeinen Abwassersystem in Richtung Kanalisation verlegen müssen.

не знаю, мне не надо. Но думается, это то, что Вы имеете в виду "для тонкой трубы"

А может и нет...

А я бы попыталась, по плану, как ваша жена хочет, соединить кухню и киндер 1. Получается открытая гостиная, А дверь в длинный туалет перенести на сторону кухни и уже в пустом углу сделать бодендуше, ширина позволяет, слив вывести к раковине😊🤗.

Сто лет назад была такая мода и

в жилфонде тех лет встречается

не редко. Я в такой квартире жил

шесть лет без проблем.

Продал не из-за планировки, а из-за

соседей.

В спальню ты идёшь когда дети

уже спят .

По аренде вроде выяснили, скорее всего, выселить при необходимости проблемой не станет.

Der Mensch denkt, und der Teufel lenkt...

@aaa-elita:
спасибо большое!
Это хорошо забытое старое, встречал лет 6 назад такое решение.

@Хозяйка:
Там сложность в том, что кухня примерно в том же месте должна остаться из-за подвода вод, сливов и кабеля высокого напряжения для плиты.

И тогда дверь туалета в сторону кухни переносить не разумно, по заветам vitminc. (c)

Но в целом базовая идея такая же: в расширенном туалете найти место для душа в пол, оставив вход в санузел на том же месте.

Больше головной боли оставляет второй: как сохранить удобство входа из спальни, убрать "проходимость" и не нагородить нелюбимых нами неполезных кородоров?

@chlodwig:

В связи с крайними тенденциями нужен уголок для работы из дома, который думали в этой же спальне организовать.

Тогда придётся бывать в ней почаще.

Без рабочего уголка спальня в 18,5 квадратов явно избыточна.

По аренде вроде выяснили, скорее всего, выселить при необходимости проблемой не станет.

Der Mensch denkt, und der Teufel lenkt...

Даже если и будут сложности, то нас покупка и как вложение устраивает, исходя из рассчёта, приведённого в том же сообщении.

И тогда дверь туалета в сторону кухни переносить не разумно, по заветам vitminc. (c)

Если уж такие брезгливые, у вас там окно имеется😂

Есть еще два варианта.

1. Если статика позволяет, объединить вонциммер с Кинд2 и пробить дверь в шлафциммер. Проем из ванной в шлафциммер естессно закрыть.

2. Если киндерам непременно требуется по отделной комнате, то в вонциммер сделать родительскую спальню, а функции вонциммер передать вонкюхе, благо размер позволяет. В шлафциммер, которая останется гефанген,

сделать комнату для гостей или кабинет для папы.

Если статика позволяет

Сразу видно человека с опытом. Ключевое слово если. Теоретически можно сделать как ниже, получив нормальную ванную и спальню. Непонятно как со сливом для унитаза в этой самой ванной. Что делать с туалетом ума не приложу.

Что делать с туалетом ума не приложу

Я бы унитаз перетащил бы поближе к двери и сзади выстроил бы стенку. Кухонную мебель перетащить влево в сторону окна, а на ее месте прорезать дверь и место туалета использовать под клодовку. Думаю больше там ничего не придумаешь.

Моё мнение, в этой квартире уже много перестраивать не разумно просто, эта 125- летняя калоша, уже давно отжила свой век.

Если посчитать сколько в неё придётся инвестировать+ стоимость квартиры, это можно сразу нормальный объект взять.

Если посчитать сколько в неё придётся инвестировать+ стоимость квартиры, это можно сразу нормальный объект взять.

Именно. ТС бы на простые вопросы ответить. Куда например куртки вешать или обувь ставить. Начав думать конкретно, быстро нарисуется весь фронт работ и затрат.

Предлагаю свой проект

Прикреплённые файлы

Весьма, весьма неплохо. Вопрос нужна ли отдельная спальня. В любом случае там работы тьма. Ну или оставить все как есть и мириться с неудобствами.

