Здравствуйте!

Мы с женой нацелились на покупку квартиры в городке, из которого на электричке можно за 40 мин доехать до одного из топ-5 городов, столицы нашей земли.

50 кв. м., 2 комнаты, 1992 г. постройки, до вокзала 10 минут пешком, до больницы 15 минут, вокруг местность нам нравится.

Цена 350 000, кредит хотим брать на 100%, нотариуса, налог и т.д. оплатим из собственного кармана.

Семейный доход чистыми почти 4 000, со следующего года будет 4 000.

Обратились за предложениями кредита к двум посредникам и двум банкам напрямую.

Параметры выбрали такие: ежемесячная плата до 1 400, закрытие кредита до пенсии (2048 г.), возможность Sondertilgung, фиксированная ставка на минимум 10 лет.

Варианты нам предложили в принципе такие:

Кредиты из одной составляющей с фиксированным процентом:

Кредит A

15 лет, стоимость кредита 77 0000, если проценты не вырастут после 15 лет

Кредит B

10 лет, стоимость кредита 55 0000, если проценты не вырастут после 10 лет

Кредит C

фиксированный процент (1,95%) на весь срок (27 лет), стоимость 98 000

Bausparen + Vorfinanzierung:

Кредит X

фиксированный процент на все 27 лет, в пересчете на весь срок получается 1,45%, стоимость кредита 66 0000

Сложная схема из КfW 124 на 100 000, финансируемая через Bausparen + Vorfinanzierung и Bausparen + Vorfinanzierung на 250 000:

Кредит Y

в итоге фиксированный процент на все 27 лет и стоимость кредита 68 000.

Варианты с KfW 124 на 100 000 и обычный кредит на 250 000:

Кредит I

с фиксированным процентом на 10 лет (и 10 лет KfW) и процентом 1,01%
от KfW через 10 лет остается 65 000

Кредит II

с фиксированным процентом на 15 лет (и 10 лет KfW) - 1,36% в пересчете, 66 000 стоимость, если не вырастет процент

от KfW через 10 лет остается 63 000

Кредит III

с фиксированным процентом на 20 лет (и 10 лет KfW) - 1,45% в пересчете

от KfW через 10 лет остается 65 000

По нашим подсчетам за первые 10 лет кредита мы сможем накопить максимум 65 000. Детей нет, если это изменится, то планы все равно будем пересматривать, конечно.

Как бы вы сделали?

• накопили бы 65 000 и закрыли ими как раз остаток KfW через 10 лет, после того, как у того закончится фаза с фиксированным процентом?
• копили бы и вкладывали по максимуму в Sondertilgung обычного кредита?
• тратили бы эти деньги на улучшение качества собственной жизни, классный ремонт по своему вкусу?

Стали бы вы ввязываться в варианты с Bausparen? В варианты с KfW?

Какой из вариантов кредита вы бы на нашем месте выбрали и почему?

Вы уверены, что 7000,- за 1 м2 за уже далеко не новострой и не в большом городе это адекватная цена? Или там золотой унитаз ну минимум 585 пробы стоит?

По моему опыту я бы никогда не связывался с Bausparen, но у вас какие-то шикарные условия:

Bausparen + Vorfinanzierung:
Кредит X
фиксированный процент на все 27 лет, в пересчете на весь срок получается 1,45%, стоимость кредита 66 0000

Если это правда и вы через 10 лет при желании/продаже можете выйти оттуда без Vorfälligkeitsentschädigung, то можно рассмотреть этот вариант внимательнее.

Так как сейчас процентные ставки ещё низкие, а инфляция надвигается, то стоит подумать о 1,45% на все 27 лет.

Если бы у вас была возможность/потенциал параллельно копить больше чем 6500,- в год, то я бы посоветовал более короткий кредит.

40 минут на электричке и 7 тысяч за квадрат!

НЕ ЕХАТь!

Вы город скажите. А то может это хорошо всем тут известный Баутцен..

можыд и Гайделберг судя по ценнику. И то дороговата.

7 тыс. Карл! Если цифра толко из обявы, ест балкон, по ТЕ может быт и 47.

похоже на подмюнхенск

Мы дом с 7 сотками земли купили за 350 тыс в 10 минутах от Дюссельдорфа... а тут двушка ну даже если под Мюнхеном, хотя 40 минут на электричке это не под Мюнхеном, это уже будет в Альпах.
Ценник фантастический. Скажите, что за город?

не, под-мюнхенск можно и за 5-6к найти, и далеко не 40 минут да и мюнхенск можно за 8к найти.

Это как по мне оч дорого.

40 минут это был бы где-то Fürstenfeldbrück например. Хотя там, да, может быть такая цена.

За такие деньги я бы брала уже в мюнхене, добавив немного.

Ну новострой вполне так реально

https://www.tz.de/muenchen/stadt/muenchen-kaufpreis-umland...

хотя нет, вычёркиваем, мюнхен никак не топ 5, он даже не топ-3. Так что нет.

Это сторона берлина.

Ой, тогда стиссняюсь предположить, где ещё так кучеряво шикуют

да, я эту статью тоже видела.🤣🤣 красиво жить не запретишь.

У нас знакомая, подруга мужа, только по наслышке знаю, выстаивла 1ком в мюнхене за 400 с чем-то, при том с митером. Говорит звонки просто телефон оборвали, так она сразу убрала. Верится с трудом, но вроде бы факт.

То что цены в Мю тоже позут, так это я подтверждаю. Края пузыря так и не видно.

Мы дом с 7 сотками земли купили за 350 тыс в 10 минутах от Дюссельдорфа...

В каком году и в каком городе? Мне чисто из интереса, так как сам в Дюссике. Но у нас таких цен уже лет 10, как нету.

Вы уверены, что 7000,- за 1 м2 за уже далеко не новострой и не в большом городе это адекватная цена?

Ну вот такие здесь цены. Мы разные варианты просматривали, где-то отчасти поступались транспортной доступностью (смотрели места, из которых до города ехать на региональном поезде, а не на городской электричке), и все эти объекты имели очень крупные недостатки, предполагали дальнейшее проживание там бывших владельцев либо находились в домах 60-70-х гг., а не 90-х. ) Я сам надеялся изначально на несколько меньшие деньги, но как есть так есть.

По моему опыту я бы никогда не связывался с Bausparen

А почему? Я знаю, что цена такого контракта сама по себе 1% от суммы и выплачивается сначала, и читал, что Kreditzuteilung может задержаться. Какие-то другие потенциальные минусы есть?

похоже на подмюнхенск

Околомюнхенье, да.

Мы дом с 7 сотками земли купили за 350 тыс в 10 минутах от Дюссельдорфа...

Семь соток - это для многих самый подходящий размер, не очень много, но уже достаточно, поздравляю. Здесь я 3-5 соток в основном вижу, либо это сразу очень другая ценовая категория. Расскажите чуть больше, если вы не против. Качеством дома довольны? В десяти минутах на поезде, на машине?

хотя 40 минут на электричке это не под Мюнхеном, это уже будет в Альпах

Не, на мюнхенском S-Bahn до Альп не доехать. :) Вы что-то путаете.

Ценник фантастический. Скажите, что за город?

Местные, кто несколько лет назад что-то купил, тоже в шоке.

Давайте так. Куплю - скажу.

7 тыс. Карл! Если цифра толко из обявы, ест балкон

Балкон есть, ячейка в подвале тоже. Паркоместо в гараже тоже входит в эту цену.

огромнейший минус, что вы как ы кредит выплачваете, а по факту он просто собирается на одном счету.

В нормальном кредите вы выплачиваете и ваш долг каждый месяц уменьшается, что так же уменьшение цинзов за собой влечёт. В баушпар сами понимаете к уменьшению цинзов, несмотря на то, что вы выплачиваете, это не ведёт.

За такие деньги я бы брала уже в мюнхене, добавив немного.

Спасибо за мнение.

То есть вы бы на нашем месте лучше купили в самом Мюнхене в панельке либо однокомнатную?

Kreditzuteilung может задержаться. Какие-то другие потенциальные минусы есть?

Этого вам недостаточно или банк гарантирует, что вы сможете получить кредит в тот момент, когда вам надо и квартира вас ждать будет?

Ну а другой минус вам Маруся уже написала.

Подумайте, правильно ли вы посчитали 1,45% и 66 к€ за 27 лет. Скорее всего, банк вам мельком это рассказал, а вы что-то пропустили.

Никогда банк сам наиболее выгодный для вас вариант не предложит. Это аксиома.

ниФФкоемслучае

в вашем случае, я бы покупала минимум трешку, а лучше 4-шку или рядный дом. Или дети не запланированы?

ну или ок, двушку, но в месте, где ЛЕГКО сдать/продатъ и купить побольше, поближе к городу, ибо когда будут дети, то вам захочется 4-шку или домик.

Или дети не запланированы?

Нет, не запланированы. У нас обоих такое сочетание возраста и фертильности, что это на самом деле невероятный вариант развития событий. В стартовом посте я упомянул его только потому что все равно все всегда об этом спрашивают, ну и потому что даже самые невероятные вещи все-таки иногда случаются. Кстати, поскольку нам обоим слегка за сорок, думаю, что и зарплата уже достигла максимально возможной для этой жизни высоты, дальнейший ее рост, думаю, будет лишь инфляцию отбивать. Ну уж погоды точно не сделает. То есть я вижу все так, что мы можем купить что-то сейчас в диапазоне 350-450 тыс., а на рядные дома в радиусе 80 км от Мюнхена мы, по-моему, можем только смотреть. )

ну или ок, двушку, но в месте, где ЛЕГКО сдать/продатъ

Разве здесь не везде легко сдать/продать (я о квартирах возле станций городской электрички)?

В этом году, в Каарсте.
Есть такие цены, вот недалеко ещё такой дом

Хотя с 10 минутами я погорячилась) сейчас посмотрела, что от нас до главного вокзала Дюссельдорфа ехать полчаса на S-Bahn, на машине кажется быстро))

или банк гарантирует, что вы сможете получить кредит в тот момент, когда вам надо

В данном случае это Vorfinanzierungskredit c фиксированным процентом на 15 лет, где все эти 15 лет выплачиваются только проценты самого кредита, а деньги из месячных платежей вкладываются в Bausparen. После Zuteilung через 15 лет Bausparen полностью гасит Vorfinanzierungskredit. Vorfinanzierungskredit действует "bis zur Zuteilung", а не какой-то конкретной даты. Насколько я понимаю, если Zuteilung задержится, у меня не будет на промежуток от 15 лет до даты Zuteilung (через максимально 6 месяцев) фиксированного процента на Vorfinanzierungskredit, но сам кредит у меня будет. Я всё пересчитал и всё (Tilgungsplan, ими же посчитанная стоимость кредита и т.д.) сходится - выходит 66000 за весь кредит (Vorfinanzierung + Bausparen). При этом процент фиксируется на первые 15 лет через Vorfinanzierungskredit, а на время после Zuteilung (12 лет) условиями Bausparen.

Вы думаете, где-то еще кроется неочевидный подвох?

Спасибо, что условия более конкретно расписали.

Может, я где-то ошибку делаю, но для меня пара цифр не сходятся:

- 66000,- от 350000,- составляют около 19% за 27 лет

- в первые 15 лет вы выплачиваете только проценты => 1,45% • 15 лет = 21,75%, что уже больше 19%. Как это получается? Или на ваш Bausparen вам какие-то проценты начисляются?

И ещё пункт на размышление: какие у вас есть возможности для выхода? 27 лет очень долгий срок, всё в жизни может произойти. При обычных кредитах по истечении 10 лет можно бесплатно выйти из кредита при допустим продаже. А у вас?

Лично я бы взяла:

Кредит B
10 лет, стоимость кредита 55 0000, если проценты не вырастут после 10 лет

Я так поняла, что под этим подразумевается ануитетный кредит. Баушпары лично я бы взяла только как крайний вариант, если бы ануитетный не дали. Те баушпары, которые лично мне предлагали до сих пор, значительно проигрывали в сравнении с ануитетными.

Для меня 10 лет как раз тот срок за который можно осмотреться и подумать что делать далее. Фиксировать процент на более длительный срок но ценою более высоких выплат уже сейчас, лично для себя смысла не вижу, ибо вообще не понятно что будет через 10 лет и нужны ли будут мне тогда эти проценты.

Но это только моё личное мнение.

не мое дело, но может в здорове / сурмаму вложит.

метры-денги это все такая чешуя.... а непреходящие ценности это весщ.

сурмаму

Так в Германии ведь запрещено, это же надо где-то в дальних странах искать.

У меня знакомая одна, у неё и сам муж не шевелится (в смысле никогда не работал) и сперма у него не шевелится. Так она там какими-то пробирочными методами, бедняга, уже третий раз пробует. Ну на третий раз, слава Богу, вроде бы всё нормально. Но намучилась она уже конкретно, это же и гормоны глотать и психическая нагрузка, и тоже куча денех, ибо за 40 и касса тогда даже семейным уже не оплачивает. Это я к тому, что, чтобы на такое пойти, это надо самим сильно-сильно хотеть, т.е. буквально, чтобы это был от души главный приоритет.

У меня знакомая одна, у неё и сам муж не шевелится (в смысле никогда не работал) и сперма у него не шевелится.

Ну должен быть красавец неописуемый.... 😀

Безумно багатый, как вариант, тоже может быть.

Иначе зачем тогда оно ей?

Не, не богатый и не красивый - просто муж. Уж какой есть, другого нет.

Иначе зачем тогда оно ей?

Наверное лучше, чем быть одной. Она, кстати, воспринимает ситуацию нормально, на него не жалуется, типа он домохозяин, а она работает. Про "не шевелится" - это мои слова, она так злобно не говорит.

Не, не богатый и не красивый - просто муж.

Царь, просто царь

Если нужно ездить в Мюнхен и всё равно с какой стороны, то как вариант - https://www.immobilienscout24.de/expose/128773408
1993 года, рядом с вокзалом Хохцоль, 4300 за квадрат, трамвай в центр города за 20 минут

в принципе, почти везде, но всё цена вопроса. новострой сдавать не выгодно. Но раз вы уж только для себя, то всё равно, если вам так комфортно. Но, как вам уже написали, а почему не Аугсбург? И рядом с Мюнхеном и большой сам по себе

Как это получается? Или на ваш Bausparen вам какие-то проценты начисляются?

