Так что выплачивается из Vorfinanzierungskredit за 15 лет? Только проценты или и Tilgung тоже?

Схема такая:

1. Берется кредит c финсированными процентами на 15 лет, на всю сумму 350 000.

2. Заключается Bausparen на ту же сумму в 350 000.

3. Сумма кредита 1) используется для покупки недвижимости.

4. В течение первых 15 лет выплачивается кредит 1), но только его проценты, без Tilgung. Одновренно делаются взносы в Bausparen 2).

5. После 15 лет, Bausparen 2) достигает баланса в где-то 180 000, wird zuteilungsreif и полученные из него 350 000 используются, чтобы закрыть кредит 1).

6. После этого в течение 12 лет закрывается ежемесячными платежами остаток Bausparkredit 2).

а инфляция надвигается, то стоит подумать о 1,45% на все 27 лет

А какую вы ожидаете? Или это вообще что-то, что у всех газет на первой полосе, один я не в курсе, выпал из жизни?

ну довольно стандартный вариант с баушпаром. У меня один из кредитов такой же.

Только вот 15 лет, кажется, не стандарт. Слишком долго

это вроде не ваш случай, но если дом на сдачу, и доход большой, то это неплохой вариант, чтобы списывать проценты с налогов (уменьшать налоговую базу на сумму процентов). Они в течении этого срока не снижаются, как у обычного кредита

Что вы имеете в виду?

К примеру самый дешёвый кредит на 10 лет, если хочется взять на 20 или 30, то за то, что процент фиксируется на будущее нужно дополнительно заплатить, т.е. кредиты на 20 или 30 лет дороже. Но я не знаю что именно будет через 10 лет. Выростут ли вообще проценты по кредитам, или может даже станут меньше, или может я захочу переехать и объект продать. Поэтому мне на данный момент неизвестно, окажется ли выгодным платить сейчас больше за возможность зафиксировать процент на более, чем 10 лет.

А по каким параметрам проигрывали? Что для вас важно при выборе кредита?

Ну те баушпары, которые предлагали мне, были в сумме самые дорогие. Обычно нужно было платить 1% от суммы за оформление, плюс во время выплат на баушпар тело кредита не гасится и процент начисляется на протяжении всего срока на полную сумму кредита. Следующий минус - отсутствие возможности изменить размер месячных выплат (возможно есть разные варианты, но мне предлагали такой).

В сравнении с этим, при ануитетном кредите, тело кредита гасится с каждой месячной выплатой и следующий процент начисляется уже на остаток, а не на всю сумму кредита. Оформление ничего не стоит. Обычно есть возможность изменить размер выплат (хотя есть разные варианты). И вносимый зондертильгунг так же гасит тело кредита, что опять же ведёт к понижению последующих сумм выплат по процентам.

Т.е. при одинаковом проценте по аннуитетному кредиту заёмщик отдаст банку по процентам по-любому меньше, чем по баушпару. И иногда даже если по баушпару более низкий процент, но выплаты по процентам в сумме всё-равно превысят выплаты по аннуитетному кредиту уже только за счёт того, что у баушпара во время всего срока займа тело кредита не гасится.

4. В течение первых 15 лет выплачивается кредит 1), но только его проценты, без Tilgung. Одновренно делаются взносы в Bausparen 2).

5. После 15 лет, Bausparen 2) достигает баланса в где-то 180 000, wird zuteilungsreif и полученные из него 350 000 используются, чтобы закрыть кредит 1).

6. После этого в течение 12 лет закрывается ежемесячными платежами остаток Bausparkredit 2).

Спасибо, но вы всё же ещё не ответили на вопрос, начисляются ли какие-то проценты в вашу пользу на те деньги, которые вы вкладываете 15 лет в Bausparen.

Вот ещё раз расчёт, который с вашими цифрами не сходится:

Может, я где-то ошибку делаю, но для меня пара цифр не сходятся:
- 66000,- от 350000,- составляют около 19% за 27 лет
- в первые 15 лет вы выплачиваете только проценты => 1,45% • 15 лет = 21,75%, что уже больше 19%. Как это получается? Или на ваш Bausparen вам какие-то проценты начисляются?

