Банки обязаны оценивать недвижимость перед выдачей кредитов
Как нам сказали в Др. Клайн и в Интерхипе, банки сейчас проводят независимую экспертизу недвижемости. По ее итогам банки оценивают стоимость жилья. И ипотечный кредит выдают только на свою оценочную стоимость. Если продавец завышает цену, то разницу покупателю нужно доплачивать из своих средств.
Я слышала о подобной практике от знакомых в Бельгии. Но не думала, что подобное существует и в Герминии.
Не знаю, правда ли это, ведь цена многих объектов в настоящее время значительно выше рыночной.
Это в Германии уже много лет существует. По моему, это вообще европейские правила были.
С первой недвижимостью и без начального капитала могут быть сложности при получении 100% кредита.
Сильно помочь может взятие кредита в своём банке, где вас знают. Но будет дороже, чем у самого дешёвого банка.
Спасибо! Я не про нас, у нас сложностей с кредитованием нет никаких. Единственная проблема - это выбрать срок кредитования, но это личные заморочки.))
Просто, при предыдущих обращениях за кредитом банки такого не делали. В Бельгии это нововведение, с сентября. Про Германию не знала, удивилась.
ведь цена многих объектов в настоящее время значительно выше рыночной.
Фраза уже сама по себе абсурдна. За сколько объект продаётся/покупается - это и есть рыночная цена.
Просто, при предыдущих обращениях за кредитом банки такого не делали.
Банки это делали всегда, просто заёмщикам не расказывают в деталях как и что банки считают. И ранее банки объекты оценивали и эта оценка включалась в их решения об условиях кредита. Оценивали и оценивают по-разному, пользуются разными программами, какие-то банки присылают на место своего гутахтера, какие-то только по бумагам.
Фраза уже сама по себе абсурдна.
А вдруг действительно есть где то засекреченные каталоги с НАСТОЯЩИМИ ценами...
Как нам сказали в Др. Клайн и в Интерхипе, банки сейчас проводят независимую экспертизу недвижемости.
Банки всегда делают свою экспертизу. Насколько ее можно назвать "независимой" не знаю, но если обьект сильно дорого продается, то банк по-любому будет в курсе.
Недавно брал кредит, один банк послал гутахтера, другой никого не посылал. Причем гутахтера они послали не на саму квартиру, а на залог.
ой, независимая... один раз я ждала эксперта. нет. звоню. сонный недовольный голос отвечает, типо какого хрена... я говорю я жду, у нас термин.
Ой-ой я в штау стою!
Приезжает через час из-под-берлинья всклокоченная тетя, во вчерашней помятости на морде, синтетическом наидешевейшем (Воолворт или КИК) брючном костюме на голое тело и в резиновых вьетнамках (!!!).
Воняющая потом и нечищенными зубами.
Я ей говорю, с миетером я не смогла договориться, я покажу вам такую же хату на другом этаже. Она говорит: ок.
Посмотрела, я ей говорю, сделайте пожалуйста для банка хорошо, чтобы кредит дали.
(Банк в рургебите, послал независимого из берлина, местного. Это я хату для знакомой покупала, а кредит Лео делал).
Она да-да-да.
И все вышло в лучшем виде.
Но независимый эксперт произвел
на меня неизгладимое впечатление. 
как это "эксперта " на залог?
Например, если у меня уже есть выплаченная квартира с непогашенной Grundschuld и я хочу купить ещё одну и взять кредит. Мне дешевле снова активировать эту старую Grundschuld, чем на новую квартиру вносить новую Grundschuld.
То есть, я закладываю старую квартиру и естественно банк присылает гутахтера на старую квартиру (залог).
спасибо! Я не знала, что это на "жаргоне" так называется.
Вам примерно ответили. Добавлю, что банк интересовала почему-то не квартира, которую я покупал, не ее состояние и цена, которую мне зарядили,
а другая квартира, которую я банку как грундшулд (залог) давал.
Мне лично это кажется не логично, но банk хозяин-барин.
Мне лично это кажется не логично, но банk хозяин-барин.
Очень даже логично, логичнее не бывает. Где банк стоит как кредитор, то и пойдет потом на аукцион за долги.
И банку важно знать, продасться ли данный обьект за столько,. за сколько ему надо.
А где он не стоит обрменением, ее ему зачем оценивать?
Спасибо за Ваш опыт.
Мне кажется логичным оценивать как покупающийся объект, так и идущий в залог.
Мне кажется логичным оценивать как покупающийся объект, так и идущий в залог.