Первые 15 лет (первая фаза, Vorfinanzierung) выплачиваюся где-то 3/4 стоимости кредита + взносы в Bausparen, а во второй фазе (12 лет) оставшаяся 1/4 + кредит Bausparen.

При обычных кредитах по истечении 10 лет можно бесплатно выйти из кредита при допустим продаже. А у вас?

Тут расклад такой, что во второй фазе можно выйти бесплатно в любой момент, если выплатить остаток суммы. Первую фазу можно сократить с 15 до максимум 10 лет, если делать допольнительные взносы, что одновременно и сократит общую стоимость кредита.

Мне кажется, что вы чуть запутались, так как пишете противоположные вещи:

В данном случае это Vorfinanzierungskredit c фиксированным процентом на 15 лет, где все эти 15 лет выплачиваются только проценты самого кредита, а деньги из месячных платежей вкладываются в Bausparen. После Zuteilung через 15 лет Bausparen полностью гасит Vorfinanzierungskredit.

Первые 15 лет (первая фаза, Vorfinanzierung) выплачиваюся где-то 3/4 стоимости кредита + взносы в Bausparen,

Так что выплачивается из Vorfinanzierungskredit за 15 лет? Только проценты или и Tilgung тоже?

Для меня 10 лет как раз тот срок за который можно осмотреться и подумать что делать далее.

Да-да, это и наш настрой тоже. Хоть в нашем случае и понятно, что далее нам надо будет выбирать из предожений, которые будут на тот момент, и продолжать тянуть эту лямку.

нужны ли будут мне тогда эти проценты.

Что вы имеете в виду?

Я так поняла, что под этим подразумевается ануитетный кредит.

Да, именно, самый простой.

Баушпары лично я бы взяла только как крайний вариант, если бы ануитетный не дали. Те баушпары, которые лично мне предлагали до сих пор, значительно проигрывали в сравнении с ануитетными.

А по каким параметрам проигрывали? Что для вас важно при выборе кредита?

Так что выплачивается из Vorfinanzierungskredit за 15 лет? Только проценты или и Tilgung тоже?

Схема такая:

1. Берется кредит c финсированными процентами на 15 лет, на всю сумму 350 000.

2. Заключается Bausparen на ту же сумму в 350 000.

3. Сумма кредита 1) используется для покупки недвижимости.

4. В течение первых 15 лет выплачивается кредит 1), но только его проценты, без Tilgung. Одновренно делаются взносы в Bausparen 2).

5. После 15 лет, Bausparen 2) достигает баланса в где-то 180 000, wird zuteilungsreif и полученные из него 350 000 используются, чтобы закрыть кредит 1).

6. После этого в течение 12 лет закрывается ежемесячными платежами остаток Bausparkredit 2).

а инфляция надвигается, то стоит подумать о 1,45% на все 27 лет

А какую вы ожидаете? Или это вообще что-то, что у всех газет на первой полосе, один я не в курсе, выпал из жизни?

ну довольно стандартный вариант с баушпаром. У меня один из кредитов такой же.

Только вот 15 лет, кажется, не стандарт. Слишком долго

это вроде не ваш случай, но если дом на сдачу, и доход большой, то это неплохой вариант, чтобы списывать проценты с налогов (уменьшать налоговую базу на сумму процентов). Они в течении этого срока не снижаются, как у обычного кредита

Что вы имеете в виду?

К примеру самый дешёвый кредит на 10 лет, если хочется взять на 20 или 30, то за то, что процент фиксируется на будущее нужно дополнительно заплатить, т.е. кредиты на 20 или 30 лет дороже. Но я не знаю что именно будет через 10 лет. Выростут ли вообще проценты по кредитам, или может даже станут меньше, или может я захочу переехать и объект продать. Поэтому мне на данный момент неизвестно, окажется ли выгодным платить сейчас больше за возможность зафиксировать процент на более, чем 10 лет.

А по каким параметрам проигрывали? Что для вас важно при выборе кредита?

Ну те баушпары, которые предлагали мне, были в сумме самые дорогие. Обычно нужно было платить 1% от суммы за оформление, плюс во время выплат на баушпар тело кредита не гасится и процент начисляется на протяжении всего срока на полную сумму кредита. Следующий минус - отсутствие возможности изменить размер месячных выплат (возможно есть разные варианты, но мне предлагали такой).

В сравнении с этим, при ануитетном кредите, тело кредита гасится с каждой месячной выплатой и следующий процент начисляется уже на остаток, а не на всю сумму кредита. Оформление ничего не стоит. Обычно есть возможность изменить размер выплат (хотя есть разные варианты). И вносимый зондертильгунг так же гасит тело кредита, что опять же ведёт к понижению последующих сумм выплат по процентам.

Т.е. при одинаковом проценте по аннуитетному кредиту заёмщик отдаст банку по процентам по-любому меньше, чем по баушпару. И иногда даже если по баушпару более низкий процент, но выплаты по процентам в сумме всё-равно превысят выплаты по аннуитетному кредиту уже только за счёт того, что у баушпара во время всего срока займа тело кредита не гасится.

4. В течение первых 15 лет выплачивается кредит 1), но только его проценты, без Tilgung. Одновренно делаются взносы в Bausparen 2).

5. После 15 лет, Bausparen 2) достигает баланса в где-то 180 000, wird zuteilungsreif и полученные из него 350 000 используются, чтобы закрыть кредит 1).

6. После этого в течение 12 лет закрывается ежемесячными платежами остаток Bausparkredit 2).

Спасибо, но вы всё же ещё не ответили на вопрос, начисляются ли какие-то проценты в вашу пользу на те деньги, которые вы вкладываете 15 лет в Bausparen.

Вот ещё раз расчёт, который с вашими цифрами не сходится:

Может, я где-то ошибку делаю, но для меня пара цифр не сходятся:
- 66000,- от 350000,- составляют около 19% за 27 лет
- в первые 15 лет вы выплачиваете только проценты => 1,45% • 15 лет = 21,75%, что уже больше 19%. Как это получается? Или на ваш Bausparen вам какие-то проценты начисляются?

Елл вам уже писала, что обычно предложения от банка на Bausparen дороже, чем стандартные кредиты. Я пытаюсь это на цифрах проверить. Если вы не получаете проценты в течении 15 лет, то Елл права будет.

Мне кажется, что во всех этих вариантах установлен неправильный акцент :) А именно, показана стоимость кредита.

Я бы выбирал бы кредит не по общей стоимости, а взял бы кредит с минимальной ежемесячной выплатой. В конце концов, в условиях кредита заложен зондертильгунг (обычно 5% года от суммы = 7тыс в год), но можно этот щондертильгунг и поднять до 10% (правда тогда ежемесячные выплаты будут немного дороже). В любом случае, внося зондертильгунг вы будете уменьшать стоимость кредита. При этом чем раньше внесете зондертильгунг, тем дешевле будет кредит.

Но даже если ограничить зондертильгунг 5% (и выплачивать его :D каждый год) - через 10 лет тело кредита останется менее 50% от всей суммы. Найти хороший вариант рефинансирования через 10 лет с такими условиями (т.е. менее 50% от стоимости) не составит никакого труда.

Так что смотрите на ежемесечную стоимость, а не на общую "переплату".

PS: баушпар тоже не бесплатен, так что если вы считаете полуную переплату, то надо добавить и стоимость баушпара. С другой стороны, ежемесячные выплаты у вариантов с баушпаром как правило меньше.

PPS: рассматривайте покупку квартиры не как инвестиционный проект, стоимость которого равна стоимости недвиги + проценты, а как аренда квартиры у банка с кэшбэком :) В конце концов мы все хотим жить в комфортных условиях здесь и сейчас, а не умирать 27 лет на работе без отпусков и развлечений, чтобы потом выдохнуть и ползать по своей квартире от кровати к телеку :)

Мне кажется, что во всех этих вариантах установлен неправильный акцент :) А именно, показана стоимость кредита.
Я бы выбирал бы кредит не по общей стоимости, а взял бы кредит с минимальной ежемесячной выплатой. В конце концов, в условиях кредита заложен зондертильгунг (обычно 5% года от суммы = 7тыс в год), но можно этот щондертильгунг и поднять до 10% (правда тогда ежемесячные выплаты будут немного дороже). В любом случае, внося зондертильгунг вы будете уменьшать стоимость кредита. При этом чем раньше внесете зондертильгунг, тем дешевле будет кредит.
Но даже если ограничить зондертильгунг 5% (и выплачивать его :D каждый год) - через 10 лет тело кредита останется менее 50% от всей суммы. Найти хороший вариант рефинансирования через 10 лет с такими условиями (т.е. менее 50% от стоимости) не составит никакого труда.

Вы правы, что выплачивая кредит по возможности быстрее (с зондертильгунг) и беря его на короткий срок (10 лет), расходы на сам кредит будут автоматически наименьшими. Но только 5% от 350000,- это 17500,- в год. А таких доходов у ТС нет.

Мне только кажется, что ТС ещё и на стабильность смотрит, так как в семье из 2-х человек хоть и доход достойный (4000,- нетто), но живут они в дорогом месте и роста дохода не ожидают.

ТС озвучил, что они готовы 1400,- в месяц на кредит выплачивать. Если взять обычный кредит на 10 лет под 1% и 2% тильгунг, то с 350000,- надо будет платить 875,- в месяц. Ещё останутся 525,- , которые можно будет в течении года копить (6300,-) и вкидывать как зондертильгунг (9 раз).

Тогда через 10 лет от кредита останутся ещё около 72% или 252000,-, что немало, если вдруг проценты сильно поднимутся.

а взял бы кредит с минимальной ежемесячной выплатой. В конце концов, в условиях кредита заложен зондертильгунг (обычно 5% года от суммы = 7тыс в год), но можно этот щондертильгунг и поднять до 10%

1. Если честно, то комбинация минимальной ежемесячной выплаты (т.е. стремление кредит не выплачивать), в сумме противоречит повышенному зондертильгунг (т.е. стремлению выплатить кредит как можно раньше).

2. Ну и подавляющее большинство аннуитетных кредитов априори подразумевают возможность изменения размера ежемесячной выплаты, уже поэтому нет смысла на неё ориентироваться, ибо ты её потом всё-равно сам устанавливаешь.

Но только 5% от 350000,- это 17500,- в год.

Да, единичку пропустил :)

Тогда через 10 лет от кредита останутся ещё около 72% или 252000,-,

Мне кажется, что в конечном счете это не особенно важно. До тех пор, пока выплаты по кредиту сравнимы с арендной платой париться из-за кредита не имеет никакого смысла :)

В случае, если речь идет об инвестиции, если цель - получать доход, то там должен быть другой расчет. А так, ТС покупает квартиру для себя. Так какая разница кому платить банку или владельцу квартиры?

1. Если честно, то комбинация минимальной ежемесячной выплаты (т.е. стремление кредит не выплачивать), в сумме противоречит повышенному зондертильгунг (т.е. стремлению выплатить кредит как можно раньше).

Не совсем. Речь идет о комфортной жизни. Люди может поставить себе цель накопления и иметь при этом максимальный контроль. Если же получить кредит с большой долей погашения кредита, то "положи зубы на полку, но выплати". Так что с точки зрения безопасности лучше иметь наименьшие обязательства (т.е. минимальную месячную выплату) и максимальную вариативность (максимально возможный зондертильгунг). Опять же, если нет физической возможности платить 10% зондертильгунг, то и не надо :) можно оставаться в рамках 5%.

2. Ну и подавляющее большинство аннуитетных кредитов априори подразумевают возможность изменения размера ежемесячной выплаты, уже поэтому нет смысла на неё ориентироваться, ибо ты её потом всё-равно сам устанавливаешь.

Возможно так и есть, но все те договоры на кредиты, которые я видел не предусматривали изменение ежемесячного платежа, при этом в договоре всегда был прописан ежемесячный платеж. Возможно это из-за того, что я видел слишком мало договоров. Но насколько я понимаю, задумка аннуитетных кредитов как раз в том, что ежемесячный платеж всегда остается одинаковым, а меняется каждый месяц 2 составляющие выплаты - проценты и погашение кредита.

Речь идет о комфортной жизни.

Изначально вопрос был о том, какой из вариантов кредита выгоднее. Но я Вас тоже поняла.

Но насколько я понимаю, задумка аннуитетных кредитов как раз в том, что ежемесячный платеж всегда остается одинаковым, а меняется каждый месяц 2 составляющие выплаты - проценты и погашение кредита.

Ни в коем случае! Некоторые банки априори включают в свои договора на ануитетные кредиты даже бесплатную опцию изменить размер месячных выплат, а с некоторыми другими банками эту опцию можно включить за дополнительную денежку.

Возможно, если Вы просто видели мало вариантов и сами тоже не спрашивали, эта инфа просто прошла мимо.

Ежемесячный платёж в договорах на ануитетные кредиты прописан, но это не означает, что его нельзя изменить, нужно читать конкретный договор.

Но насколько я понимаю, задумка аннуитетных кредитов как раз в том, что ежемесячный платеж всегда остается одинаковым, а меняется каждый месяц 2 составляющие выплаты - проценты и погашение кредита.

Ни в коем случае! Некоторые банки априори включают в свои договора на ануитетные кредиты даже бесплатную опцию изменить размер месячных выплат, а с некоторыми другими банками эту опцию можно включить за дополнительную денежку.

Правы оба. 😉

Программист правильно ухватил идею Annuitätsdarlehen, a Елл привела возможные исключения.

Я брал кочти все кредиты с Zinsfestschreibung на 5 лет, потом искал Anschlussfinanzierung с минимальным тильгунгом 1 % - тк. смысла быстро гасить кредит на обьект вышедший из зоны риска никакого нет. Лучше вложить Eigenkapital в следующую покупку или держать деньги про запас на непредвиденные расходы.

Как уже писали выше, главное - найти и купить подешевле. Все остальное уже вторично.

До тех пор, пока выплаты по кредиту сравнимы с арендной платой париться из-за кредита не имеет никакого смысла :)

Я на всякий случай скажу, что у нас нет стремления выиграть по деньгам в сравнении с арендной платой. Наш интерес - жить, зная, что тебя не могут из квартиры в любой момент попросить.