Елл вам уже писала, что обычно предложения от банка на Bausparen дороже, чем стандартные кредиты. Я пытаюсь это на цифрах проверить. Если вы не получаете проценты в течении 15 лет, то Елл права будет.

Мне кажется, что во всех этих вариантах установлен неправильный акцент :) А именно, показана стоимость кредита.

Я бы выбирал бы кредит не по общей стоимости, а взял бы кредит с минимальной ежемесячной выплатой. В конце концов, в условиях кредита заложен зондертильгунг (обычно 5% года от суммы = 7тыс в год), но можно этот щондертильгунг и поднять до 10% (правда тогда ежемесячные выплаты будут немного дороже). В любом случае, внося зондертильгунг вы будете уменьшать стоимость кредита. При этом чем раньше внесете зондертильгунг, тем дешевле будет кредит.

Но даже если ограничить зондертильгунг 5% (и выплачивать его :D каждый год) - через 10 лет тело кредита останется менее 50% от всей суммы. Найти хороший вариант рефинансирования через 10 лет с такими условиями (т.е. менее 50% от стоимости) не составит никакого труда.

Так что смотрите на ежемесечную стоимость, а не на общую "переплату".

PS: баушпар тоже не бесплатен, так что если вы считаете полуную переплату, то надо добавить и стоимость баушпара. С другой стороны, ежемесячные выплаты у вариантов с баушпаром как правило меньше.

PPS: рассматривайте покупку квартиры не как инвестиционный проект, стоимость которого равна стоимости недвиги + проценты, а как аренда квартиры у банка с кэшбэком :) В конце концов мы все хотим жить в комфортных условиях здесь и сейчас, а не умирать 27 лет на работе без отпусков и развлечений, чтобы потом выдохнуть и ползать по своей квартире от кровати к телеку :)

Мне кажется, что во всех этих вариантах установлен неправильный акцент :) А именно, показана стоимость кредита.
Я бы выбирал бы кредит не по общей стоимости, а взял бы кредит с минимальной ежемесячной выплатой. В конце концов, в условиях кредита заложен зондертильгунг (обычно 5% года от суммы = 7тыс в год), но можно этот щондертильгунг и поднять до 10% (правда тогда ежемесячные выплаты будут немного дороже). В любом случае, внося зондертильгунг вы будете уменьшать стоимость кредита. При этом чем раньше внесете зондертильгунг, тем дешевле будет кредит.
Но даже если ограничить зондертильгунг 5% (и выплачивать его :D каждый год) - через 10 лет тело кредита останется менее 50% от всей суммы. Найти хороший вариант рефинансирования через 10 лет с такими условиями (т.е. менее 50% от стоимости) не составит никакого труда.

Вы правы, что выплачивая кредит по возможности быстрее (с зондертильгунг) и беря его на короткий срок (10 лет), расходы на сам кредит будут автоматически наименьшими. Но только 5% от 350000,- это 17500,- в год. А таких доходов у ТС нет.

Мне только кажется, что ТС ещё и на стабильность смотрит, так как в семье из 2-х человек хоть и доход достойный (4000,- нетто), но живут они в дорогом месте и роста дохода не ожидают.

ТС озвучил, что они готовы 1400,- в месяц на кредит выплачивать. Если взять обычный кредит на 10 лет под 1% и 2% тильгунг, то с 350000,- надо будет платить 875,- в месяц. Ещё останутся 525,- , которые можно будет в течении года копить (6300,-) и вкидывать как зондертильгунг (9 раз).

Тогда через 10 лет от кредита останутся ещё около 72% или 252000,-, что немало, если вдруг проценты сильно поднимутся.

а взял бы кредит с минимальной ежемесячной выплатой. В конце концов, в условиях кредита заложен зондертильгунг (обычно 5% года от суммы = 7тыс в год), но можно этот щондертильгунг и поднять до 10%

1. Если честно, то комбинация минимальной ежемесячной выплаты (т.е. стремление кредит не выплачивать), в сумме противоречит повышенному зондертильгунг (т.е. стремлению выплатить кредит как можно раньше).

