Вопрос звучит конечно абсурдно. Но если в последние годы инфляция была очень низкая, а недвижимость росла как на дрожжах с тем обоснованием, что "инвестировать стало не во что, вот инвесторы и бегут в бетонометры". То теперь-то все наверно наоборот, и будет отток капитала из сектора недвиги?

То теперь-то все наверно наоборот, и будет отток капитала из сектора недвиги?

в крипто ?

Но если в последние годы инфляция была очень низкая, а недвижимость росла как на дрожжах с тем обоснованием, что "инвестировать стало не во что, вот инвесторы и бегут в бетонометры". То теперь-то все наверно наоборот, и будет отток капитала из сектора недвиги?

Ага, теперь недвигу забесплатно будут вдогонку кидать.

интересно, где мы взяли инфляцию в 5%?

Да просто за новостями следим

https://www.handelsblatt.com/finanzen/geldpolitik/verbrauc...

Ну вот, а где четыре, там и пять

Почему обязательно в крипто. Хотя, да хоть в крипто. Пусть продают свои законсервированные кватирки, скукотища одна с ними. То ли дело крипта - вон как сигает. Не нажить, так хоть нервы побудоражить.

все наоборот , чем выше инфляция тем дороже недвига

все наоборот , чем выше инфляция тем дороже недвига

именно

ибо на деньги можно меньше купить,

поэтому надо их куда то, в какой то товар и вкладывать.

а что бы еще больше верить 5% то следите за ценами на бензин и это 5% превратятся в гораздо больше,

но об этой цифре не принято говорить

все наоборот , чем выше инфляция тем дороже недвига

Не факт. До сих пор недвига росла на фоне практического отсутствия инфляции. Или даже из-за него (отсутствия). Как следствие той же причины - стагнация, нет интересных экономически проектов, секторов для инвестиций. Поэтому кто-то золото покупал, кто-то недвигу. А сейчас получается можно снова в свечные заводики инвестировать. Вспомним 90-е в пост-союзе, квартиры вообще копейки стоили, а у людей другие проблемы были, как бы до зарплаты дотянуть.

вы цены на стройматериалы смотрели?

Интересовались, почем кВ электроэнергии стоит? Литр солярки для бетономешалки? Что-то слышали о снижении зарплат строителям, или проектировщикам? Может, налоги решили снизить для строительной отрасли?
с козырей заходить не стал, но всё же спрошу: земля где-то подешевела?
ответьте (не мне, а самому себе) на эти вопросы и ветку можно закрывать.

Ой, ну как будто такого раньше никогда не было. Надувается пузырь, потом лопается. Это экономические процессы, протекающие с определенным циклом. И никакие цены на электроэнергию не смогут это изменить. С другой стороны, такие косвенные факторы, как инфляция, могут быть признаком, что конец бума близится.

Вы это здесь для чего пишите?

Наивно полагая, что прочитав данное послание, все ринутся скидывать свою недвигу по дешёвке и вам тогда удастся выгодно купить?

Логика в ваших словах есть, но никто не знает, что будут делать центробанки -печатать деньги и дальше, чтобы не рухнули пузыри и долговые пирамиды, либо бороться с инфляцией, рискуя что падающие пирамиды завалят всех кирпичами.

Вспомним 90-е в пост-союзе, квартиры вообще копейки стоили, а у людей другие проблемы были, как бы до зарплаты дотянуть.

Абсолютно не сравнимые ситуации. В Союзе тогда не было частной собственности и не было понятия квартплаты (не о коммуналке речь). Тогда люди покупали квартиры не для избежания миты и не для получения крыши над головой (у большинства была). Тогда были другие причины покупки: спекуляция или улучшение жилищных условий.

А в Германии чтобы иметь крышу над головой, надо платить.

Просто, ответьте на поставленные мною вопросы.

В Германии же вроде около 60% жилья сдается. Если снимающие не смогут платить больше, то с чего расти ценам на сдаваемое жилье? А это основная часть рынка.

И с материалами также-был 2007-й год, нефть по 130$, себестоимость сланцевой нефти по 70$ и все кричали, что дальше будет только дороже...прошло 14 лет, доллар обе ценился, а тем не менее нефть по 70$ и дефицита не видно)

Вспомним 90-е в пост-союзе, квартиры вообще копейки стоили, а у людей другие проблемы были, как бы до зарплаты дотянуть.

Абсолютно не сравнимые ситуации. В Союзе тогда не было частной собственности и не было понятия квартплаты (не о коммуналке речь).

А главное "а у людей другие проблемы были, как бы до зарплаты дотянуть" и "люди спешат вложить деньги, чтобы они не обесценились" - две большие разницы. Грубо говоря, многие до сих пор сидят на мешках накопленных денег, по разным причинам, некоторые из них сидят именно в многолетнем ожидании падения цен на недвигу.

ИМХО, цены на недвигу могут понизиться тогда, когда у людей понизятся доходы и закончатся накопления, либо если будет отток населения.

Сейчас пока что совершенно не та ситуация. И доходы не понизились и жилья в определённых регионах всё ещё не хватает.

За последние пару месяцев (а именно месяцев с более высокой инфляцией) цены повысились гораздо больше, чем повышались на протяжении последних нескольких лет.

Об чём вообще теоретизировать, если рынок наглядно демонстрирует реальное положение вещей?

Об чём вообще теоретизировать, если рынок наглядно демонстрирует реальное положение вещей?

А пофилосовтвовать (поумничать) ? 😉

уважаемый Базилио,

Частная собственность на недвижимость была, и не только в деревнях-колхозах. У моих дед/ баб. был свой дом с участком в городе. Ещё были кооперативные квартиры, за которые аыплачивались какие-то паи.

Когда была гиперифляция, действительно большинство интересовало выживание, а не покупка недвижимости. Но некоторые скупали золото и монеты.

В Германии же вроде около 60% жилья сдается. Если снимающие не смогут платить больше, то с чего расти ценам на сдаваемое жилье?

С чего вы взяли, что у людей денег не будет? Пока этого не наблюдается и предпосылок я не вижу.

И поэтому, никакого падения цен (мита или покупка) не наблюдается.

Когда была гиперифляция, действительно большинство интересовало выживание, а не покупка недвижимости.

Разумеется. Только по этой же логике и здесь, если когда-нибудь возникнет такая ситуация, то цены на недвигу так же упадут. Но у нас пока такой ситуации нет и тема "Инфляция 5%, подешевеют ли бетонометры?".

вы цены на стройматериалы смотрели?

я смотрел и скажу , что они не высокие , а просто больные . такое впечатление. что они золотом торгуют

Частная собственность на недвижимость была, и не только в деревнях-колхозах. У моих дед/ баб. был свой дом с участком в городе. Ещё были кооперативные квартиры, за которые аыплачивались какие-то паи.

Про кооперативы я знаю, но это очень ничтожная часть жилого фонда было.

А какая другая частная собственность на землю была в Союзе? Разве не строилось и не распределялось всё государством? Как бы давались в пользование по прописке?

Бабушка/ дедушка имели свой дом и участок , купили его за наличные в 1960 г. Таких было много-много улиц в городе. Никто ничего не приватизировал, когда дали возможность за ваучеры или не помню что там приватизировать квартиры. Приватизировали мои родители и мы квартиру, в кот.жили. А бабушка/ дед так и жили в своем доме. За газ , воду , свет" и мусор я ходила раз в месяц платить в сберкассу( а куда ещё?🤣) для них. Сберкасса была далековато. Отопленип было печное, в сер. 80х провели газ для отопления.

Моей любимой газетой лет с ? была общесоюзная Реклама?. Выходила раз в месяц и содержала все частные объявления СССР, включая продажу/ покупку домов и кооперативных квартир. Юрид.тонкостями обмена дома в Сочи на квартиру в Ташкенте или размена квартир я тогда не интересовалась. Мне больше нравились обьявления о знакомствах , и этих было немало от тех, кто сидел в тюрьме. Особенно привлекательными для одиноких женщин были военные: как бывшие, так и активные.

Детская память очень цепкая.

Попробовала найти в гугле-наверное, название газеты неправильное. Но толстая газета, более вертикального формата и стоила, по-моему, 20 ! копеек. Или эта газета печаталась только в Казахской ССР? Но объявления касались разных городов , это точно.

Может, кто вспомнит.

По теме: как только перестаут раздавать дешёвые кредиты на дорогую недвигу-цены стабилизируются. Ну эт понятно.

А какая другая частная собственность на землю была в Союзе? Разве не строилось и не распределялось всё государством? Как бы давались в пользование по прописке?

У нас оба варианта были. Были отдельные дома на одного хозяина в частной собственности и распределённые от государства тоже было. Как именно была оформлена земля у собственных домов я не знаю, может тоже в собственности, а может и в аренде у государства.

Никто ничего не приватизировал, когда дали возможность за ваучеры или не помню что там приватизировать квартиры. Приватизировали мои родители и мы квартиру, в кот.жили.

У нас в конце 80-х, дома, распределённые государством сначала можно было приватизировать за деньги (что мы и сделали, как дураки ), а примерно через год их можно было приватизировать за эти самые ваучеры или купоны, или как они там точно назывались...

да, еще через год на один ваучер можно было купить литровую бутылку спирта "Рояль".

У нас в конце девяностых приватизировали землю на садовых участках, не в садоводствах, а именно там, где стояли дачи, не знаю, наша была дача от горисполкома. Народ ломанулся, с них брали деньги.Мама проигнорировала. Потом через несколько лет сказали, что вся приватизация была неправильная, надо снова платить.

Наверное, в Кабуле подешевели Квартиры.

Вы это здесь для чего пишите?

Наивно полагая, что прочитав данное послание, все ринутся скидывать свою недвигу по дешёвке и вам тогда удастся выгодно купить?

Предупредить хочу, предостеречь, совершенно бескорыстно.

Вот и экономисты согласны со мной:

https://www.focus.de/immobilien/kaufen/sinkende-preise-end...

Doch nun glimmt bei einigen potenziellen Käufern angesichts einer neuen Studie ein Hoffnungsfunke: Die Ära stetig steigender Preise für Wohnungen und Häuser könnte bald zu einem Ende kommen. Das jedenfalls prophezeien Marktforscher der Deutschen Bank (DB).

Претендую на нейтральность, не сдавун и не снимун, просто живу в своей квартире.

Предупредить хочу, предостеречь, совершенно бескорыстно.

Угу, и скупить по дешёвке. 😎

А так, крутые эксперты в этой статье написали:

"7. Düsseldorf und Köln – Boom hält bis 2027 an"

Какой год на дворе? По моему календарю 2021, то есть ещё 6 лет роста цен. Ну а там ещё тыщи новых прогнозов будут написаны...

Вашими бы устами (не только Базилио, но и других оптимистов), да мед пить!

Надеюсь, вы правы и цены никогда не упадут.

Но, справедливости ради, нужно сказать, что точно этого, как и курса акций или цен на нефть никто не может знать. Все может случиться, даже то, чего ранее в истории не было. Например, Корона это показала

Наверное, в Кабуле подешевели Квартиры.

Всё из-за высокой инфляции!

Что-то Большенький до сих пор не открыл тему о том, как сдаваны на очередной волне беженцев разбоХатеют. Видимо занят решением более глобальных вопросов.

Die Ära stetig steigender Preise für Wohnungen und Häuser könnte bald zu einem Ende kommen.

Ну könnte bald мы слышали уже на протяжении последних лет 10-15. Т.е. всё это как обычно словоблудие ни о чём. Ля, ля, ля, цены могут упасть, а могут и не упасть и т.д. и т.п.

Угу, и скупить по дешёвке. 😎

Ну не без того, конечно. Есть немного, таких соображений ;) Где одна, там и вторая. Но момент бы выбрать подходящий, чтоб не переплачивать, и город.

"7. Düsseldorf und Köln – Boom hält bis 2027 an"


Какой год на дворе? По моему календарю 2021, то есть ещё 6 лет роста цен. Ну а там ещё тыщи новых прогнозов будут написаны...

В Гамбурге там пишут уже в 2022, в Мюнхене 2024. Хотя эта разбивка по городам мне тоже кажется подозрительной. Если будет сдвиг вниз глобальный, то скорее везде одновременно.

Надеюсь, вы правы и цены никогда не упадут.

Но, справедливости ради, нужно сказать, что точно этого, как и курса акций или цен на нефть никто не может знать. Все может случиться, даже то, чего ранее в истории не было. Например, Корона это показала

Всё может быть. Но когда недвига выплачена, то меня лично колебания её стоимости на рынке не волнуют.

Да и колебания у недвиги обычно не больше 10-30%.

А кто и где написал, что цены никогда не упадут? Йa не вижу.

Где одна, там и вторая. Но момент бы выбрать подходящий, чтоб не переплачивать, и город.

Город там, где сейчас живёте. Иначе замучаться ездить можно.

ну это, как я выяснил из другого топика, только что, лично для тебя так.

Рисков нет, за исключением, политических. Но лучше не будем об этом, а то настроение портится

А кто и где написал, что цены никогда не упадут? Йa не вижу.

А никто и не писал.

Значит глаза в порядке 😉

На сдачу хотите купить или самим проживать?

Хотя, если принять за аксиому, что максимальное падение может быть 30%, то и тогда, риск попасть в долговую яму исчезает в момент выплаты тильгунга на объект в районе этих самых 30%, правильно? Плюс небенкостен, конечно

Хотя, если принять за аксиому, что максимальное падение может быть 30%, то и тогда, риск попасть в долговую яму исчезает в момент выплаты тильгунга на объект в районе этих самых 30%, правильно? Плюс небенкостен, конечно

Нет, не исчезает. Потому что банк оценивает вашу недвижимость всегда ещё ниже рынка. И может теоретически произойти случай, что рынок упал на 30%, у вас уже 30% выплачено, а банк оценивает реальную стоимость вашей недвижимости в допустим 80% от этих рыночных 70%. И придёт письмо счастья с просьбой незамедлительно восполнить разницу.

нп

Для объективности. Цены на недвижимость в некоторых регионах продолжают расти, в некоторых падают, в некоторых снижались, но вернулись на высокие уровни. Аренда по большей части снижается. Стабильно растут цены на собственные дома и аренду в них.

Я не знаю о каком периоде времени идёт речь, но если говорить о долгосрочной перспективе, то в связи с климатическими изменениями миграция усилится. По этой причине недвижимость в востребованных регионах всегда будет только расти. Это не исключает коррекции. Все что я говорил ранее о связи экономической ситуации и ценами на жилье остаётся в силе.

по-моему, миграция зависит не от климат.условий, а от политико-экономических.