Люди из-за разного парятся. Вполне может быть неуютно из-за того, что через 10 лет невыплаченная часть тела кредита - 252000, если нет никаких сбережений, другой недвижимости, денег в акциях и т. п. и исключены наследства или крупные подарки от родственников. Из подстраховок у меня только частная пенсия, которую можно будет забрать одной суммой, и сейчас, когда я ничего не знаю о своем будущем здоровье, я хочу выбрать забрать ее одной суммой, да, но как можно позже. Сейчас там копейки, в момент, когда нужно принимать решение, забираешь ее целиком или хочешь, чтобы тебе платили ее каждый месяц, забрать целиком можно будет 100 000. Я думаю, что математически мне не будет смысла забирать раньше меньшую сумму - ну, чтобы закрыть кредит досрочно, а психологически так и вовсе будет пофиг к тому моменту (ну повисит он на мне еще год или два, подумаешь). Поэтому ее сейчас для выбора стратегии можно даже не учитывать.

Но даже если ограничить зондертильгунг 5% (и выплачивать его :D каждый год)

К сожалению, даже 5% мы не сможем заполнять, как бы ни хотели. Более того, самым реалистичным мы видим вариант, при котором мы только первый год или первые два его платим, а потом бросаем это дело и копим на что-нибудь другое, что хочется в этой жизни, или тратим на что-то, что хочешь или нет, а надо. Короче, предполагаем, что дольше двух лет мы в режиме «приоритет - зондертильгунг» не выдержим.

Сейчас посчитал - для нас реалистичными выглядят 2,5-3%, но столько мы можем начать откладывать только с января, в этом году у нас максимум 500 евро в месяц оставаться будет (если предположить, что завтра мы берем кредит).

ТС озвучил, что они готовы 1400,- в месяц на кредит выплачивать.

Один раз система посредника сказала, что 1800 банк еще должен разрешить, то есть мне предлагали и такой вариант. И я в целом и не категорически против платить 1600 или 1800, 1400 выбраны на случай повышения процентов и чтобы был какой-то зазор на случай ухудшения наших возможностей. То есть это спокойствия ради.

Некоторые банки априори включают в свои договора на ануитетные кредиты даже бесплатную опцию изменить размер месячных выплат, а с некоторыми другими банками эту опцию можно включить за дополнительную денежку.

У меня были предложения (для других квартир, к которым присматривался), где была возможность два раза в течение кредита бесплатно изменить Tilgungsrate в диапазоне 2%-5%. Sondertilgung в том кредите был тоже, до 5% в год. Интерхип такие предложения делает.

Спасибо за участие в теме, рад всем, кто хочет серьезно о кредитах здесь поговорить.

Увы, я думаю, это будет единственный объект недвижимости в моей жизни. В этом моя ситуация очень отличается от вашей, Кота Базилио и ell. То есть очень теоретически я подумывал о том, чтобы где-нибудь что-нибудь в Испании или домик с большущим участком в условной Молдове или квартирку в Баутцене Дрездене купить, то есть что-нибудь потом еще мелкое для себя или под сдачу, но все больше подозреваю, что не будет оно мне надо потом. Отдыхать - лучше приехать, заплатить, уехать. Сдавать - морока, потому что далеко. Сдавать здесь и переехать жить туда - люди и в целом-то не любят переезжать на старости лет, а мы уже как-то скептически смотрим на идею обжившись, переезжать только потому, что где-то жизнь дешевле. В общем, квартира для себя, поэтому из всего возможного выбирается то, что именно иррационально понравится, и хочется спокойно там существовать. Может, конечно, потом что-то и изменится, увижу что-то, из-за чего эту продам, другую куплю, но прямо сейчас вот в целом хочется просто осесть и все.

Я на всякий случай скажу, что у нас нет стремления выиграть по деньгам в сравнении с арендной платой. Наш интерес - жить, зная, что тебя не могут из квартиры в любой момент попросить.

В таком случаае надо либо покупать без кредита, либо арендовать у крупной фирмы :) Благо права арендатора в Германии защищены гораздо лучше, чем арендодателя.

Лучше вложить Eigenkapital в следующую покупку или держать деньги про запас на непредвиденные расходы.

Там выше я уже написал, что капитала-то никакого и нету. У меня нет вариантов кроме как взять кредит на 100%. А через 10 лет у меня может образоваться максимум 65000-75000, от тела кредита же через 10 лет останется примерно 203000-226000. Вот что в такой ситуации делать?

Непредвиденные расходы, да. В том числе поэтому выбрал 1400 в месяц. На случай всяких "вдруг", не покрывающихся страховками. А не случатся - будет зондертильгунг или более приятные расходы.

В таком случаае надо либо покупать без кредита, либо арендовать у крупной фирмы :)

Не-не-не, каждый сам определяет, что ему надо. )

Разве вонунгсгезельшафтен не социальным квартирами в основном занимаются? Мне их предложения не попадались. Но если у вас есть такой опыт, поделитесь, с удовольствием послушаю.

Но в арендованной квартире ты все равно всегда арендатор. ) Ограничения по ремонту, сама вот необходимость отчитываться о поломках, даже если новое взамен уже купил. А потом ты заканчиваешь как человек n тредов назад, который понял, что за это время он отдал сумму, приближающуюся к стоимости квартиры. Это не говоря уже о том, что просто уехать из страны на годик и оставить эту квартиру за собой ты не можешь.

Но в арендованной квартире ты все равно всегда арендатор. )

Это уже зависит от вашего отношения к вопросу, в СССРе, например, квартиры у людей тоже были не собственные, люди были квартиросьемщиками (у государства), но ощущения, что квартира не своя и они там чужие ни у кого не было. Так и тут, есть люди, которые живут в таких квартирах десятилетиями, даже от первой сдачи дома и пока их вперед ногами не вынесут и ощущают квартиры своими.

Ограничения по ремонту, сама вот необходимость отчитываться о поломках, даже если новое взамен уже купил

У вас неправильные представления, видимо, вы не снимали каартиры у крупныж гезельшафтов. Никто никому ни о чем не отчитывается, ремонты тоже делают по своему вкусу, разве что стены не переносят, но и тут вопрос не однозначный, если потом назад всё поставить, если выезжать захочется.

Это не говоря уже о том, что просто уехать из страны на годик и оставить эту квартиру за собой ты не можешь

Элементарно, хоть на какой угодно срок, оплачиваешь и всё - можешь там хоть жить, хоть не жить. Собственно, уезжая из своей квартиры, за неё тоже платить придётся - хаусгельд.

А потом ты заканчиваешь как человек n тредов назад, который понял, что за это время он отдал сумму,

Если так, то да, другое дело, когда понимаешь, что за миту за всю жизнь отдал бы в 3 раза меньше, что та сумма в какую обошлась в итоге эта квартира, если она вообще когда-то своей станет, при жизни, в смысле. В случае вами озвученной стоимости, расценить как удачную инвестицию такую квартиру за такие деньги вряд ли можно.

просто уехать из страны на годик и оставить эту квартиру за собой ты не можешь.

ы?

Вот что в такой ситуации делать?

В Вашей ситуации сейчас важно найти квартиру недорого. По 7 тыс/метр за 30 летнюю не в центре земли это дорого. Ищите требующие ремонта, вкладывайте свой труд.

ы?

Перепутал.

Конфетка.
А вы улицу на фото узнаете? Что-нибудь об этом месте или местности вокруг этого вокзала в целом сказать можете?
З. Ы. Извините, что не ответил вам сразу.

Если так, то да, другое дело, когда понимаешь, что за миту за всю жизнь отдал бы в 3 раза меньше, что та сумма в какую обошлась в итоге эта квартира,

Откуда 3 раза взяли?

В данном случае я согласен, что именно у этой квартиры за 350000,- и всего 50 м2 (ну вдвоём однозначно тесно) соотношении цены/содержание очень плохое. Если принять её миту в 800,- за основу, то надо 48 лет, чтобы её цена вместе с кредитом окупилась.

Но в основной своей массе все, кто купил, за жизнь выплачивали намного меньше, чем снимающие. Сколько раз уже лились слёзы, что уже давно квартиру фермитеру выплатили...

В Вашей ситуации сейчас важно найти квартиру недорого.

А можете расписать весь план? Купить недорогую, чтобы меньше риск был без квартиры и с долгами остаться? Чтобы меньше нервничать? Чтобы параллельно вкладывать деньги в акции? Чтобы ее потом продать и купить другую, то есть первую воспринимать как промежуточный вариант? Что-то еще? То есть как бы выглядела стратегия целиком, если бы вы были на нашем месте? 40 лет, детей не будет, собираемся и дальше строить свою жизнь вокруг Мюнхена.

То есть вот, допустим, свежеотремонтированная двухкомнатная в Аугсбурге (305000 евро, 1993 года, хаусгельд 308 евро) по ссылке выше – это тоже не очень вариант в вашем понимании, лучше искать дальше?

По 7 тыс/метр за 30 летнюю не в центре земли это дорого. Ищите требующие ремонта, вкладывайте свой труд.

https://www.immowelt.de/expose/2zl6y4f

https://www.immowelt.de/expose/222q55d

М?

Я утрирую, на иммоскауте картина много лучше, но да, мне интересно, что именно из имеющегося на рынке другие люди видят как оптимальный или более хороший вариант для людей с моими данными.

Спасибо, но вы всё же ещё не ответили на вопрос, начисляются ли какие-то проценты в вашу пользу на те деньги, которые вы вкладываете 15 лет в Bausparen.

А, теперь понял, о чем вы. Нет, по факту нет. 0% Bonuszins, 0,01% Guthabenzins.

Спасибо, но вы всё же ещё не ответили на вопрос, начисляются ли какие-то проценты в вашу пользу на те деньги, которые вы вкладываете 15 лет в Bausparen.

А, теперь понял, о чем вы. Нет, по факту нет. 0% Bonuszins, 0,01% Guthabenzins.

Тогда вы просчитались или банк вам не всё сказал. Забудьте Bausparen.

То есть вот, допустим, свежеотремонтированная двухкомнатная в Аугсбурге (305000 евро, 1993 года, хаусгельд 308 евро) по ссылке выше – это тоже не очень вариант в вашем понимании, лучше искать дальше?

В Аугсбурге я бы искал с такими параметрами максимум за 250 тыс. что тоже немало, 5 тыс. метр. за вторичку 30 лет.

Судя по фото с балконом это центральная улица (Friedberger Straße) с трамваем. Похоже на то, что это дом с грузинским рестораном внизу, но могу ошибаться. Транспортное сообщение хорошее, но может быть шумновато. Зал выходит на улицу, в спальне должно быть тише, но надо смотреть конечно же на месте.

В целом местность вполне ОК, там недалеко построили торговый центр прямо возле вокзала Hochzoll.

Я имела ввиду именно этот случай - вариант ТС, и специально и написала, что в одном случае это имеет смысл и хорошо, а в другом (как сильно подозреваю, случай его кввртиры), это вряд ли. Слабо себе представляю, где это 2-комнатные квартиры в 50 квардаров (в 40 мин от крупного города) сдаются по 1400 кальт.

В случае этой квартиры, если посчитать, то он до конца своих дней вряд ли заплатит миты столько, сколько за эту кввртиру купив, + кредит. Да, собственно, это не сложно проверить, глянув на иммоскауте сколько кальтмита в его городе на квартиры такого размера и таких параметров

Но в основной своей массе все, кто купил, за жизнь выплачивали намного меньше, чем снимающие.

Эти люди, о которых вы говорите, которых основная масса, которые покупали раньше и вряд ли по таким ценам, вернее с таким соотношением цена/товар. В их случае, конечно выгоднее покупать, но вряд ли озвученый ТС вариант - это тот случай. В его случае смысла в такой покупке не вижу совсем

Но в основной своей массе все, кто купил, за жизнь выплачивали намного меньше, чем снимающие.

Эти люди, о которых вы говорите, которых основная масса, которые покупали раньше и вряд ли по таким ценам,

В мире всё движется по спирали и наши предки были когда-то в таких же ситуациях и наши дети будут спрашивать, а стоит ли покупать при таких высоких ценах.... И я себе лично этот вопрос тоже задавал. 🤣

Но так как инфляция есть всегда, то в подавляющем большинстве случаев покупать всё равно выгоднее. Поэтому ваши утверждения, что за жизнь в 3 раза больше за кредит, чем за миту выплатят, мягко говоря, просто смешны. Даже с этой квартирой ТС по моим прикидкам надо около 48 лет, чтобы миту покрыть. Короткая жизнь.... 😉

У ТС случай немного другой: 40 лет, детей нет и не предвидеться (оставлять некому), заработки сильно не поднимутся в будущем. Может им и не стоит такую маленькую и слишком дорогую квартиру покупать.

У ТС случай немного другой: 40 лет, детей нет и не предвидеться (оставлять некому), заработки сильно не поднимутся в будущем. Может им и не стоит такую маленькую и слишком дорогую квартиру покупать.

Ну почему? Государству будет только в радость получить после смерти ТС (полу)выплаченную квартиру в подарок🤭

48 лет от 40, т.е. до 88 лет, не такая и короткая жизнь. Т.е. то что заплатят они миты до конца своих дней больше, чем 460.000 (т.е. стоимость квартиры с кредитом), очень сомнительно, т.е. выигрыша мвтериального здесь не просматривается, но ради этого (неизвестно чего) они до пенсии 27 лет будут платить в месяц 1400 + небенкостены, ютясь в 50 м2. Смысл?

Кроме детей бывают и другие наследники - типа племянники, двоюродные племянники, троюродные племянники и т.д.

а учитывая, что даже нет ради кого стараться (наследников), то они смогли бы за те же деньги позвольть себе все эти годы лучшее качество жизни даже просто арендуя.

40 лет, детей нет и не предвидеться

Спорное утверждение...

40 лет, детей нет и не предвидеться

Спорное утверждение...

Не моё, а самого ТС.

Я же не спорю 😉

а учитывая, что даже нет ради кого стараться (наследников), то они смогли бы за те же деньги позвольть себе все эти годы лучшее качество жизни даже просто арендуя.

Если не произойдёт резких перемен в мите, то да. Ну и на пенсии скорее всего будут материальные проблемы с оплатой миты. И вот тогда придётся пенсионерам идти в социал. А если бы они к 67-ми выплатили бы квартиру ( начальный пост), то на пенсии можно и путешествия нормальные предпринимать. Миты ведь тогда нет. А ещё лет через 10 можно продать квартиру и деньги прожить

Но речь то о 3-х разах шла, теперь увиливаем? 😉

Риана уже 12 лет уговаривает форум уговорить ее купить квартиру...

