Инфляция 5%, подешевеют ли бетонометры?
Ха ха, а ты знаешь о том что есть возможность списывать хайцунг обогревающий свой дом?
Не знаешь, правда не каждый, но такая возможность существует, если б я строил ещё раз дом для себя, я б сие обязательно использовал.
Финляндия с примером моей подруги именно нужный пример. Я сейчас не говорю о законах в той или иной стране, я говорю о финансовой ситуации с кредитами, когда недвижимость резко подешевела. А произошло следующее. Московские менеджеры верхнего звена образовали могучую кучку и купили землю в Финляндии, в райском месте. Все профинансировались в финских банках по моему без начального капитала. Отгрохали дома и тут в России случился очередной кризис. Все они конечно не ожидали такого поворота дел, но примерно половина потеряли работу. Перестали платить. Банки задергались и попытались оценить дома вычурной формы в российском гетто. Они поняли, что эти домики фиг продашь по среднефинляндской цене. Значит, надо их оставлять владельцам и убеждать себя, что многие выкарабкаются.
По моему, у вас ошибка в логике.
В вашей истории из Финляндии и РФ произошло не падение стоимости недвижимости, а падение платёжеспособности кредиторов. Плюс кредиторов, которые живут в РФ и их остальное имущество соответственно недостижимо для финского банка. В такой ситуации у банка только есть вариант продать недвижимость с молотка, получить вырученное и забыть. Или подождать, если не срочно. Ведь тогда есть шанс на поднятие цен на недвижимость или на восстановление платёжеспособности кредиторов.
И на немецкие банки такая ситуация непереносима, так как немецкие банки в большинстве случаев реально оценивают недвижимость и на вычурные дворцы идут с соответствующими залогами в зоне досягаемости.
Ха ха, а ты знаешь о том что есть возможность списывать хайцунг обогревающий свой дом?
Нет, не знал ☹️
А как?
Трубочиста я списываю.
рост цен замедлился, а кое-где цены снижаются
Где это, в деревушках Заксен-Анхальта? :)
В том видео, что я запостил, тоже эксперт говорил про дифференцированность по регионам. Если конспективно пересказать, что б не смотреть, мне запомнились такие моменты:
1) недостатка в жилье в Германии нет; есть много бюргеров, одержимых идеей жить в определенных городах и определенных районах этих городов;
2) из (1) следует, что митендекель работать не может. Люди сами стремятся в Берлин, Мюнхен, не запрещать же им. А с митендекелем кому сдавать - тому кто подмажет или тому кто знает влиятельных людей - бред
3) с 2025-го года скажется демография. Что-то там про поколение бэби-бумеров, у них дети выселятся или уже выселились и купили все, что им надо, спрос упадет
4) резкого обвала не бывает на иммобилиенмаркте, все будет плавно. вначале просто упадет оборот, будет меньше сделок. продавцы будут со своим ценником все дольше ждать покупателей
5) чтобы было снижение, нужно чтобы EZB поднял проценты, конец Nullzinspolitik. возражение - но тогда EU банкрот. возражение на возражение - вовсе нет та же Италия платит проценты по долгам в EU, потом получает часть этого назад как член EU, короче EU должен сам себе. Как-то так, вольный пересказ.
Ну вот, (5) связан с этой темой. Nullzinspolitik нужна, чтоб разогнать инфляцию и спасти экономику от дефляции. А раз инфляция уже разогналась до 4%, то куда ее дальше разгонять...
По мнению эксперта, когда по Bundesanleihe можно будет получать 2,5%, начнется отток инвесторов из Immobilienmarkt. Der Immobilienzug ist abgefahren, сейчас инвестировать уже смысла нет.
По моему, у вас ошибка в логике.
Нет Именно чистое понижение стоимости произошло. Гипотетический домик в финляндии на берегу озера в прекрасном месте стоил Х евро, Этот же домик в окружении русских семей из масквы, схвативших птицу удачи за жопу, а потом в одночасье потерявших ее, другое.(Х-У). И еще этот домик выстроен в соответствии со вкусами уважаемых владельцев. Чем больше У, тем сильнее надежда у банка, что все вернется на круги своя. Многие, кстати, очухались и платят.
А еще, уже как-то спрашивал, но толком никто не смог тогда объяснить следующий феномен.
То есть я беру и делаю что - смотрю через иммоскаут, сколько объявлений по продаже в каком-то городе. Потом смотрю величину города (население), и считаю активность рынка как количество объявлений на сто тысяч населения. Этакий иммобилиен-инциденц, или по-научному, Diginom-фактор :)
Так вот, феномен в том, что этот инциденц может различаться на порядок. Даже можно брать города с примерно одним уровнем цен, не затронутые бумом, и все равно.
Пример (город и его иммо-инциденц):
Leipzig 959/597 ~= 1,6
Saarbrücken 77/179 ~= 0,43
Dortmund 132/587 ~= 0,22
Интересно, чем это вызвано. Города все дешевые, за 2500 - 3000 за квадрат можно взять не очень плохое. Означает ли аномально высокая активность Лейпцига, что цены будут расти. Или наоборот, рынок перегрет и Лейпциг повалится первым в случае чего.
