Совместное владение квартирой родственниками.
Добрый день. Хотелось бы услышать ваше мнение по проблеме совместного владения квартирой родственниками, а именно братом и сестрой.
Квартира приобретается для последующей сдачи. Есть доверие друг к другу.
Вопросы уже на стадии оформления: делать счет нотару, маклеру на одного или каждому свой, т.е. делить?
То же самое потом. Допустим в митфертраге будту двое фермиторов прописаны. А аренду платить митеру тоже двоим? Небенкостен тоже платить им по-отдельности?
Или можно было бы одному все денежные потоки проводить, а в конце года сделать перерасчет с сестрой/братом и перечислить ему деньги?
Как это сказывается на steuererklärung потом?
Для ФА оформляете Grundstückgemeinschaft, есть формуляр, где записываете также доли каждого. На это "братство" делаете отдельно Erklärung aus Vermietung und Verpachtung, потом то, что там получилось будет отдельно по уже выше обговеренным долям причисляться каждому в собственный доход и каждый свою часть вносит в собственный est-Erklärung в Anlage V.
Я думаю, лучче на это братство отдельно открыть банковский счёт, куда будет и мита приходить и откуда будет оплачиваться и Grundsteuer и НК и (если есть) кредит.
И хозяева счета в этом случае будут эти двое, а не их супруги. 😇
Тогда и счета маклера/нотара/ФА/GBA - это все будет в Kontoauszug, который можно спокойно предоставлять ФА в случае вопросов с их стороны.
не платить грундштоэр
Это как это?
Сначала платите вы, потом перекладывате на митера, если в договоре это не забыли упомянуть. В итоге получается вы не платите, но налог все равно оплачен.
Освобождения как такового нет.
Щас, ФА кому-то подарит что-то. 🤣🤣
То же самое потом. Допустим в митфертраге будту двое фермиторов прописаны. А аренду платить митеру тоже двоим? Небенкостен тоже платить им по-отдельности?
Или можно было бы одному все денежные потоки проводить, а в конце года сделать перерасчет с сестрой/братом и перечислить ему деньги?
Как это сказывается на steuererklärung потом?
Самое простое это сделать новое жироконто для всего, что будет связано со сдачей. Туда митер будет миту переводить, вы с сестрой все счета оплачивать будете итд.
В налоговой декларации каждый указывает свою половину доходов/расходов.
нотар и все остальные отдельно выписывают счета на каждое имя, это не ваша забота.
Геморой только с отдельной декларацией.
Обязательно пропишите Kaufpreisaufteilung в КФ. Я себя до сих пот кусаю за это, что не знала. Купили в 2019, с ФА трачу нервы до сих пор. Думаю проиграю свою аргументацию Kaufpreisaufteilung, придётся идти в суд, если не согласятся. Вы помоему тоже мюнхен, если не ошибаюсь. Звери они тут! Меньше 30% признают, су... Подруге моей ещё меньше признали.
Вам нужно будет каждый год отдельно делать Gesonderte und einheitlichе Feststellungserklärung, где вы будете указывать, какая часть миты каждому принадлежит. Распределение любое, но списание АФА, наверное чётко 50/50, это я ещё не разузнала.
Ну можете тоже частями оплатить.
Если будут 2 отдельных счета, то и номера у них будут разные. Для бухгалтерии, чтобы не нарушать отчётности, лучче оплатить каждый счёт отдельно.
Вот тоже мне проблемы. Ищите их там, где их быть не должно. 😇
Важнее, что вы в ФА как Ausgaben нарисуете
В Erklärungе, то есть.
Пардон. Я хотел написать грундэрвербштоер.
Если вы намерены с сестрой организовать GmbH с целью не платить Grunderwerbsteuer, то прежде чем это делать, сходите к Steuerberator. Он вам расскажет, когда стоит и когда не стоит этим заниматься.
Фактически всегда действует правило: не пытайся надуть государство, оно тоже не промах.
Я точно помню, что барышня, которая здесь об этом писала, делала не GmbH , а GbR .
Но это не меняет дела. Потом я читал в интернете об этом, но все как-то путанно. К Steuerberator сходить то можно, но, во-первых жаба давит. Во-вторых хотел бы хотя бы в принципе узнать сначала, что спрашивать.