Ну надеюсь, что она всё хорошо посчитала (в 3 раза сэкономив, Карл 😉) и пеньсии и на миту и на путешествия хватит.

Ну и на пенсии скорее всего будут материальные проблемы с оплатой миты. И вот тогда придётся пенсионерам идти в социал.

Это ж насколько должны подняться миты, чтобы паре с зарплатой в 4000 нетто, пенсии бы не хватило на оплату миты 2-комнатной кватиры в едва ли 50 м2? За историю Германи такого роста наверное не припомнится, по крайней мере, лет 20 последние, что я здесь. Да и это если прыгать каждый год с одной квартиры в другую, а если в одной квартире всю жизнь прожить, то вряд ли такой глобальный песец со стоимостью миты возможен. (Заранне уже сейчас можно было бы подобрать хорошую квартиру и рост арендных плат в будущем, которые ощущаются в основном при новых договорах, не будут так критичны). Если такой глобальный песец наступит, то там уже всяко будет не до путешествий.

А может метеорит упадёт, а может бежать придётся из Германии как из Кабула, бросая всё.

Но при актульной оценке эта инвестиция им явно не выгодна.

Важна не только стоимость сама по себе, но и соотношение стоимости обьекта и аренды. Пока что аренда растет медленее, чем стоимость объекта, поэтому то и рендиты все хуже и хуже, вы же сами писали, что год уже ничего выгодного не попадалось. И при достижения некой границы в этом соотношении покупка становится менее выгодна, чем аренда. Например, если я куплю квартиру за полмиллиона, а аренда обошлась бы мне до конца жизни в 200 000 к примеру. Да, в случае аренды эти 200.000 я выбрасываю (отдаю дяде-фермитеру), они теряются бесцельно. Но в случае покупки я плачу дополнительно 300 000, которые могла бы прожить.

А если бы они к 67-ми выплатили бы квартиру ( начальный пост), то на пенсии можно и путешествия нормальные предпринимать

А если бы не купили, то уже сейчс все эти годы могли бы путешествовать и жить в своё удовольствие в б0льшей квартире и платя за вренду меньше. За эти же деньги они могли бы иметь лучшее качество жизни все эти 27 лет на пенсии и не факт, что худшее потом, на пенсии, как в вашем же расчете, где стоимость покупки равняется мите за 48 лет , т.е. до 88 лет.

Ужкюе не говоря о том, что к пенсии их дом будет уже 60-летним и будет нуждаться в капитальном ремонте, так что будет ли у них деньги на путешествия (а так же здоровье) на пенсии тоже вопрос. А то как бы не проучилось, когда люди до самой пенсии тянули в месяц порядка 1.500 за квартиру, чтоб на пенсии наконец-то пожить в свое удовольствие, попутешествовать, дотянули, а тут бац, дом уже ремонтировать надо, отопление менять, крышу, окна и и.д и т.п. Уже не говоря о том, что до пенсии ещё дожить надо и смотря в какой кондиции.

3 миты это было фигурально. Но выгоды материальной в их случая я не вижу, хоть 3 миты, хоть так 2, хоть одна. Явно не в плюс. Максимум так на так выходит, а в таком случае не понятно ради чего это всё.

Еще раз, я не о выгодности покупок недвижимости вообще, я о выгодности покупки ДАННОГО КОНКРЕТНОГО обьекта в ИХ конкретном случае

ниффкоемслучае

кто нам тогда кредиты выплачивать будет?

Отчего же? Я бы с удоволствием купила бы квартиру, если бы подвернулась выгодная инвестиция, даже и не одну, а скупала бы все шнэпхены. Но и вы же не все подряд покупаете? Наверняка, не все инвеsтиции считаете выгодными?

Речь не оба мне, а о обьекте ТС и его жизненной ситуации. Т.е. вы все же счиатете его покупку ст0ящей и советуете ему ее покупать, я так поняла?

Извиняюсь что вмешиваюсь, у ТС все параметры чтобы покупать. И боятся ему обсалютно не надо, возраст самое то. Вот стоит ли с Bauspar связываться, это надо подумать.

Я бы с удоволствием купила бы квартиру, если бы подвернулась выгодная инвестиция, даже и не одну, а скупала бы все шнэпхены.

Круто, Hut ab. 🤠😀

Конкуренция пришла...

Это ж насколько должны подняться миты, чтобы паре с зарплатой в 4000 нетто, пенсии бы не хватило на оплату миты 2-комнатной кватиры в едва ли 50 м2?

А давайте на цифрах, а не на эмоциях?

Тут вопрос ещё в том, сколько пенсия будет. Я только аккуратно предположу, что около 2000-2500,- на двоих будет. Если до 67-70 лет оба проработают. С этих денег заплатим сначала мед. страховку около 300,-. Осталось 1700-2200,-. Сегодня мита допустим 800+200=1000,-. Через 27 лет предположим поднятие миты на 25% и NK на 50% => 1000+300=1300,-.

На еду/одежду/культуру/путешествия остаётся 400-900,- на двоих. Очень густо.... Особенно если предположить, что цены на продукты за 27 лет тоже поднимутся. При первой цифре придётся идти за государственной помощью, да и со второй не разбежишься.

Речь не оба мне, а о обьекте ТС и его жизненной ситуации. Т.е. вы все же счиатете его покупку ст0ящей и советуете ему ее покупать, я так поняла?

Я уже писал ТС, какое моё мнение:

У ТС случай немного другой: 40 лет, детей нет и не предвидеться (оставлять некому), заработки сильно не поднимутся в будущем. Может им и не стоит такую маленькую и слишком дорогую квартиру покупать.

А покупать им всё равно лучше, если ещё 27 до пенсии, только может не стоит именно эту квартиру.

Так и я именно об этой квартире и речь веду.

Это всё не играет роли. Мы говорим о рсзном. Я говорю о выгодности/невыгодности инвестиции именно в этот объект. Играет роль только насколько цена адекватна товару, соотношение цены обекта к мите. Сколько они заплатят за объект и сколько за это время обойдется аренда. Всё.

Для этого нужно просто посмотреть размеры арендных плат и сравнить со стоимостью этой квартиры. Собственно, так же как вы считаете выгодность покупки обьекта по рендите. Если рендита отрицательна вы же не будете покупть такой обьект. Так и тут, плюса нет, в лучшем случае 0 или минус. Вы и сами уже посчитали - этих денег хватило бы им ориентировочно на 48 лет, т.е. до 88 лет. Т.е. до конца жизни они в плюс не выйдут.

в теперь сопоставляем с тем, что они за этот 0 экономии получают - тесное маленькое жильё и полторы тыщи в месяц расходов в ближайшие 27 лет

Базилио, ловко ты просчитал насчёт пенсии.

Привет с лигурийского. В Рапалло можно недорого прикупить квартиру. Гораздо дешевле чем ТС собирается в Аугсбурге отдать.

Красота! Хорошего отдыха 👍

Да, тс изначально задавал вопрос о выгодности кредита, поэтому соотношение цены объекта к доходу не обсуждалось. На мой взгляд тоже цена очень высокая, но лично я во-первых не знаю каковы там вообще цены и во-вторых не знаю каковы приоритеты, и почему выбран именно такой вариант.

Лично я вполне могу представить себе ситуацию, если эта квартира является буквально жильём мечты и другого выбора (в смысле варианта подешевле), собственно, нет.

Я сечас в процессе "добывания" огорода мечты и у нас цены, особенно там, куда я нацелилась очень сильно выросли. И получается, что выбор между огромной ценой, которую я по факту тоже не особо тяну, или похерить мечту и вегетировать в человейнике. При этом я одна, т.е. финансовой подстраховки у меня нет и сумма гораздо больше, чем у тс. Мама меня с ужасом спрашивает, как же я на такой риск пойду. А если посмотреть на всё это с другой стороны, то я хочу наслаждаться огородом мечты сейчас и допустим ещё какие-нибудь дцать лет, а не ждать пока наступит пЭнсия (до которой, на минуточку, ещё дожить надо), чтобы отъехать на огород в какой-нибудь Плауэн. Т.е. это осуществление мечты и с выгодностью ничего общего уже не имеет. А не успею до конца жизни выплатить кредит - не мои проблемы.

Если мечты, то тут без споров, хоть золотой унитаз, возражать бы не стала. Но как я поняла из сообщений ТС там мотивы другие. Да, он не ставит целью экономию, но имеет цель:

Наш интерес - жить, зная, что тебя не могут из квартиры в любой момент попросить.

Именно в этом ключе я и обсуждала. Что для этого купить любой ценой за любые деньги - не единственный и не факт, что лучший в данном случае, вариант.

А не успею до конца жизни выплатить кредит - не мои проблемы

Успеете! Огород жизнь продлевает. Мой 75 летний свекр до сих пор в отличной физической форме, его бицепсы и трицепсы видны невооруженным глазом. У него огород-главное хобби всю жизнь.

А по теме ТС мне немножко взгрустнулось, они работают вдвоем и с трудом могут себе позволить 50м.кв. Мои социальщики живут себе в таких же хоромах и в ус не дуют. И вообще 4000 нетто на двоих, как потолок, в 40 лет на юге Германии, кажется, несколько странным. ТС пишет так грамотно, четко и логично, неужели нельзя пойти на повышение. Даже у нас на севере большинство среди друзей в семьях, где двое пашут, на 5штук выходят. Я надеюсь, что у него хотя на предальпийские пейзажи время есть.

И вообще 4000 нетто на двоих, как потолок, в 40 лет на юге Германии, кажется, несколько странным.

На юге Германии едят пирожное вместо хлеба? Вообще то средний семейный доход по Германии сейчас 3600 евро, включая киндергельд и любой другой доход.

И вообще 4000 нетто на двоих, как потолок, в 40 лет на юге Германии, кажется, несколько странным.

На юге Германии едят пирожное вместо хлеба? Вообще то средний семейный доход по Германии сейчас 3600 евро, включая киндергельд и любой другой доход.

https://m.bpb.de/nachschlagen/zahlen-und-fakten/soziale-si...

А средний доход семьи по Германии, если работают, 4214,-. На западе наверное ещё на пару сотен выше, чем на востоке.

Кстати, хорошо видна Rentenlücke: 4214 - 2867 + 300 (KK) = 1647,- (как раз одна жирная Warmmiete. Eigentumswohnung oder Haus lohnt sich). 😇

И потом эта статистика из 2018 года. Сегодня цифры наверное выше.

Während deutschlandweit das durchschnittliche Nettoeinkommen der Privathaushalte im Jahr 2018 bei 3.661 Euro pro Monat lag, waren es in Westdeutschland 3.830 Euro und in Ostdeutschland 3.015 Euro. Bei Haushalten, in denen die Haupteinkommensperson selbstständig war, betrug das durchschnittliche Nettoeinkommen im Jahr 2018 5.493 Euro. Bei Arbeitnehmern waren es 4.214 Euro, bei Haushalten von Arbeitslosen 1.440 Euro und bei denen von Ruheständlern durchschnittlich 2.867 Euro.

Кстати, хорошо видна Rentenlücke: 4214 - 2867 - 300 (KK) = 1647,- (как раз одна жирная Warmmiete. Eigentumswohnung oder Haus lohnt sich). 😇

На пенсии у кого доход маленький, лучше заграницей жить, например на лигурийской ривьере. Красиво, стильно.

Красиво, стильно, это да. Но с маленьким доходом в Монако? 😁

Вот там я наверное даже после продажи всей недвиги только пару лет протяну...

Ты сейчас в Baia del Silenzio?

Зачем Монако. Куча небольших городков со скромными ценами.

На досуге итальянский учить или испанский как средство от маразма.

Пройдись по местным маклерам, потом расскажешь, какие цены в Baia del Silenzio. Может пора новую Торревьёху в Италии создавать? 😉 Глядишь, и Женю переманим, весело будет.

Ты сейчас в Baia del Silenzio?

Да, там. Тоже неплохое местечко. В Германии в этом году что то не то с погодой.

Жене в русском колхозе Торревиеха уже весело.

Пустила корни, палкой не выгониш.

С Италией сколко раз там не была, всегда какая-нит задница.

Как рок какой-то.

Болше не хочу.

Пройдись по местным маклерам, потом расскажешь, какие цены в Baia del Silenzio. Может пора новую Торревьёху в Италии создавать?

Не обязательно в Sestri Levante. В Рапалло уже за 1500 евро /метр. можно найти хорошие квартиры. На пляж на автобусе 😁

Высокие потолки 3 метра, мраморные полы как в древнем Риме 😁 Если уже Аугсбург вторичка по 7 тыс. метр идёт то лучше сдать излишки нуждающимся, отползти на юг и наслаждаться античностью.

Жене в русском колхозе Торревиеха уже весело.

Пустила корни, палкой не выгониш.

С Италией сколко раз там не была, всегда какая-нит задница.

В северной Италии климат более телу приятен - нет такой зверской жары.

Жара меня как раз то не пугает. Я ее даже люблю.

У меня в каждый приезд какое-то приключение со заком минус.

Последняя попытка 11/2019 - в местом ресторане, где одни местные, вдали от туристких троп, по совету отелщика сели др отметит.

Меня рвало всю ноч*. Траванулас.

Я была вся зеленая.

Если учест, что у меня ненежный желудок, чето рвало меня последний раз в средней школе. Что даже в Комарово на сборах, когда вся команда отдавилас азу из говядины и всю ноч обнимала туалеты и не слезала с горшков, у меня просто слегка болел живот, что меня не тошнило даже в беременност, это было ооочен* сил*ное отравление.

В прошлые приезды (у меня в Риме проект был 3 месяца и до него как турист каталас+) было все: и сумки воровали, и с таксистами дралас*, всякое было.

Ни разу без приключений не с*ездила. Не принимает меня Италия, как отводит. Знаки, знаки - нет лезт* туда.

Не обязательно в Sestri Levante. В Рапалло уже за 1500 евро /метр. можно найти хорошие квартиры. На пляж на автобусе 😁

A что с налогообложением и коммуналкой там?

A что с налогообложением и коммуналкой там?

Пока не вникал глубоко. Аналоги Grundsteuer, Grunderwerbsteuer есть.

В прошлые приезды (у меня в Риме проект был 3 месяца и до него как турист каталас+) было все: и сумки воровали, и с таксистами дралас*, всякое было.