Аренда по большей части снижается.

где?

И как?
Арендодатель хочет меньше денег?

по-моему, миграция зависит не от климат.условий, а от политико-экономических.

От них тоже, но тут нужно все в связке рассматривать. ООН пытаются анализировать факторы влияющие на миграцию. Климатические изменения также важны, как и рост населения. В общем все (внимание, большой файл) не так радужно.

Отсюда

Внутренние беженцы в ЕС - вопрос времени

Пора всерьёз отнестись к климатическим угрозам, - пишет Adevărul:
«Вся эта дискуссия должна, наконец, перейти с уровня научных работ в сферу компетенции национальных советников по безопасности ведущих политиков, которые встретятся через три месяца в Глазго. Ведь речь идёт о невиданной доселе сумме угроз нашей безопасности, угроз, которые способны разрушить основные предпосылки существования человеческой цивилизации. ... Если на густонаселённые районы юга Европы обрушатся раскалённые воздушные массы пустыни Сахары и уничтожат тамошнее сельское хозяйство, то речь уже будет идти не о том, начнётся ли внутриевропейская миграция, а лишь о том, КОГДА именно это произойдёт.»

Если будет сдвиг вниз глобальный, то скорее везде одновременно.

Я бы сказала, что в этих городах в самую последнюю очередь т.е. после всех остальных.

И придёт письмо счастья с просьбой незамедлительно восполнить разницу

По моим знаниям, это запрещенно законом или ещё чем-то, но конечно не в момент перефинансирования.

И придёт письмо счастья с просьбой незамедлительно восполнить разницу

По моим знаниям, это запрещенно законом или ещё чем-то, но конечно не в момент перефинансирования.

Не запрещено. Это просто приведение выданного кредита в соответствие с его залогом (Darlehensbesicherung).

Если залог вдруг уменьшился в стоимости, то теряется база у кредита. И тут банк должен привести свой риск снова в нормальные рамки.

Но естественно, что банк должен обосновать своё решение (за банком не задержится 😂).

да, ок, может быть, я тут не знаю, но что сделает банк если я ничего не могу возмещать?

По словам финанцбератора, банк не может от меня требовать преждевременного погашения кредита.

Посмотрю сейчас, что найду по этой теме.

не ищется, по какой тематике, словам искать?

может быть, я тут не знаю, но что сделает банк если я ничего не могу возмещать?

По словам финанцбератора, банк не может от меня требовать преждевременного погашения кредита.

Финанцбератор правильно говорит, если он о простом требовании банка о возврате кредита на пустом месте речь ведёт. То есть, вы исправно платите и ваш залог имеет минимум ту же стоимость (минус выплаченную часть) как и при заключении кредита. Тут банк ничего потребовать не может.

А вот если ситуация на рынке изменится и стоимость залога сильно понизится, то банк забеспокоится о своём уже необеспеченном риске. И если вы не сможете возместить разницу, то надо будет с банком договариваться: либо большие проценты (риск же выше) или ещё как-то.

не ищется, по какой тематике, словам искать?

„

Was ist eine Nachbesicherung?

Reicht der Bank die im Baudarlehen vereinbarte Sicherheit nicht mehr aus, kann sie während der Vertragslaufzeit weitere Sicherheiten verlangen. Dieses Vorgehen nennt sich Nachbesicherung. Das bedeutet, die Bank hat nach Paragraf 490 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) das Recht, eine Nachbesicherung der Immobilie von Ihnen als Kreditnehmer einzufordern.“

Нашёл здесь:

https://www.drklein.de/nachbesicherung.html

На сдачу хотите купить или самим проживать?

Такая большая неопределенность в мире, что затруднюсь ответить. Хочешь рассмешить бога, расскажи о своих планах.

А вот если ситуация на рынке изменится и стоимость залога сильно понизится, то банк забеспокоится о своём уже необеспеченном риске. И если вы не сможете возместить разницу, то надо будет с банком договариваться: либо большие проценты (риск же выше) или ещё как-то.

Я конечно понимаю непростую ситуацию у банка, но мне кажется это входит в правила игры. Если стоимость залога сильно повышается, он же не предлагает отдать часть по чесноку. Почему обратное не верно?

А вот если ситуация на рынке изменится и стоимость залога сильно понизится, то банк забеспокоится о своём уже необеспеченном риске. И если вы не сможете возместить разницу, то надо будет с банком договариваться: либо большие проценты (риск же выше) или ещё как-то.

Я конечно понимаю непростую ситуацию у банка, но мне кажется это входит в правила игры. Если стоимость залога сильно повышается, он же не предлагает отдать часть по чесноку. Почему обратное не верно?

А почему вы решили, что если стоимость залога вдруг поднялась, вы не можете прийти в банк и под эту разницу взять ещё денег? Это возможно, но автоматизма нет. Каждый должен сам позаботиться: и банк и кредитор.

👍

А почему вы решили, что если стоимость залога вдруг поднялась, вы не можете прийти в банк и под эту разницу взять ещё денег?

Это по обоюдному желанию. А менять правила во время игры - не допустимо, банк должен позаботиться о неблагоприятном развитии событий для него заранее. Иначе это не банк, а жулик.

вот как, я не знал о такой возможности, что банк может потребовать возместить разницу в залоговой стоимости.

Но банк же понимает, что большинство людей не смогут этого сделать?

Даже при хорошей зарплате тд. Можно будет взять ещё кредит под это дело или дом на продажу?

писал это, ещё не дочитав последние комментарии. Кажется, понял.

Спасибо, полезно повышать свою осведомленность

А почему вы решили, что если стоимость залога вдруг поднялась, вы не можете прийти в банк и под эту разницу взять ещё денег?

Это по обоюдному желанию. А менять правила во время игры - не допустимо, банк должен позаботиться о неблагоприятном развитии событий для него заранее. Иначе это не банк, а жулик.

Розочка, вы здесь неправы и не поняли правила игр. Эта возможность есть у каждой стороны, поэтому никакой односторонней выгоды (дискриминациии) здесь нет.

вот как, я не знал о такой возможности, что банк может потребовать возместить разницу в залоговой стоимости.

Но банк же понимает, что большинство людей не смогут этого сделать?

Даже при хорошей зарплате тд. Можно будет взять ещё кредит под это дело или дом на продажу?

Ну так я поэтому и говорю, что могут быть разные варианты. Кто-то сможет разницу внести, кто-то договорится с банком о больших процентах, кто-то продавать будет вынужден....

Ещё один кредит не даст никто, так как не будет залога.

А такое уже бывало в истории?

Я спрашиваю потому что если представить себе ситуацию, что при падении цен на недвигу банк в одностороннем порядке может затребовать изменение договора (к примеру повышение процентной ставки или дополнительным залогом), то это может привести и к массовым банкротствам должников без особой пользы для банка.

Поэтому интересно были ли уже такие случаи в истории и как именно они выглядели?

А где это прописано, чтобы точнее почитать, о том что нам может угрожать?

А почему вы решили, что если стоимость залога вдруг поднялась, вы не можете прийти в банк и под эту разницу взять ещё денег?

Я тоже не поняла правила игры. Ибо мне тоже кажется, что взять денег под разницу можно только по обоюдному согласию и дополнительному договору, но никак не затребовавещё денег в одностороннем порядке по имеющемуся договору.

По истории в других странах, например в Америке, люди действительно брали дополнительные деньги под тот же залог, если залог в стоимости повысился. Особенно практиковалось это до кризиса 2007 года. 🤣🤣

А прочитать можно здесь, §490 BGB:

“1) Wenn in den Vermögensverhältnissen des Darlehensnehmers oder in der Werthaltigkeit einer für das Darlehen gestellten Sicherheit eine wesentliche Verschlechterung eintritt oder einzutreten droht, durch die die Rückzahlung des Darlehens, auch unter Verwertung der Sicherheit, gefährdet wird, kann der Darlehensgeber den Darlehensvertrag vor Auszahlung des Darlehens im Zweifel stets, nach Auszahlung nur in der Regel fristlos kündigen.

(2) Der Darlehensnehmer kann einen Darlehensvertrag, bei dem der Sollzinssatz gebunden und das Darlehen durch ein Grund- oder Schiffspfandrecht gesichert ist, unter Einhaltung der Fristen des § 488 Abs. 3 Satz 2 vorzeitig kündigen, wenn seine berechtigten Interessen dies gebieten und seit dem vollständigen Empfang des Darlehens sechs Monate abgelaufen sind. Ein solches Interesse liegt insbesondere vor, wenn der Darlehensnehmer ein Bedürfnis nach einer anderweitigen Verwertung der zur Sicherung des Darlehens beliehenen Sache hat. Der Darlehensnehmer hat dem Darlehensgeber denjenigen Schaden zu ersetzen, der diesem aus der vorzeitigen Kündigung entsteht (Vorfälligkeitsentschädigung).

(3) Die Vorschriften der §§ 313 und 314 bleiben unberührt.

Fußnote

Правила игры выглядят следующим образом:

- каждой стороне даётся возможность разорвать кредит, если наступили какие-то форс-мажорные обстоятельства. Либо у банка (например залог уменьшился) либо у кредитора (например нужно купить квартиру ребёнку и использовать для этого приросшую часть залога).

- поэтому приходит каждая сторона к другой и говорит о §490. Означает теоретически разрыв договора... А на практике сядут за стол и будут договариваться.

- каждой стороне даётся возможность разорвать кредит, если наступили какие-то форс-мажорные обстоятельства. Либо у банка (например залог уменьшился) либо у кредитора (например нужно купить квартиру ребёнку и использовать для этого приросшую часть залога).

В случае разрыва договора должник платит Vorfälligkeitsentschädigung. А банк если захочет досрочно разорвать договор что-то платиt?

По истории в других странах, например в Америке, люди действительно брали дополнительные деньги под тот же залог, если залог в стоимости повысился.

Не, я спрашивала про наоборот, были ли в истории случаи, что цены на недвигу понижались и банки повышали проценты или требовали дополнительный залог? Ведь цены на недвигу уже понижались и дажe сравнительно недавно (вот не помню точно, что-то около 2008-2009 года).

“1) Wenn in den Vermögensverhältnissen des Darlehensnehmers oder in der Werthaltigkeit einer für das Darlehen gestellten Sicherheit eine wesentliche Verschlechterung eintritt oder einzutreten droht, durch die die Rückzahlung des Darlehens, auch unter Verwertung der Sicherheit, gefährdet wird, kann der Darlehensgeber den Darlehensvertrag vor Auszahlung des Darlehens im Zweifel stets, nach Auszahlung nur in der Regel fristlos kündigen.

Хотя, если честно, то я этот пункт слегка по-другому понимаю. Т.е. тут недостаточно, чтобы только недвига в цене упала, а в целом должна наступитъ ситуация при которой опастностъ невыплаты кредита. Т.е. пока человек работает (или имеет другой доход) и кредит исправно выплачивает, на мой взгляд не имеет права банк затребовать дополнительный залог или более высокиe проценты.

В случае разрыва договора должник платит Vorfälligkeitsentschädigung. А банк если захочет досрочно разорвать договор что-то платиt?

А какой Schaden возникнет у кредитора? Пусть доказывает.

Т.е. тут недостаточно, чтобы только недвига в цене упала, а в целом должна наступитъ ситуация при которой опастностъ невыплаты кредита. Т.е. пока человек работает (или имеет другой доход) и кредит исправно выплачивает, на мой взгляд не имеет права банк затребовать дополнительный залог или более высокиe проценты.

Я тоже читаю, после того как базилио дал термин. Так вот нашла, даже на основе того что другие заёмщики теряют работу/ недвига падает в цене, банк имеет право разорвать мой кредит именно под этим предлогом.

Я как нибудь посмотрю в своём контракте, мы с ФБ об этом говорили, и он заверил что это исключено в период Zinsbindung.

Человек взял кредит у банка под проценты. Пока он ежемесячно выплачивает, банк по идее не должен волноваться. Но тоже слышал о таком, что банк имеет право потребовать все сразу, если квартира существенно упала в цене. Нехорошо как-то со стороны банка, человек ведь все соблюдал.

Но может, это оговаривается где-то в контракте с банком? Так же как возможность погасить кредит досрочно, если человек вдруг разбогател.

Но может, это оговаривается где-то в контракте с банком? Так же как возможность погасить кредит досрочно, если человек вдруг разбогател.

Не надо желаемое за действительное выдавать. Ещё, похоже, кредитов не брали.

В обычном Annuitätdarlehen никого ваш выигрыш в лото не интересует, это недостаточно для расторжения договора.

Только beim zinsvariablen Darlehen существует возможность разорвать кредит в любой момент и даже без дополнительных расходов. Но эта опция оплачена заранее.

А какой Schaden возникнет у кредитора? Пусть доказывает.

Если банк разрывает договор с выгодным процентом и предлагает заключить договор с более высоким процентом, то разница по процентным выплатам разве не доказуемый шаден?

Так было уже такое в истории или нет?

Человек взял кредит у банка под проценты. Пока он ежемесячно выплачивает, банк по идее не должен волноваться. Но тоже слышал о таком, что банк имеет право потребовать все сразу, если квартира существенно упала в цене. Нехорошо как-то со стороны банка, человек ведь все соблюдал.

Нет не всё. Контракт построен на основе залога, который кредитор обязуется сохранять и защищать (например Gebäudeversicherung).

Залог сильно изменился в стоимости? Значит основа для контракта изменилась. Кто здесь виноват, роли никакой не играет.

А какой Schaden возникнет у кредитора? Пусть доказывает.

Если банк разрывает договор с выгодным процентом и предлагает заключить договор с более высоким процентом, то разница по процентным выплатам разве не доказуемый шаден?

Но банк то здесь не причина этому Schaden. Банк просто себя защищает. А потом, может быть, что вообще не дадут больше кредита этому кредитору. Тогда и Schaden нет. 😉

Так было уже такое в истории или нет?

В Германии не знаю, так как не было ещё серьёзных катаклизмов с большим падением цен на недвижимость. На сегодняшний момент пока в Германии ничего похожего не предвидится. В Америке по рассказам родственников было (слава богу не у них).

Но реальный механизм Nachbesicherun в законе есть и вот его толкование адвокатом:

https://ra-spiegelberg.de/bank-sparkasse-verlangt-die-nachbesicherung-eines-darlehens-oder-der-geschaeftsverbindung-zu-recht/

но банк должен доказывать, почему он хочет требовать. Т.е. это не так легко.

