35 000 в год это почти 3000 в месяц. Что за объект такой? Казино? Ферма для майнинга? Бордель?

делим на 6, буит немного за квартиру.

35 000 в год это почти 3000 в месяц. Что за объект такой? Казино? Ферма для майнинга? Бордель?

Недорогие квартирки+6 гаражей

прибыль высчитываю так, чтобы вы могли сравнить с вашей ситуацией: (Kaltmiete - nicht umlagefähige Kosten - Rücklage)×12 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)Получается 3,5-4,2%.

Базилио, спешу вас расстроить. Неверно считаете. Сейчас объясню.

Номинальная доходность = (Kaltmiete - nicht umlagefähige Kosten - Rücklage) × 12 / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) + (оценочная стоимость сегодня - оценочная стоимость год назад) / оценочная стоимость год назад. (1)

Реальная доходность = (1 + номинальная доходность) / (1 + инфляция) - 1 (2)

Я хотел показать моей формулой мгновенную доходность в реальных гульденах/процентах на момент принятия решения покупать или нет. Повышение/понижение стоимости объектов я лично не рассматривую до момента продажи, ибо это шкура неубитого медведя (noch nicht realisierte Gewinne/Verluste).

Так как я покупаю объекты для сохранения денег (инфляция) и получения текущей отдачи (выплата кредитов) на длительные сроки, то понижения стоимости особо не боюсь.

Важный пункт, почему меня колебания стоимости объекта не волнуют: кредит в банке не индексирован по инфляции. Поэтому мои расходы в абсолютных гульденах здесь остаются постоянными. Сегодня официальная инфляция 2%, процент в банке около 1%.

Базилио, да правы вы.

Просто раз уж тема о сравнении двух фин. инструментов, то сравнивать нужно правильно. Санта в лоб считает увеличение стоимости акций плюсуя дивиденды. В сравнении с недвижимостью дивиденты и есть арендная плата за вычетом расходов. Увеличение стоимости акций соответствуют номинальному росту цены недвижимости или падению, что может быть в обоих случаях.

Даже если не брать степень рисков в обоих случаях и степени вовлеченности в управление, в лоб считать можно для грубой прикидки. Детальные же расчёты показывают действительную эффективность вложения.

Что любопытно инфляция в евро зоне Германии уже выше 2%, в США более 4,5%. При текущих процентах по кредитам банк платит вам за пользование кредитом.

банк платит вам за пользование кредитом.

Абсолютно верно, слава Богу это немногие понимают.

Что любопытно инфляция в евро зоне Германии уже выше 2%, в США более 4,5%. При текущих процентах по кредитам банк платит вам за пользование кредитом.

Это только в том случае, если нечто купленное на кредит банка вы умудритесь продать дороже и чем кредит + процент. А это не гарантированный вариант)

В сравнении с недвижимостью дивиденты и есть арендная плата за вычетом расходов.

Если уж совсем придираться, то это не так или не всегда так. Забыты деньги, которые компаниями отправляются на инвестиции.

Санта в лоб считает увеличение стоимости акций плюсуя дивиденды.

Не рассказывай сказки. Читай заглавный пост ещё раз.

Сравнение идет именно сегодняшних инвестментов (не недвига которая была куплена хз когда, а именно сегодня) и здесь я включаю не рост цены недвиги и рост курсов акций, а только профит с 110% инвестиции в недвигу на аренде версус дивидендов с акций.

Vitminс, вы тоже правы. Если точно знать истинную стоимость на данный момент, то ваша формула правильная. Для акций это просто, а для недвижимости не очень, пока не продал 😁

Забыты деньги, которые компаниями отправляются на инвестиции.

Это ещё зачем? Вы тут совсем уже в дебри полезли ))

В сравнении с недвижимостью дивиденты и есть арендная плата за вычетом расходов.

Если уж совсем придираться, то это не так или не всегда так. Забыты деньги, которые компаниями отправляются на инвестиции.

С точки зрения покупателя акций, получающего дивиденды, эти инвестиции ему "неважны", так как они обеспечивают существование фирмы. Но их фирма может и неправильно инвестировать...

так как они обеспечивают существование фирмы.

Обеспечение "существования фирмы" в параллелях с недвижимостью-это аммортизация, которая из прибыли уже вычтена до дивидендов. А инвестиции из прибыли -это расширение бизнеса для увеличения будующих доходов/дивидендов.

Но вы правы в том, что это уже слишком далеко уводит в область допущений...

Что любопытно инфляция в евро зоне Германии уже выше 2%, в США более 4,5%. При текущих процентах по кредитам банк платит вам за пользование кредитом.

Это только в том случае, если нечто купленное на кредит банка вы умудритесь продать дороже и чем кредит + процент. А это не гарантированный вариант)

Не гарантированный, но очень вероятный, так как мита же капает и покрывает цинзен+тильгунг

На момент продажи можете просто сложить Verkaufspreis+Mieteinnahmen и отнять налоги, цинзен, Kaufnebenkosten, ремонты итд. Думаю, плюс будет 😁

Макс, это не играет роли для подсчёта профита с диви. Потенциально успешные инвестиции будут отражаться в росте курсов и росте самой дивиденды, но это всё какбы шкура неубитого медведя.

Ну так банковское дело на том и построено -дать деньги под меньший но "гарантированный" процент тем, кто готов взять на себя дополнительный риск ради дополнительнлй прибыли))

Просто инфляция может цену недвиги не только поднять но и уронить через незамыслрватый механизм :

Рост инфляции-рост процентных ставок-падение доходности инвестиций в недвигу-падение спроса на недвижимость -падение цен на нее.

Санта тут прав, что рост цен на недвижимость и рост фондовых рынков в последние годы идет из одного и того же источника-печатного станка центробанков.

Вот и муж мне слово в слово так сказал. Что если бы нам было лет на десять поменьше, то можно было бы создать сеть, а сейчас нужно не забывать о здоровье.

Я с тобой согласен, просто некоторые полезли в дебри и я тоже не удержался😂

Митя, он прекрасно уравновешивает мой фонтан идей своей нордической трезвостью.😊

Н.П

В общем картина примерно ясна-доходности (если сравнивать аренду и дивиденды) плюс-минус одинаковые.

За недвижимость -большая стабильность (если сейчас сдается, то скорее всего и дальше найдется кому сдать) и более легкий доступ к кредитному плечу.

За фондовый рынок-ликвидность, возможность вкладывать по мере наличия денег в любых количества и широта выбора, во что вкладывать.