Рим да, плутовской город. А Берлин ? А Москва 😁? В Москве раз в командировке водкой отравился. Сильно много принял на грудь. Ох как тяжело было.

А в Берлине постоянно кого-то стреляюt. Вот только вчера был "свежачОк". А не стреляют, так рЭжут. А не рЭжут, так машиной собъют.

Так большой город, криминал и все такое. Этнические группировки. Весело зато.

Однако хОчут люди жить в Берлине, кредиты берут.

У тебя даже Лигурия чем то то на Шлюхензее похожа...

Сходство есть.

Высокие потолки 3 метра

А вот сейчас больно было.

Приятного отдыха!

Спасибо! Тема про кредиты постепенно превращается...

Цены в разных Аугсбургах уже в три раза выше чем на лигурийской ривьере. Geht es noch ?

Однако хОчут люди жить в Берлине, кредиты берут.

Цены в разных Аугсбургах уже в три раза выше чем на лигурийской ривьере. Гехт ес ноч?

По-моему всё логично. Где спрос, там и цены. Люди живут там, где работают и там где их близкие. А на лигурийскую ривьеру им достаточно съездит раз в году, или вообще никогда.

Вот, к примеру человеку зачем квартира на ривьере? Чтобы она там гнила, жрала деньги, пока он в Аугсбурге/Берлине работает, а сам пока в съёмной жить будет? А если, не дай Бог, до пенсии не доживёт, то нафиг эта квартиры вообще была нужна? А если до пенсии ситуация изменится и там станет жить дорого или просто какое-нибудь цунами снесёт эту квартиру нафиг?

А если он туда сейчас жить поедет, то подходящая работа там для него есть?

Всё правильно. Такие квартиры либо с совсем лишних денег в надежде на поднятие цен либо уже перед пенсией покупают. Для обычного работающего Otto-Normalverbraucher ist das nix.

Рим хот плутовской город, но мои приключения были не всегда в Риме.

Ну почему на пензии то.

Студиа моя 1980 года постройки дом в Испании была куплена семейной парой из Мадрида в кредит и возили они туда своих 2 детей на каникулы, длинные праздники, пока они росли, оздоровляли, а потом дети сами в отпуск и внуков. Ну и сами там потом сидели часто на пензии.

Дедушка умер, детям (им под 50) нужны денги, мама в хайме, наследство папино охота поделит, продали в 2019. Почти 40 лет сем*ей ползовалис.

Да, возможно, на эти денги можно было отели снимат для всех все 40 лет и еще бы сдача осталас.

Но приезжаеш в свое, с маленкой сумочкой, без чюмоданов, достаеш из шкафа свои вещи, ползуешся своей кухней, это тоже плюс.

Я не говорю, чтобы в Испании так делат, а в родной стране, где-нибуд на море неплохо. Много простых немецев имеют в сем*е фериенвонунг и ползуются. Берлинчеги на Остзее или в Гарце например.

Ест же култура и у советских людей имет дачу, выезжат на дачу. Но дача это не обязателно грядкис луком. Ест и другие формы.

Не из последних копеек, понятно. Но если это ест, значит кому то это нужно!

Согласен, в своей стране иметь Ferienwohnung может иметь полный смысл (расстояния обозримые, законы понятны, подвохи известны). В другой стране это уже немного другой коленкор.

Много простых немецев имеют в сем*е фериенвонунг и ползуются

Здорово, приехал и неделю пожил, смена декораций, в озере искупался, грибов пособирал.

И в Испании если фериенвогунг или в Италии тоже здорово. Если не сам то родственники или друзья могу приехать.

Сегодня на фейсбуке сем*я знакомая из Москвы запостила фотки с "дал*ней дачи", так и написано было, а именно из Турции.

Такая красота!

Морская недвижимость не дефицит, куча предложений. От Турции до Португалии.

Заметил, что не на все ответил.

в первые 15 лет вы выплачиваете только проценты => 1,45% • 15 лет = 21,75%, что уже больше 19%. Как это получается?

Пересмотрел бумаги. В этом случае ставка не годится для расчетов, работник банка мне объяснил, что это какая-то средняя псевдоставка, которую они обязаны писать, чтобы можно было хоть как-то сравнивать такие кредиты с обычными, но не более того.

Реальная ставка Vorfinanzierungskredit (первые 15 лет) составляет примерно 0,87%, в итоге стоимость кредита за первые 15 лет составляет примерно 46000.

Друзья, добрый вечер, извиняюсь за задержку в ответах, не всегда получается вести треды достаточно долго и вовлеченно. Возникли некоторые сложности при сборе документов и оформлении сделки, ничего страшного, просто все затянулось.

Теперь есть актуальный набор предложений, и нужно определиться довольно быстро, пока они еще в силе. Снова прошу вашего мнения с учетом вашего опыта и положения на рынке.

Сумма все та же — 350 000, финансирование по факту 100%.

A) 15 лет фиксированных на основное тело кредита + KfW 124 на 10 лет фиксированных, в итоге сравнительный процент ~1,46%, прогнозированная стоимость ~67000

B) 25 лет фиксированных на основное тело кредита + KfW 124 на 10 лет фиксированных, в итоге сравнительный процент ~1,76%, прогнозированная стоимость ~79000

И если соскрести почти все деньги и добавить 13 000 EK, то возможны такие варианты:

1) фиксированных 10 лет + фиксированных 10 лет KfW 124, ~1,17%, прогнозированная стоимость ~60000 (с учетом допольнительных 13 000 ЕК)

2) фиксированных 15 лет, 1,50%, прогнозированная стоимость ~74000 (с учетом допольнительных 13 000 ЕК)

3) фиксированных 20 лет, 1,76%, прогнозированная стоимость ~88000 (с учетом допольнительных 13 000 ЕК)

4) фиксированных 25 лет, 1,86%, прогнозированная стоимость 95000 (с учетом допольнительных 13 000 ЕК)

Какой вариант бы выбрали вы на моем месте и почему?

Меня фиксирование на «только» 10 лет вероятно будет заставлять волноваться, сейчас проценты снова потихоньку растут и у меня опасение, что они дальше будут только расти, а после 10 лет остаток кредита еще настолько большой, что повышение ставки на 1%-1,5% уже ощутимо. С другой стороны, я не уверен, что фиксирование на прямо целых 25 лет стоит переплаты, потому что после 20 лет остаток кредита уже будет не особо значительный. И тут еще и варианты с KfW примешиваются. Понятно, что в первые 10 лет это классно, но потом, как мне пока сказали многие, вероятность того, что процент на КfW после 10 лет будет хуже чем у обычного банка, высока.

Стали бы вы стараться набрать почти "последние" 13 000, чтобы получить условия получше?

Помогите, пожалуйста, советом.

а какой город/село? что скрывать то?

Лично я взяла бы с фиксированной ставкой на 10 лет, простой ануитетный, без каких-либо кфв, с возможностью зондертильгунга и если можно, то и с возможностью менять размер тильгунга (там обычно в диапазоне 1-10%, но может и другие варианты бывают, я просто не знаю). Взяла бы именно такой, потому что обычно такой кредит самый дешёвый по процентам.

Вот тут VitaminC объяснил логику https://foren.germany.ru/showmessage.pl?Number=38478306&Bo...

зачем сошкребать все дееьги в ноль, если без них те же самые условия. А вдруг вам завтра срочно пару тысяч понадобится. Или WEG постановит Sonderumlage. Оно вам надо?

А вдруг умрёте через 10 лет, нафига сейчас себя ущемлять.

Я бы тоже ни с какими КФВ кредитами не саязывалась.

Подписываюсь под Елл.

На 10 лет, обычный ануитетный кредит

Кстати, вы уверены, что через 10 лет эта недвижимость ещё будет отвечать вашим потребностям? А через 15/20/25?

KFW на сегодняшний день стоит брать если в программе есть Zuschuss, а это все программы завязанные на energetische Maßnahmen, или если основной банк без KFW предлагает высокий процент или вообще отказывается. Проценты в KFW-кредитах потихоньку приближаются к процентам обычных кредитов на недвижимость и нет возможности делать Sondertilgung.

Все деньги для ЕК не используйте, оставляйте минимум 3 Netto на крайний случай.

По поводу Zinsbindung, не соглашусь с большинством предыдущих ораторов, рекомендующих 10 лет. Сознательно загонять себя в узкие временные рамки и надеятся на Sondertilgung это глупо. Я всегда советую 15-20 лет, 25 лет сильно дорогой. И в любом случае, у Вас через 10 лет есть возможность Sonderkündigung.

По поводу Zinsbindung, не соглашусь с большинством предыдущих ораторов, рекомендующих 10 лет. Сознательно загонять себя в узкие временные рамки и надеятся на Sondertilgung это глупо. Я всегда советую 15-20 лет, 25 лет сильно дорогой.

Вот если бы мы действовали по вашим советам, то здорово бы переплатили по процентам. А так мы брали на 3-5 лет и гасили со всеми Sondertilgung и параллельно купили, чтобы потом кредит сразу выплатить.

Инфляция помогает.

Сколько кредита Вы брали и сколько Вы зарабатываете? Соотносится Ваш ответ с тем что написал спрашивающий про кредит?

А если говорить про советы, то такие вещи явно не на форумах спрашивают, а идут к людям имеющим проф.образование.

Я всегда советую 15-20 лет, 25 лет сильно дорогой. И в любом случае, у Вас через 10 лет есть возможность Sonderkündigung.

Ну, что вы на таком варианте больше заработаете и именно поэтому его советуете - это понятно. Но зачем клиенту заплатить дополнительно за 15-20-летний цинсбиндунг, а потом использовать возможность Sonderkündigung через 10 лет?

Имхо, 3000 на всякий случай - это слишком мало.

Да похоже что не очень понятно. Мы зарабатываем процент от суммы кредита, а не от длительности Zinsbindung. Как впрочем и все остальные!

Клиент берет длительный Zinsbindung как раз что бы обезопасить себя от непредвиденных обстоятельств, а использует Sonderkündigungsrecht если эти обстоятельства не появились. К примеру, берется кредит с Zinsbindung на 15 лет, через 8 лет умирает один из членов семьи, второй получает страховку. Этой страховки хватает для погашения кредита. Он пишет Kündigung и погашает кредит, не выплачивая банку Vofälligkeitsentschädigung.

Что за 3000?

К примеру, берется кредит с Zinsbindung на 15 лет, через 8 лет умирает один из членов семьи, второй получает страховку. Этой страховки хватает для погашения кредита.

Да, да, ещё и страховку клиенту впендюрить... к примеру. А если он не захочет через 8 лет помирать, то кто ж ему виноват?

Поэтому и советуются люди на обывательских форумах.

На счет страховок согласен, те что предлагают банки - фуфло, лучше уж к страховому маклеру обратится.

Про 8 лет это был пример из практики на вопрос зачем нужен Sonderkündigungsrecht. Если Вам этот пример не нравится,вот другой. Семья, 2 человека,дети взрослые. Берут кредит на покупку квартиры: 300к, 15 лет ZB, Sondertilgung 5%. Имеют Aktiendepot. В течении 9 лет платят кредит, когда приходит запрос из банка на продление, говорят что на их Depot достаточно денег для полного погашения и пишут Sonderkündigung.

В течении 9 лет платят кредит, когда приходит запрос из банка на продление, говорят что на их Depot достаточно денег для полного погашения и пишут Sonderkündigung.

Это чтобы приятное банку сделать? Платить по максимуму в начале, а потом еще и за преждевременное расторжение заплатить?

Я набросал программку в эксле для расчета различных вариантов (нужно активировать макросы). Заполняем желтенькие значения (года могут быть пустыми), жмем рассчитать и смотрим на результат.

Можно рассчитать один раз, потом подставить значения в качестве исходных данных для рефинансирования и посчитать еще раз. Лучше запустить 2 копии файла (сделав копию) и смотреть различные варианты.

Прикреплённые файлы

С чего вдруг по максимуму? И с чего вдруг за преждевременное расторжение?

§489 Abs 1 Punkt 2 BGB

"Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz ganz oder teilweise kündigen...

...in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren..."

По максимуму потому что основные выплаты процентов приходятся на первую часть времени. После 10 лет, да можно выйти при условии достаточной суммы или более выгодных условий. Вот только долгосрочные кредиты для того и заключаются, чтобы в случае повышения процентной ставки оставаться с лучшими условиями. По сути все плюшки в данном случае собирает банк.

Если после 10 лет будет сумма на счету для погашения части остатка, то условия будут лучше, просто потому, что срок на остаток к примеру 5 или 10 лет, да и сумма будет значительно меньше.

"По максимуму потому что основные выплаты процентов приходятся на первую часть времени."

Они в начале самые высокие как при 5 лет ZB так и при 20 лет. С другой стороны, чем выше Zins, тем короче Kreditlaufzeit.

Я говорю, что нельзя советовать не зная финансовой ситуации всем pauschal 10 лет ZB только потому что это дешевле. При нынешней процентной ставке, нужно брать как можно дольше, потому что вероятность падения Zinsen намного ниже чем вероятность их роста. KFW поднял на прошлой неделе минимальную процентную ставку на программу 124 с 0,91% до 1,01%. И судя из новостей от банков которые приходят мне на почту, все потихоньку тоже подтягивают.

"По сути все плюшки в данном случае собирает банк"

Не факт, при Sonderkündigung банк не получает проценты, а клиент их соответственно не платит. При повышении процентной ставки с ZB больше 10 лет, Sonderkündigung не используется, опять же банк в пролете, потому что мог бы получать более высокие проценты.

"Если после 10 лет будет сумма на счету для погашения части остатка, то условия будут лучше, просто потому, что срок на остаток к примеру 5 или 10 лет, да и сумма будет значительно меньше."

Здесь полностью согласен. Вопрос только в том будет ли эта сумма на счету и сможет ли человек делать Sondertilgung. 100% утвердительного ответа никто не даст.

. С другой стороны, чем выше Zins, тем короче Kreditlaufzeit.

Простите, но это не просто не так, а с точностью наоборот.

Банки закладывают все риски в процент. С учётом подходящих отрицательных процентов по накопительным счетам вероятность снижения ставки по кредитам выше. Сейчас ситуация на рынках очень нестабильная, вот и ставки растут. Я где-то уже давал раскладку по принципам вычисления актуальной ставки. Дайте мне исходные данные и я вам рассчитаю варианты в каждом из случаев. Ваша ставка повышается на 0,20% от 10 к 15 и 0,40% от 10 к 20 годам. 10 + 10 всегда было выгодней. Эти деньги можно легко использовать на погашение тела (как сказала Элл) или в качестве накоплений. Вариант Элл предпочтительней.

