Как правильно повысить арендную плату за квартиру?
Исходные данные:
- Имеются 2 квартиры в Бадэн-Вюртемберге вне зоны действия Mietpreisbremse. Сдаются в найм.
- Последние три года не было повышения арендной платы. Нынешняя квартплата (Kaltmiete) примерно на 30 % ниже средней за похожие квартиры (сравнивал в Immobilienscout).
- Обе квартиры сдаются с кухонными приборами.
- Официальной таблицы стоимости найма квартир (Mietspiegel) нет.
Вопросы:
1.) Квартира 1: Квартира сдаётся с 2010 года. 1 мая состоится смена квартиросъёмщика. Насколько можно при смене квартиросъёмщика поднять квартплату без нарушения законов?
2.) Квартира 2: Квартира сдаётся с 2017 года. Нынешний квартиросъёмщик живёт в квартире с 01.06.2018 года. Насколько можно поднять квартплату к 1 мая без нарушения законов? Отношения с квартиросъёмщиком хорошие. Цель выжить квартиросъёмщика из квартиры не ставится.
3.) Есть цель, довести арендную плату до средней за похожие квартиры. Как это сделать правильно и быстро?
Спасибо.
Есть Amt für Bodenmanagement.
Там можно данные квартиры внести и оне посчитают среднюю, в зависимости от Ausstattungsmerkmale (это не мебель имеется ввиду)
Если нет актуального qualifizierte Mietspiegel, то может есть за прошедшие года mietwertübersicht по области? Это тоже можно в Amt für Bodenmanagement спросить.
Остальное все - есть или тут в архивах или в интернете 😇
Скажите, вы не состоите в Haus-und-Grund? Если нет, то настоятельно рекомендую вступить. За 60,- в год вас проконсультируют по вашей местности. И там же вы получите какую-то официальную информацию насчёт ortsübliche Vergleichsmiete.
У нас в Düsseldorf тоже нет Mietspiegel. Но Haus-und-Grund выпускает вместе с Mieterbund eine Mietpreisrichttabelle, которая по сути вместо Mietspiegel.
Это что касается вашей второй квартиры, которая сдана.
А при новой сдаче без Mietpreisbremse вы можете любую миту установить, за которую сможете найти митера.
Есть Amt für Bodenmanagement.
Там можно данные квартиры внести и оне посчитают среднюю, в зависимости от Ausstattungsmerkmale (это не мебель имеется ввиду)
Спасибо за ответ. Мне следовало более точно формулировать вопрос. Поэтому уточню сейчас: Вопрос не в том, чтобы выяснить официальный средний уровень цен на рынке арендуемого жилья. А выяснить, на сколько процентов и как частно можно повышать арендную плату до достижения среднего уровня цен.
Например, средняя арендная плата на похожее жильё составляет 12 €/м2 (Kaltmiete согласно Immobilienscout). Я сдаю за 8 €/м2.
На сколько и как часто можно повышать арендную плату при смене квартиросъёмщика до достижения цены в 12 €/м?
На сколько и как частоможно повышать арендную плату имеющемуся квартиросъёмщику до достижения цены в 12 €/м?
Вопрос не в том, чтобы выяснить официальный средний уровень цен на рынке арендуемого жилья. А выяснить, на сколько процентов и как частно можно повышать арендную плату до достижения среднего уровня цен.
Например, средняя арендная плата на похожее жильё составляет 12 €/м2 (Kaltmiete согласно Immobilienscout). Я сдаю за 8 €/м2.
Именно ortsübliche Vergleichsmiete и является первостепенным вопросом.
На сколько и когда можно поднимать миту, урегулировано здесь:
https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html
В случае ohne Mietpreisbremse максимально на 20% в течении 3-х лет
Я бы не утверждал категорично, что ortsübliche Vergleichsmiete можно просто на основании объявлений на Immobilienscout обосновать. Это как бы заглядыванием в будущее.
Вам нужны другие источники, поэтому я и посоветовал обратиться в Haus-und-Grund.
Скажите, вы не состоите в Haus-und-Grund? Если нет, то настоятельно рекомендую вступить. За 60,- в год вас проконсультируют по вашей местности. И там же вы получите какую-то официальную информацию насчёт ortsübliche Vergleichsmiete.
Спасибо за совет. Я думаю, это действительно имеет смысл. Я позвоню туда на этой неделе. Потом отпишись.
А при новой сдаче без Mietpreisbremse вы можете любую миту установить, за которую сможете найти митера.
Я правильно понимаю, что установленная законном граница отсечения (Kappungsgrenze) не распространяется на случай смены квартиросъёмщика?
"Vermieter können eine Mieterhöhung bis auf Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete durchsetzen. Eine Einschränkung bildet die durch den Gesetzgeber festgelegte Kappungsgrenze: Vermieter dürfen die Miete binnen drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent erhöhen. Gilt die Mietpreisbremse, so liegt die Kappungsgrenze bei 15 Prozent."
Я бы не утверждал категорично, что ortsübliche Vergleichsmiete можно просто на основании объявлений на Immobilienscout обосновать.
Вы конечно правы, в случае правовых споров это было бы сомнительное обоснование.