ну или максимально 1% остаётся. А вот это уже перебор риска
а вот интересно, как меняется это со временем? Когда я покупал первый объект 2014, тогда мне один "бератер" говорил, что все, что меньше 7.5% можно не рассматривать. Я его не послушал, и купил объект, который по расчетам давал в то время 5% (не помню, учитывал ли я небенкосты).
Во первых, учитываешь ли ты небенкосты при расчете этой доходности?
Какой ты считаешь на данный момент минимум, при котором можно инвестировать?
а, еще интересно. Ты вкладываешь свои деньги в новый объект, так (по крайней мере, сейчас большинство банков уже не дают 110% финансирования)?
Ты это тоже как-то учитываешь?
я приведу пример, моего последнего объекта (райнхауз). Цена 440 тыс.
Предполагаемая мита 1300 в мес., в год 15.600, 15,6 / 440 * 100% = 3,5%
Это без учета НК. В общем, я бы наверное и не брал, но все-таки надеюсь на то, что за 10 лет (предполагаю продать) цена хоть немного поднимеся, или хотя бы не опустится.
на сто тысяч населения
На тысячу то есть.
Есть еще один только город, где активность сравнима с Лейпцигом, это Берлин. 5148 объявлений, 3.664.000 население, получается 1,4.
В Мюнхене тоже больше 1. А вот в Дрездене этого эффекта нет, так что не объяснить экс-ГДР.
Видно, спекулянты в свое время занялись Лейпцигом, и теперь распродают с прибылью. Скорее это таки признак завышенных цен. Продавец ставит объяву, так как цена его подталкивает к этому. А никто не берет, ну объява и зависает. И логично, где низкая активность, купить труднее, мало выбора. А где-то купить раз плюнуть, но халява наказуема.
Vitminc, о каком снижении квартплат вы говорите? Даже в нашем никому не нужном захолустье квартплаты стабильно растут.
Что касается динамики цен, то тут спорить не буду, не отслеживаю именно этот показатель.
моё, исключительно обывательское, ощущение - цены растут и дальше.
вот, только что пришло сообщение, сработал фильтр поиска: 23 кв метра, 103 000€... правда, центр, не далеко от универа... но всё равно! 103 штуки, плюс оформление, то сё... выйдет тысяч под 120 за халупу меньше моего гаража в гнилом доме без парковки. И это я ещё протоколы собраний не смотрел, там ещё пара нежданчиков всплывёт...
нужно чтобы EZB поднял проценты, конец Nullzinspolitik
это автоматически означает дефолт для Греции, Португалии, Испании и прочих мальт...
Что в свою очередь приведёт к распаду всего этого блудняка - ЕС. Что в контексте антироссийской политики допустить нельзя.
Навскидку кажется, что высокой коэффициент продаж в городах, где есть значительный временной градиент цен. В Лейпциге цены растут, так же в Мюнхене и Берлине. В остальных городах тоже растут, но значительно медленнее. Видимо, как в известном фильме: Каждый у кого нет машины мечтает ее купить. Каждый, у кого есть машина, мечтает ее продать.
Каждый у кого нет машины мечтает ее купить. Каждый, у кого есть машина, мечтает ее продать.
Во Франкфурте тоже чуть больше 1. В Гамбурге, Штуттгарте, Нюрнберге меньше, даже ближе к 0,5. Но да, если Берлин, Мюнхен, Франкфурт - первая тройка по буму вообще. И Лейпциг к ним по активности примкнул и даже сделал их всех. Похоже, ГДР дает какой-то бонус к активности рынка, засчет низкого стартового уровня. Для некоторых владельцев этот рост видимо как манна небесная, спешат зафиксировать выигрыш, забрать life-changing money.
Еще тенденция прослеживается - рургебит спит, в Дюссельдорфе, Кельне еще что-то шевелится, от 0,6 до 0,4.
Но самый спящий город пока нашелся Вюрцбург, всего 17 объявлений, что соответствует 0,13.
Наверно, нужна еще определенная злачность, Drehscheibe, чтоб приезжали-уезжали трудовые мигранты, это позволяет и контракты аренды часто перезаключать, чтоб мало было "старых" контрактов. IT чтоб побольше, стартапов.
А что Вюрцбург, там франконские старожилы друг друга знают, может без маклеров и иммоскаута прекрасно обходятся.
Во первых, учитываешь ли ты небенкосты при расчете этой доходности?
Какой ты считаешь на данный момент минимум, при котором можно инвестировать?
Когда просто приблизительно надо прикинуть интересно ли вообще, я беру (цену+Kaufnebenkosten) и 12•(мита в месяц минус твою часть Hausgeld). Ecли здесь меньше 2% выходит, объект не рассматриваю. Тут банк съест всё и текущего дохода просто не будет.
Да, там с AfA и списывания процентов с основных налогов ещё что-то потом вернётся, но это не очень много и в зависимости от налоговой ставки может быть вообще мало.
В 2020 два объекта с таким же прикидом показали 4+%, поэтому купил.
я приведу пример, моего последнего объекта (райнхауз). Цена 440 тыс.
Предполагаемая мита 1300 в мес., в год 15.600, 15,6 / 440 * 100% = 3,5%
На сегодняшний день нормальный объект. Если ничего особо вкладывать сейчас не надо и ты сам управляешь всеми расходами, то будет на плаву и давать ежемесячный выхлоп.