В течении 9 лет платят кредит, когда приходит запрос из банка на продление, говорят что на их Depot достаточно денег для полного погашения и пишут Sonderkündigung.

Это чтобы приятное банку сделать? Платить по максимуму в начале, а потом еще и за преждевременное расторжение заплатить?

Я набросал программку в эксле для расчета различных вариантов (нужно активировать макросы). Заполняем желтенькие значения (года могут быть пустыми), жмем рассчитать и смотрим на результат.

Можно рассчитать один раз, потом подставить значения в качестве исходных данных для рефинансирования и посчитать еще раз. Лучше запустить 2 копии файла (сделав копию) и смотреть различные варианты.

Прикреплённые файлы

С чего вдруг по максимуму? И с чего вдруг за преждевременное расторжение?

§489 Abs 1 Punkt 2 BGB

"Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag mit gebundenem Sollzinssatz ganz oder teilweise kündigen...

...in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren..."

По максимуму потому что основные выплаты процентов приходятся на первую часть времени. После 10 лет, да можно выйти при условии достаточной суммы или более выгодных условий. Вот только долгосрочные кредиты для того и заключаются, чтобы в случае повышения процентной ставки оставаться с лучшими условиями. По сути все плюшки в данном случае собирает банк.

Если после 10 лет будет сумма на счету для погашения части остатка, то условия будут лучше, просто потому, что срок на остаток к примеру 5 или 10 лет, да и сумма будет значительно меньше.

"По максимуму потому что основные выплаты процентов приходятся на первую часть времени."

Они в начале самые высокие как при 5 лет ZB так и при 20 лет. С другой стороны, чем выше Zins, тем короче Kreditlaufzeit.

Я говорю, что нельзя советовать не зная финансовой ситуации всем pauschal 10 лет ZB только потому что это дешевле. При нынешней процентной ставке, нужно брать как можно дольше, потому что вероятность падения Zinsen намного ниже чем вероятность их роста. KFW поднял на прошлой неделе минимальную процентную ставку на программу 124 с 0,91% до 1,01%. И судя из новостей от банков которые приходят мне на почту, все потихоньку тоже подтягивают.

"По сути все плюшки в данном случае собирает банк"

Не факт, при Sonderkündigung банк не получает проценты, а клиент их соответственно не платит. При повышении процентной ставки с ZB больше 10 лет, Sonderkündigung не используется, опять же банк в пролете, потому что мог бы получать более высокие проценты.

"Если после 10 лет будет сумма на счету для погашения части остатка, то условия будут лучше, просто потому, что срок на остаток к примеру 5 или 10 лет, да и сумма будет значительно меньше."

Здесь полностью согласен. Вопрос только в том будет ли эта сумма на счету и сможет ли человек делать Sondertilgung. 100% утвердительного ответа никто не даст.

. С другой стороны, чем выше Zins, тем короче Kreditlaufzeit.

Простите, но это не просто не так, а с точностью наоборот.

Банки закладывают все риски в процент. С учётом подходящих отрицательных процентов по накопительным счетам вероятность снижения ставки по кредитам выше. Сейчас ситуация на рынках очень нестабильная, вот и ставки растут. Я где-то уже давал раскладку по принципам вычисления актуальной ставки. Дайте мне исходные данные и я вам рассчитаю варианты в каждом из случаев. Ваша ставка повышается на 0,20% от 10 к 15 и 0,40% от 10 к 20 годам. 10 + 10 всегда было выгодней. Эти деньги можно легко использовать на погашение тела (как сказала Элл) или в качестве накоплений. Вариант Элл предпочтительней.

Именно так.

"С учётом подходящих отрицательных процентов по накопительным счетам вероятность снижения ставки по кредитам выше."

Вот только процент на накопительные счета не влияет на процент по ипотеке.

На счет разницы процентов в зависимости от длительности, точно смогу сказать, когда в понедельник в бюро появлюсь. Навскидку же, приведенные Вами проценты не совсем соответствуют реальному положению дел, если мне не изменяет память, повышение ZB на 5 лет = повышению процента на 0,15-0,2%. Ваш график скорее всего показывает усредненные значения.

Я как то сравнивал уже, кредит 400к. Rate 1500 евро. Zinssatz 10 лет 0.63%, 15 лет 0,89% 20 лет 1,1%. Zinssatz Anschlussfinanzierung 3%.

10 лет

Проценты более 100 тысяч

Длительность более 40 лет

15 лет

Проценты около 84 тысяч

Длительность около 29 лет

20 лет

Проценты около 72 тысяч

Длительность около 27 лет

Мы зарабатываем процент от суммы кредита, а не от длительности Zinsbindung. Как впрочем и все остальные!

Клиент берет длительный Zinsbindung как раз что бы обезопасить себя от непредвиденных обстоятельств, а использует Sonderkündigungsrecht если эти обстоятельства не появились.

Позвольте усомнится. Банк зарабатывает на прибыли и провизион платится тоже с прибыли. А прибыль напрямую зависит от процента. А чем длиннее Zinsbindung, тем выше процент. Поэтому совет брать кредит на более долгий срок естественно в пользу банка.

Конечно, аспект "надёжности" для клиента тоже важен. Но у подавляющего большинства людей за 15-20 лет доходы увеличиваются и они могли бы и больше денег собрать, чем им кажется в момент заключения кредита. А из-за страха они в итоге переплачивают.

Нам уже пару раз банковский бератор крутил носом, когда мы только на 3 года хотели брать (для него овчинка выделки не стоила). Но всё-таки давал.😎

Я как то сравнивал уже, кредит 400к. Rate 1500 евро. Zinssatz 10 лет 0.63%, 15 лет 0,89% 20 лет 1,1%. Zinssatz Anschlussfinanzierung 3%.