Ваш проект хорош, но не забываем, что ширина туалета всего лишь 80см, а унитаз в таком виде выпирает минимум на 60см. Чтобы пройти к душу надо будет перепрыгивать через него. Ну и сидеть на нём в раскорячку упершись носом в стену то еще удовольствие. У нас такой же проект в душевой, но ширина 150см. Унитаз особо проходу к душу не мешает, но при 80см я бы его так не поставил.

2ТС: есть еще вариант опять же перетащить унитаз вперед, за унитазом выстроить стену, а остальную стену между кухней и туалетом просто убрать. Тогда у вас расширится кухня (не знаю на сколько вам это надо), но не будет кладовки. Остальное по проекту берлиже. Но это весьма дорогостоящее занятие. Так что вам решать.

Тогда унитаз и душ меняем местами, душ делаем с боденебене, дверьки распашные и шагаем смело к горшку, находящийся спиной к окну через душ.

Хотя у меня есть клиентская квартира, где к душу нужно прыгать через унитаз, стоящий к оному спиной. Там вообще наверное 70 ширина проема. Еще никто не жаловался. Только сдай!

Eсть крепление унитаза к стене под 45 градусов.

еще вариант: из Kind 1 сделать Bad с душем, ванной и двумя толчками и пр., а Wohnzimmer отдать/взять под спальню. В нынешнем баде выстроить закуток для туалета с умывальником, остальное - под гардеробную. Для жилой комнаты пойдет открытая кухня. Таким образом, малыми затратами получаем 3 больших отдельных спальни, большую ванную, туалет и гардеробная рядом со спальней. Из аппендикса устроить кладовку и/или оставить туалет для гостей.

ще вариант: из Kind 1 сделать Bad с душем,
Таким образом, малыми затратами получаем

а канализацию из Кинд 1 малыми затратами к соседям снизу просто вывести?

ой, там не нужна же канализация, там же воды нет. И не будет, если малыми затратами...

так и знала, что придерется обязательно кто-нибудь, к этим словам. Но ремонт санитарных комнат для себя все равно нужно будет делать, а так хоть стены не крушить, и пр. соответствующие затраты. А все коммуникации под полом, в Kellerе, если Erdgeschoss.

Сейчас посмотрела, 1.шток. Не понятно, тогда причем здесь сауна внизу, которую хотят использовать. Но все равно кухня рядом. И шахты на плане еще какие-то.

Интересно какая комната (какого назначения) внизу у соседей под Kind 1 находится.

это не шахты. эти камин, труба, дымоход

так обычно стены легче "крушить", чем пол вскрывать и новые трубы прокладывать. и уж "меньшими затратами", чем стены это точно не будет.

Но все равно кухня рядом

ТС уже написал по этому поводу:

"Там сложность в том, что кухня примерно в том же месте должна остаться из-за подвода вод, сливов и кабеля высокого напряжения для плиты."

Если посчитать сколько в неё придётся инвестировать+ стоимость квартиры, это можно сразу нормальный объект взять.

У ТС есть выбор из нескольких тысяч "нормальных объектов"?

а на кухню никто не покушается, там коммуникации, которые оттуда можно протянуть.

так обычно стены легче "крушить", чем пол вскрывать и новые трубы прокладывать. и уж "меньшими затратами", чем стены это точно не будет

не факт, особенно если так и так ремонтировать старые санузлы.

ну как бы Вам так обьяснить...

я не сантехник, но

а вот: Weil das Abwasser ansonsten nicht abfließen kann, sich staut und langfristig zu Schäden führt. Daher sollten Sie Abwasserrohre niemals komplett waagerecht verlegen. Die Rohre sollten stets ein Gefälle von ein bis drei Prozent aufweisen.

у ТС 2,77 м высота комнат...