2. Ну и подавляющее большинство аннуитетных кредитов априори подразумевают возможность изменения размера ежемесячной выплаты, уже поэтому нет смысла на неё ориентироваться, ибо ты её потом всё-равно сам устанавливаешь.

Но только 5% от 350000,- это 17500,- в год.

Да, единичку пропустил :)

Тогда через 10 лет от кредита останутся ещё около 72% или 252000,-,

Мне кажется, что в конечном счете это не особенно важно. До тех пор, пока выплаты по кредиту сравнимы с арендной платой париться из-за кредита не имеет никакого смысла :)

В случае, если речь идет об инвестиции, если цель - получать доход, то там должен быть другой расчет. А так, ТС покупает квартиру для себя. Так какая разница кому платить банку или владельцу квартиры?

1. Если честно, то комбинация минимальной ежемесячной выплаты (т.е. стремление кредит не выплачивать), в сумме противоречит повышенному зондертильгунг (т.е. стремлению выплатить кредит как можно раньше).

Не совсем. Речь идет о комфортной жизни. Люди может поставить себе цель накопления и иметь при этом максимальный контроль. Если же получить кредит с большой долей погашения кредита, то "положи зубы на полку, но выплати". Так что с точки зрения безопасности лучше иметь наименьшие обязательства (т.е. минимальную месячную выплату) и максимальную вариативность (максимально возможный зондертильгунг). Опять же, если нет физической возможности платить 10% зондертильгунг, то и не надо :) можно оставаться в рамках 5%.

2. Ну и подавляющее большинство аннуитетных кредитов априори подразумевают возможность изменения размера ежемесячной выплаты, уже поэтому нет смысла на неё ориентироваться, ибо ты её потом всё-равно сам устанавливаешь.

Возможно так и есть, но все те договоры на кредиты, которые я видел не предусматривали изменение ежемесячного платежа, при этом в договоре всегда был прописан ежемесячный платеж. Возможно это из-за того, что я видел слишком мало договоров. Но насколько я понимаю, задумка аннуитетных кредитов как раз в том, что ежемесячный платеж всегда остается одинаковым, а меняется каждый месяц 2 составляющие выплаты - проценты и погашение кредита.

Речь идет о комфортной жизни.

Изначально вопрос был о том, какой из вариантов кредита выгоднее. Но я Вас тоже поняла.

Но насколько я понимаю, задумка аннуитетных кредитов как раз в том, что ежемесячный платеж всегда остается одинаковым, а меняется каждый месяц 2 составляющие выплаты - проценты и погашение кредита.

Ни в коем случае! Некоторые банки априори включают в свои договора на ануитетные кредиты даже бесплатную опцию изменить размер месячных выплат, а с некоторыми другими банками эту опцию можно включить за дополнительную денежку.

Возможно, если Вы просто видели мало вариантов и сами тоже не спрашивали, эта инфа просто прошла мимо.

Ежемесячный платёж в договорах на ануитетные кредиты прописан, но это не означает, что его нельзя изменить, нужно читать конкретный договор.

Но насколько я понимаю, задумка аннуитетных кредитов как раз в том, что ежемесячный платеж всегда остается одинаковым, а меняется каждый месяц 2 составляющие выплаты - проценты и погашение кредита.

Ни в коем случае! Некоторые банки априори включают в свои договора на ануитетные кредиты даже бесплатную опцию изменить размер месячных выплат, а с некоторыми другими банками эту опцию можно включить за дополнительную денежку.

Правы оба. 😉

Программист правильно ухватил идею Annuitätsdarlehen, a Елл привела возможные исключения.

Я брал кочти все кредиты с Zinsfestschreibung на 5 лет, потом искал Anschlussfinanzierung с минимальным тильгунгом 1 % - тк. смысла быстро гасить кредит на обьект вышедший из зоны риска никакого нет. Лучше вложить Eigenkapital в следующую покупку или держать деньги про запас на непредвиденные расходы.

Как уже писали выше, главное - найти и купить подешевле. Все остальное уже вторично.

До тех пор, пока выплаты по кредиту сравнимы с арендной платой париться из-за кредита не имеет никакого смысла :)

Я на всякий случай скажу, что у нас нет стремления выиграть по деньгам в сравнении с арендной платой. Наш интерес - жить, зная, что тебя не могут из квартиры в любой момент попросить.