Но, с одной стороны, я уверен, что квартиросъёмщик (квартира 2) не станет опротестовывать увеличение. Мы с ним уже об этом говорили. Он сам признал, что удивлён, что я так долго не повышаю арендную плату. С другой стороны, разница между требуемой мной и наблюдаемой на рынке арендной платой, как мне кажется, очевидна.
Тем не менее, одно дело разговоры, другое дело письменное требование повышения квартплаты. Его следует делать правильно. Поэтому ваш совет (Haus und Grund) принят к сведению.
Квартира 2: Квартира сдаётся с 2017 года. Нынешний квартиросъёмщик живёт в квартире с 01.06.2018 года. Насколько можно поднять квартплату к 1 мая без нарушения законов? Отношения с квартиросъёмщиком хорошие.
к 1 маю - никак
там 3 Месяца по закону фрист.
И согласие от жильца, лучче всего письменно. 
Der Vermieter muss die Mieterhöhung schriftlich übermitteln (§ 558a BGB). Jeder Mieter hat eine Frist um die Mieterhöhung an- oder abzulehnen. Sie reicht bis zum Ende des übernächsten Monats nach dem Erhalt des Zustimmungsverlangens durch den Vermieter. Stimmt der Mieter der Mieterhöhung zu, wird die Mieterhöhung ab dem Monat, in dem die Überlegungsfrist abgelaufen ist, fällig.
Lehnt der Mieter die Mieterhöhung ab, verfügt der Vermieter über
eine Klagefrist. Die Klagefrist umfasst einen Zeitraum von drei Monaten
nach dem Ablauf der Überlegungsfrist. Der Mieter kann der Mieterhöhung
nur widersprechen, wenn diese unberechtigt ist.
Bei einem Gerichtsverfahren werden hauptsächlich folgende Punkte
geprüft: Wurde die Mieterhöhung und Frist eingehalten? Wurde die
Klagefrist eingehalten? Ist die Mieterhöhung berechtigt? Wie hoch ist
die ortsübliche Vergleichsmiete?
С другой стороны, разница между требуемой мной и наблюдаемой на рынке арендной платой, как мне кажется, очевидна.
Но маскимально возможное 20% - § 558 Абс. 3 БГБ, кое-где - всего 15%
Именно ortsübliche Vergleichsmiete и является первостепенным вопросом.
Звонил сегодня в Haus und Grund Öhringen (город ближайший к моей деревне): нет данных о ortsübliche Vergleichsmiete в моей деревне. Предложили связаться с Haus und Grund Stuttgart. Звонил. Там тоже нет данных. Предложили связаться с Haus und Grund Heilbronn. Туда пока не дозвонился. В общем, результат пока отрезвляющий. 
Пока мой план, если не получу данных, таков: Устная договорённость с нынешним квартиросъёмщиком (квартира 2) есть. Теперь послать ему официальное уведомление с просьбой письменного согласия. Если нет данных, то это адекватный план? Или есть более умный вариант?
Пока мой план, если не получу данных, таков: Устная договорённость с нынешним квартиросъёмщиком (квартира 2) есть. Теперь послать ему официальное уведомление с просьбой письменного согласия. Если нет данных, то это адекватный план? Или есть более умный вариант?
Вы вашему митеру уже озвучили точную новую миту? Может он и так согласится. Но вы теоретически только на 20% поднять можете: 8 * 1,2 = 9.60,-. Если будете идти с ним на разговор, то заготовке заранее письмо о повышении. Может он сразу и подпишет, если у вас хорошие отношения.
Я бы рекомендовал поговорить с местными фермитерами. Сколько они берут сегодня? И из этого сформировать хоть какую-то базу для ortsübliche Vergleichsmiete.
Ok, актуальных данных нет.
А может есть за предъидущие года?
Mietwertübersicht?
Этот самый Amt für Bodenmanagement?
У нас с тех пор как появилась MIKA, пропал Mietwertübersicht, где-то с 2016 года 😎
https://hvbg.hessen.de/immobilienwerte/mietwertkalkulation...
Это Хессен, но может и для Вас такое есть
Вы вашему митеру уже озвучили точную новую миту? Может он и так согласится. Но вы теоретически только на 20% поднять можете: 8 * 1,2 = 9.60,-. Если будете идти с ним на разговор, то заготовке заранее письмо о повышении. Может он сразу и подпишет, если у вас хорошие отношения.
Я бы рекомендовал поговорить с местными фермитерами. Сколько они берут сегодня? И из этого сформировать хоть какую-то базу для ortsübliche Vergleichsmiete.
Оrtsübliche Vergleichsmiete я так и не нашёл. Поднятие квартплаты (на 22% до круглой суммы) с июня прошло успешно. Просто по-человечески поговорил с жильцом. Сказал, что надо поднять, т.к. уже давно не поднимал и квартплата сильно ниже рынка в регионе. Он без проблем согласился.
Спасибо всем откликнувшимся. 
Ok, актуальных данных нет.
А может есть за предъидущие года?
Mietwertübersicht?
Этот самый Amt für Bodenmanagement?
У нас с тех пор как появилась MIKA, пропал Mietwertübersicht, где-то с 2016 года
У нас ничего этого нет. Прям какой-то правовой беспредел. Но всё и так прошло хорошо. Спасибо за идеи!