Нп и вообще ТС видел квартиру только один раз, не думаю, что он проводку смотрел, все фантазии только, как и у нас по рисунку. Если нет хафзнаний будет все очень сложно😃

Главное другое.

Собственником он ещё не стал, квартиру толком не смотрел.

Митеров не выселил, сам не заехал.

А ему уже сделали ремонт на форуме, выяснив, что он лох, половина советчиков нифига не понимают и квартира ему досталась говно 😂😂😂😂😂

А ему уже сделали ремонт на форуме, выяснив, что он лох, половина советчиков нифига не понимают и квартира ему досталась говно

А для чего еще форум?

язык - не лопата, п-ть - не мешки ворочать (русская народная поговорка)

ну как бы Вам так обьяснить...я не сантехник,

вот и не пыжтесь, не Ваше это

А ему уже сделали ремонт на форуме

а поговорить? а пофантазировать?

У ТС есть выбор из нескольких тысяч "нормальных объектов"?

А у него есть деньги на несколько тысяч нормальных объектов, или он всё таки один ищет?

Вот не надо говорить что рынок пустой и найти трудно. Кто хочет, тот найдёт. Я сама купила на этой неделе.

Но Ваше?

Мило. И "затраты малые"

В смысле, дёшево 👍

Смотря где купили. В Берлине например очень грустно все. А отьедь в тот же Потсдам там как обычно на мой взгляд.

Я так один раз фантазировала на форуме, где камин поставить , в результате не купила. Очень верю в приметы. Сколько раз наблюдала, что когда начиналась делёжка шкуры планировка и ко неубитого медведя как в анеке «а холодильник мы поставим вон туда» медведь срывался с крючка

нп

Всем спасибо за мнения и интересные идеи!

Крайние вести с полей:

Арендует испанская семья. Отец - инженер по нетленному проекту Штутгарт якобы 21, жена - на дому маникюрит и тп. Дети учатся в разных школах поблизости.

Южная кровь и то, что увидели/услышали при знакомстве вчера фактически зацементировали уверенность, что не будет с ними проблем в случае возможного выселения.

Не знаю, насколько юридически действенно, но решили обоюдно подписать бумагу, что обе стороны не против, что испанцы ещё (и, предварительно, только) 3 года будут там жить.

В случае изменения планов - предупреждаем за полгода (нам в виду аренды свыше 5 лет этот срок так и так по закону "светит").

Они ещё дополнительно подписывают с продавцом увеличение аренды с 990 до 1190 кальт с 01.01.

С продавцом за 7 лет лишь 3 или 4 раза виделись по необходимости что-то починить или заменить, мелочёвку инженер сам делает.

Понимаю, что может быть всякое, но НЕ ВЕРИМ, что эти эмоциональные люди могут вынашивать холодные долгосрочные планы кинуть нас.

Тем более, с их стороны, в случае раннего завершения работы по проекту, возможен переезд ранее 3 лет из-за смены работы-проекта главы семейства.

Перепланировку неубитого предлагаю пока оставить в стороне и вернуться к главному вопросу пока не поздно: брать иль не брать медведя?

Наш расклад:

мне 42, жене 35, девчонкам по 7.

Жить есть где, в случае осложнений невозможность (или задержка) выселения проблемой не станет.

Но хотелось бы в будущем переехать ближе к Штутгарту, в зону пешей досягаемости S-Bahnа и ближе к моей работе.

Работаем на текущих местах более 5 лет.

Меня всё устраивает, кроме 50 км до работы в одну сторону (но примерно наполовину рабочих дней могу и работаю из дома).

В перспективе жена хочет сменить работу, ближе к Штутгарту больше вариантов, но остаться в любом случае думаем в Швабии. Сейчас же она работает прямо в городке, где живём.

Есть запас кредитоспособности и свободные деньги.

Часть денег успешно инвестирована, вторую для разделения рисков и использования банковского дешёвого плеча решили вложить в "плесневелку".