Я могу представить, что в момент кризиса, всемирного нужно добавить, ну или как минимум национального, такое возможно, но наверное там уже пофик будет. Пусть с молотка забирают. В жо.. будет банк, как по мне т.к. я просто не буду ни копейки больше выплачивать. Смысла не будет, как мне кажется. В случае молотка всё-равно ничего мне не останется.

Ну и не стоит конечно банку сигналить что работу потерял или в декрет ушёл или ещё что-нибудь.

Так было уже такое в истории или нет?

Пока что я нашла ткое в случае Insolvenz, и то их оспаривали. Но это я так курц просканировала.

здесь есть небольшая дискуссия адвокатов по-поводу решентя Нюрнберга

https://www.dr-schulte.de/2012/09/18/seminarveranstaltung-...

В Германии не знаю, так как не было ещё серьёзных катаклизмов с большим падением цен на недвижимость.

Ну в Берлине, к примеру, рыночные цены опускались значительно, почти в два раза (ну, к примеру в начале 90-х стОили дороже, а вот в 2007 уже меньше). Я не слышала, чтобы банки на этом основании расторгали договоры.

Интересно. Но там я так понимаю вообще о чём-то другом речь (т.е. не цена объекта падала).

Но, на мой взгляд, банк берёт как залог определённый объект (который человек страхует и т.п.), в договоре ведь не обговаривается, что под залог берётся объект с такой-то ценой. И опять же, на мой взгляд, если объект сам по себе не меняется, хуже не становится, а опускаются именно рыночные цены в сумме, то мне кажется, что этот пункт будет недостаточен для расторжения договора, ибо объект залога сам по себе не изменился. Ну это я так рассуждаю, может я и не права. Но пока обратных примеров нет, то и утверждать обратное тоже не возможно.

С ОмериГой, на мой взгляд сравнивать 1:1 нельзя, ибо законы таки отличаются.

Но, на мой взгляд, банк берёт как залог определённый объект (который человек страхует и т.п.), в договоре ведь не обговаривается, что под залог берётся объект с такой-то ценой. И опять же, на мой взгляд, если объект сам по себе не меняется, хуже не становится, а опускаются именно рыночные цены в сумме, то мне кажется, что этот пункт будет недостаточен для расторжения договора, ибо объект залога сам по себе не изменился. Ну это я так рассуждаю, может я и не права.

Когда объект закладывается, то банк определяет 80% от его рыночной/оценочной цены как максимальный залог. Это определяется в деньгах. И на основании этой суммы принимается решение, сколько можно в кредит дать. То есть, сравниваем деньги с деньгами. А не объект с деньгами.

Поэтому логично, что в случае понижения стоимости объекта, произойдёт дисбаланс между деньгами от залога и деньгами по кредиту с вытекающими последствиями, урегулированных в параграфе 490 BGB.

Но никто не принуждает банк воспользоваться этим законом. Это на усмотрение банка. Может по этому в Berlin не было такого. Хотя там может и другая ситуация была, в 90-х ещё немецкие марки, а в 2007 уже евро...

Когда объект закладывается, то банк определяет 80% от его рыночной/оценочной цены как максимальный залог. Это определяется в деньгах. И на основании этой суммы принимается решение, сколько можно в кредит дать. То есть, сравниваем деньги с деньгами. А не объект с деньгами.

Разве это где-то в договоре фигурирует? Ведь в договоре не стОит, на основании чего именно банк принимал решение. Там только указано, к примеру, что в залог берётся участок по такому-то адресу. Так же и в антраге на кредит, указываются только параметры и цена по кауфвертрагу. Если все эти параметры и цена по кауффертрагу остаются неизменными.

Короче говоря, я думаю, если будет найден конкретный пример такого случая именно по немецким законом, тогда и можно будет предметно рассуждать. А до тех пор это всё просто личные мнения и рассужедния.

В обычном Annuitätdarlehen никого ваш выигрыш в лото не интересует, это недостаточно для расторжения договора.

Ну так и меня тогда тоже не интересует, если цена залога уменьшилась. Банк пошел на этот риск, за что получает проценты. Это симметричная ситуация, по справедливости должно быть так. Если банк может в одностороннем порядке расторгнуть, когда становится невыгодно, то и у человека должно быть такое же право. Если это не так, это очень большое зло и несправедливость.

Кредитов да, не брал. Кеш наше все.

В обычном Annuitätdarlehen никого ваш выигрыш в лото не интересует, это недостаточно для расторжения договора.

Ну так и меня тогда тоже не интересует, если цена залога уменьшилась. Банк пошел на этот риск, за что получает проценты. Это симметричная ситуация, по справедливости должно быть так. Если банк может в одностороннем порядке расторгнуть, когда становится невыгодно, то и у человека должно быть такое же право. Если это не так, это очень большое зло и несправедливость.

Ещё раз, читаем и понимаем §490 BGB. Там как раз таки симметричное право расторжения договора записано. Только этим правом можно воспользоваться при определённых условиях, и они всё имеют негативный привкус (несчастье или избежание его). Ваш выигрыш в лото несчастьем никак не является, поэтому это не повод для расторжения договора.

Кредитов да, не брал.

Тогда наивность понятна.

Если человек перестал выплачивать банку долг, я первый скажу - сажайте его в долговую яму, пускайте все его имущество с молотка, т.к. по долгам надо платить. Но если просто какой-то магнат в далеком Гонконге спекульнул биткойнами или золотом, из-за чего все повалилось и недвига колебнулась вниз, то не видно, за что человека наказывать, если он платит.

Если человек перестал выплачивать банку долг, я первый скажу - сажайте его в долговую яму, пускайте все его имущество с молотка, т.к. по долгам надо платить. Но если просто какой-то магнат в далеком Гонконге спекульнул биткойнами или золотом, из-за чего все повалилось и недвига колебнулась вниз, то не видно, за что человека наказывать, если он платит.

Извините, это рассуждения на уровне демагогии. Банк конкретно тоже никак не виноват, если произойдёт резкое удешевление залогов. И будет спасать свою шкуру в соответствии с действующим законодательством.

Это не важно. На рынке недвиги пузырь, в экономике нарастающая жопа, которая будет усугубляться действиями "отнять-и-поделить" леваков. Нас ждет жесткий дефляционный коллапс, а потом тот или иной гиперок. Нынешние валюты умрут. Ожидаю с 2024-25 нарастающее падение цен на недвигу (в абсолютном и/или относительном значении!) в т.ч. из-за старения населения. Сохранят свою ценность разве что объекты с классным локейшеном.

По нынешним ценам ни за что не буду покупать, на падающем рынке тоже не буду покупать (нафейхуа?). Так что недвиги в Германии у меня в ближайшие лет 10-15-20 не предвидится.

И считайте цены на квадрат не в тугриках, а в материальных объектах: корзине продуктов, коммодитис или драгметаллах.

По нынешним ценам ни за что не буду покупать

вы это пишите из года в год. Ваша позиция ясна и с вами никто не спорит.

Нынешние валюты умрут.

Я бы тогда вкладывал деньги сейчас во что-то материальное, нужное людям и поэтому приносящее текущий доход (в любой валюте)

Что будет потом, никто не знает. Но недвига в хорошем месте не помешает и лучше больше, чем меньше.

А-а-а, помните мои тезисы. )) Кстати, если не секрет, вы обзавелись недвигой в Германии?

В хорошем месте мэй би. Но таких капиталов у меня нет, чтобы 5-10% в недвигу (а это уже от около миллиона и от миллиона), 20% в акции и т.д.

не секрет, разумеется. Купил, но так как нищеброд, то купил в кредит.

В хорошем месте мэй би. Но таких капиталов у меня нет, чтобы 5-10% в недвигу (а это уже от около миллиона и от миллиона)

Ну для этого же есть банки с кредитами. Я тоже почти все объекты с какой-то большей или меньшей частью в кредит брал. Ничего, полёт нормальный, ищу ещё. Просчитав миту, проценты, списывание приходишь к выводу, что долговременный смысл имеется. Ну а прирост стоимости недвижимости это побочный эффект, который я при расчёте не учитываю.

Один из моих любимых отрывков из Big short:

Ну немецкие банки весьма консервативны и кредиты просто так не выдают, а сейчас ещё жёстче стало.

Ну и плюс, я стараюсь по возможности быстрее выплачивать кредиты, чтобы от банка не зависить. Ну и цена недвигу после покупки меня меньше всего волнует, так как продавать её я не собираюсь.

И фильм это далеко не реальность.

Банк конкретно тоже никак не виноват, если произойдёт резкое удешевление залогов. И будет спасать свою шкуру в соответствии с действующим законодательством.

Я тут разных мудрых людей в ютубе послушал. В Германии пока последние 15 лет недвижимость только растет, поэтому неясно, как будут действовать банки, и какая правоприменительная практика будет по текущему законодательству. Это может в Америке такое широко практикуется, Nachbesicherung. Ну вот как митера неплательщика трудно выселить, а банку плательщика(!) с молотка пустить и подавно нереально. И потом, им же самим невыгодно. Ну продадут они квартиру, человек объявит инзольвенц, и все. Не видать банку денежек. А пока человек платит, вообще нет оснований полагать, что он не расплатится.

А пока человек платит, вообще нет оснований полагать, что он не расплатится

Даже если не платит, у банка часто нет другого выхода нежели идти на переговоры с клиентом и делать ему выгодные предложения. Семья подруги купила домик в кредит у финского банка, после 14 го года я так понимаю кредит они не выплачивают. Ее муж ездит раз в год беседовать в банк, под это дело даже визу давали, когда россиянам был полный запрет из за ковида.

В Вашем случае недвига не объект инвестиции, а объект потребления: как сосиска, холодильник, бассейн или Бентли.

В Вашем случае недвига не объект инвестиции, а объект потребления: как сосиска, холодильник, бассейн или Бентли.

А что, сосиску тоже можно за деньги в аренду сдать?

Сосиску можно дать понюхать или лизнуть.

Я понимаю Онколога так : инвестиция-это оптимальнейшее вложение. Поэтому инвестировать с очень высокой вероятностью не только отдачи вложений( времени, сил, денег) нужно в себя, в здоровье , в детей и т.д.,Эти инвестиции не только окупаются и дают доход, но и в трудные времена дают возможность выживания.

И человек всегда может унести инвестиции: в себе или с собой.

Нет, конечно. Базилио инвестирует, но не ставит целью получать максимальную прибыль. У него есть принципы, среди которых : стараться избегать долгосрочных кредитов и не расстраиваться, если жилье начнет дешеветь. Первое видимо приводит к уменьшению возможной прибыли, но спасает нервную систему, а второе - просто хорошо для здоровья.

В Вашем случае недвига не объект инвестиции, а объект потребления: как сосиска, холодильник, бассейн или Бентли.

Ошибаетесь. Если б он для своего проживания покупал,то тогда можно условно с сосиской сравнить, а он именно инвестирует и деньгу качает.

Я тут разных мудрых людей в ютубе послушал. В Германии пока последние 15 лет недвижимость только растет, поэтому неясно, как будут действовать банки, и какая правоприменительная практика будет по текущему законодательству. Это может в Америке такое широко практикуется, Nachbesicherung. Ну вот как митера неплательщика трудно выселить, а банку плательщика(!) с молотка пустить и подавно нереально. И потом, им же самим невыгодно. Ну продадут они квартиру, человек объявит инзольвенц, и все. Не видать банку денежек. А пока человек платит, вообще нет оснований полагать, что он не расплатится.

Не надо слушать «мудрых» людей на YouTube. Это чаще всего большая глупость.

Речь только о Германии, Америка или Финляндия это другая страна со своими особенностями.

Если кредитор не платит кредит, то у банка есть элементарная возможность пустить недвижимость с молотка на аукционе и банк имеет доступ ко всему имуществу кредитора. Для этого не надо больше ничего, ни суда, просто ничего. Это кредитор подписывает сразу при внесении Grundschuld и заключении кредита.

Читаем, что такое Vollstreckungsunterwerfung, здесь один нотариус более понятным языком написал:

https://www.kurz-sagmeister.de/fileadmin/user_upload/PDF/M2-Grundschuld.pdf

Я это при каждом кредите подписывал, таковы правила игры.

И банки таки выставляют недвигу должников на Zwangsversteigerung, можете сами посмотреть в интернете. Это официальная информация от Amtsgericht: https://www.zvg-portal.de/

Конечно, банк сначала проведёт пару разговоров с должником, но долго банк церемонится не будет. Если банк видит, что платить нечем и ждать неоткуда, то запросто в течении года всё может быть закончено. Либо должники сами до Zwangsversteigerung продадут.

Когда банк продал недвигу с аукциона, он забирает всю сумму себе, потом высчитывает все долги кредитора, вычитает их из суммы продажи и остаток выплачивает бывшему кредитору. Если же остаток отрицательный, то кредитор всё таки не бывший и остаётся и дальше должником. Банк имеет доступ ко всему его имуществу.

До тех пор, пока недвижимость растёт в стоимости, продажная цена на аукционе превышает долги, так что это не столь страшно. Ну переедет бывший кредитор в Mietwohnung и будет дальше жить. Долгов по кредиту не будет.

В Вашем случае недвига не объект инвестиции, а объект потребления: как сосиска, холодильник, бассейн или Бентли.

А можно растолковать? Я как-то не понимаю вашего высказывания.

До сих пор думал, что если приобретаешь/строишь объект для извлечения прибыли через его сдачу, то это называется инвестицией.

Если кредитор не платит кредит, то у банка есть элементарная возможность пустить недвижимость с молотка на аукционе и банк имеет доступ ко всему имуществу кредитора. Для этого не надо больше ничего, ни суда, просто ничего. Это кредитор подписывает сразу при внесении Grundschuld и заключении кредита.

Читаем, что такое Vollstreckungsunterwerfung, здесь один нотариус более понятным языком написал:

https://www.kurz-sagmeister.de/fileadmin/user_upload/PDF/M2-Grundschuld.pdf

Я это при каждом кредите подписывал, таковы правила игры.

И банки таки выставляют недвигу должников на Zwangsversteigerung, можете сами посмотреть в интернете.

Если заемщик (дебитор) не платит кредит, то кредитор (банк) конечно имеет полное право пустить все с молотка.

Но если просто квартира упала в цене скажем на 30%, а дебитор продолжает платить исправно, то для банка же лучше не лезть в бутылку и не расторгать договор. Хотя в законе что-то и прописано на этот счет, но вряд ли банк будет разрывать сотрудничество, тут не Америка.

В ютубе, если ввести "immobilienboom", то почти все ролики про скорый его конец. Покупать сейчас недвижимость лучше разве что для себя, а как инвестицию - очень выборочно, и в B-городах.