Люди из-за разного парятся. Вполне может быть неуютно из-за того, что через 10 лет невыплаченная часть тела кредита - 252000, если нет никаких сбережений, другой недвижимости, денег в акциях и т. п. и исключены наследства или крупные подарки от родственников. Из подстраховок у меня только частная пенсия, которую можно будет забрать одной суммой, и сейчас, когда я ничего не знаю о своем будущем здоровье, я хочу выбрать забрать ее одной суммой, да, но как можно позже. Сейчас там копейки, в момент, когда нужно принимать решение, забираешь ее целиком или хочешь, чтобы тебе платили ее каждый месяц, забрать целиком можно будет 100 000. Я думаю, что математически мне не будет смысла забирать раньше меньшую сумму - ну, чтобы закрыть кредит досрочно, а психологически так и вовсе будет пофиг к тому моменту (ну повисит он на мне еще год или два, подумаешь). Поэтому ее сейчас для выбора стратегии можно даже не учитывать.

Но даже если ограничить зондертильгунг 5% (и выплачивать его :D каждый год)

К сожалению, даже 5% мы не сможем заполнять, как бы ни хотели. Более того, самым реалистичным мы видим вариант, при котором мы только первый год или первые два его платим, а потом бросаем это дело и копим на что-нибудь другое, что хочется в этой жизни, или тратим на что-то, что хочешь или нет, а надо. Короче, предполагаем, что дольше двух лет мы в режиме «приоритет - зондертильгунг» не выдержим.

Сейчас посчитал - для нас реалистичными выглядят 2,5-3%, но столько мы можем начать откладывать только с января, в этом году у нас максимум 500 евро в месяц оставаться будет (если предположить, что завтра мы берем кредит).

ТС озвучил, что они готовы 1400,- в месяц на кредит выплачивать.

Один раз система посредника сказала, что 1800 банк еще должен разрешить, то есть мне предлагали и такой вариант. И я в целом и не категорически против платить 1600 или 1800, 1400 выбраны на случай повышения процентов и чтобы был какой-то зазор на случай ухудшения наших возможностей. То есть это спокойствия ради.

Некоторые банки априори включают в свои договора на ануитетные кредиты даже бесплатную опцию изменить размер месячных выплат, а с некоторыми другими банками эту опцию можно включить за дополнительную денежку.

У меня были предложения (для других квартир, к которым присматривался), где была возможность два раза в течение кредита бесплатно изменить Tilgungsrate в диапазоне 2%-5%. Sondertilgung в том кредите был тоже, до 5% в год. Интерхип такие предложения делает.

Спасибо за участие в теме, рад всем, кто хочет серьезно о кредитах здесь поговорить.

Увы, я думаю, это будет единственный объект недвижимости в моей жизни. В этом моя ситуация очень отличается от вашей, Кота Базилио и ell. То есть очень теоретически я подумывал о том, чтобы где-нибудь что-нибудь в Испании или домик с большущим участком в условной Молдове или квартирку в Баутцене Дрездене купить, то есть что-нибудь потом еще мелкое для себя или под сдачу, но все больше подозреваю, что не будет оно мне надо потом. Отдыхать - лучше приехать, заплатить, уехать. Сдавать - морока, потому что далеко. Сдавать здесь и переехать жить туда - люди и в целом-то не любят переезжать на старости лет, а мы уже как-то скептически смотрим на идею обжившись, переезжать только потому, что где-то жизнь дешевле. В общем, квартира для себя, поэтому из всего возможного выбирается то, что именно иррационально понравится, и хочется спокойно там существовать. Может, конечно, потом что-то и изменится, увижу что-то, из-за чего эту продам, другую куплю, но прямо сейчас вот в целом хочется просто осесть и все.

Я на всякий случай скажу, что у нас нет стремления выиграть по деньгам в сравнении с арендной платой. Наш интерес - жить, зная, что тебя не могут из квартиры в любой момент попросить.

В таком случаае надо либо покупать без кредита, либо арендовать у крупной фирмы :) Благо права арендатора в Германии защищены гораздо лучше, чем арендодателя.