А что за 30% признают/не признают, я не понял?
Kaufpreisaufteilung. Если вы не пропишете в КФ, за сколько купили землю за сколько здание, то ФА высчитывает по своей кидаловой таблице. Списывать вы можете только здание.ФА приписывает 80% на стоимость земли!
Спасибо за подсказку. Попытаюсь изменить, если успею.
Да, лучше до, но можно и на термине. Договоритесь максимум на 20% за стоимость земли.
фервальтунгу им отдельные счета за
У Вас каша в голове.
НК идут на квартиру.
Поэтому и удобнее отдельное конто иметь только для квартиры. Фервальтуг будет оттуда или сам снимать или вы будете переводить одной суммой.
Не усложняйте себе и Фервальтунгу работу.
Иначе потом каждый год разборки будут о недоплате/переплате.
Квартира - это часть от общего дома. И величина этой части точно прописана в teilungserklärung.
Не метражем, а, например, 98/10000
По Борису земля и считается - 98/10000 от общего участка.
к сожалению не улавливаю вашу мысль. Какой %% просчитать?
Что можно просчитать и когда? ФА перекладывает 70-80% цены на стоимость земли, которая не может быть списана, хоть 98/1000 будет, хоть 500/1000, 70-80% ваших евро уйдёт на землю.
есть решения судов прошлого и этого года, что если эта цена указана, то ФА не моюет возникать, но навернье будет пытаться на дурочка.
Интересно, спасибо. Я честно говоря всю дорогу думал, что мой штоэрбератор где-то из таблиц берет эту разбивку и считает амортизацию. Никогда не думал, что можно с этой цифрой играть.
нет, в эту Feststellungserklärung вносятся сначала части от сдачи. Они свободные т.е. оба владельца могут выбрать 50/50, а могут и 100/0 или как пятка захочет. И к ней прилагается анлаге V, где и афа, и прибыль и Werbungskosten, которая потом опять таки повторно прилагается к приватной Steuererklärung.
да, из таблиц, но того же ФА. Наивно было бы думать, что они придумают афу в пользу налоооплательщика.
Я попытаюсь побороться, но посмотрим. 5-6 страниц написала. уже 2 месяца как они её в Rechtsabteilung передали.
Так что указывайте в КФ Kaufpreisaufteilung,чтобы этого не было.
98/10.000
Завтра точно посмотрю, я тут полгода назад подруге делала. Там по Борису вообще мелочь получилась. И ФА не возмущался. Все принял, как посчитали.
Никак не 80%
Хорошо если % 15, но по моему и этого не было.
борис указывает цену за м.кв. в ТЭ указывается относительная часть к общей площади, которая потом переводится в метры, которые потом считаются по Борису.
У меня по Борису 65% стоимость земли, но счёт ФА я выложила вверху.почти 70 посчитали они. если указать в КФ скажем 20%, то уже они не смогут по своему посчитать.
Они свободные т.е. оба владельца могут выбрать 50/50, а могут и 100/0 или как пятка захочет.
Ну вообще то, части владения заверены нотариально. Про пятки я не в курсе.
Могу предоставить нотариально узаконненную GbR, в которой по уставу могут выбрать различную от договора владения часть дохода.
Имхо, разборки с налоговой гарантированы и результат неизвестен.
Но тогда такая модель не является обычной Grundstücksgemeinschaft.
нет, в эту Feststellungserklärung вносятся сначала части от сдачи
Erklärung состоит из нескольких частей. Если это принципиально, то можно сначала внести сначала части , а потом приложить Anlage V.
А как в таком случае если пенсионер состариться и нужна будет помощь государства, они говорят, дом продай, деньги проешь и потом только получишь помощь, а как в таком случае если дом имеет еще одного хозяина, тоже заставят продать свою часть, а если второй не согласен на продажу?
ИМХО, даже для разделения по КФ цена должна быть адекватной. Если вписать на землю сумму неадекватно низкую, то, кмк ФА таки будет иметь право отклонить такой расчёт и пересчитать по-своему, ибо там понятно, что цель затеи именно уход от налога.
Доверие доверием, но у одного из участников, или его наследников, может сложится ситуация, когда долю нужно будет продать
Согласен. Но это другая тема, пока не актуальна.