Банк имеет прямой доступ только к недвижимости, на которую повешена Grundschuld (в залоге). Кредит рассчитывается исходя из залога. То, что у должника есть ещё какое-то имущество, конечно хорошо, но у банка нет к нему прямого доступа (только через долгий суд итд.). Поэтому совершенно логично, что банк оценивает только залог.
Очень даже логично, логичнее не бывает
Совсем не согласен. Во-первых в моём личмом случае залог был дешевле покупаемого обьекта. Где логика?
Во-вторых, как я уже писал, другие банки не присылали гутахтера ни к покупаемому обьекту, ни к залогу. Оценивают по своим базам данных просто. Причем мы брали ипотеку и без обременения другого обьекта, тоже никто со стороны не оценивал.
И вообще-то я привел мой случай как контраргумент к заголовку ТС "Банки обязаны оценивать недвижимость перед выдачей кредитов". Вывод: никто ничего не обязан. Нет такой ляйтлиние.
о, я имела в виду другое.
Семья М.покупает дом, имея 2 полностью выплаченные квартиры.
Дом стоит XXXL.
Банк-заёмщик посылает своего человечка оценить выплаченые квартиры. А оценка/ экспертиза/ гутахтен дома осуществляется как продавцом( маклером, эспертом, кредитором) так и новым заёмщиком кредита.
о, я имела в виду другое.
Семья М.покупает дом, имея 2 полностью выплаченные квартиры.
Дом стоит XXXL.
Банк-заёмщик посылает своего человечка оценить выплаченые квартиры. А оценка/ экспертиза/ гутахтен дома осуществляется как продавцом( маклером, эспертом, кредитором) так и новым заёмщиком кредита
Нет, банк пошлёт гутахтера оценивать только те объекты, которые будут закладываться. Остальные объекты банк не интересуют. Если в вашем случае все три объекта закладываются (mit Grundschuld), то естественно банк будет все три объекта оценивать.
Но внесение Grundschuld стоит денег и поэтому имеет смысл воспользоваться не удалёнными Grundschuld с выплаченных объектов. Я уже несколько раз так покупал:
- беру кредит для покупки объекта В (там нет Grundschuld),
- имею уже выплаченный объект А (но Grundschuld там ещё не стёрта)
- встаёт вопрос, что банку в качестве залога (Sicherheit) предложить
- если сумма Grundschuld на объекте А достаточна для нового кредита под объект В, то закладывается объект А и банк шлёт гутахтера только на объект А
если сумма Grundschuld на объекте А достаточна для нового кредита под объект В, то закладывается объект А и банк шлёт гутахтера только на объект А
И на B тоже шлет, ты же его покупаешь, под него и кредит дают. На A дополнительный Absicherung. И вовсе не обязательно чтобы A был полностью выплачен.
И на B тоже шлет, ты же его покупаешь, под него и кредит дают. На A дополнительный Absicherung. И вовсе не обязательно чтобы A был полностью выплачен.
Такого никогда у меня не было. Это что же тогда было бы, что для каждого нового объекта банк приходил бы оценивать все предыдущие?
Они только меня в рамках Selbstauskunft über Vermögensverhältnisse спрашивали, но никто никого на все объекты не присылал, только на тот, который актуально закладывался.
Я же здесь исхожу из того, что предоставляю банку ausreichende Absicherung über Objekt A.
На объект В ты тоже вносил Grundschuld? Тогда понятно. А если там Grundschuld не вносится, то зачем банку его оценивать? Это же не Absicherung. Ведь в случае чего я могу объект В вне ведения банка продать/подарить итд.
На объект В ты тоже вносил Grundschuld? Тогда понятно. А если там Grundschuld не вносится, то зачем банку его оценивать? Это же не Absicherung. Ведь в случае чего я могу объект В вне ведения банка продать/подарить итд.
Объект B ты покупаешь за 200.000 € при Vollfinanzierung - берешь кредит на 220.000 € (KP + NK)
После покупки, долг в 220.000 € будет распределен между гдундшулд A (NK 20.000) и B (200.000):
B <-- 200.000
A <-- 20.000
В Selbstauskunft вносятся все обьекты, по каждому приход-уход. То есть митфертраги, Kontoauszug, Darlehensvertrag-и
Хороший бератер должен структурировать эту информацию чтобы тупой работник банка увидел что у тебя плюс идет со всей етой конструкции с кредитами и сдачей недвиги.
Ну так это то, что я и говорю: банк только те объекты оценивает, которые закладываются. А признак/условие залога это и есть Grundschuld.