Именно так.

"С учётом подходящих отрицательных процентов по накопительным счетам вероятность снижения ставки по кредитам выше."

Вот только процент на накопительные счета не влияет на процент по ипотеке.

На счет разницы процентов в зависимости от длительности, точно смогу сказать, когда в понедельник в бюро появлюсь. Навскидку же, приведенные Вами проценты не совсем соответствуют реальному положению дел, если мне не изменяет память, повышение ZB на 5 лет = повышению процента на 0,15-0,2%. Ваш график скорее всего показывает усредненные значения.

Я как то сравнивал уже, кредит 400к. Rate 1500 евро. Zinssatz 10 лет 0.63%, 15 лет 0,89% 20 лет 1,1%. Zinssatz Anschlussfinanzierung 3%.

10 лет

Проценты более 100 тысяч

Длительность более 40 лет

15 лет

Проценты около 84 тысяч

Длительность около 29 лет

20 лет

Проценты около 72 тысяч

Длительность около 27 лет

Мы зарабатываем процент от суммы кредита, а не от длительности Zinsbindung. Как впрочем и все остальные!

Клиент берет длительный Zinsbindung как раз что бы обезопасить себя от непредвиденных обстоятельств, а использует Sonderkündigungsrecht если эти обстоятельства не появились.

Позвольте усомнится. Банк зарабатывает на прибыли и провизион платится тоже с прибыли. А прибыль напрямую зависит от процента. А чем длиннее Zinsbindung, тем выше процент. Поэтому совет брать кредит на более долгий срок естественно в пользу банка.

Конечно, аспект "надёжности" для клиента тоже важен. Но у подавляющего большинства людей за 15-20 лет доходы увеличиваются и они могли бы и больше денег собрать, чем им кажется в момент заключения кредита. А из-за страха они в итоге переплачивают.

Нам уже пару раз банковский бератор крутил носом, когда мы только на 3 года хотели брать (для него овчинка выделки не стоила). Но всё-таки давал.😎

Я как то сравнивал уже, кредит 400к. Rate 1500 евро. Zinssatz 10 лет 0.63%, 15 лет 0,89% 20 лет 1,1%. Zinssatz Anschlussfinanzierung 3%.

Ну что же.... давайте посмотрим. И хотя значения не очень реалистичны...

1) 10 лет. 0,63%

остаток после 10 лет. 238.889,17, выплачено процентов 20.389,17

2) 15 лет. 0,89%

остаток после 15 лет. 166.993,13, выплачено процентов 38.493,13 (за 10 лет 29.406,18, остаток 249.037,75)

Теперь учитываем, что есть накопления и мы их используем на уменьшение тела кредита. К примеру за 10 лет 100 тыс.

Получается, что рефинансировать нужно лишь 139 тыс. после 10 лет. Вопрос ставки после 10 лет или 15 остается открытым. при 2% это около 12 тыс. евро на обслуживание кредита. Если в случае 15 летнего кредита, остановиться на 10 годах, то как ни крути, если проценты не взлетят вверх, в чем я сомневаюсь, выгоднее брать на 10 лет. В принципе, долгим кредитом страхуются риски повышения кредитной ставки. Но высокая ставка = высокая инфляция. И зависимость между процентами на накопительных счетах и кредитными процентами все же есть. По сути это маржа + страховка рисков.

Вы правы в одном. У каждого человека своя личная ситуация. Нельзя всех под одну гребенку. Кто-то вообще накоплений не делает, а у кого-то финансы копятся очень быстро.

Правильно то, что с более высоким процентом уменьшается время выплаты кредита. Но при этом уплаченная сумма тоже увеличивается. А вот это банки особо не упоминают.

Я конечно могу ошибаться, но речь идет об интересе самого банка или проценте обслуживания кредита. Месячные суммы выплат фиксированы.

Правильно то, что с более высоким процентом уменьшается время выплаты кредита. Но при этом уплаченная сумма тоже увеличивается. А вот это банки особо не упоминают.

Я конечно могу ошибаться, но речь идет об интересе самого банка или проценте обслуживания кредита. Месячные суммы выплат фиксированы.

Ошибся похоже я и внизу скорректировал.

Усомниться Ваше право. Я говорю как есть. В ESIS-Merkblatt и в кредитном договоре прописывается сколько получает маклер, и эта сумма зависит только от суммы кредита.

"Поэтому совет брать кредит на более долгий срок естественно в пользу банка." Я про Zinsbindung говорил, где Вы про кредит на более долгий срок увидели?

"Но у подавляющего большинства людей за 15-20 лет доходы увеличиваются", а расходы, судя по Вашей логике, нет?

Многие банки не любят слишком маленькие кредиты (меньше 50к) на недвижимость, Eigenleistung больше 20к евро, возраст больше 60 и т.д. Поэтому бератер и крутил носом

Были случаи, когда общая выплата по кредиту с высоким процентом была ниже, чем по кредиту с низким процентом из-за более коротких сроков

А Anschlussfinanzierung? После 10-15 лет кредит не заканчивается.

Почему нереалистичны? Реальный ангебот реального банка. Если учесть что 10 лет назад процент для кредита на недвижимость был около 3-4%, то я думаю можно допустить что он может вырасти до этих значений опять.

"высокая ставка = высокая инфляция" Инфляция это повышение уровня цен потребительской корзины среднестатистического покупателя. Поэтому скорее высокая инфляция = высокая ставка

Kreditzins для недвижимости зависит от спроса и предложения на кредитном рынке, от Leitzins европейского центрального банка и от процента на Hypothekenpfandbriefe издаваемых банком. Наши с Вами накопительные счета роли здесь не играют. В Verbraucherdarlehen да.

Речь именно о постоянных месячных выплатах (Tilgung und Zins in einer Rate). С такой моделью действительно более высокая процентная ставка приводит к более короткому времени до полной выплаты кредита (без учёта всех Sondertilgung).

А каким образом?

Ну для очень грубого примера берём два кредита на одинаковую сумму. Месячная выплата одинаковая, к примеру 100 евро.

У более дешёвого кредита эти 100 евро состоят из 90 евро тильгунг и 10 евро выплаты по процентам. У более дорогого, к примеру 80 евро тильгунг и 20 евро на проценты. Получается, что у более дорогого кредита, бОльшая часть от выплаты идёт на проценты, чем в более дешёвом варианте и соответственно сумма идущая на погашение тела кредита меньше. Каким же образом кредит у которого тело кредита гасится меньше должен погаситься быстрее?

Kreditzins для недвижимости зависит от спроса и предложения на кредитном рынке, от Leitzins европейского центрального банка и от процента на Hypothekenpfandbriefe издаваемых банком.

Да, осталось только сделать два шага. Ставка ецб зависит, в том числе от инфляции. Ставка по накопительным счетам напрямую зависит от ставки ецб.

Всё несколько сложнее, чем кажется. Кредитная ставка базируется в конечном итоге на ставке ЕЦБ плюс неопределенность ситуации в будущем. Хрустального шара нет ни у кого, так что выбор при оформлении кредита между журавлем и синичкой.

все верно, Центральный банк при помощи Leitzins регулирует инфляцию и процентная ставка на накопительные счета зависит от ставки EZB. С этим я не спорю.

Но на проценты по кредитам на недвижимость влияет не только Leitzins, как я уже написал, иначе бы например в 2002, 2004, 2011 и 2014 годах процент упал вместе с Leitzins, а он наоборот вырос.

Были случаи, когда общая выплата по кредиту с высоким процентом была ниже, чем по кредиту с низким процентом из-за более коротких сроков

Приведите пожалуйста расчёт. Мне кажется, что это просто математически невозможно (но не считал сам ещё).

Жесть, на что только не идут люди чтобы стать счастливыми недвиго-владельцами. 7 тыс за м 🤦‍♂️

в понедельник выложу скриншоты, данные на работе

Похоже я тоже попался на крючок банкиров, которые утверждали, что при более высокой кредитной ставке и фиксированным месячным платежом длительность сокращается.

Как Vitminc сказал, так правильно. Чем больше кредитная ставка, тем дольше и дороже кредит. Вот примеры:

Darlehensbetrag 100.000,00€

Auszahlungsdatum 01.11.2021

Häufigkeit der Ratenzahlung monatlich

Dauer der Sollzinsbindung 5 Jahre

Gebundener Sollzinssatz 2,00% pro Jahr

Anfängliche Tilgung 10,00%

Höhe der Rate 1.000,00€

Getilgter Betrag zum Ende der Sollzinsbindung 52.539,46€

Restschuld zum Ende der Sollzinsbindung 47.460,54€

Summe der geleisteten Zinszahlungen 7.460,54€

Rate bei Sollzinsanstieg von 2% am Ende der Sollzinsbindung 1.079,10€

Darlehensdauer bei gleich bleibendem Zins Dez. 2030

Gesamtlaufzeit des Darlehens 9 Jahre 2 Monate

Или вариант 2:

Darlehensbetrag 100.000,00€

Auszahlungsdatum 01.11.2021

Häufigkeit der Ratenzahlung monatlich

Dauer der Sollzinsbindung 5 Jahre

Gebundener Sollzinssatz 3,00% pro Jahr

Anfängliche Tilgung 9,00%

Höhe der Rate 1.000,00€

Getilgter Betrag zum Ende der Sollzinsbindung 48.485,00€

Restschuld zum Ende der Sollzinsbindung 51.515,00€

Summe der geleisteten Zinszahlungen 11.515,00€

Rate bei Sollzinsanstieg von 2% am Ende der Sollzinsbindung 1.085,86€

Darlehensdauer bei gleich bleibendem Zins Jun. 2031

Gesamtlaufzeit des Darlehens 9 Jahre 8 Monate

Тоже самое, если тильгунг меньше кредитной ставки:

Darlehensbetrag 100.000,00€

Auszahlungsdatum 01.11.2021

Häufigkeit der Ratenzahlung monatlich

Dauer der Sollzinsbindung 5 Jahre

Gebundener Sollzinssatz 4,00% pro Jahr

Anfängliche Tilgung 1,40%

Höhe der Rate 450,00€

Getilgter Betrag zum Ende der Sollzinsbindung 7.734,90€

Restschuld zum Ende der Sollzinsbindung 92.265,10€

Summe der geleisteten Zinszahlungen 19.265,10€

Rate bei Sollzinsanstieg von 2% am Ende der Sollzinsbindung 603,78€

Darlehensdauer bei gleich bleibendem Zins Aug. 2055

Gesamtlaufzeit des Darlehens 33 Jahre 10 Monate

Darlehensbetrag 100.000,00€

Auszahlungsdatum 01.11.2021

Häufigkeit der Ratenzahlung monatlich

Dauer der Sollzinsbindung 5 Jahre

Gebundener Sollzinssatz 4,10% pro Jahr

Anfängliche Tilgung 1,30%

Höhe der Rate 450,00€

Getilgter Betrag zum Ende der Sollzinsbindung 7.200,63€

Restschuld zum Ende der Sollzinsbindung 92.799,37€

Summe der geleisteten Zinszahlungen 19.799,37€

Rate bei Sollzinsanstieg von 2% am Ende der Sollzinsbindung 604,67€

Darlehensdauer bei gleich bleibendem Zins Aug. 2056

Gesamtlaufzeit des Darlehens 34 Jahre 10 Monate

Спасибо большое за отклики!

Семейный доход чистыми почти 4000, со следующего года будет 4000.

Поскольку нам обоим слегка за сорок, думаю, что и зарплата уже достигла максимально возможной для этой жизни высоты, дальнейший ее рост, думаю, будет лишь инфляцию отбивать.

Мы высчитали ежемесячную плату в 1400, это то, что нам сейчас по карману и дает возможность понемногу откладывать, если не будет каких-то форс-мажоров.

По нашим подсчетам за первые 10 лет кредита мы сможем накопить максимум 65 000. Детей нет. Мы планируем в этом время купить недорогую машину (тысяч за 5) и хотим иметь возможность хоть немного устроить квартиру по своему вкусу.

Мы стараемся быть осторожными в наших расчетах, с нашей точки зрения лучше ошибиться в плюс, чем в минус и спать спокойнее. С другой стороны, сверхосторожность становится очень дорогой (фиксированные ставки на 20 лет).

Еще раз исходные данные для тех, кто что-то пропустил или впервые в треде:

Нет никаких сбережений, другой недвижимости, денег в акциях и т. п. и исключены наследства или крупные подарки от родственников. Из подстраховок у меня только частная пенсия, которую можно будет забрать одной суммой, и сейчас, когда я ничего не знаю о своем будущем здоровье, я хочу выбрать забрать ее одной суммой, да, но как можно позже. Сейчас там копейки, в момент, когда нужно принимать решение, забираешь ее целиком или хочешь, чтобы тебе платили ее каждый месяц, забрать целиком можно будет 100 000. Я думаю, что математически мне не будет смысла забирать раньше меньшую сумму - ну, чтобы закрыть кредит досрочно, а психологически так и вовсе будет пофиг к тому моменту (ну повисит он на мне еще год или два, подумаешь). Поэтому ее сейчас для выбора стратегии можно даже не учитывать.

………………….

Я тут попытался посчитать еще вот как:

Допустим взять 350 000 на 10 фиксированных лет под 1,4%. 1400 в месяц.

После 10 лет от кредита остаются еще 221 000. Это значит, что из уплаченных за эти 10 лет 1400 * 12 * 10 = 168 000 на погашение кредита ушли 160 000 - (350 000 - 221 000) = 31 000 евро.

Посмотрел исторические проценты за последние 20+ лет. Я понимаю, что это не гарантия чего-то в будущем, но просто, чтобы иметь хоть какое-то представление. 10 лет назад условные проценты были ~3,5%, 20 лет назад ну где-то ~7%.

Допустим в будущем будет плохо, но не так плохо как 20 лет назад, а скажем, 4% у конкретно моего кредита. Чтобы посчитать, что это означает, я забиваю в калькулятор кредитов 221 000 кредит, 1400 в месяц, 4%. Получаю 18 лет длительности и выплаченные проценты в общей сумме на еще 90 000. В итоге, мне кредит выходит в 90 000 + 31 000 = 121 000 евро.

