Как вы считаете, имеет смысл брать что-то небольшое (1-1.5 комнаты) в кредит за примерно 250-300.000 в каком-нибудь крупном городе (Мюнхен, Берлин и т.д.) с целью сдавать такую квартиру, например, студентам?

Или такое в кредит практически в любом случае чревато минусами, которые перевешивают плюсы?

Это, Батенька, Большой Вопрос.

Зачем брать сейчас за 300, если скоро то же самое за 200 с трудом продаваться будет?

А слабо рендит посчитать для однокомнатной квартиры за 300 тыс?

А почему студентам? Лучше одиноким айтишникам и другим инженерам. Студенты делают бачелор за 3 года и рвут кохти дальше. А порою меняют вуз или вообще прерывают.

Поэтому и можно будет без проблем каждые 3 года миту повышать. 😎

Все просто:

3%Tilgung и 1% Zinsen от 300К - это 12.000 в год чистыми (налоги не берем). Если сдадите это за 1000 нетто в месяц - аккурат будете отбивать кредит. Весь Tilgung и весь Wertsteigerung - вам в плюс. Все поломки, налоги и прочие проблемы - в минус. Вот и смотрите.

Другое дело, что в Мюнхене такой объект вряд ли существует

Другое дело, что в Мюнхене такой объект вряд ли существует

Да, у меня тоже такое ощущение появилось, когда я посмотрел, сколько квадратных метров в Мюнхене за сколько в теории сдается (примерно).

Квартиры, которые по параметрам стоят примерно 300000, сдаются за на иммоскаутах за примерно 750-850. Даже если плюс-минус, всё равно они даже близко на 1000 в месяц не тянут.

А там еще и Hausgeld и налоги (которые у меня уже 42%). Я вычитал, что АfА можно списать, Zinsen кредита, стоимость Hausverwaltung. И одновременно очень сильно надеяться, что арендаторы что-нибудь не сломают или что-то придётся чинить, что вышло из строя.

В итоге у меня разница между (кредит много лет + Hausgeld + налоги - налоговые поблажки) и (аренда + потенциальный прирост стоимости) всё равно в сотни и сотни евро получается. Я понимаю, что чудес не бывает, да.

Может я что-то существенное упускаю из виду?

Идея со студентами появилась, потому что кажется, что они относительно часто меняются (можно повышать аренду и не думать, как выдворить в случае чего жильцов), потенциально не заводят детей, но при этом меняются всё же не раз в квартал или полгода как какие-нибудь монтажники. И они скорее неприхотливые. С другой стороны, я думаю, они потенциально более пофигистичны к чужому имуществу.

Если у вас есть какой-то положительный/отрицательный опыт с какой-то группой арендаторов, с удовольствием почитаю.

Зачем брать сейчас за 300, если скоро то же самое за 200 с трудом продаваться будет?

А почему вы так думаете? Пузырь недвижимости лопнет?

Может я что-то существенное упускаю из виду?

Нет, не упускаете. В Мюнхене сложно найти объект под сдачу, аренда которой будет полностью покрывать кредит.

Единственное, при хорошем проценте можно опустить Tilgung до 2% - тогда примерно в ноль можно выйти. Или искать в других городах

Во первых чтобы кредит взять на триста тыщ, у вас должен быть Eigenkapital примерно 80-100 тысяч. Есть деньги? Во вторых, за сколько будете здавать однуху в Мюнхене , макс за 800, в других городах и за 500 полно. А платить за кредит около 1000 в месяц. Вот и считайте. Там выходит у вас фактор золл около 30, очень плохой показатель.

А где можно поискать объекты, у которых разница между условными кредитом и арендой потенциально лучше? То есть, как к этому можно лучше подойти?

А где можно поискать объекты, у которых разница между условными кредитом и арендой потенциально лучше? То есть, как к этому можно лучше подойти?

Есть в инете интерактивная карта Германии, где выгодно покупать, чем митовать. В тех городах теоретически выгодно было бы сдавать.

Если у вас есть какой-то положительный/отрицательный опыт с какой-то группой арендаторов, с удовольствием почитаю.

Я уже Вам назвал группу, которую я предпочитаю. Это конечно все дело вкуса. Студенты побьют плитку, поцарапают паркет, шиммель запустят. С них потом деньги не выбить, бюргшафт их родителей можно сразу в мусор выкинуть. Кауциона может не хватить на ремонт. Будет Вам каждые 3 года головняк с репаратурой. А могут еще последние пару месяцев не заплатить миту...На анвальтах разоритесь.

Знакомая продала дом в деревне

Купила 4 квартирки для студентов 7 лет дела шли отлично,

а в этом году рядом построили шикарное общежитие и не сдать ей этом

году квартирку за те деньги что рассчитывала, боится что и остальные студкенты убегут.

я не знаю ни одного города с университетом в западной Германии, где у Studentenwerk‘a было бы достаточно мест в общежитиях.

Отсюда вывод: или ты, как обычно, врёшь. Или речь идёт о каком-нибудь хемнитце или аппольде.

Но лично я склоняюсь к первому варианту...

В прошлом и этом году корона и действительно многие студенты учась онлайн вернулись к родителям. Stud.job катастрофически сократились и дети вынуждены вернуться домой. Действительно появились места в общагах (запад). Предполагаю такую ситуацию на ближайшие год-два, пока всех студентов не вернут на нормальную учёбу, а вернут их только привитыми.

Отсюда вывод: или ты, как обычно, врёшь. Или речь идёт о каком-нибудь хемнитце или аппольде.

Но лично я склоняюсь к первому варианту...

immog=Большой п....

Поэтому первое умозаключение правильное.