Здравствуйте!

Рассчитываю на вашу доброжелательность и опыт в новом для моей семьи деле.

Мы присмотрели квартиру, выставленную агентством на продажу, обсуждая снижение цены, дошли до вопроса маклеру о дате выезда продавца. Получили ответ, что дата не может быть названа точно, т.к. на наши деньги продавец покупает себе большую квартиру. При просмотре квартиры месяц назад продавец тоже говорил об этом.

Стараемся уточнить условия, просим прислать образец договора, хотя бы этого пункта, маклер предлагает вторую встречу с продавцом.

Мне кажется это странным: неужели это редкий вариант и нет отлаженной процедуры? (В России "цепочки" были обычным делом: все участники, а их могло быть много, одновременно садились за стол, подписывали договора и отдавали деньги🙊, да-да понимаю, что "здесь вам не тут"😅).

И все же!

1. Если мы договариваемся о цене и сроке передачи прав, например, через полгода, то когда продавец и маклер получает от нас деньги? Как цена и эти условия фиксируются в договоре? А если продавец не освобождает квартиру и у него дети, то какие наши права?

2. Прилично ли спросить у продавца наличие средств на покупку другой большой квартиры? Ведь если их запрос нереален, а регистрация произошла, то мы остаёмся на неопределенный срок и без денег, и без возможности жить в квартире, да ещё и Hausgeld платим. Или я сгущаю краски?

Или наоборот: надо снять розовые очки?

Что посоветуете?

Спасибо!

обычно, в нормальных случаях, покупается новая, а потом продаётся старая.

Если они не хотят этот пункт прописывать вообще никак, то оставьте их с их товаром на едине. Сюрпризы могут быть дорогие. Либо предлагайте им платить вашу миту или миту за ту квартиру, какая-то мотивация на ускорение их выезда должна быть.

Вы всё можете обговорить в Kaufvertrag. Например:

- вы покупаете квартиру и выплачиваете деньги, когда нотариус даст добро

- вы можете разрешить бывшим хозяевам допустим жить в течении Х месяцев после уплаты. При этом они вам выплачивают миту. При этом мита должна быть выше обычной, чтобы не расслаблялись они. По истечении этих Х месяцев они выселяются. Если по каким-то причинам они не выселятся, то мита увеличивается в Х раз. И заставьте нотариуса вписать Vollstreckungsurkunde für die Räumung прямо в Kaufvertrag.

А если они несогласны, то пусть ищут других дураков.

- вы можете разрешить бывшим хозяевам допустим жить в течении Х месяцев после уплаты. При этом они вам выплачивают миту. При этом мита должна быть выше обычной, чтобы не расслаблялись они. По истечении этих Х месяцев они выселяются. Если по каким-то причинам они не выселятся, то мита увеличивается в Х раз. И заставьте нотариуса вписать Vollstreckungsurkunde für die Räumung прямо в Kaufvertrag.

а это вообще законно?

конечно законно, а что вас вводит в сомнение? Мы когда покупали, так именно и записывали.

Спасибо за совет! Если продавцы будут в случае невыезда платить нам аренду, не будет ли у нас проблем с налогами, ведь мы получаем доход?

Спасибо! Этот акт о выселении может помочь ускорить дело!

Если продавцы будут в случае невыезда платить нам аренду, не будет ли у нас проблем с налогами, ведь мы получаем доход?

Как и у всех людей, которые сдают недвижимость. Это не проблема, а просто вы платите налог на прибыль. Но останется всё равно больше, чем если бы вы не сдавали.

Но останется всё равно больше, чем если бы вы не сдавали.

Не факт, если из-за этой прибавки к доходу они перейдут на другую ступень налогообложения, то всяко может быть

a c примерами можно?

Ну типа со 100 к€ Остаётся 50, а со 110 уже только 45?

а если оформлять не как арендную плату, а типа Nutzungsausfall. Налогом этот доход облагается?

ну, типа: налог с годовой зарплаты в 99.000 составляет 15%, т.е. 14.850 минус, т.е.чистый доход = 84.150.

Добавилась мита 500 в месяц,.годовой доход повысился до 105.000. А от 100.000 налог будет уже 20 % (точные цифры можно глянуть, я принцип обьясняю), т.е. 30.000 минус, т.е. остается чистыми 75.000.

принцип я тоже понимаю, вы попробуйте цифры подобрать.
по моему мнению, не найдёте.

ну, типа: налог с годовой зарплаты в 99.000 составляет 15%, т.е. 14.850 минус, т.е.чистый доход = 84.150.Добавилась мита 500 в месяц,.годовой доход повысился до 105.000. А от 100.000 налог будет уже 20 % (точные цифры можно глянуть, я принцип обьясняю), т.е. 30.000 минус, т.е. остается чистыми 75.000.

В вашем примере вот что не так: вы будете платить 15% налога на 100к и 20% на оставшиеся 5к. Рост доходов нетто монотонен с ростом дохода брутто.

Я даже думаю, что называть это Miete опасно. Тогда продавцы могут позже оспорить ее величину из-за митшпигеля. Какой-то Nutzungsentgelt или что нотариус посоветует.

конечно законно, а что вас вводит в сомнение? Мы когда покупали, так именно и записывали.

у продавца будет Mietvertrag. Через адвоката он уменьшит миту до вменяемой и будет жить неопределенный срок

тоже законно

😇

Можно в Elster поиграться с цифрами. Программа бесплатная. Bescheid за 2019 взять, цифры от туда. И плюс доходы/расходы от миты.

Понятно, что Freibetrag каждый год изменяется, но примерные индивидуальные цифры будут.

Ab einem Jahreseinkommen von 57.052 Euro bleibt der Steuersatz konstant bei 42 Prozent.

Надо думать, что ТС с мужем имеют в год зп больше 57 тыщ, потому несколько тыщ за сдачу квартиры роли не играют.

я не знаю, что это и откуда, но уверен, что ни я, ни ты, ни ТС не платим 42% налогов.
В этом легко убедиться, заглянув в свою налоговую декларацию. 😃

у продавца будет Mietvertrag. Через адвоката он уменьшит миту до вменяемой и будет жить неопределенный срок

У продавца будет только Kaufvertrag с внесенной датой выезда и Vollstreckungsurkunde für die Zwangsräumung, если не выедет.