Напросился комбинированный вариант, вроде найденного: чтобы и как вложение капитала окупался, и в перспективе сами могли бы жить.

У квартиры в 107 кв. м. со своеобразной планировкой квадратов есть плюсы:

- дом находится в горячо любимом и красивом Эсслингене, на окраине старого города, до S-Bahn 15 минут пешком. До моей работы станет лишь "велосипедных" 10 км.

- огромный гараж в 32 квадрата 4х метровой высоты.

- большие подвальные площади в 28 квадратов: 2 комнаты в кафеле, которые ранее использовались как душевая и сауна (в перспективе можно сделать гостевую).

- дополнительные 9 квадратов подвала под гаражом.

- энергетическая эффективность 92,7.

- ухоженное состояние дома, газовое отопление, дешевое администрирование, пластиковые окна.

- судя по протоколам дружные соседи.

- дешевле среднего по рынку цена (ок. 3400, если 25 на гараж "откинуть" при коридоре средних цен в городе по иммоскауту на сегодня 2,8-4,4)

и минусы:

- своеобразная планировка.

- дом торцом выходит на довольно крупную улицу, на которой город правда собирается ввести 30 км ограничение.

- нет балкона, участка.

- нет лифта при расположении на 1. Obergeschoss.

Финансы.

Кредит берём на 10 лет (0,84% без Sondertilgung): почти 100% цены, 388,5 тыс, ок. 39 тыс. ЕК.

81 тысяч будет залог на квартире, в которой проживаем, остаток повиснет на покупаемой.

956 ежемесячно

По предварительному рассчёту (без учёта ремонта и простоя, которые пока не предвидятся) должно больше 1000 прихода в год после налогов плюс 8,3-8,4 тыс погашение тела кредита.

Оценочные стоимости банков: текущей квартиры ок. 170, покупаемой ок. 400.

Через 10 лет остаток долга будет ок. 300.

На капитальный ремонт (если сами заезжать будем) планируем ок. 50.

Мысли таковы:

- пусть работают деньги банка по цене значительно ниже инфляции.

- при сравнительно небольшом вложении собственных денег будет выплачиваться квартира в востребованном городе.

- через 10 лет выплатим с лихвой залог квартиры, в которой сейчас живём, появится дополнительная гибкость.

- через 2,5 года закроем остаток кредита по квартире, в которой живём, накопим денег на ремонт и можем переехать в покупаемую. Сдавать в аренду текущую сможем за ок. 700 кальт.

- если изменятся приоритеты, то вполне сможем продолжить сдавать покупаемую или даже обе.

Сами гибки, без завышенных запросов, поэтому морально готовы к изменениям планов, если жизнь вдруг располагать по-иному начнёт..

Интересно мнение форумчан, как бы вы на нашем месте поступили бы в нашей ситуации, исходя из сегодняшний реалий, если можно аргументированно?

Есть ли в чём-то ошибочные оценки, наивность/неопытность?

Спасибо заранее всем откликнувшимся!

Ежели вдруг недостаточно вводных - готов пополнить, чтобы не гадали )

PS

вариант кидка испанцев с нашей стороны, плиз, не предлагать, не хотим портить карму.

цены на альтернативные и хорошие варианты в городе заметно выше (на несколько сотен тысяч, так что затраты на покупка+ремонт не выглядят неразумными)

и минусы:

деревянные перекрытия это бочка без дна

деревянные перекрытия это бочка без дна

Почему? Какие проблемы они доставляют?

Ну так их же каждый год менять надо и тогда будет мало денех на сумочки оставаться...

деревянные перекрытия это бочка без дна

Почему? Какие проблемы они доставляют?

Во-первых по сравнению с бетоном они не вечные. В них заводятся черви и они гниют.

Во-вторых, они "гуляют", иногда разница высот достигает 1 см. Это все решается например укреплением в виде дополнительной стальной конструкции, но стоят такие вещи не по-детски.