Я для начала хочу узнать как оптимально оформлать документы ( кауффертраг, митфертраг и.т.д.) на двоих.
Опять же, при условии, что есть доверие. Например, совет сделать общее конто, подходит, ибо есть доверие и деньги с общего счета не будут крысячить.
митфертраг вообще без разницы можно и на одного делать. В Grundstückgemeinschaft доджен быть кто-то как Ansprechpartner. ФА решает всё через него.
А надо это как то регистрировать Grundstückgemeinschaft? И это ничего, что в названии Grundstück.... не участок, а квартира общая?
нет, не нужно, просто придумаете ей название Grundstücksgemeinschaft Marienplatz 8 80331 München и обзовёте себя её членами. Это в 1й Feststellungserklärung.
Если надо будет, напишете, я вам потом сброшу, как мне ШБ делал.
вот это всё. что я вам рассказываю. Я думала шафну сама, но увы, 23 декабря оказалось что нужна эта головоломка с Feststellungserklärung, что для меня был Fremdwort и в формуляре нифига я изначально не поняла, и своим мозгом не догнала. и нужен был экстренно ШБ. по факту ничего не делал, но ответил на все мои вопросы и переслал мои писульки и рефераты. Вроде как солиднее.мне так кажется. 160 евро были в тот момент копейками.
ell, отсюда выйдешь на все эти решения по этому вопросу,сейчас нет компа
https://www.haufe.de/steuern/rechtsprechung/kaufpreisaufte...
1. Das FG darf eine vertragliche Kaufpreisaufteilung auf Grund und Gebäude, die die realen Wertverhältnisse in grundsätzlicher Weise verfehlt und wirtschaftlich nicht haltbar erscheint, nicht durch die unter Verwendung der Arbeitshilfe des BMF ermittelte Aufteilung ersetzen.
50/50 в Grundbuch -это не части?
ой да! Ну нет же. Всё ещё не о ГБ.
"50/50 в Grundbuch" это ваши слова, в моём посте нет даже слова этого
https://foren.germany.ru/showmessage.pl?Cat=&Board=immo&Nu...
Ну вообще то, части владения заверены нотариально. Про пятки я не в курсе
Как вы к ГБ пришли из мое го поста я не могу сказать.
Читаем в оригинальньй редакции:
https://foren.germany.ru/showmessage.pl?Cat=&Board=immo&Nu...
нет, в эту Feststellungserklärung вносятся сначала части от сдачи. Они свободные т.е. оба владельца могут выбрать 50/50, а могут и 100/0 или как пятка захочет
Где здесь о ГБ?
Части от сдачи!=части владения., или?
Если вы поняли о ГБ, то это не значит, что речь действительно о ГБ. Если не поняли, то можно переспросить, или?
ФЭ действительно мудрённая вещь, ничего страшного.
Одно дело колличество прибыли от сдачи, что ничего общего с ГБ не имеет.
Другое, афа, которая, скорее всего, непосредственно связана с ГБ.
Т.е.
Прибыль 20 штук, я могу её записать либо на себя 100%, либо как мы договоримся, например 50/50.В зависимости от выгодности. При том каждый год можно менять. Отсюда и название Feststellungs....
А вот теперь вступит ГБ в действие, когда будет отниматься АФА. И я могу только 50% афы со своей 100% прибыли вычесть, а не 100% афы из 20К прибыли.
Так понятно?
Но этот момент с ГБ и АФА, если я всю прибыль на себя записываю, я ещё не выясняла. Но по логике, наверное ФА скажет нет. так как 50% афы принадлежат другому человеку.
А ФЭ именно для этого нужен. Разделить прибыль.
Всё остальное происходит в анлаге V, при том у каждого будет своя.
Вроде последнее суд.решение это опровергло. И чётко сказали, если написана в КФ, то ФА обязан признать. Буквально этого года решение.А где оно, это решение? Или какие именно там цифры были? А то может там и в КФ цифры были вполне адекватные.
Присоединяюсь. Мы не в Америке и решение какого-то другого предыдущего суда для другого судьи не закон. Он будет всё рассматривать по новому.
Маруся, я там прочитал следующее:
Das FG wies die Klage ab. Die vertragliche Kaufpreisaufteilung entspreche nicht den realen Wertverhältnissen. Die Arbeitshilfe des BMF sei – insbesondere für die Ermittlung des Gebäudesachwerts – grundsätzlich eine geeignete Schätzungshilfe.