Ну что же.... давайте посмотрим. И хотя значения не очень реалистичны...

1) 10 лет. 0,63%

остаток после 10 лет. 238.889,17, выплачено процентов 20.389,17

2) 15 лет. 0,89%

остаток после 15 лет. 166.993,13, выплачено процентов 38.493,13 (за 10 лет 29.406,18, остаток 249.037,75)

Теперь учитываем, что есть накопления и мы их используем на уменьшение тела кредита. К примеру за 10 лет 100 тыс.

Получается, что рефинансировать нужно лишь 139 тыс. после 10 лет. Вопрос ставки после 10 лет или 15 остается открытым. при 2% это около 12 тыс. евро на обслуживание кредита. Если в случае 15 летнего кредита, остановиться на 10 годах, то как ни крути, если проценты не взлетят вверх, в чем я сомневаюсь, выгоднее брать на 10 лет. В принципе, долгим кредитом страхуются риски повышения кредитной ставки. Но высокая ставка = высокая инфляция. И зависимость между процентами на накопительных счетах и кредитными процентами все же есть. По сути это маржа + страховка рисков.

Вы правы в одном. У каждого человека своя личная ситуация. Нельзя всех под одну гребенку. Кто-то вообще накоплений не делает, а у кого-то финансы копятся очень быстро.

Правильно то, что с более высоким процентом уменьшается время выплаты кредита. Но при этом уплаченная сумма тоже увеличивается. А вот это банки особо не упоминают.

Я конечно могу ошибаться, но речь идет об интересе самого банка или проценте обслуживания кредита. Месячные суммы выплат фиксированы.

Правильно то, что с более высоким процентом уменьшается время выплаты кредита. Но при этом уплаченная сумма тоже увеличивается. А вот это банки особо не упоминают.

Я конечно могу ошибаться, но речь идет об интересе самого банка или проценте обслуживания кредита. Месячные суммы выплат фиксированы.

Ошибся похоже я и внизу скорректировал.

Усомниться Ваше право. Я говорю как есть. В ESIS-Merkblatt и в кредитном договоре прописывается сколько получает маклер, и эта сумма зависит только от суммы кредита.

"Поэтому совет брать кредит на более долгий срок естественно в пользу банка." Я про Zinsbindung говорил, где Вы про кредит на более долгий срок увидели?

"Но у подавляющего большинства людей за 15-20 лет доходы увеличиваются", а расходы, судя по Вашей логике, нет?

Многие банки не любят слишком маленькие кредиты (меньше 50к) на недвижимость, Eigenleistung больше 20к евро, возраст больше 60 и т.д. Поэтому бератер и крутил носом

Были случаи, когда общая выплата по кредиту с высоким процентом была ниже, чем по кредиту с низким процентом из-за более коротких сроков

А Anschlussfinanzierung? После 10-15 лет кредит не заканчивается.

Почему нереалистичны? Реальный ангебот реального банка. Если учесть что 10 лет назад процент для кредита на недвижимость был около 3-4%, то я думаю можно допустить что он может вырасти до этих значений опять.

"высокая ставка = высокая инфляция" Инфляция это повышение уровня цен потребительской корзины среднестатистического покупателя. Поэтому скорее высокая инфляция = высокая ставка

Kreditzins для недвижимости зависит от спроса и предложения на кредитном рынке, от Leitzins европейского центрального банка и от процента на Hypothekenpfandbriefe издаваемых банком. Наши с Вами накопительные счета роли здесь не играют. В Verbraucherdarlehen да.

Речь именно о постоянных месячных выплатах (Tilgung und Zins in einer Rate). С такой моделью действительно более высокая процентная ставка приводит к более короткому времени до полной выплаты кредита (без учёта всех Sondertilgung).

А каким образом?

Ну для очень грубого примера берём два кредита на одинаковую сумму. Месячная выплата одинаковая, к примеру 100 евро.

У более дешёвого кредита эти 100 евро состоят из 90 евро тильгунг и 10 евро выплаты по процентам. У более дорогого, к примеру 80 евро тильгунг и 20 евро на проценты. Получается, что у более дорогого кредита, бОльшая часть от выплаты идёт на проценты, чем в более дешёвом варианте и соответственно сумма идущая на погашение тела кредита меньше. Каким же образом кредит у которого тело кредита гасится меньше должен погаситься быстрее?

Kreditzins для недвижимости зависит от спроса и предложения на кредитном рынке, от Leitzins европейского центрального банка и от процента на Hypothekenpfandbriefe издаваемых банком.

Да, осталось только сделать два шага. Ставка ецб зависит, в том числе от инфляции. Ставка по накопительным счетам напрямую зависит от ставки ецб.

Всё несколько сложнее, чем кажется. Кредитная ставка базируется в конечном итоге на ставке ЕЦБ плюс неопределенность ситуации в будущем. Хрустального шара нет ни у кого, так что выбор при оформлении кредита между журавлем и синичкой.

все верно, Центральный банк при помощи Leitzins регулирует инфляцию и процентная ставка на накопительные счета зависит от ставки EZB. С этим я не спорю.

Но на проценты по кредитам на недвижимость влияет не только Leitzins, как я уже написал, иначе бы например в 2002, 2004, 2011 и 2014 годах процент упал вместе с Leitzins, а он наоборот вырос.

Были случаи, когда общая выплата по кредиту с высоким процентом была ниже, чем по кредиту с низким процентом из-за более коротких сроков

Приведите пожалуйста расчёт. Мне кажется, что это просто математически невозможно (но не считал сам ещё).

Жесть, на что только не идут люди чтобы стать счастливыми недвиго-владельцами. 7 тыс за м 🤦‍♂️

в понедельник выложу скриншоты, данные на работе