Если у меня старая, но свободная Grundschuld на объекте А превышает новый кредит на объект В, зачем мне тогда ещё один объект кроме А закладывать?
Если у меня старая, но свободная Grundschuld на объекте А превышает новый кредит на объект В, зачем мне тогда ещё один объект кроме А закладывать?
Если долг за покупаемый обьект B закладывется ПОЛНОСТЬЮ в грундшульд имеющегося обьекта A то это не финансирование покупки недвижимости B а просто деньги в долг под залог A.
Если у меня старая, но свободная Grundschuld на объекте А превышает новый кредит на объект В, зачем мне тогда ещё один объект кроме А закладывать?Если долг за покупаемый обьект B закладывется ПОЛНОСТЬЮ в грундшульд имеющегося обьекта A то это не финансирование покупки недвижимости B а просто деньги в долг под залог A.
Это почему это? Сейчас специально пошёл в подвал и заглянул в документы: был Immobiliendarlehen и в описани Vorhaben был новый объект внесён. Только Sicherheiten с другого объекта.
Есть конечно и возможность просто взять деньги под залог недвижимости. Но это был бы другой Vorhaben и возможно другие проценты.
Сейчас специально пошёл в подвал и заглянул в документы: был Immobiliendarlehen и в описани Vorhaben был новый объект внесён. Только Sicherheiten с другого объекта.
С фонарем ходил, очки одевал ? Что стоит в Darlehensvertrag раздел Auszahlungsvoraussetzungen ?
Люди, не спорьте, ибо бывают разные варианты.
Я закладывала один объект для покупки другого. Банк интересовал только закладываемый объект, гутахтера не присылали, оценивали только по бумагам. Причём грундшульд занесена на 30к (это была уже вторая грундшульд от этого банка на том объекте), а сумма кредита была 80к. Хз почему тогда банк устроила грундшульд меньше суммы кредита. А покупаемый объект, на который брались деньги не интересовал банк вообще. Как цель займа вписано просто "для покупки другого объекта", при этом даже адрес объекта не указывался. Ну и покупаемый объект получался ластенфрай.
А были и случаи, когда банки всю поднаготную требовали и весь мозг чайной ложечкой выедали, а потом ещё и отказывали. 
Причём грундшульд занесена на 30к (это была уже вторая грундшульд от этого банка на том объекте), а сумма кредита была 80к. Хз почему тогда банк устроила грундшульд меньше суммы кредита.
Потому что ты уже погасила долг по первому кредиту минимум на 50 тыс. на момент получения второго кредита. ТО есть в грундшульде образовалось свободное место и оказалось достаточно 30 тыс. дополнительно чтобы в сумме получилось 80.
Потому что ты уже погасила долг по первому кредиту минимум на 50 тыс. на момент получения второго кредита.
Нет. Первая грундшульд была занесена всего на год ранее и я там только тыщщ 5 успела погасить. И в документах на второй кредит нигде нет связи с первой грундшульд.
И в документах на второй кредит нигде нет связи с первой грундшульд.В таком банке надо брать и третий и четвертый и пятый кредиты, если они не отягощают грундшульд покупаемых обьектов а только слегка пачкают суперобьект A.
Сейчас специально пошёл в подвал и заглянул в документы: был Immobiliendarlehen и в описани Vorhaben был новый объект внесён. Только Sicherheiten с другого объекта.Что стоит в Darlehensvertrag раздел Auszahlungsvoraussetzungen ?
Конечно видел, что в разделе Auszahlungsvoraussetzungen нет привязки к новому объекту. Но есть отдельно мною подписанная бумага с Beratungsgespräch для взятия кредита, где указан новый объект с его точным адресом, площадью, ценой итд.
То есть, покупка нового объекта является Voraussetzung для кредита просто по умолчанию. Банк же исходит из того, что твой капитал после покупки будет больше, что тоже влияет на кредит.
Если же я просто не куплю новый объект, а деньги от кредита спущу в рулетку, то банк элементарно может мне прислать кюндигунг на этот кредит из-за обмана.
Но вообще-то тема была о том, на какой объект банк шлёт оценщика. В моих глазах и по моему опыту только на тот, который закладывается, то есть имеет/получит Grundschuld.
В таком банке надо брать и третий и четвертый и пятый кредиты, если они не отягощают грундшульд покупаемых обьектов а только слегка пачкают суперобьект A.Это золотая жила
Это нормально.
а в этом году они меня два месяца мучали, а потом вообще кредит не дали . Так что раз на раз не приходится.