Die abgewiesene Klage war von den Käufern gegen das FA.
Но и Arbeitshilfe des BMF ist nur eine Schätzhilfe und nicht rechtlich bindend. Поэтому:
Begutachtung durch einen Sachverständigen
Hiervon ausgehend musste der BFH den Fall zur Neubewertung an das FG zurückverweisen. Dabei ist das FG in der Regel gehalten, das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Bewertung von Grundstücken einzuholen (BFH v. 21.12.2011, VIII B 88/11, BFH/NV 2012, 600, Rz 4).
Прибыль 20 штук, я могу её записать либо на себя 100%, либо как мы договоримся, например 50/50.В зависимости от выгодности. При том каждый год можно менять. Отсюда и название Feststellungs....
Вы так далеки от истины....
Вы не можете записать прибыль по желанию. И уж совсем не менять каждый год соотношение прибыли ( без изменения доли по договору купли - продажи- дарения).
могут заказать. Но суд постановил, что паушально ФА не может. А дальше у кого яйки крепче.
Если не прописано КФ, то там вообще наверное шансов маловато, как в моём случае.
Но я отпишусь, без суда точно не обойтись. Думаю ещё га год- другой затянется.
А дальше у кого яйки крепче.
ну и наверное зависит от того, насколько ваши расчёты расходятся с ФА.
A вообще-то Beamte действуют по принципу alles muss richtig sein, Kosten sind irrelevant. Им наплевать на Wirtschaflichkeit, так как у них государственное задание. И на выполнение его расходов не жалеют.
Надо будет Gutachten, значит закажут.
т.е если я умою руки и скажу я не хочу ничего сдавать, второй человек будет сам сдавать эту квартиру и сам получать прибыль, то прибыль будет мне записана?
имхо да.
Этот другой человек может сам сдавать только свою часть. Вашей частью он не может распоряжаться. И тем более доходом( без видимых на это причин. Например Vorweggenomme Erbfolge). Если же он перенимает Ваши доходы, то это уже дарение .Вы же можете свою часть сдавать безвозмездно т.е. даром. Это уже нюансы.
Grundsätzlich, в рамках темы : доход как и убыток , делится в соответствии с частями владения.
Вашей частью он не может распоряжаться.И тем более доходом( без видимых на это причин. Например Vorweggenomme Erbfolge)
Откуда взялся мой доход если я ничего никому не сдаю и соответственно ничего не получаю. Кто получает прибыль, тот с неё и налоги платит, а кто кому что сдаёт, вообще роли не играет в плане прибыли.
Я может и не особо в этом деле специалист, я только учусь, осваиваю так сказать азы. но вы тоже недалеко от меня в этой теме ушли.🤪
без видимых на это причин. Например Vorweggenomme Erbfolge).
И тут остапа понесло.☺
Вы же можете свою часть сдавать безвозмездно т.е. даром.
А могу и не сдавать. Могу и за бесплатно сдавать. Но к нашей теме это вообще никак не относится. Это моя собственность и я с ней делаю что хочу. ФА будет интересно, только если я буду получать доход от этого. Всё остальное ему до лампочки.
Это уже нюансы.
Не, это вообще из другой оперы.
A вообще-то Beamte действуют по принципу alles muss richtig sein, Kosten sind irrelevant
Да, но Как я уже многократно убедилась, они к сожалению за частую вообще не знают как это richtig ,а руководствуются исключительно инструкциями. К сожалению мало кто решается им обратное доказывать.
Одна немка из АА, она же одна маман из садика, мне когда-то сказала что все беамте Fachidioten. убеждаюсь последнее время, что таки не совсем она была неправа.
Так же и с этой ексель таблицей. Я когда в неё вникла-мама не горюй. Просто кидалово чистой воды. Как пример они вычисляют эту часть твоих метров из ГБ( 150/10000 к примеру) ддя вычисления THK, потом отнимают 9к за один гараж, не учитывая что в доме например 10 гаражей, т.е. они также входят в
стоимость Herstellungskosten, а считают они по своему. Потому что кто-то им дал эту таблицу и сказал-считай так. Вот они так и делают. Хотя явно перекос не в сторону налогоплательщика.