а как инвестицию - очень выборочно

Думается, что это вообще любых инвестиций касается))

В ютубе, если ввести "immobilienboom", то почти все ролики про скорый его конец.

Так вот откуда ветер дует... 😂 Эти «сурьёзные разговоры на кухне» уже минимум 5-7 лет ведутся, а по ощущениям и все 10.

Советую задать себе вопрос, какой мотив всех этих «мудрых» дядь на YouTube....

Я по этой теме уже писать ничего не буду, просто надоело.

Эти «сурьёзные разговоры на кухне» уже минимум 5-7 лет ведутся, а по ощущениям и все 10.

Больше. Я точно помню, потому что когда я собралась свою самую первую квартиру покупать, уже тогда здесь писали, что пузырь надут и вот-вот лопнет и на пике роста цен покупают только идиоты. Но как выяснилось потом, был ещё далеко не пик. И пузырь ещё 10 лет спустя не лопнул, а распрекрасно надувается. Никто не утверждает, что цены на недвигу будут расти вечно, но оснований полагать, что они ощутимо упадут, на данный момент тоже нет.

Я, конечно понимаю, что для тех, кто покупал в Берлине трёхи по 20к, цены и 10-летней давности казались уже раздутыми. Но для тех, кто совсем дёшево купить не успел, врядли имеет смысл ожидать, что цены в обозримом будущем упадут на уровень 20-ти летней давности.

Но если просто квартира упала в цене скажем на 30%, а дебитор продолжает платить исправно, то для банка же лучше не лезть в бутылку и не расторгать договор. Хотя в законе что-то и прописано на этот счет, но вряд ли банк будет разрывать сотрудничество

Во первых, речь идёт не о падении стоимости самой недвижимости, а о дисбалансе между залоговой стоимостью и остаточным долгом. Если остаточный долг допустим 20%, а стоимость залога с 80% упала на 30%, то всё в шоколаде и банку и кредитору не о чём беспокоится.

Во вторых, если всё-таки произошёл дисбаланс, но кредитор ещё исправно платит, то банк будет рассматривать ещё такие параметры:

- это было окончательное падение недвиги и цены уже на дне или падение только начинается?

- что у кредитора с доходами и их перспективой?

В зависимости от этих двух пунктов, степени нервозности банковского управления и личной симпатии между банковским работником на месте и кредитором будет приниматься решении о Nachbesicherung (ja, nein, vielleicht). Закон для этого уже существует.

Чёрное-белое здесь не будет, будут индивидуальные решения.

Но ещё раз, пока никаких оснований для резкого падения цен я не вижу. Их рост я тоже не приветствую, но просто принимаю как есть и действую по ситуации.

1. При нынешних ценах на недвигу, ценах на съем и левацком правительстве (леваках в ЕС) недвигу (в общем) трудно назвать инвестицией, скорее Geldverschwendung. Но если бабла море и оно халявное, то для диверсификации сойдет.

2. Если Вы покупаете для себя, чтобы жить там, то это естественный продукт потребления, как как сосиска или машина.

сосиску - нет, а машину - да.

1. При нынешних ценах на недвигу, ценах на съем и левацком правительстве (леваках в ЕС) недвигу (в общем) трудно назвать инвестицией, скорее Geldverschwendung.

Для меня понятием инвестиции является простой вопрос: сколько процентов от вложенных денег я получаю за счёт чистой миты? Если эта цифра в плюсе, то это инвестиция. Если в минусе, то Geldverschwendung. Если у вас есть альтернативные способы инвестиций с похожим почти нулевым уровнём риска, то поделитесь.

Заметьте, в моём расчёте отсутствует будущая цена объекта. Я ей не интересуюсь.

1. При нынешних ценах на недвигу, ценах на съем и левацком правительстве (леваках в ЕС) недвигу (в общем) трудно назвать инвестицией, скорее Geldverschwendung. Но если бабла море и оно халявное, то для диверсификации сойдет.

А для чего именно Вы это пишите? Это вы себя уговариваете, или кого-то ещё?

Если кого-то ещё, то зря, ибо люди, которые заработали на хатку-другую, вполне в состоянии сесть и посчитать выгодно ли им вложить деньги именно в недвигу или нет. Настолько полные идиоты, которые воспримут написанное в интернете или сказанное в роликах ютюба, как аксиому, среди владельцев недвижимости может и встречаются, но не особо часто. По-любому колличества таких идиотов до сих пор не хватило для обвала цен, несмотря ни на какие ролики/статьи/митендекели и т.д. и врядли хватит в обозримом будущем. Достаточно актуального примера с митендекелем и как быстро собственники адаптировались и нашли для себя выходы, несмотря на запугивания и сеяние паники, никаких массовых продаж подешёвке не случилось.

А себя уговаривать тоже как бы незачем. Ведь чтобы НЕ покупать, достаточно просто не хотеть, даже без всяких оснований.

сколько процентов от вложенных денег я получаю за счёт чистой миты? Если эта цифра в плюсе, то это инвестиция. Если в минусе, то Geldverschwendung

справедливости ради, нужно признать, что расчёты последнее время только минус и показывают. Продаваны совсем нюх потеряли и просят или совершенно нереальные деньги за откровенный хлам, или СОВЕРШЕННО НЕРЕАЛЬНЫЕ ДЕНЬГИ за приличное состояние.
Ну или я искать не умею(

С этим полностью согласен, поэтому тоже не могу найти сейчас ничего. Последнюю покупку в 2020 сделал и ищу постоянно.

Но я не принимаю в расчёт поднятие цен в будущем, а сравниваю только цену и миту. И вот это уже не сходится, ну или максимально 1% остаётся. А вот это уже перебор риска.

Продаваны совсем нюх потеряли и просят или совершенно нереальные деньги за откровенный хлам, или СОВЕРШЕННО НЕРЕАЛЬНЫЕ ДЕНЬГИ за приличное состояние.

За более-менее неплохие объекты покупаны уже и сами больше изначальной цены дают, даже несмотря на "скромные" запросы продовцов. Ну у нас так. Особенно если объект для себя, а не на сдачу в аренду, то там уже у покупанов крышу сносит, а не у продаванов.

Ну что тут далеко ходить, я весной за один объект тоже на 70к больше изначальной цены предлагала и то он мне не достался . А продаваны изначально нормальную цену назначили (земля по Борису и за постройку), там уже покупаны за объект дрались.

Если эта цифра в плюсе, то это инвестиция.

Минус инфляция (и налоги), не забывайте. Альтернативный способ фондовый рынок или сидеть в кэше/надежных гособлигациях в ожидании дефляционного шока. Но это на любителя...

Во вторых, если всё-таки произошёл дисбаланс, но кредитор ещё исправно платит, то банк будет рассматривать ещё такие параметры:- это было окончательное падение недвиги и цены уже на дне или падение только начинается?- что у кредитора с доходами и их перспективой?

Финляндия с примером моей подруги именно нужный пример. Я сейчас не говорю о законах в той или иной стране, я говорю о финансовой ситуации с кредитами, когда недвижимость резко подешевела. А произошло следующее. Московские менеджеры верхнего звена образовали могучую кучку и купили землю в Финляндии, в райском месте. Все профинансировались в финских банках по моему без начального капитала. Отгрохали дома и тут в России случился очередной кризис. Все они конечно не ожидали такого поворота дел, но примерно половина потеряли работу. Перестали платить. Банки задергались и попытались оценить дома вычурной формы в российском гетто. Они поняли, что эти домики фиг продашь по среднефинляндской цене. Значит, надо их оставлять владельцам и убеждать себя, что многие выкарабкаются. И чем в большем потенциальном минусе банк, тем большее пространство для маневра имеют как бы владельцы недвижимости.

Базилио действительно кое что не учёл, абшрайбунг и списывание цинзен, там после уплаты налогов паругульденофf в кармане задержатся. Калькуляция, господа, очень важная наука, а знание налоговых дебрей и умение ими правильно пользоваться, прибавляет к тем гульденам ещё пару рупий.

Если эта цифра в плюсе, то это инвестиция.

Минус инфляция (и налоги), не забывайте. Альтернативный способ фондовый рынок или сидеть в кэше/надежных гособлигациях в ожидании дефляционного шока. Но это на любителя...

Как раз инфляция не в минус, у меня миты индексированы и иногда я это применя. И налоги я естественно учитываю.

А деньги в cash держать ещё те расходы. Вы про Negativzinsen ничего не слышали? А уже наяву. Пришлось меры предпринимать.

Базилио действительно кое что не учёл, абшрайбунг и списывание цинзен, там после уплаты налогов паругульденофf в кармане задержатся.

Учитываю, задерживаются...😉

Ха ха, а ты знаешь о том что есть возможность списывать хайцунг обогревающий свой дом? Не знаешь, правда не каждый, но такая возможность существует, если б я строил ещё раз дом для себя, я б сие обязательно использовал.

Финляндия с примером моей подруги именно нужный пример. Я сейчас не говорю о законах в той или иной стране, я говорю о финансовой ситуации с кредитами, когда недвижимость резко подешевела. А произошло следующее. Московские менеджеры верхнего звена образовали могучую кучку и купили землю в Финляндии, в райском месте. Все профинансировались в финских банках по моему без начального капитала. Отгрохали дома и тут в России случился очередной кризис. Все они конечно не ожидали такого поворота дел, но примерно половина потеряли работу. Перестали платить. Банки задергались и попытались оценить дома вычурной формы в российском гетто. Они поняли, что эти домики фиг продашь по среднефинляндской цене. Значит, надо их оставлять владельцам и убеждать себя, что многие выкарабкаются.

По моему, у вас ошибка в логике.

В вашей истории из Финляндии и РФ произошло не падение стоимости недвижимости, а падение платёжеспособности кредиторов. Плюс кредиторов, которые живут в РФ и их остальное имущество соответственно недостижимо для финского банка. В такой ситуации у банка только есть вариант продать недвижимость с молотка, получить вырученное и забыть. Или подождать, если не срочно. Ведь тогда есть шанс на поднятие цен на недвижимость или на восстановление платёжеспособности кредиторов.

И на немецкие банки такая ситуация непереносима, так как немецкие банки в большинстве случаев реально оценивают недвижимость и на вычурные дворцы идут с соответствующими залогами в зоне досягаемости.

Если быть искренним, то в большинстве своём рост цен замедлился, а кое-где цены снижаются. В основном конечно состояние объектов не ахти. Миты снижаются. О какой-то динамике ещё рано говорить. Но так пузыри точно не сдуваются.

Ха ха, а ты знаешь о том что есть возможность списывать хайцунг обогревающий свой дом? Не знаешь, правда не каждый, но такая возможность существует, если б я строил ещё раз дом для себя, я б сие обязательно использовал.

Нет, не знал ☹️

А как?

Трубочиста я списываю.

Я поищу и скину, тан фотовольтайк и вермепумпе, но я сам до конца не вник.

рост цен замедлился, а кое-где цены снижаются

Где это, в деревушках Заксен-Анхальта? :)

В том видео, что я запостил, тоже эксперт говорил про дифференцированность по регионам. Если конспективно пересказать, что б не смотреть, мне запомнились такие моменты:

1) недостатка в жилье в Германии нет; есть много бюргеров, одержимых идеей жить в определенных городах и определенных районах этих городов;

2) из (1) следует, что митендекель работать не может. Люди сами стремятся в Берлин, Мюнхен, не запрещать же им. А с митендекелем кому сдавать - тому кто подмажет или тому кто знает влиятельных людей - бред

3) с 2025-го года скажется демография. Что-то там про поколение бэби-бумеров, у них дети выселятся или уже выселились и купили все, что им надо, спрос упадет

4) резкого обвала не бывает на иммобилиенмаркте, все будет плавно. вначале просто упадет оборот, будет меньше сделок. продавцы будут со своим ценником все дольше ждать покупателей

5) чтобы было снижение, нужно чтобы EZB поднял проценты, конец Nullzinspolitik. возражение - но тогда EU банкрот. возражение на возражение - вовсе нет та же Италия платит проценты по долгам в EU, потом получает часть этого назад как член EU, короче EU должен сам себе. Как-то так, вольный пересказ.

Ну вот, (5) связан с этой темой. Nullzinspolitik нужна, чтоб разогнать инфляцию и спасти экономику от дефляции. А раз инфляция уже разогналась до 4%, то куда ее дальше разгонять...

По мнению эксперта, когда по Bundesanleihe можно будет получать 2,5%, начнется отток инвесторов из Immobilienmarkt. Der Immobilienzug ist abgefahren, сейчас инвестировать уже смысла нет.

Der Immobilienzug ist abgefahren, сейчас инвестировать уже смысла нет.

А Васька слушает и ест 🤠

По моему, у вас ошибка в логике.

Нет Именно чистое понижение стоимости произошло. Гипотетический домик в финляндии на берегу озера в прекрасном месте стоил Х евро, Этот же домик в окружении русских семей из масквы, схвативших птицу удачи за жопу, а потом в одночасье потерявших ее, другое.(Х-У). И еще этот домик выстроен в соответствии со вкусами уважаемых владельцев. Чем больше У, тем сильнее надежда у банка, что все вернется на круги своя. Многие, кстати, очухались и платят.

А еще, уже как-то спрашивал, но толком никто не смог тогда объяснить следующий феномен.

То есть я беру и делаю что - смотрю через иммоскаут, сколько объявлений по продаже в каком-то городе. Потом смотрю величину города (население), и считаю активность рынка как количество объявлений на сто тысяч населения. Этакий иммобилиен-инциденц, или по-научному, Diginom-фактор :)

Так вот, феномен в том, что этот инциденц может различаться на порядок. Даже можно брать города с примерно одним уровнем цен, не затронутые бумом, и все равно.

Пример (город и его иммо-инциденц):

Leipzig 959/597 ~= 1,6

Saarbrücken 77/179 ~= 0,43

Dortmund 132/587 ~= 0,22

Интересно, чем это вызвано. Города все дешевые, за 2500 - 3000 за квадрат можно взять не очень плохое. Означает ли аномально высокая активность Лейпцига, что цены будут расти. Или наоборот, рынок перегрет и Лейпциг повалится первым в случае чего.

Когда собираются инвестировать, то такой хернёй не занимаются.

Решения не по каким-то соотношениям объявлений к количеству населения принимаются.

Те, кто этим занимается, никогда ничего не инвестируют (денех нема?).

ну или максимально 1% остаётся. А вот это уже перебор риска

а вот интересно, как меняется это со временем? Когда я покупал первый объект 2014, тогда мне один "бератер" говорил, что все, что меньше 7.5% можно не рассматривать. Я его не послушал, и купил объект, который по расчетам давал в то время 5% (не помню, учитывал ли я небенкосты).