Они ещё дополнительно подписывают с продавцом увеличение аренды с 990 до 1190 кальт с 01.01.

Хотите глупый совет?

Квартира с митерами - это всегда лотерея, в которой розыгрыш начинается тогда, когда начнёт крутиться барабан. Сейчас они на всё согласны, потому что это не их собственность. Люди живут себе спокойно, никого не трогают и сами не знают, что будет дальше. Они, зачастую, даже своих прав не знают.

А вот когда они получат от Вас письмо с просьбой расторгнуть договор и съехать, вот тогда барабан и закрутится.

А коллеги на работе ему подскажут направление, чтобы сделать так, как именно им будет удобно. И о правах подскажут, и о деньгах, которые можно получить от нового собственника. И главное - это всё будет по закону. И скажет глава семьи, - Да ну его нафиг, мы же обещали. А жена ему, - Теперь я понимаю, почему ты Хуан. Тебе помешают 20.000?

Я не юрист, скажу сразу. И мне фиолетово, как будут развиваться события. Но.

Я бы не поленился и сходил к юристу по Mietrecht. Всё ему объяснить и послушать человека, к которому приходят такие же митеры, которых выселяют. Если там можно постелить соломки, он подскажет. Если он скажет, что договор между бывшим владельцем и митерами, вступающий в силу с 1.01. уже после продажи квартиры можно выкинуть в печку и он вообще не имеет юридической силы, потому как не соблюдены все требующиеся процедуры, я совсем не удивлюсь.

Цена консультации 250-350 Евро. Цена соломки в виде готового нового митфертрага пусть ещё 300-400.

А на кону несколько сотен тысяч. Я бы даже не сомневался в необходимости такой консультации. Айгенбедарф - подлая штука, выползает как гавно, только когда снег сойдёт.

Во-первых по сравнению с бетоном они не вечные. В них заводятся черви и они гниют.

Во-вторых, они "гуляют", иногда разница высот достигает 1 см. Это все решается например укреплением в виде дополнительной стальной конструкции, но стоят такие вещи не по-детски.

Ваши фахвиссен фасцинирен, пишите ещё👍

пишите ещё👍

Зачем мне вам что-то писать, если вы не в теме.

Южная кровь и то, что увидели/услышали при знакомстве вчера фактически зацементировали уверенность, что не будет с ними проблем в случае возможного выселения.

Не говори «гоп» пока не перепрыгнешь.

Ещё есть один совет, начинать лёгкое , плёвое дело как трудное, а трудное, как лёгкое.

Не знаю, поймёте ли Вы его суть.

Не знаю, поймёте ли Вы его суть.

Понял, не дурак, был бы дурак - не понял бы.

Ещё раз спасибо всем ответившим, особенно по минусам и возможным косякам.

Принято решение брать.

Поэтому теме жить, апдейты следуют..

Во-первых по сравнению с бетоном они не вечные. В них заводятся черви и они гниют.Во-вторых, они "гуляют", иногда разница высот достигает 1 см. Это все решается например укреплением в виде дополнительной стальной конструкции, но стоят такие вещи не по-детски.

Надо это своему дому рассказать, а то там уже 120 лет деревянные перекрытия живут....

нп

После заключения договора купли-продажи пришло время платить по счетам..

Кваритру купили напополам с женой.

Первый счёт от Landesoberkasse был также пополам поделён:

.

А вот второй, на вторую часть долга, каждому из нас был выствавлен без разделения:

Это правильно или ошиблась контора и нужно требовать разделения?

Это правильно. Все ваши счета умножьте на два и получите цифры на картинке (калькулатор https://www.drklein.de/grundbuchrechner.html):

Ясно, спасибо.

Удивило, что в одном отделении сумму сначала общую считают, а потом пополам делят, а в другом сразу половинные доли вносят по каждой позиции.