А если взять вместо этого всего 350 000 на 20 лет, под условные 2% и 1400 в месяц, то получается, что после 20 лет, у меня остаются еще 108 000 долга. Если я эти оставшиеся 108 000 возьму потом под те же плохие 4%, то плата за этот остаток кредита мне обойдется в 16 000. В итоге, общая стоимость кредита будет 115 000 + 16 000 = те же 121 000 евро.

То есть, в итоге, если проценты через 10 лет поднимутся до 4% или выше и продержатся там следующие 10 лет, то мне выгодней брать на 20 лет (по деньгам так же, но спится спокойней). Если будет все не так страшно, то лучше брать на срок поменьше.

Я правильно мыслю или я где-то что-то очень сильно не учел?

Я тут попытался посчитать еще вот как:

Допустим взять 350 000 на 10 фиксированных лет под 1,4%. 1400 в месяц.

После 10 лет от кредита остаются еще 221 000. Это значит, что из уплаченных за эти 10 лет 1400 * 12 * 10 = 168 000 на погашение кредита ушли 160 000 - (350 000 - 221 000) = 31 000 евро.

Если я ваши данные ввожу в Tilgungsrechner, то за 10 лет выплатите около 40 к€ за проценты. Остаток 222 к€.

Если же брать 2% (как будто на 20 лет), то за первые 10 лет вы выплатите процентов на 60 к€. Уже подарили 20 к€ банку за спокойствие. Остаток 242 к€.

Потом, если вы за 10 лет сможете скопить 65 к€, то их желательно вносить в течении 10 лет (Sondertilgung), а не ждать 10 лет. Тогда за проценты за 10 лет уплатите только 35 к€ и от кредита останется 152 к€.

Эти 152 к€ будут по сравнению с 350 к€ небольшой остаток. Даже если через 10 лет вы эти 152 к€ возьмёте под 4% и продолжите Sondertilgung в 7222,- в год, то за около 7,5 лет вы полностью расплатитесь. Проценты будут стоить 24 к€.

То есть, за 17,5 лет вы полностью расплатились и потратили на проценты около 59 к€

Я бы не рвался на 20-летний кредит.

Спасибо! Да, вы правы, я ошибся в подсчете стоимости кредита в первые 10 лет, там 39 000 выходят, а не 31 000, как я написал.

65 000 мы для себя обозначили как сумму накоплений за 10 лет, потому что это примерно то, сколько остается от KfW 124 после 10 лет фиксированное ставки. То есть, если получится столько накопить, то мы хотим это воспользовать, чтобы после 10 лет закрыть остаток KfW 124.

Или мы что-то видим неправильно?

Вам этот KfW-Kredit не нужен, так как там нет возможности для Sondertilgung. Или там намного меньше процентная ставка?

В KfW 124 существенно меньше ставка, да. Sondertilgung в KfW 124 нет. Но, насколько я понял, при истечении 10 лет, его можно погасить целиком, если есть деньги?

В KfW 124 существенно меньше ставка, да. Sondertilgung в KfW 124 нет. Но, насколько я понял, при истечении 10 лет, его можно погасить целиком, если есть деньги?

Этот КФВ ануитетный, или Endfälliges Darlehen (как баушпар)?

Аннуитетный.

Мы зарабатываем процент

Чувак не морочь людяяям голову

@ТС Бери кредит по такой схеме: "Дарлеенфертраг" на максимум который предложат (25 лет или 30) кпримеру. С "цинзбиндунг" на 10 лет. (если дадут) в идеале с "зондертильгунг" в год так чтобы можно было погасить сумму полностью за 10 лет без "рестшульд" ... Такой кредит тебе врядли дадут но ты попробуй.

Кстати, вы уверены, что через 10 лет эта недвижимость ещё будет отвечать вашим потребностям? А через 15/20/25?

Там где-то вверху писали, что даже нам двоим лучше бы трехкомнатную и я с этим согласен. Еще в наши школьные годы три комнаты на двоих были роскошью, а сейчас нам и вправду для настоящего комфорта нужны отдельные спальня, гостиная и условно гардеробная, особенно в свете того, что сейчас вход в кухню любят из гостиной делать (запахи). То есть мы изначально немного ужали потребности.

Но нам эта квартира очень нравится, а ничего другого под именно наши потребности мы не видим. Мы сознательно выбираем вариант, где просторно не будет. А перестанет в какой-то момент совсем соответствовать — эту сдадим, другую снимем.

https://foren.germany.ru/showmessage.pl?Number=38316347&Board=immo

Но даже если ограничить зондертильгунг 5% (и выплачивать его :D каждый год)

К сожалению, даже 5% мы не сможем заполнять, как бы ни хотели. Более того, самым реалистичным мы видим вариант, при котором мы только первый год или первые два его платим, а потом бросаем это дело и копим на что-нибудь другое, что хочется в этой жизни, или тратим на что-то, что хочешь или нет, а надо. Короче, предполагаем, что дольше двух лет мы в режиме «приоритет - зондертильгунг» не выдержим.


Сейчас посчитал - для нас реалистичными выглядят 2,5-3%, но столько мы можем начать откладывать только с января, в этом году у нас максимум 500 евро в месяц оставаться будет (если предположить, что завтра мы берем кредит).

https://foren.germany.ru/showmessage.pl?Number=38314740&Board=immo

Вы правы, что выплачивая кредит по возможности быстрее (с зондертильгунг) и беря его на короткий срок (10 лет), расходы на сам кредит будут автоматически наименьшими. Но только 5% от 350000,- это 17500,- в год. А таких доходов у ТС нет.

Дополню эти цитаты.

Так давали мне варианты с 10% зондертильнгунга. И легко дадут еще, думаю. Именно потому, что таких денег у меня нет и не будет.

Если бы у меня была возможность расплатиться с кредитом в течение десяти лет, и вопроса бы не было. Но нет, эта история со мной минимум на двадцать лет (Кот Базилио вверху описал вариант на 17,5 лет и это если никаких нестандартных крупных расходов не случится; но меньше семнадцати с половиной лет действительно никак).

Хочу еще понять до конца вот что:

Почему все пишут, что у KfW нет Sondertilgung? Ну да, нет, но он (KfW 124) же в сочетании с обычным кредитом, у которого Sondertilgung есть. То есть мы не лишаемся возможности платить зондертильгунг.

У нас, возможно, будет необходимость купить квартиру на родине (может понадобиться тысяч восемьдесят). Как-то мы не подготовились ни к чему из этого (я все раскачивался) и теперь действуем в какой-то ситуации неопределенности. То ли надо будет, то ли нет.

Имея дело с такими суммами ты должен думать иначе ;-) - "иначе вам удачи не видать" ))) бггг ... Смотри, "sollzins" процент сам по себе если и вырастит, то значение это для тебя будет иметь не на 1м, не 2м, возможно на 3м или на 4м месте ... Цена кредита это не только процент или даже не столько процент, цена кредита включает в себя стоимость его обслуживания для банка. Для тебя (эфективесяресцинз) кредит будет дешевле на 10 лет - но уже сейчас ... кроме того различай между "дарлеенсфертраг" и "цинзенбиндунг" - это разные вещи и под них разная законодательная база ... Во время "цинзенбиндунг" погасить кредит тебе будет даже после 10 лет сложно, в том числе и просто перекредитоваться. Учитывая что имея "дарлеенсфертраг" банк тебе и после 10 лет должен (по закону) будет предложить вариант в случае "рестшульд" перекредитоваться.

И ещё одно - деньги(фиатные шайны) знают только один путь - инфляционный, недвижимость ... электричество (энергия вообще) ... продовольствие, вода, орудия производства и т.д. тоже знают только один путь - цена "на верх"

Вам этот KfW-Kredit не нужен, так как там нет возможности для Sondertilgung. Или там намного меньше процентная ставка?

Вот предложение.

С твоим предложением ТС выплачивать 37к из 48к дохода в год по кредиту, мне даже и морочить никого не надо. Можно еще предложить записаться в пастафарианцы. Тоже вряд ли поможет, но попробовать можно. Чувак

Посмотрел сегодня зависимость процента от длительности Zinsbindung. В среднем как и говорил, 0.15-0.2% Zinszuschlag, но есть исключения. Sparda к примеру добавляет 0,3 c 10 на 15 лет и всего 0,09 c 15 на 20 лет. Больше всего удивила Diba, +0,3% c 10 на 15 и +0,5% c 15 на 20 лет. Это не значит однако, что этот Zinszuschlag для всех клиентов одинаков.

За 10% Sondertilgung большинство банков насчитывают от 0,05 до 0,1% Zinszuschlag.

Мужик, ты просто скажи, что все финансовые дела надо делать через финанцбератеров. Мы ж всё понимаем...

В KFW выплаты затягиваются лет на 30. Когда по окончании Zinsbindung стоит вопрос выплатить Restshuld сейчас или продлить, большинство продлевает, так как свободные средства идут на погашение в первую очередь более дорогого кредита. Поэтому не всем нравится когда 30 лет с конты 300 евро улетает каждый месяц пусть на относительно дешевый, но все таки кредит. Плюс, не все банки работают с KFW.

20 лет Zinsbindung, я бы тоже не посоветовал, ибо слишком дорого. 15 да.

Если Вы всё понимаете, зачем мне что либо говорить?

Если Вы всё понимаете, зачем мне что либо говорить?

Вы же вроде хотели доказать, как при более высоком проценте кредита выплачивание быстрее происходит и даже в каких-то случаях дешевле получается.

Охотно посмотрим на Ваши расчёты.

Общая сумма: 350 000

Кредит состоит из двух частей:

250 000 Annuitätenkredit, 1,25%, 10 лет фиксированной ставки, есть возможность Sondertilgung 5% в год

100 000 KfW 124, 0,93%, 10 лет фиксированной ставки, без возможности Sondertilgung

Вы не указали ни Monatsrate ни Tilgung у обоих кредитов.

Тогда ничего подсчитать невозможно.

Но если честно, мне кажется, что вы троллите. Я вам уже много раз ссылку на примитивный Tilgungsrechner давал.

С его помощью вы можете просто на листке бумаги табличку составить и выбрать наиболее выгодный вариант.

я догадываюсь, о чём речь.
никто ведь не говорил об одинаковых месячных платежах.
посчитайте, например, 10000 под 10% годовых, если их полностью вернуть за год

И 10000 под 9% годовых, если их полностью вернуть за два года

Какой получится «дешевле»?

И быстрее?

я догадываюсь, о чём речь.
никто ведь не говорил об одинаковых месячных платежах.

Именно о фиксированных месячных выплатах речь и шла (аннуитетный кредит, самый стандартный в Германии).

Мне и лет 20 назад в банке ту же самую утку подсунули, я тогда просто поверил (зелёный был)

Так же после работы, прежде чем что либо доказывать, я хотел бы сходить в душ и поужинать.

Вариант первый: всё одинаковое, кроме Belastung. Сумма маленькая, разница соответственно тоже.

Прикреплённые файлы

Вариант второй: 313400 кредит, 15 ZB.

Ergo: 1,66% Effektiv. Rate 948 Евро. Gesamtbelastung 102913,56 Евро

Diba: 1,4% Effektiv, Rate 960 Евро, Gesamtbelastung 128517,45 Евро

Прикреплённые файлы

Вариант первый: всё одинаковое, кроме Belastung. Сумма маленькая, разница соответственно тоже.


Прикреплённые файлы

Ваш вариант 1:

Darlehensbetrag 30.000,00€

Auszahlungsdatum 01.01.2022

Häufigkeit der Ratenzahlung monatlich

Dauer der Sollzinsbindung 6 Jahre

Gebundener Sollzinssatz 2,82% pro Jahr

Anfängliche Tilgung 17,18%

Höhe der Rate 500,00€

Getilgter Betrag zum Ende der Sollzinsbindung 30.000,00€

Restschuld zum Ende der Sollzinsbindung 0,00€

Summe der geleisteten Zinszahlungen 2.375,61€

Laufzeit 65 Monate

А вот Ваш вариант 2:

Darlehensbetrag 30.000,00€

Auszahlungsdatum 01.01.2022

Häufigkeit der Ratenzahlung monatlich

Dauer der Sollzinsbindung 6 Jahre

Gebundener Sollzinssatz 2,74% pro Jahr

Anfängliche Tilgung 17,26%

Höhe der Rate 500,00€

Getilgter Betrag zum Ende der Sollzinsbindung 30.000,00€

Restschuld zum Ende der Sollzinsbindung 0,00€

Summe der geleisteten Zinszahlungen 2.301,32€

Laufzeit 65 Monate

Чудо не произошло, при большем проценте клиент платит банку больше.

Вы лучше спросите на работе, кто там вашу программу программировал.... И с какой целью 😉

До выяснения этого дальнейшии дискуссии бессмысленны.

Именно о фиксированных месячных выплатах речь и шла (аннуитетный кредит, самый стандартный в Германии).

фиксированных наверняка.
но никто не обещал, что одинаковых.
наверняка сравнивают яблоки с грушами.
мне лень читать простыни оппонента, расскажите мне потом, пожалуйста.

2,86% 2 304,55

2,77% 2 439,26

или 2304 меньше чем 2439, или у Вас какое то другое представление о числах

Я ни в коем случае не пытаюсь никого троллить. Извините, что сейчас создал такое впечатление, и за то, что произошло в разговоре с баушпаром. У меня временно проблемы с концентрацией внимания из-за паники. Такой кредит — очень серьезное решение для меня. Я часто неадекватно оцениваю то, как что-то выглядит для других людей, какие впечатления могут произвести мои посты, меня жена постоянно шпыняет в том числе из-за того, что я недостаточно хорошо и точно описываю положение дел. Это моя индивидуальная особенность, я скорее замкнутый человек с проблемами в общении. Спасибо вам большое за ваши ответы в моей теме!

Я пользуюсь калькулятором кредита, да. Моя неуверенность состоит не в том, чтобы посчитать математически два варианта (у учетом Sondertilgung и без) и выбрать тот, который подешевле, а в том, что я не знаю, насколько уместно мое предположение, что кредитная ставка через 10 лет может подпрыгнуть до 4% (а не до 2% или до 10%) и правильно ли я вообще мыслю, подсчитывая варианты, как я это сделал в этой теме, может я что-то очень существенное упускаю. И в том, что я не знаю, стоит ли связываться с комбинацией KfW 124, который в первые 10 лет будет дешевле, чем простой кредит на такую же сумму, а потом, если его сразу не погасить (если не удалось накопить всю его оставшуюся сумму, или она ушла на Sondertilgung обычной части кредита), будет висеть на мне еще 15 лет, да и еще и на невыгодных процентах чуть выше рыночных. Поэтому и хочу узнать, брал ли кто-нибудь здесь подобную комбинацию и что стало с процентами после истечения 10 лет.