Во первых, учитываешь ли ты небенкосты при расчете этой доходности?

Какой ты считаешь на данный момент минимум, при котором можно инвестировать?

а, еще интересно. Ты вкладываешь свои деньги в новый объект, так (по крайней мере, сейчас большинство банков уже не дают 110% финансирования)?

Ты это тоже как-то учитываешь?

я приведу пример, моего последнего объекта (райнхауз). Цена 440 тыс.

Предполагаемая мита 1300 в мес., в год 15.600, 15,6 / 440 * 100% = 3,5%

Это без учета НК. В общем, я бы наверное и не брал, но все-таки надеюсь на то, что за 10 лет (предполагаю продать) цена хоть немного поднимеся, или хотя бы не опустится.

на сто тысяч населения

На тысячу то есть.

Есть еще один только город, где активность сравнима с Лейпцигом, это Берлин. 5148 объявлений, 3.664.000 население, получается 1,4.

В Мюнхене тоже больше 1. А вот в Дрездене этого эффекта нет, так что не объяснить экс-ГДР.

Видно, спекулянты в свое время занялись Лейпцигом, и теперь распродают с прибылью. Скорее это таки признак завышенных цен. Продавец ставит объяву, так как цена его подталкивает к этому. А никто не берет, ну объява и зависает. И логично, где низкая активность, купить труднее, мало выбора. А где-то купить раз плюнуть, но халява наказуема.

о каком кэше вы говорите???!

Тоже мне, нашли проблему)

У меня если в конце месяца не будет зарплаты, я умру от голода...

Vitminc, о каком снижении квартплат вы говорите? Даже в нашем никому не нужном захолустье квартплаты стабильно растут.

Что касается динамики цен, то тут спорить не буду, не отслеживаю именно этот показатель.
моё, исключительно обывательское, ощущение - цены растут и дальше.
вот, только что пришло сообщение, сработал фильтр поиска: 23 кв метра, 103 000€... правда, центр, не далеко от универа... но всё равно! 103 штуки, плюс оформление, то сё... выйдет тысяч под 120 за халупу меньше моего гаража в гнилом доме без парковки. И это я ещё протоколы собраний не смотрел, там ещё пара нежданчиков всплывёт...

нужно чтобы EZB поднял проценты, конец Nullzinspolitik

это автоматически означает дефолт для Греции, Португалии, Испании и прочих мальт...

Что в свою очередь приведёт к распаду всего этого блудняка - ЕС. Что в контексте антироссийской политики допустить нельзя.

Навскидку кажется, что высокой коэффициент продаж в городах, где есть значительный временной градиент цен. В Лейпциге цены растут, так же в Мюнхене и Берлине. В остальных городах тоже растут, но значительно медленнее. Видимо, как в известном фильме: Каждый у кого нет машины мечтает ее купить. Каждый, у кого есть машина, мечтает ее продать.

У меня если в конце месяца не будет зарплаты, я умру от голода...

Если что, гуманитарную помощь в виде коньяка Courvoisier всегда окажем. )

Каждый у кого нет машины мечтает ее купить. Каждый, у кого есть машина, мечтает ее продать.

Во Франкфурте тоже чуть больше 1. В Гамбурге, Штуттгарте, Нюрнберге меньше, даже ближе к 0,5. Но да, если Берлин, Мюнхен, Франкфурт - первая тройка по буму вообще. И Лейпциг к ним по активности примкнул и даже сделал их всех. Похоже, ГДР дает какой-то бонус к активности рынка, засчет низкого стартового уровня. Для некоторых владельцев этот рост видимо как манна небесная, спешат зафиксировать выигрыш, забрать life-changing money.

Еще тенденция прослеживается - рургебит спит, в Дюссельдорфе, Кельне еще что-то шевелится, от 0,6 до 0,4.

Но самый спящий город пока нашелся Вюрцбург, всего 17 объявлений, что соответствует 0,13.

Наверно, нужна еще определенная злачность, Drehscheibe, чтоб приезжали-уезжали трудовые мигранты, это позволяет и контракты аренды часто перезаключать, чтоб мало было "старых" контрактов. IT чтоб побольше, стартапов.

А что Вюрцбург, там франконские старожилы друг друга знают, может без маклеров и иммоскаута прекрасно обходятся.

Во первых, учитываешь ли ты небенкосты при расчете этой доходности?
Какой ты считаешь на данный момент минимум, при котором можно инвестировать?

Когда просто приблизительно надо прикинуть интересно ли вообще, я беру (цену+Kaufnebenkosten) и 12•(мита в месяц минус твою часть Hausgeld). Ecли здесь меньше 2% выходит, объект не рассматриваю. Тут банк съест всё и текущего дохода просто не будет.

Да, там с AfA и списывания процентов с основных налогов ещё что-то потом вернётся, но это не очень много и в зависимости от налоговой ставки может быть вообще мало.

В 2020 два объекта с таким же прикидом показали 4+%, поэтому купил.

я приведу пример, моего последнего объекта (райнхауз). Цена 440 тыс.

Предполагаемая мита 1300 в мес., в год 15.600, 15,6 / 440 * 100% = 3,5%

На сегодняшний день нормальный объект. Если ничего особо вкладывать сейчас не надо и ты сам управляешь всеми расходами, то будет на плаву и давать ежемесячный выхлоп.

Ссылка у вас должна быть. Например.

Высказал свое мнение. Меня спросили: "как так"?! Я коротко обосновал. И все. Люди вольны делать со своими деньгами, что угодно.

При таких обязательствах будущих периодов возникают сомнения в том, что недвига будет и дальше дорожать (в перспективе лет): https://www.stiftung-marktwirtschaft.de/inhalte/presse-und.... Но я боже упаси никого ни в чем не убеждаю!!! Возможно, я крупно ошибаюсь, а все инвесторы (которые здесь в явном большинстве) как раз правы. Я буду на старости лет бездомным (не потяну миту в 200-300% месячного дохода), а нынешние инвесторы в недвигу будут владеть городами и весями.

При таких обязательствах будущих периодов возникают сомнения в том, что недвига будет и дальше дорожать

Базилио не раз писал, что будущая цена за объекты его не волнует.

Я уже увидел.

Эх, Митя, был бы у меня лимон евро, я бы больше ни дня не работал, живя всей семьей с процентов (я считал). Еще бы на умеренные спекуляции оставалось. Эххх...

Миллион закончится очень быстро. А вернуться назад, в рабочую жизнь будет не просто...

Вы не поняли, жить на доход с миллиона. Тело капитала останется как минимум прежним.

Вы не поняли, жить на доход с миллиона. Тело капитала останется как минимум прежним.

Боюсь, что не удастся. Инфляция, низкие проценты. Если только инвестировать в доходное предприятие. Но и тут не безоблачно. Миллион очень, очень мало. Даже 10 мало.

банковские вклады таких процентов не дают. Инвестиции в ценные бумаги подвержены перетрубациям на рынках, недвижимость вы избегаете.

Остаются шлюхи и кокаин, но на этом рынке уже свои игроки и новому конкуренту очень быстро и доступно объяснят, куда он должен отнести свой миллион.

Остаются шлюхи и кокаин, но на этом рынке уже свои игроки и новому конкуренту очень быстро и доступно объяснят, куда он должен отнести свой миллион.

Не, ну там же гуманные люди, зачем им куда-то человека гонять... Они сами придут и попросят отдать.

Эх, Митя, был бы у меня лимон евро, я бы больше ни дня не работал, живя всей семьей с процентов (я считал). Еще бы на умеренные спекуляции оставалось. Эххх...

Сколько надо семье с детьми, чтобы просто жить? Мита, еда, мед.страховка, обучение, машина, отпуск.... тысяч 50 в год чистыми минимум надо (без малейшего шика, на уровне чуть выше социала). С миллиона это 6-7% (до налогов).

Где можно без риска получать стабильно столько?

Сколько надо семье с детьми, чтобы просто жить?

еще нужно учесть, что дети имеют свойство тоже детей заводить.

Сколько надо семье с детьми, чтобы просто жить?

еще нужно учесть, что дети имеют свойство тоже детей заводить.

Это будут их проблемы и они об этом знают. 😜 Какие мы жестокие родители, по крайней мере на словах 😉

ну да-именно что на словах. Онколог мечтает в миете жить на тот лимон.А еще и детей в миету посадить? А КК и ФА свои хотелки напишут. Расход по-любому будет доход превышать. Где ж те диведенты найти ?

Если платить миту 30-40 тыс в год, то - да, маловато будет. А так 50 тыс. чистыми очень хорошие деньги на семью, на мой взгляд.

З.Ы. И я вообще-то планировал в РФ.

Чтоб с лимона 50 чистыми иметь нужно тут поблизости и жить и все под контролем держать

Но я не принимаю в расчёт поднятие цен в будущем, а сравниваю только цену и миту.

А можно спросить, почему? Крупные города растут как на дрожжах, по 13-15% процентов в год (а уж в пандемийный год и подавно). За 10 лет объект более чем удваивается.

Как можно в инвестиционном объекте не учитывать такой фактор?

Если платить миту 30-40 тыс в год, то - да, маловато будет. А так 50 тыс. чистыми очень хорошие деньги на семью, на мой взгляд.
З.Ы. И я вообще-то планировал в РФ.

Никто про миту в 30-40 тысяч в год не говорит.

Берём такой реальный расклад:

- мита на семейную квартиру в среднем районе 1500,- в месяц (warm). Плюс интернет и мобильные телефоны 100,-. => 19200,- в год. Округление до 20 к€.

- мед. страхование: берём идеальный расклад, что все были до этого в государственной страховке. Скажем 500,- в месяц на семью. 6 к€ в год.

- еда: 4 человека => 600,- в месяц => 7200,- в год

- машина: 3 к€ в год

- одежда/обувь: 300,- в месяц => 3600,- в год

- отпуск: 5 к€ один раз в год

Итого : 45 к€ без малейшего люкса

Чтобы эти 45 к€ действительно чистыми иметь, надо получить больше, так как налог надо платить. Вам тогда надо заработать на этом миллионе около 60 к€ в год.

Но я не принимаю в расчёт поднятие цен в будущем, а сравниваю только цену и миту.

А можно спросить, почему? Крупные города растут как на дрожжах, по 13-15% процентов в год (а уж в пандемийный год и подавно). За 10 лет объект более чем удваивается.

Как можно в инвестиционном объекте не учитывать такой фактор?

Когда вы себе ответите на вопрос, для чего вы инвестируете, то поймёте, надо ли вам учитывать прирост цен в будущем или нет.

Я инвестирую для получения текущего дохода. Поэтому мне важно, чтобы этот доход был, а он определяется только через уплаченную цену и текущую миту. Цена в будущем меня не волнует. Даже если предположить, что цены на 10-20-30% упадут, мой текущий доход особо не изменится, так как миты вряд-ли сильно рухнут.

Это конечно не означает, что если я буду продавать в будущем, то я буду просить старую цену 😉

Так как мои объекты в крупных городах в хороших местах, то прирост я с удовольствием положу в карман, но сегодня на него не рассчитываю.

Статья расходов нереальна низкая, а 600€ на еду в семье 4 человека вообще утопия.

Ну так я и писал раньше, что это в расчёте на уровень чуть выше социального.

Сколько надо семье с детьми, чтобы просто жить? Мита, еда, мед.страховка, обучение, машина, отпуск.... тысяч 50 в год чистыми минимум надо (без малейшего шика, на уровне чуть выше социала). С миллиона это 6-7% (до налогов).

Эх, Митя, был бы у меня лимон евро, я бы больше ни дня не работал, живя всей семьей с процентов (я считал). Еще бы на умеренные спекуляции оставалось.

Это ты зря. Миллиона на семью не очень хватает. Точнее хватает НО надо ведь учитывать неблагоприятные факторы. Сегодня проценты/дивиденды есть, а завтра вдруг их нет. Значит, опять таки, нужен запас. А с миллиона капитала доходов на запас не будет....

Когда вы себе ответите на вопрос, для чего вы инвестируете, то поймёте, надо ли вам учитывать прирост цен в будущем или нет.

Ну видимо у нас и правда разные приоритеты. Я неплохо зарабатываю, на всё текущее хватает, а вот на будущее соломку подстелить было бы очень неплохо. Сейчас - в молодости - немного ограничивать себя в чем-то и откладывать как-то проще, чем в солидном возрасте.

Да и вообще, если рынок так бешено растет - грех не сыграть на этом.

Я инвестирую для получения текущего дохода.

Если речь о квартирах - и сколько там этого текущего дохода поверх кредита получается? 100-200 Евро в месяц до налогов? И из-за этого весь сыр-бор?

По-моему, тильгунг кредита по 600-800 Евро в месяц и нынешний Wertsteigerung и по отдельности, и в сумме дают намного больше

будет на плаву и давать ежемесячный выхлоп.

по моим расчетам, выхлоп будет только по налогам и за счёт тильгования. А реальных доходов,и которые можно было бы потратить на себя, не будет.

Но этого даже и по другим объектам нет. Вернее есть там какие то доходы, но я их боюсь тратить, а коплю на случай непредвиденных расходов.

сколько там этого текущего дохода поверх кредита получается?

Вот этого я у Базилио пока тоже не понимаю. Что имеется в виду? Чистый доход после выплаты процентов тильгунга и уплаты налогов и каких-то рюклаген?

Сколько это может быть, даже в самых доходных объектах?

Конечно, если цена всех объектов типа несколько миллионов, то там наверное может накапать нехило.

Но Базилио ещё выплачивает кредиты по полной, используя зондертильгунги. То есть, если я правильно понимаю, он эти доходы не проедает, а наоборот, использует для выплаты кредитов

а зачем оставлять миллион целым? Что с ним делать-то потом? Куда лучше потратить его, подарив себе замечательные 8-10 лет.

Давайте, учтём ваши расчеты, но умножим траты на 2 - денег как раз достаточно, чтобы примерно 8 лет жить, сохраняя достаточно высокий уровень.

Leipzig 959/597 ~= 1,6
Saarbrücken 77/179 ~= 0,43
Dortmund 132/587 ~= 0,22
Интересно, чем это вызвано. Города все дешевые, за 2500 - 3000 за квадрат можно взять не очень плохое. Означает ли аномально высокая активность Лейпцига, что цены будут расти

Всё гораздо проще.

В Ляйпциге более 85% квартир принадлежит Kapitalanleger. В старых землях этот % около 50-60. Соответственно в ляйпциге и движения на рынке больше.