Упомянутый мной вариант c KfW выглядит полностью вот так (я проапдейтил эту инфу и в своем посте, что никто не запутался).

Мне ясно, что здесь происходит математически, вопрос в рисках и отсутствии моего опыта с подобными конструкциями и скрытыми камнями в них.

Общая сумма: 350 000, платеж все вместе 1400 в месяц

Кредит состоит из двух частей:
- 250 000 Annuitätenkredit, 1,25%, 10 лет фиксированной ставки, 1000 в месяц
есть возможность Sondertilgung 5% в год, максимально мы сможем делать Sondertilgung по 6500 в год, либо отложить их и закрыть ими остаток KfW через 10 лет.
- 100 000 KfW 124, 0,93%, 10 лет фиксированной ставки, 400 в месяц, без возможности Sondertilgung

Охотно посмотрим на Ваши расчёт

Вот и жена у меня такая. Пожимает плечами и говорит, мол, давай просто посчитаем и посмотрим на цифры. А я не могу успокоиться. Вот только благодаря ответам в треде и смог.

.......................

Мной лично овладела паника эта по поводу неизвестных в будущем процентов. А жена у меня всегда склонялась к варианту фикс на десять лет, самый дешевый в абсолютно выражении кредит с зондертильгунгом в 5%. Но она согласна была даже подвинуться где-то, лишь бы я потом ей мозг не выедал своей тревогой.

2,86% 2 304,55

2,77% 2 439,26

или 2304 меньше чем 2439, или у Вас какое то другое представление о числах

Я с цифрами и логикой стараюсь дружить:

2,82% (Sollzins) => 2.375,61€

2,74% (Sollzins) => 2.301,32€

Больший процент => большие выплаты по процентам

А Ваша программа скорее всего считает неправильно. Разберитесь с этим сначала, тогда можно будет дальше разговаривать.

или 2304 меньше чем 2439, или у Вас какое то другое представление о числах

Удивительная математика в действии. Только боюсь расчёты не все учитывают. С 2,82% только проценты будут 2.375,61 в денежном эквиваленте.

Каким образом получается 2.304 история умалчивает. Аналогично со второй суммой. Могу предположить все дело в цене за обработку и скрытых расчётах или комиссии посреднику.

Вы бы детализацию выложили для сравнения.

ПС. Коллега Базилио кстати к тем же выводам пришёл.

кроме того различай между "дарлеенсфертраг" и "цинзенбиндунг" - это разные вещи и под них разная законодательная база ... Во время "цинзенбиндунг" погасить кредит тебе будет даже после 10 лет сложно, в том числе и просто перекредитоваться. Учитывая что имея "дарлеенсфертраг" банк тебе и после 10 лет должен (по закону) будет предложить вариант в случае "рестшульд" перекредитоваться.

Не совсем понял, что вы имеете в виду. Darlehensvertrag это контракт на кредит. И у него есть Zinsbindung на (в моем случае) минимум 10 лет. После окончания Zinsbindung мне банк предложит Prolongation на условиях с учетом рыночных реалий, но я также имею право перекредитоваться в другом банке, если найду предложение повыгоднее. Если Zinsbindung более 10 лет, то после истечения 10 лет у меня есть по закону Kündigungsrecht, но в этом случае могут быть какие-то терки с банком, если я захочу сменить его.

Я правильно понимаю? Или вы что-то другое имели в виду?

Я пользуюсь калькулятором кредита, да. Моя неуверенность состоит не в том, чтобы посчитать математически два варианта (у учетом Sondertilgung и без) и выбрать тот, который подешевле, а в том, что я не знаю, насколько уместно мое предположение, что кредитная ставка через 10 лет может подпрыгнуть до 4% (а не до 2% или до 10%)

Ну раз пользуетесь калькулятором, то сможете пару цифр скомбинировать.

А насчёт прогнозов на будущее: немного пофигизма не помешает. Вы всё равно всё в жизни не предусмотрите. Слушайте жену 😎

На основании расчетов моей программы уже больше 20 лет заключаются договора, на основании расчетов Вашего Tilgungsrechner пишутся коментарии на форуме.

Как у Вас при меньшем проценте чем у меня получается бОльшая сумма?

Вы хоть в одном Ratenkredite детализацию видели?

Меня попросили показать варианты когда более высокий процент выгоднее чем низкий. Я показал. Согласны Вы с ними или нет, это уже не мои проблемы. Мои проблемы что бы клиент заплатил 2304, а не сферические 2375.

И уж поверьте за 130 евро я не работаю

На основании расчетов моей программы уже больше 20 лет заключаются договора, на основании расчетов Вашего Tilgungsrechner пишутся коментарии на форуме.

Как у Вас при меньшем проценте чем у меня получается бОльшая сумма?

Я думаю, что дальнейшие комментарии излишни.

Вы не хотите признавать Tilgungsrechner от Interhyp? Пожалуйста. Только он, в отличии от Вашей программы, выдаёт логичные цифры:

- больший процент => больше расходов при фиксированной месячной выплате

- больший процент => больший срок выплаты при фиксированной месячной выплате

Вы утверждаете по обеим пунктам противоположное, опираясь не на здравый смысл, а на вашу программу, которую неизвестно кто и с какой целью сделал. Я конечно понимаю, что в мире достаточно людей, которые просто бераторам доверяют. На ваш век хватит. ☹️

Да без проблем. Следующие 2 скриншота, это расчет того же самого на 2 других Tilgungsrechner. Абсолютно разные результаты у всех, но почему то Вы правы, и именно Ваш раcчет верен.

Прикреплённые файлы

Вы хоть в одном Ratenkredite детализацию видели
Меня попросили показать варианты когда более высокий процент выгоднее чем низкий. Я показал. Согласны Вы с ними или нет, это уже не мои проблемы

Видел и не раз. Расчёты скриншоты, что вы предлагаете, ничего общего с реальностью не имеют. Любой финансовый продукт рассчитывается по вполне определенным правилам, которые чётко регулируются бафином. Хотите убедить в том, что более высокие проценты могут вести к более низким издержкам? Тогда придётся забыть сказки о невозможности детализации и указать все гебюры и тильгунсплан (PAngV §6). В противном случае это просто пустые слова, которыми вы пытаетесь доказать свою правоту.

Я готов с вами дискутировать, но предметно, ба не по принципу бабушка сказала, и я поверил. Есть достаточно много людей, которые верят на слово, а потом неожиданно выясняется, что человек просто не правильно понял или просто чего-то не услышал. Главное ведь продать, а много ли этих людей знают о правилах и требованиях?

Для начала, детализация это когда в образовании процента указывается причина:

1,3% Grundmarge

- 0,5% Summe >10000 и т.д.

Так что вряд ли вы ее видели в Ratenkredit, потому что никто ее там не делает.

Но если Вы просите, то конечно пришлю с сайта,который Вы указали. Могу еще и с другого сайта тоже сделать, если это поможет. В пдф отправлю, а то скажете еще в пэйнте нарисовал.

Дальше, про правила и требования своей профессии я знаю лучше Вас. Возьмем PAngV §6. Вы его хоть читали? Тогда должны знать когда я обязан предоставить тильгунгсплан и Gebührenberechnung и общение на форуме сюда не относится.

Прикреплённые файлы

Тогда должны знать когда я обязан предоставить тильгунгсплан и Gebührenberechnung и общение на форуме сюда не относится

Мы же не в детском садике. Чтобы сравнить 2 варианта предложенные вами, нужно сравнивать все параметры обеих версий. Неожиданно оказывается, что и детализация есть, но не для форума. А ничего, что принцип расчёта кредита может варьироваться с точностью до дня, помесячно, поквартально или на годовой основе? Итоговая сумма процентов зависит от метода расчёта напрямую и сравнивать 2 предложения без знания подобных деталей просто некорректно. Вы показываете 2 варианта, без детальной информации и методов расчёта и утверждаете, что они сравнимы. Я с этим согласиться не могу.

Лично мне вы ничего не обязаны. Но и вводить заблуждение людей подобными утверждениями тоже не нужно.

Повторюсь: Вряд ли вы ее видели в Ratenkredit, потому что никто ее там не делает.

Тот пример который привел я, это расчет процентов для кредита на недвижимость. Все основные параметры включая Tilgungsplan для кредитов на недвижимость я дал. Ваш ответ и ответ Вашего коллеги был таков: расчеты неверны, я втираю дичь и пытаюсь тут на всех заработать. Вот только внятных обьяснений, почему неверны и на ком это я тут зарабатываю, почему то не последовало. Так же как и не последовало ответов на некоторые неудобные мои вопросы ранее.

Теперь же Вы соглашаетесь, что есть различные методы расчета кредитов, по которым выходят разные результаты. Примеры как это выглядит на практике я и привел. Мой пример с 2 разными Tilgungsrechner это еще раз подтверждает. Даже если бы я смог для потребительского кредита дать принципы рассчета процентов, что бы это Вам дало кроме понимания принципов рассчета процентов? Ничего, ибо результат остался бы прежним. Утверждение что сравнивать 2 предложения без знания методов нельзя, позволяет Вам и Вашему коллеге однако сравнивать 2 предложения без знания этих самых методов. Двойные стандарты. И повторюсь, это настоящий клиент со всеми его настоящими данными, а не голая математика. Посему утверждение про то что мои данные далеки от реальности в корне неверны.

Про "зарабатываю" - это не ко мне. Каждый волен зарабатывать так, как хочет и не мне об этом судить. Неудобные вопросы я видимо не заметил, но если вы их повторите, то несомненно отвечу.

Что же касается расчётов, то о них я знаю не понаслышке. Любой, повторяю, любой кредит базируется на чётких правилах определяемых финансовым институтом и бафином. Если вы указываете некое предложение, которое даже в начальном приближении не соответствует математическим выкладкам сделанным на основе тех данных, что указаны, то возникают сомнения в его реальности либо полноте.

Либо в данном предложении есть факторы, которые на предоставленном скриншоте не указаны, либо в него закралась ошибка. Das Kreditinstitut ist verpflichtet, Ihnen Auskunft über alle Kosten und Gebühren sowie über den Sollzins und den effektiven Jahreszins zu geben.

При всем уважении, при тех данных, что вы дали, полученная сумма ну ни как не может быть меньше. Ещё раз посмотрите на свой скриншот и спросите себя. А входит ли сумма остальных Kosten und Gebühren в то что мы видим? Не должен ли клиент заплатить их до получения кредита, как часть договора кредитования?

К сожалению недостаток детальной информации не позволяет принять ваши мысли всерьёз.

Со своей стороны могу лишь повторить. При прочих равных условиях, более высокие эффективные проценты ведут к более высоким издержкам по кредиту. Разумеется это ни сколько не умаляет того факта, что у разных людей ситуация разная и выбор должен учитывать все факторы.

ни Monatsrate ни Tilgung

Только сейчас понял, что я ни в первый, ни во второй раз не написал то, что надо было. Даже после того как Вы прямо сказали.

А что уважаемая общественность скажет об этой квартире?

https://www.immowelt.de/expose/236x757

может, я к уважаемой общ-ти и не отношусь и честно вообще не в курсе баварский реалий и поятич не имею , много или мало 281евро Hausgeld жля такой квартиры. Кажется, нормально.

Кухня-пенал, чтобы готовить-если Вас только двое-пойдёт!

Река/ парк/ природа рядом-хорошо.

Бесплатный автобус( в первый раз о таком слышу).

Но! последний этаж, где летом м.б. очень жарко и НЕТ лифта!

Вы и 80 лет будете на 4 этаж ласточкой взлетать?

Спасибо, резонно.

Ого, ее даже уже нет! Кому-то очень понравилась. )

Но я все равно отвечу.

Да, мне тоже хаусгельд показался нормальным.

Бесплатный автобус( в первый раз о таком слышу).

In einer absolut ruhigen Seitenstraße gelegen, wohnen Sie dennoch zentral: einen Supermarkt und eine Bäckerei finden Sie in unmittelbarer Nähe. Zur Ammer und zu einem Kinderspielplatz laufen Sie in weniger als 5 Minuten. Mit dem kostenfreien Stadtbus sind Sie schnell in der Altstadt und am Bahnhof.

Хм, действительно. Даже не заметил, пока вы это не написали.

Но! последний этаж, где летом м.б. очень жарко и НЕТ лифта!

Вы и в 80 лет будете на 4 этаж ласточкой взлетать?

По-моему, это такие минусы, оборотной стороной которых являются некоторые плюсы. Последний этаж — точно не будет шумных соседей сверху, никто не может тебя затопить.

Нет лифта — хаусгельд меньше и меньше риска, что он внезапно сильно вырастет.

Насчет взбираться по ступенькам в старости. Так далеко мы не думали. Думаете, квартиру площадью 85 м² в доме 1973 года через двадцать лет так легко уже не продашь, чтобы купить что-нибудь не сильно ужасное двухкомнатное и безбарьерное?

Думаете, квартиру площадью 85 м² в доме 1973 года через двадцать лет так легко уже не продашь, чтобы купить что-нибудь не сильно ужасное двухкомнатное и безбарьерное?

Замените 1973 год на 1953 год. Получится сегодняшний день. Если дом 1953 года нормальный, то продаётся тоже нормально. Людей, которым не нужна безбарьерность, хватает.

Ого, ее даже уже нет! Кому-то очень понравилась

Сюрпрайз-сюрпрайз!!!!
Похоже ты пока еще даже не понял, ГДЕ квартиру ищешь...

MHyp с KfW нам не дали (в ШУФе это не оставило отрицательного внесения), но прислали вот такой, поделенный на две части.

- В предложениях от MHyp у главной части кредита тильгунг можно было три раза менять, а здесь только два

- но здесь можно снижать до 2%, вместо 3%.

- И у нового у обоих частей кредита есть Sondertilgung 5% p.a., в отличие от предложений с KfW

А это вообще хорошо или плохо, когда банк делит кредит на два кредита?