Пузырь в ляйпциге уже хлопался, причём серьёзно. Причины: обещали подъём и процветание, а получили сильнейший отток населения, низкие доходы у оставшихся и в дополнение отменили плюшки для списания налогов.

Т. е. обещанной рендиты не получилось.

1 объект - 250.000 DM Grundschuld в 1997. Продан в 2018 за 200.000€

2 объект 94.000€ Grundschuld в 2005. Продан в 2020 за 75.000€.

Конечно что-то потихоньку доилось, что-то перекрыли за счёт других доходов, но за 250.000 DM в 1997 можно было объекты и получше найти.

Итого : 45 к€ без малейшего люкса
Чтобы эти 45 к€ действительно чистыми иметь, надо получить больше, так как налог надо платить. Вам тогда надо заработать на этом миллионе около 60 к€ в год.

Интересно, как немецкие семьи выживают. Зарплаты под 90K далеко не у всех. Даже с учетом того, что семейным обычно больше платят. Ну или они ввиду своей некоторой оседлости, социальности и уязвимости являются для начальства более подходящими кандидатами на продвижение и со временем выходят на более высокие зарплаты, чем бездетные.

Ну а так, есл просто тратить миллион по 45000 в год, это на 22 года хватит. А там и дети выселятся. На миллион вначале даже будет ощутимо капать, это тоже надо учесть. Хотя инфляция это съест. Но можно в начале купить за 450K квартиру. И не платить 18K аренды, а лишь 3K хаусгельд. Расходы сократятся с 45 до 30K. 550/30 - хватит на 18 лет вместо 22, но зато в конце хоть квартира останется.

На миллион вначале даже будет ощутимо капать

поясните пожалуйста, где будет капать и сколько? Хоть примерно, хотелось бы понять, о чем вы все время говорите

Интересно, как немецкие семьи выживают.

Вопрос же не в том, чтобы выжить, а в том как жить семье скопившей миллион на доходы от миллиона))

Всё гораздо проще.
В Ляйпциге более 85% квартир принадлежит Kapitalanleger. В старых землях этот % около 50-60. Соответственно в ляйпциге и движения на рынке больше.

Спасибо, это очень логично. То есть те кто в 90-х затаривался лейпцигскими бетонометрами, сейчас спешат выйти. Сам купил у такого одного, сейчас он пенсионер, дом построен в 1995, судя по его anteil в голосах на собрании, ему в доме еще много чего принадлежит.

Но интересно, похоже в Дрездене такого эффекта гиперактивности рынка нет, или там цены еще не дошли до точки распродаж? И цифра 85% - можно ее как-то для других городов посмотреть?

Пузырь в ляйпциге уже хлопался, причём серьёзно. Причины: обещали подъём и процветание, а получили сильнейший отток населения, низкие доходы у оставшихся

Что вы такое говорите - "недвижимость может только расти!"(с) Но если погуглить картинки immobilienpreise 1990 bis 2020 , видно на графиках, с 1995-го по 2006-й она не росла, и даже понижалась.

поясните пожалуйста, где будет капать и сколько? Хоть примерно, хотелось бы понять, о чем вы все время говорите

Спросите у Onkolog, как он в наши дни отрицательных цинзов собрался жить на проценты от миллиона. Иметь миллион сейчас - зло, за это штрафуют. Залезьте в долги - вот это благо, продайтесь до конца жизни в ипотеку, это сейчас поощряется (ну а чо вы не хотите под ноль процентов-то свободу продать, деньгами напечатанными вас обеспечим, не вопрос).

Если серьезно, можно диверсифицировать миллион по активам, в том числе акции, ETF (но надо и золота на всякий пожарный, и всего понемногу, даже и битков чуть-чуть можно), акции будут расти, будут какие-то дивиденды отбрасывать. Но не очень большие, если риски минимизировать.

Но интересно, похоже в Дрездене такого эффекта гиперактивности рынка нет, или там цены еще не дошли до точки распродаж?

И опять всё проще. Дрезден в войну сравняли с землёй практически. Ляйпциг сохранился. Соответственно объектов под Denkmalschutz гораздо больше.

= выше Afa = выше остаточный доход при одинаковой мите = выше интерес для спекуляции.

Что вы такое говорите - "недвижимость может только расти!"(с) Но если погуглить картинки immobilienpreise 1990 bis 2020 , видно на графиках, с 1995-го по 2006-й она не росла, и даже понижалась

Это местечковые особенности. В Бохуме после закрытия Opel в 2014 цены тоже скорректировались.

Тем не менее других возможностей для инвестиций я не вижу. Акции/крипто не моё.

На данный момент вопрос скорее не в том чтобы заработать, а чтобы не потерять от инфляции.

Тоже хотел спросить у Onkolog какие

альтернативы к недвижимости он знает?

ок, я думал, это вы ваше гипотеза, что можно миллион куда-то вложить и жить на проценты.

Акции, фонды и т.д. это все безусловно можно, но там риски уже другие.

будет на плаву и давать ежемесячный выхлоп.

по моим расчетам, выхлоп будет только по налогам и за счёт тильгования. А реальных доходов,и которые можно было бы потратить на себя, не будет.

Правильно, и вот именно поэтому я стараюсь либо за наличные покупать, либо по возможности быстрее с кредитами рассчитаться. И тогда и реальные доходы появляются.

Если речь о квартирах - и сколько там этого текущего дохода поверх кредита получается? 100-200 Евро в месяц до налогов? И из-за этого весь сыр-бор?

У каждого свой подход. Мы после 15 лет такого инвестирования могли бы жить уже только с дохода с миты.

Всё, Господа, лёд тронулся. Цены поползли вниз. С сегодняшнего дня падение…..

У каждого свой подход. Мы после 15 лет такого инвестирования могли бы жить уже только с дохода с миты.

Думаешь если бы ты покупал в длинный кредит, то было бы хуже?

Длинные кредиты дороже, нежели, к примеру 10-ти летниe.

Думаешь если бы ты покупал в длинный кредит, то было бы хуже?

Однозначно хуже. Чем длиннее кредит, тем больше я банк вместо своего карман кормлю и свой риск повышаю (мало ли что произойти может, а кредиты не выплачены). А когда всё выплачено, я не беспокоюсь уже не о стоимости недвиги, не о прочих катаклизмах.

Всё, Господа, лёд тронулся. Цены поползли вниз. С сегодняшнего дня падение…..

Хде? Я купить желаю. Надо Digignom обогнать. А чёрт, от этого опять цены поднимутся 😉

Хде

Пока только в Кабуле. Но это уже знак

как раз там сейчас всё будет дорожать. Ибо падать некуда.
кто-то очень много там заработает.

15 лет назад ты купил квартиру за 100 на свои с рендитами в 5 процентов.

Имеешь 5000 в год.

Я в это время купил за свои 100 и банковские 400 три таких квартиры.

Имею 5 процентов на свои и 2 процента на банковские. Это уже 13 000 в год.

И это все 15 лет, Карл!

Про рост цен мы умолчим, они

меня тоже не сильно интересуют.

Но для этого надо уметь спать

спокойно с долгами.

То есть те кто в 90-х затаривался лейпцигскими бетонометрами, сейчас спешат выйти.

Мне гораздо интереснее алгоритмы тех кто им в 90-х эти метры продал а в 2000-х на ZWG за 30% назад купил.

Некоторые Grundbücher читать интереснее чем детективы.

Сейчас владельцы многоквартирных домов активно делят свои объекты формально в WEG.

До выборов, про запас. Законы уже ужесточили. Количество продаж снижают искусственно.

Господа, лёд тронулся. Цены поползли вниз. С сегодняшнего дня падение…

Ой, я вас умоляю, уж определитесь.

Таки поползли или упали?

Это две большие разницы)

Сейчас владельцы многоквартирных домов активно делят свои объекты формально в WEG.

До выборов, про запас. Законы уже ужесточили

Я что-то не учёл этого, но я и не собираюсь продавать ещё лет 10.

Видимо дивидендные акции и корпоративные облигации.

Процента 4 можно выжать, наверное, при не слишком высоком риске.

Может депозиты в местных валютах стран 2-го мира, но там же курсовые риски.

Зависит от того где домики. В некоторых местах уже поздно.

§ 250 BauGB " Befristetes Umwandlungsverbot" действует уже с 22.6.21.

В любом случае сначала поговорить с банком если ещё солидный долг висит. Это не так уж и просто. Кредит из 1 Grundbuch разделить на квартиры. Но если есть возможность, то лучше это сделать уже сейчас про запас.

В критичном случае лучше скинуть 1 квартиру чем весь объект терять.

Или как часто практикуют. Дом доится без вложений, как только серьёзные инвестиции необходимы - скидывают % от квартир и соответственно снижают расходы.

Спасибо за инфу, надо подумать.

Я думал продавать по-квартирно

перед пенсией, но похоже стоит

заранее позаботится о разделении.

НП,

Если уж за Ляйпциг речь идёт. В июне 2021 вышел очередной квалифицированный Mietspiegel 2020. Красиво сделали...

Например Fliesenspiegel на кухне на стене это уже негативный аспект - 0,10€

Мита во многих квартирах судя по расчётам должна быть даже меньше чем в 2016.

Для Kapitalanleger 0-Runde. И пофигу инфляция.

Например Fliesenspiegel на кухне на стене это уже негативный аспект - 0,10€

Не поняла, а если без плитки, то это типа лучше?

Не поняла, а если без плитки, то это типа лучше?смущ

Это не учитывается, значит +/- 0.00€. Лучше если деньги на эту плитку не тратить, но ведь загадят стену...

Или PVC/ Teppichboden / вообще без покрытия +/-0.00€

Dielenböden +0,20€, Laminat +0.32€

Камин дополнительно к отоплению +0,05€

Коммунизм...

Просто взяли миту которую посчитали angemessen и под неё подогнали Mietspiegel.

Dielenböden +0,20€,
Laminat +0.32€

Ламинат лучше чем паркет?

Это вообще как?

Наверное так же, как и кухня без плитки дороже, чем кухня с плиткой.

Dielenböden +0,20€,
Laminat +0.32€

Ламинат лучше чем паркет?

Это вообще как?

Паркет это паркет, но не пол из грубых больших досок.

Ламинат лучше чем паркет?

Это вообще как?

Это Ляйпциг.. Здесь в bestand очень много Dielenböden и паркета. Такие полы содержать очень затратно.

И вообще, Dielenböden это для нищебродов

паркет +0.65€, а Designbelag +0,76€.

Это типа новострой поддержали. Ценам в новострое до Mietspiegel ещё как до луны.

На паркет вместо шлифовки кидаем дешёвый ламинат и сдаём дороже. Уйдут красные - снимаем ламинат и опять сдаём дороже буржуям но с паркетом.

Паркет это паркет, но не пол из грубых больших досок.

На мой взгляд грубые большие

доски гораздо интереснее чем

рыбный паркет.

Но конечно это дело вкуса.

Ну и дилен дороже чем паркет.

Это просто издатели митшпигЕля решили, что все дилен старые и бесплатные .

И плитка на кухне им не нравится, поэтому за плитку штраф в 0,10€

Это просто издатели митшпигЕля решили, что все дилен старые и бесплатные .

И плитка на кухне им не нравится, поэтому за плитку штраф в 0,10€

Это просто люди с нетрадиционной сексуальной ориентацией какие-то. )

😂😂😂

то они нас, то мы их... Всё извращённее и жёстче.

Никакого удовольствия, но сам процесс..

На днях иду , смотрю, одна мужеподобная на столб лезет плакат вешать, а другая её поднимает, подумалось, что наверное партия третьего пола. На другой день прочитала что там на плакате, эти оказались:

Призрак бродит по Европе...

У меня рублёвый вклад в ВТБ, 7,1%.

А у меня рублевые дивиденды 9% (до налога), но это в рублях, которые регулярно дешевеют(((

Если кратко и обобщенно, то фондовый рынок и фондовый рынок с фондовым рынком. Можно еще жить на зарплату.

Если кратко и обобщенно, то фондовый рынок и фондовый рынок с фондовым рынком. Можно еще жить на зарплату.

?

Зачем лезть в бумажки, а тем более

в бумажки на бумажках, если недвижимость

даёт 15-20 годовых?

Свежий пример, страница 7, пост 132

Там вроде 3,5%, а не 15-20.

Дом стоит 450 000 и приносит 3,5 процента.

Ты вкладываешь своих 50 000,

имеешь с них 1 750.

Остальные 400 000 берёшь в банке под 1%

и имеешь ещё 10 000 в год.

Вложил 50 000 имеешь 11 750.

Это 23,5 процента.

Конечно там будут ещё резные

расходы, поэтому я и написал 15-20%.

Вложил 50 000 имеешь 11 750.

Т.е на са мом деле было своих 100 000, взял кредит 400 000, купил дом за 450 000, заплатил при покупке 50 000 налогов.

Имеешь дом за 450 000, долгов на 400 000 и 11 750 дохода. Т.е если дом не дорожает, то через 4 года будешь иметь столько, сколько у тебя было.

Не всем такое нравится-это дело вкуса)

Даже при твоём раскладе это 11, 75% годовых.

Но не обязательно столько своих вкладывать.

Если своих 50 и банковских 450,

то всё равно более 20% будет.

Но стальные яйца надо иметь, это да.

Хотя у тех кто бумажки покупают

яйца вообще должны алмазные быть. )

ух ты, вы прям таки меня обсудили))

Я сначала не понял, про какие 20 % речь.

Ну да, так тоже можно считать, прибыль на собственный капитал. И это, в общем правильно.

Проблема в том, что высокие проценты только звучат красиво, а в абсолютных цифрах - это копейки.

Например, если я вкладываю 100 евро, то у меня там, наверное, все 10,000% будет?

Но стальные яйца надо иметь, это да

а почему?

Разве это не довольно-таки стандартная ситуация? Не все же могут накопить 40% собственного капитала, тем более, на дорогой объект?

Так у меня было вообще 110% кредита на первый, ещё более дорогой обьект

в 2019-м, если не ошибаюсь, как раз была обратная тенденция. Крайние 6-7 месяцев курс стабильный, так что не всё так плохо на галере))

У вас рублёвые дивиденды на ценные бумаги? Какой брокер и какие позиции, если не секрет?

У меня немного есть российских акций-электроэнергетика (сети и генераця) на них рублевые же дивиденды.

Брокер Сбер.

А-а-а, бухгалтерский трюк. Формально правда, а по сути издевательство. Высокие риски с кредитным плечом и близко к вершинам пузыря. Но это лишь мое имхо. Возможно, я крупно ошибаюсь.

Дом стоит 450 000 и приносит 3,5 процента.

Ты вкладываешь своих 50 000,

имеешь с них 1 750.

Остальные 400 000 берёшь в банке под 1%

и имеешь ещё 10 000 в год.

Вложил 50 000 имеешь 11 750.

Это 23,5 процента.

Конечно там будут ещё резные

расходы, поэтому я и написал 15-20%.

Модель хорошая для показывания огромных процентов и спекуляции на поднятии цен, но не дающая текущего дохода.

Реальность немного по другому выглядит:

- банки требуют Tilgung минимум 2% (при 400 к€ кредите надо в год отдать 8000,-)

- сам банковский процент 1% => 4000,- в год

- AfA и списывание с налогов какую-то мелочь принесут, но это не постоянный стабильный независимый дохо

Складываем 8000+4000=12000,-. Никакого текущего дохода нет. Вот поэтому я и стараюсь выплатить быстрее, чтобы появился реальный доход и не копеечный.

бухгалтерский трюк. Формально правда, а по сути издевательство.

В чем заключается трюк по-твоему?

Вложил 50, получил 11 в год.

Дивидентов по акциям столько не платят.

О росте курса и о росте стоимости недвижимости соответственно разговор относительно.

Высокие риски с кредитным плечом и близко к вершинам пузыря. Но это лишь мое имхо. Возможно, я крупно ошибаюсь.

Высокие риски с недвижимостью?

А с покупкой цветных фантиков не риски?

Даже не фантиков, а кассовых чеков, по которым кто-то когда-то покупал фантики

для конфет ) это не риски?

И если в недвижимость пузырь,

то ты наверное знаешь что стоимость

всех акций превышает реальную стоимость

промышленности даже не в тысячу, а десятки тысяч раз.

Это не пузырь ?

Время рассудит. Наслаждайтесь еще пару лет ростом недвиги.

Почему ты эти 2 процента тильгунга не считаешь доходом?

Пункт о спекуляции ты почему-то подчеркиваешь каждый раз, но меня

он не интересует совсем.

Я беру в банке под 1% и сдаю под 3,5%.

А собственный капитал использую

только для возможности взять банковский.

Время рассудит. Наслаждайтесь еще пару лет ростом недвиги.

Рост недвиги меня не интересует совсем.

Меня интересуют только дивиденды

на мои вложения.

Почему ты эти 2 процента тильгунга не считаешь доходом?

Это доход для будущего (накопление), но не для настоящего (реальное использование). Ты ведь этих денег не видишь сегодня?

В принципе то, что я делаю, похоже, но я ускоряю Tilgung до моего максимума, поэтому у меня реальный сегодняшний доход уже есть. И без долгов.

В принципе, то что я делаю, похоже, но я ускоряю Tilgung до моего максимума, поэтому у меня реальный сегодняшний доход уже есть. И без долгов.

Разница в том что я использую банковский капитал и имею 3,5-1=2,5% на него.

Это доход для будущего (накопление), но не для настоящего (реальное использование). Ты ведь этих денег не видишь сегодня?

Для настоящего времени мне зарплаты более чем достаточно и с недвижимости

ещё остаётся.

Спасибо.

с некоторых пор я тоже руководствуюсь именно этой логикой. У меня есть квартира, когда-то купленная за налик. Мне она безумно нравится (куча положительных эмоций, и событий, связанных с ней), и я не готова с ней расставаться, хотя по-умному надо её продать, и купить 2-3 с взятием кредитa. А так, тупо сдаю и имею каких-то 8% годовых.

и я не готова с ней расставаться, хотя по-умному надо её продать, и купить 2-3 с взятием кредита. А так, тупо сдаю и имею каких-то 8% годовых.

Так можно ведь и заложить для следующих 2-3 с взятием кредита, а не продавать?

Так можно ведь и заложить для следующих 2-3 с взятием кредита, а не продавать?

Присоединяюсь и сам так тоже много раз делал.

Вот поэтому я и стараюсь выплатить быстрее, чтобы появился реальный доход и не копеечный.

Это вот тоже крайне сомнительный подход - вытаскивать свое родненькое нетто прямо у себя изо рта (и изо рта своих детей), понижать текущий Lebensqualität и изо всех сил выплачивать это сотни тыщ Евро за один объект, чтобы потооом, через десяток-другой лет иметь 600-700 Евро чистой миты, с которой еще налог заплатить нужно.

Дело, конечно, личное, но для меня разумность такого подхода при процентной ставке в 1% и ниже (до 0,5-0,6%) ускользает.

я ускоряю Tilgung до моего максимума, поэтому у меня реальный сегодняшний доход уже есть. И без долгов.

Это возможно для объектов, купленных десять и более лет назад, когда они, по сегодняшним меркам, копейки стоили. При нынешних ценах на недвигу с доходом до 100К брутто это нереально.

До чего умиляют диванные брокеры с алмазными яйцами...

Может кто нибудь уже скажет им правду, наконец? Что все их фонды и акции есть ничто иное, как письма счастья и пирамиды...

Я знаю, это жестоко, но кто то должен был это сделать.

Это вот тоже крайне сомнительный подход - вытаскивать свое родненькое нетто прямо у себя изо рта (и изо рта своих детей), понижать текущий Lebensqualität и изо всех сил выплачивать это сотни тыщ Евро за один объект, чтобы потооом, через десяток-другой лет иметь 600-700 Евро чистой миты, с которой еще налог заплатить нужно.

Дело, конечно, личное, но для меня разумность такого подхода при процентной ставке в 1% и ниже (до 0,5-0,6%) ускользает.

Вы судите исключительно по себе, со своей колокольни. Слава богу у нас не так.

Слава богу у нас не так.

"А как?" (с)

я уже не раз говорила , что читала эти письма щастья ферзамлюнгов 10 лет и видела все диведенты.

Акции и ценные бумаги можно покупать, если уж совсем лишние- лишние деньги (которые если и обесценятся, то не смертельно).Да и то это было прибыльно где-то до 2010 (примерно ) года. Да и то (как прибыльно)?- полторы тысячи в год

А уж потом как в фонды повключались все нищие страны- нет смысла на что то надеяться.

Что именно не правильно в позиции alkos?

Я тоже считаю не логичным выплачивать

свои кровные, отрывая их от лыж, ресторанов, походов, детей и т.д

если есть банковские под 1%?

Ты не прав. Акции это не пирамида, а доля в бизнесе. Какой бизнес и какая доля-это по разному, равно как и с недвижимостью.

Плюсы и минусы каждого способа деньги пристроить довольно очевидны, но зачем свои личные предпочтения делать каким-то абсолютным мерилом?

Что именно не правильно в позиции alkos?

Если подразумевать не одно конкретное сообщение, а несколько последних и не употреблять именно слово правильно/неправильно, то у тех, кто расчитывает исключительно на чуть ли не вечный рост в цене и не заботится о выплате кредита, риск потерять всё и остаться в зрелые годы не с воображаемыми (пока) мульёнами, а без последних штанов, гораздо выше.

Ну да, а если этот кредит из последних сил выплатить, положив на это лучшие 10-20 лет своей жизни, а потом весь рынок недвижимости в Германии, и особенно в Баварии, прям вот рухнет (ха-ха), то вы останетесь с честно выплаченными сотнями тысяч и с митой в 300 Евро?

И чем эти судорожные выплаты отличаются от ваших финансовых проблем в случае такого масштабного кризиса?

Ну да, а если этот кредит из последних сил выплатить, положив на это лучшие 10-20 лет своей жизни, а потом весь рынок недвижимости в Германии, и особенно в Баварии, прям вот рухнет (ха-ха), то вы останетесь с честно выплаченными сотнями тысяч и с митой в 300 Евро?
И чем эти судорожные выплаты отличаются от ваших финансовых проблем в случае такого масштабного кризиса?

Отличается тем, что тогда остаёшься не совсем нищим, а с выплаченной недвигой и доходом хотя бы в 300 евро.

Ну типа басни о стрекозе и муравье.

Но опять же никто не говорил о выплате кредита из последних сил. Вообще-то речь велась о сравнении посильной выплаты кредита и стараниями его не выплачивать.

прям вот рухнет (ха-ха)

Случится ли "ха-ха" или нет, никто не знает. Речь исключительно о том, что в описанном вами подходе риски гораздо выше, а у Кота Базилио ниже.

почему? Я выводил деньги с брокерского счёта

Из пирамид тоже деньги выводят.

Средний объект недвижимости в вакууме Германии сейчас - 400К, к примеру. Посильные выплаты какого размера при доходе до 100К существенным образом повлияют на сроки/риски?

С позицией алкос я полностью согласен - брать максимально много, отдавать максимально мало и долго.

Но в своем посте я говорил о тех, кто вместо бетонгольд предпочитает акции и прочие фонды.

А зачем мне что-то вам высчитывать и доказывать? Вопрос риторический. Не выплачивайте кредиты, тратьте деньги на себя и не берите дурного в голову.

Нууу, так неинтересно! Речь-то не о "доказывать" любой ценой - я был бы готов изменить свою точку зрения, но нужна же хоть какая-то конкретика.

Т.ч. вопрос остается открытым: 3% Tilgung - ок, если тянете без проблем, но если больше, то сколько и зачем?

Если подразумевать не одно конкретное сообщение, а несколько последних и не употреблять именно слово правильно/неправильно, то у тех, кто расчитывает исключительно на чуть ли не вечный рост в цене и не заботится о выплате кредита, риск потерять всё и остаться в зрелые годы не с воображаемыми (пока) мульёнами, а без последних штанов, гораздо выше.

Это предположение такое же как и то что

центробанк поднимет проценты до 3-4 .

Но ведь это мгновенно убьёт всю экономику Европы.

Если же недвижимость не поднимется совсем за 20 лет,

то это тоже означает что вся промышленность

Европы полностью мертва.

За двадцать лет будут выплачены минимум

30 процентов и недвижимость поднимится минимум

в два раза.

Т.е после продажи мне останется в кармане

1,3 стоимости объекта на беззаботную старость.

Не поймите меня правильно, но когда оппонентам беспочвенно вменяют, что они выплачивают кредит из последних сил, отбирая у своих детей кусок хлеба, то это не готовность выслушать собеседника, а попытка иx унизить или хотя бы обосрать .

А из конкретики - человек не любящий большие риски не станет при доходе в 100к (кстати это брутто или нетто?) покупать квартиру за 400к для сдачи в аренду. Поэтому тут конкретики быть не может уже по причине абсурдности примера.

Из конкретики: лично я нищебродка с зарплатой меньше 100к и самая дорогая хата на сдачу в аренду была куплена за 150к (включая оформление). 3%-ный тильгунг легко покрывается получаемой арендой. Тратить деньги получаемые от аренды на себя мне не надо, на свои потребности мне хватает зарплаты, даже наоборот можно лишнее на зондертильгунг закинуть.

Дорогую недвигу я могу купить только для себя.

Это предположение такое же как и то что
центробанк поднимет проценты до 3-4 .
Но ведь это мгновенно убьёт всю экономику Европы.

Я не уверен, что те кредиты, которые получают фирмы для своих инвестиций в оборудование итд., совершенно линейно зависят от Leitzins. Точно так же кредиты на недвижимость не 1:1 Leitzins.

Ну и подъём будет не мгновенно, а растянут на несколько лет, так что произойдёт адаптация.

За двадцать лет будут выплачены минимум
30 процентов и недвижимость поднимится минимум
в два раза.
Т.е после продажи мне останется в кармане
1,3 стоимости объекта на беззаботную старость.

20 лет * 2% = минимум 40%

Ну а потом вы несёте на себе риск, что если в течении 20 лет произойдёт какой-то катаклизм (развал экономики, потеря работы итд.), то вы можете остаться без всего и ещё может быть с долгами.

Если я через 10-15 лет выплатил всё, то к 20 годам я ещё и доход получал и меньше в сумме заплатил.

Плюс мне не надо продавать через 20 лет, чтобы получить доход. Он у меня уже есть и объект можно детям передать.

Сойдёмся на том, что каждый может выбирать свой вариант.

😇

Если подразумевать не одно конкретное сообщение, а несколько последних и не употреблять именно слово правильно/неправильно, то у тех, кто расчитывает исключительно на чуть ли не вечный рост в цене и не заботится о выплате кредита, риск потерять всё и остаться в зрелые годы не с воображаемыми (пока) мульёнами, а без последних штанов, гораздо выше.

Это предположение такое же как и то что центробанк поднимет проценты до 3-4 .Но ведь это мгновенно убьёт всю экономику Европы.

А где у меня какие-то предположения об убийстве экономики? Я вообще никогда никаких предположений о будущем не делаю.

Фраза о том, что риск в случае наступления определённых событий может быть выше или ниже - это не предположение, что эти события наступят.

и самая дорогая хата на сдачу в аренду была куплена за 150к (включая оформление).

Скорее всего, вы здесь опять про прошлое. В настоящем таких цен в южной Германии нет.

Мне бы хотелось в подтверждение ваших слов о посильной разумной выплате кредита посмотреть на пример из сейчас, а не из купленной 10 лет назад недвиги.

Это вопрос и к Базилио при тех же вводных: 400К за объект, до 100К брутто доход.

Сойдёмся на том, что каждый может выбирать свой вариант.

😇

Абсолютно согласен, у каждого свой вариант.

Возможно наши рассуждения помогут начинающим

принят решение. которое подходит именно ему.

Скорее всего, вы здесь опять про прошлое. В настоящем таких цен в южной Германии нет. Мне бы хотелось в подтверждение ваших слов о посильной разумной выплате кредита посмотреть на пример из сейчас, а не из купленной 10лет назад недвиги

Вам кто-то сказал, что этот форум исключительно для южной Германии? Вас жестоко обманули.

10 лет назад у меня ещё вообще не было недвиги, ни одной штуки. Под сдачу в аренду покупалось с 2017 и до сейчас.

я с тобой полностью согласен во всех твоих утверждениях и стараюсь поступать именно так. Использую свои деньги по минимуму и беру по максимуму кредит.

Я думаю, у Базилио просто очень большой доход типа 200 или более в год. Поэтому ему не надо ничего отрывать от качества текущей жизни ))

Если я через 10-15 лет выплатил всё, то к 20 годам я ещё и доход получал и меньше в сумме заплатил

вот это мне кажется противоречивым.

Если ты имеешь ввиду, что ты доход весь от аренды вкладывал в тильгунг, то все логично.

Но звучит так, что ты типа доход дополнительный имеешь, часть которого ты тратишь для улучшения качества жизни, да ещё дополнительно вкладываешь в тильгунг. Это ведь нереально, если мы конечно о рендите типа 3-8%, а не о каких-нибудь 15% речь ведём?

я подозреваю, см. предпред пост, что у тебя огромные доходы, часть из которых, включая доход от недвиги, ты вкладываешь в скорейшую выплату.

Если б у меня был доход типа 150 нетто, я бы наверное так и делал.

Хотя, при таком доходе, на старость можно просто накопить, без всякой недвиги. Хотя, с недвигой можно и приумножить

проблема в том, что растущие доходы подстёгивают и расходы... Когда я был студентом, мне хватало 750 евро моей студенческой зарплаты, а за счёт работы на каникулах я купил себе машину даже.

Сейчас у меня зарплата выше, но от неё в конце месяца не остаётся даже на заправку моей 12-летней колымаги...

Хотя, с недвигой можно и приумножить

Ты мой план раскусил 😎

Если я через 10-15 лет выплатил всё, то к 20 годам я ещё и доход получал и меньше в сумме заплатил

вот это мне кажется противоречивым.

Если ты имеешь ввиду, что ты доход весь от аренды вкладывал в тильгунг, то все логично.

В течении 10-15 лет я естественно вкладываю миту в тильгунг ну и иногда от себя добавляю, чтобы быстрее было. Реально используемый доход появляется после погашения кредита. Но после этого в течении 5-10 лет (до достижения 20 лет из нашего примера), идёт доход в свой карман и этими деньгами можно пользоваться, чего нет у того, кто не торопится выплачивать кредит.

Поэтому в моих глазах всегда лучше быстрее рассчитаться с кредитами, в своём кармане больше останется.

Есть конечно люди, вкладывающие лишние деньги не в погашение кредитов, а в более выгодные вещи. Они тогда больше выиграют. Но у меня таких способов пока нет, так как риск там больше и не всегда ты рулишь ситуацией.

идёт доход в свой карман и этими деньгами можно пользоваться, чего нет у того, кто не торопится выплачивать кредит.

Этот доход был выплачен банку ранее для более быстрого погашения кредита.

По сути, этот спор сводится к простой дилемме:

- либо я готов платить банку чуть дольше (грубо - 1%) не понижая при этом текущего качества жизни (и, возможно, инвестируя лишние деньги во что-то другое)

- либо я поверх стандартного тильгунга отберу у себя чуть больше сейчас, но сэкономлю 1% на процентах банку и чуть быстрее начну получать чистую прибыль

Имхо, в условиях столь быстро растущего рынка недвижимости, низких процентных ставок и желания инвестировать дальше - первый вариант выглядит логичнее.

И в плане второго варианта мне так и не ответили на вопрос, как можно разумно ускорить выплату объекта стоимостью под полмиллиона и выше.

Пожалуйста, никто же вас лично не хватает за руки и не отводит от вашего выбора.

У меня натура оптимистичная и я тоже считаю, что недвижимость в хорошем месте будет в общем расти. Но с другой стороны я включаю пессимиста и говорю себе, что не надо заниматься самообманом и считать, что рост недвиги будет monoton steigend. И если у оптимиста всё-таки руки чешутся купить, то пессимист говорит, что тогда прими меры предосторожности, чтобы не быть вынужденным продавать себе в убыток в случае временного спада рынка. Моя мера предосторожности: быстрее выплачивать.

Мы на первых объектах даже много раз брали кредиты с плавающей процентной ставкой. Проценты на бумаге выше, но мы могли хоть каждый день по сколько хочешь вносить тильгунг. Остался в конце месяца остаток или пришёл бонус, использовать не на что? Тогда раз и в тильгунг. Банк был не восторге, но улыбался.

Поэтому в моих глазах всегда лучше быстрее рассчитаться с кредитами, в своём кармане больше останется.

В кармане это на банковском счету? 0,5% банку отдавать за хранение?

н.п.

ну вот и начало есть с легкой руки барона

https://news.mail.ru/society/47657961/?frommail=10&exp_id=...

В кармане это на банковском счету? 0,5% банку отдавать за хранение?

Этот действительно «проблема», которую человек, которого это затронет, в состоянии будет решить.

Какая красота! Если бы не необходимость зарабатывать на корочкu хлеба, я бы туда поехала.

Так как вам уже выше и написали, есть такая возможность. Просто договор должен быть другой, вариабл. Тогда и погашение досрочное кредита возможно, но там не такие выгодные условия. И это вам решать какой договор вы заключить хотите.

Мы на первых объектах даже много раз брали кредиты с плавающей процентной ставкой. Проценты на бумаге выше, но мы могли хоть каждый день по сколько хочешь вносить тильгунг.

сейчас тоже есть такие кредиты в банках?

А почему х должно не быть? Спрашивайте в банке. В Deutsche Bank это тогда называлось Cap-Darlehen.

Там целых 30 км до моря. К тому же на реставрацию тыщ 200 уйдет. А при первом же землетрясении всё развалится...

Уговорили, не поеду . Но всё-таки очень красиво!

В течении 10-15 лет я естественно вкладываю миту в тильгунг ну и иногда от себя добавляю, чтобы быстрее было. Реально используемый доход появляется после погашения кредита. Но после этого в течении 5-10 лет (до достижения 20 лет из нашего примера), идёт доход в свой карман и этими деньгами можно пользоваться,

рассуждения все верные, и тут никакого спора нет (кто-то говорил, что мы здесь спорим).

Когда я это читаю, возникает вопрос, сколько у тебя жизней? )))

Такое ощущение, что ты лет 100 этим занимаешься. Выплачиваешь 20 лет, потом 5-10 лет наслаждаешься чистой прибылью. Покупаешь ещё объект и тд))

ещё когда-то и детство было, без всякой недвижимости. То есть, тебе минимум 120 лет и ты ещё с нами

это все конечно, шутка, если что

В течении 10-15 лет я естественно вкладываю миту в тильгунг ну и иногда от себя добавляю, чтобы быстрее было.

Если кальтмита равна выплате по кредиту, то почему митер не купил квартирку сам а выплачивает ее вам?Митер лох? Несомненно затея имела смысл для тех кто купил квартиры до чудовищного роста цен и мит. Если сейчас кто то попытается зайти на рынок скажем в Мюнхене или Берлине то при таком коэффициенте стоимости квартиры к годовым митам прибыль может быть увидят его дети, которые унаследуют квартирку ( может быть и не увидят если будет маленький фрайбетраг на наследство и невыплаченный кредит и митеры убьют недвигу в хлам). Если скажем к власти прийдут рот рот грюн то в качестве подарка избирателям вполне можно установить митбремзы без всяких обходных путей типа меблирашек, модернизирунга итд. Это довольно простой способ уболтать пролетариат голосовать за тебя и дальше.

Если кальтмита равна выплате по кредиту, то почему митер не купил квартирку сам а выплачивает ее вам?Митер лох?

Правильный вопрос. Причин, почему митер не покупает своё жильё, очень много. Несмотря на то, что месячные выплаты по кредиту можно приблизительно сделать в сравнении с митой. Посчитать же просто: сегодня процент <1% и в тильгунг надо 2%. В сумме 3%. Допустим берётся кредит на 400 к€. Тогда эти 3% соответствуют 12 к€ в год или 1000,- в месяц. Мита за такую квартиру будет больше.

Так почему митер не покупает? Считать не умеет, боится в кредиты влезать, не рассчитывает в этом городе задержаться, просто не задумывается о своём будущем, пока холостой, да мало ли что. Вы спросите у риана, она всех уговаривает не покупать. 😉

Если сейчас кто то попытается зайти на рынок скажем в Мюнхене или Берлине то при таком коэффициенте стоимости квартиры к годовым митам прибыль может быть увидят его дети, которые унаследуют квартирку

Эти же самые разговоры я и 10 лет назад точно так же слышал, что цена перешла все границы и не выплатить за всю жизнь. И проценты тогда выше были и можно было только 1% тильгунг делать.

Только не разговаривать, а считать и понимать, что и инфляция и поднимание мит есть, надо было. И сегодня ситуация не изменилась в корне.

Так почему митер не покупает?

Потому, что тогда, когда покупали его вы у митера того не было ещё возможности покупать недвижимость (еще не приехал в Гпрманию, ещё не имел постоянной работы, ещё был школьником и т.д.и т.п.), а сейчас и вы бы не купили этот объект, если бы он продавался сейчас по сегодняшним ценам и сегодняшнему соотношению цена объекта/мита, т.е рендита. (Много объектов вы купили в этом году?) А купив по тогдашним ценам, хорошо сейчас рассуждать.

Не скажите. Не уж-то и рендиты не изменились? Давече обсуждался вопрос о рендитах, какие считались хорошими раньше и какие дай бог получить сейчас. Цены на обьекты то, да, растут и, да, те цены, на квартиры, которые ранее казались космичесими, сейчас уже, глядя назад, кажутся дешёвкой. Миты, да, тоже растут, но не соответственно росту цены объкта

- соотношение стоимости обьекта к мите не остаётся постоянным. Так что даже не смотря на то, что проценты по кредитам сейчас ничтожные, рендита снижается, и чем больше город/чем дороже обьект, тем ниже там рендита. Т.е. рост мит сильно отстает от роста цен на эти сами квартиры. Так что ситуация меняется и ощутимо.

Конечно, если покупать по ценам тогда и сдавать по ценам сейчас то это прибыльно. Попробуйте ка отбить митой, например, цену квартиры в соседней ветке в Аугсбурге и ещё и получить прибыль. Увидите ли вы прибыль ещё при жизни?

А купив по тогдашним ценам, хорошо сейчас рассуждать.

Откуда у некоторых такие закидоны? Я бы поняла, если бы спросили, но безапеляционно заявлят' всякую хрень... а ля "вам повезло, вам всё просто так в ручки падает, вам всё задёшево досталось".

Кот Базилио, между делом уже не раз упомянал совсем недавние покупки. Поэтому и ваш поклёп, как и автора выше, совершенно мимо.

И не понятно вообще зачем. Не хотите покупать или считаете для себя невыгодным - не покупайте, имеете право просто не хотеть и даже объяснять никому ничего не обязаны.

Не уж-то и рендиты не изменились?

Никто не заставляет делать 4% тильгунг. Вполне можно сделать его и 1,5%. Тогда и рендиты не будут такими мизерными.
я стратегию Базилио не поддерживаю и выплачивать кредиты не тороплюсь.

Так почему митер не покупает?

Потому, что тогда, когда покупали его вы у митера того не было ещё возможности покупать недвижимость (еще не приехал в Гпрманию, ещё не имел постоянной работы, ещё был школьником и т.д.и т.п.), а сейчас и вы бы не купили этот объект, если бы он продавался сейчас по сегодняшним ценам и сегодняшнему соотношению цена объекта/мита, т.е рендита. (Много объектов вы купили в этом году?) А купив по тогдашним ценам, хорошо сейчас рассуждать.

риана, вас же никто не упрекает в том, что вы лично не хотите покупать? Ну так не покупайте. Только зачем миссионировать против покупки?

Причём здесь наши эмигранты на фоне того, что в Германии более 40% населения снимают и соответственно не имеют своей недвижимости? Это соотношение было и до приезда эмигрантов. Среди них, между прочим, всё таки многие обзавелись своим жильём даже в первом поколении, когда людям было уже под/за 40 лет. А их дети и подавно почти все имеют своё. У меня сейчас друг, который из первого поколении, где-то 2013 году купил новый дом в городе-миллионнике , а сейчас будет строить ещё один, уже на сдачу, потому что считать умеет и деньги просто на счету палить не согласен (на начальный капитал). В их семье двое работают на нормальных зарплатах инженеров, дети уже выехали. Приехали они ни с чем, он даже первые года не как инженер на низкой зарплате работал.

А про меня лично: я в 2020 купил две квартиры за нормальную рыночную цену с маклерами, полёт нормальный. В этом году хотел купить, но меня ценой перебили. А на следующей неделе пойду ещё смотреть, может повезёт больше (тьфу-тьфу-тьфу).

Не скажите. Не уж-то и рендиты не изменились? Давече обсуждался вопрос о рендитах, какие считались хорошими раньше и какие дай бог получить сейчас. Цены на обьекты то, да, растут и, да, те цены, на квартиры, которые ранее казались космичесими, сейчас уже, глядя назад, кажутся дешёвкой. Миты, да, тоже растут, но не соответственно росту цены объкта

- соотношение стоимости обьекта к мите не остаётся постоянным. Так что даже не смотря на то, что проценты по кредитам сейчас ничтожные, рендита снижается, и чем больше город/чем дороже обьект, тем ниже там рендита. Т.е. рост мит сильно отстает от роста цен на эти сами квартиры. Так что ситуация меняется и ощутимо.

Рендиты упали, это верно. Связано это с тем, что цены на покупку растут быстрее, чем на миту. Но! Рендита всё равно превышает банковский процент, иначе ничего не продавалось бы. И миты потихоньку тоже растут, медленно, но растут. Я не гонюсь за длинным рублём, и у меня не максимальные миты. Мне достаточно и мои митеры долго в моих квартирах живут. А митеры у меня не социальшики, а вольные птицы со своим заработком. Было бы им слишком дорого/плохое качество квартиры то давно ушли бы. И денежный баланс для меня сходится.

Попробуйте ка отбить митой, например, цену квартиры в соседней ветке в Аугсбурге и ещё и получить прибыль. Увидите ли вы прибыль ещё при жизни?

Что касается той квартиры из соседней ветки: она не фонтан, но даже купив её за большие деньги и выплатив за запланированные 27 лет, та семья обеспечит себе безбедную независимую! старость. Я уже лично вам приводил расчёты их возможной пенсии с квартирой и без.

Конечно, если покупать по ценам тогда и сдавать по ценам сейчас то это прибыльно.

Это опять пустые эмоции. Я покупаю и сейчас за сегодняшние деньги и сдаю за сегодняшнюю миту. Пока всё ок. Просто я считаю без эмоций.

если бы он продавался сейчас по сегодняшним ценам и сегодняшнему соотношению цена объекта/мита, т.е рендита

Первую квартиру я покупал под 5,5%, плюс тильгунг. Думаете там много оставалось?

Я очень хорошо помню, как 8 лет назад нас очень многие знакомые убежали, что недвижимость (в Мюнхене ) покупать ужасно невыгодно, прям ну вообще никак. Соотношение аренда/тильгунг никакущие. Вот надо было лет 10 назад, вот тогда возможно ещё да, а вот сейчас ну вообще глупости. И цены вот вот рухнуть должны. И вообще, арендовать много выгоднее.

Вот один в один ваши мудрые слова