Kaufpreisaufteulung выгоднее провести
Всем за раннее благодарна, кто поделиться опытом или советами по этому поводу.
В этом году предстоит работа с ФА по этому вопросу. Уже где-то на просторах интернета нашла, что даже пытаються провести 95% на Boden und Grund у нас в Мюнхене.
Какие есть возможности повысить свою выгоду?
Прочитала, что с помощью Gutachtena можно сделать немного пользы для себя.
Так как ШБ/ША не особо доверяю, да и просто так на обум брать из интернета тоже не вариант, хочу побороться самостоятельно.
Нашла Verkehrswertgutachten за 650 евро. Стоит оно того?
Кто как действовал?
А если на ваш гутахтен финанзамт свою раскладку выложит?
Ну, я так поняла, если путёвый гутахтен, то они его зачтут. ФА же паушаль для всех расчёт прикладывает.
Я почитала, что по качеству состояния дилья можно уменьшить Restnutzungsdauer,т.е. например не обновлялись окна, двери, фасад отопление и тд. То можно не 50 лет, а например 40-30 написать.
Вы хотите с финанцамтом (государством) бороться?
Как победите отпишитесь
Ваша мысль понятна, и я согласна. Но интересно было бы послушать, делал ли кто так? Помогло?
Там важно чтобы этот гутахтен при первой декларации подавался. Поэтому думаю рискнуть или нет.
Пока по их екселю выдаёт 53/42% на грунд и здание.
я пока в поиске. вернее ноль в этой теме.
Но почитала что мюнхенские стараються 95% списать на землю. А это уж как-то совсем не перспективно с 600к, при том квартира 90кв и ооочень большой гартен.
Подруга в том году делала ей также копейки засчитали, говорит хорошо есло 80/20.
По ссылке внизу все объяснения, что и как ФА считает и можно скачать таблицу в екселе для расчёта. Если вопрос не спорный, то гутахтен тоже не поможет. Ну к примеру цена земли для расчёта уже и так расчитана гутахтерами и спорить там не о чем.
Гутахтен поможет только если вы по бумагам что-либо доказать не можете. Ну, к примеру дом утеплённый, а по документам этого нет, ну тогда гутахтен подтвердит. Или год постройки не ясен. Или ещё что-нибудь такое. А если все данные ясны, то гутахтер выгоду никак не повысит.
Гутахтен поможет только если вы по бумагам что-либо доказать не можете. Ну, к примеру дом утеплённый, а по документам этого нет, ну тогда гутахтен подтвердит. Или год постройки не ясен. Или ещё что-нибудь такое. А если все данные ясны, то гутахтер выгоду никак не повысит.
О, спасибки. Это интересно. Не додумалась бы до этого. Гутахтеры этого конечно сами фиг скажут.
мне в свое время помог штоербератер. с самым первым штоерэрклерунгом.
финанцамт мне тогда подсчитал стоимость участка, практически больше, чем стоимость покупки.
короче, хаусантайль мне тогда финанцамт предложил такую, меньше которой уже просто некуда было, судя по всему.
со штоербератером мы сели, посмотрели планы, что есть в доме, чего нет, он написал в финанцамт злое письмо со скриншотами, фотами и копиями планов, и, в итоге, получился у меня верт дома в три раза больше, чем в первом варианте.
я и этому был рад.
Я много раз рассчитывал стоимость объекта для АФА по принципу: цена всего + налог + нотариус + грундбух + маклер - (актуальная цена 1 кв.м земли по борису * количество этих метров по ТЕ).
ФА был согласен. Скосить цену земли из-за плохого участка не получалось, так-как не было предпосылок.
Что значит облопошить?
Они считают по предоставленным данным. Если человек каких-либо дополнительных данных об объекте не предоставил, то они считают по тому, что у них есть (к примеру год постройки), а идти и проверять, а не лучше ли объект на самом деле, чем налогоплательщик указал, они, разумеется, не будут, ибо оно им не надо.
Я уже писала, что подавала налоговую через штоербераторшу, но она фиговая оказалась и не помогала мне особо ни изначально АфУ посчитать и так же просто переслала мне бешайд с коментарием "вам там кое-что не зачли, вы проверьте". А я уже потом сама проверяла и айншпрух писала и доказывала как могла.
Теоретически говорят, что если подаёшь через шб, то вроде меньше придираются. А в остальном, как
и везде, если шб хороший, то поможет, если фиговый, то выброшенные деньги и время.
Они считают по предоставленным данным.
Подтверждаю. Мой опыт с ФА говорит, что
- аргументированное возражение с подробным расчетом помогает решить спор в свою пользу
- аргументированный подробный расчет при первом обращении помогает избежать споров, поскольку бератор возьмет этот расчет,
а не будет придумывать свой
Поэтому советую топикстартеру приложить свой подробный расчет при первой подаче.
н.п.
Тогда такой вопрос. Я просчитываю по министерской таблице например.
И там если проставляешь как пример - Modernisierung heizung в последние 10 лет, то фиктивный год увеличиваеться на 4 года. Т.е. и соотношение земля/здание изменилось приблизительно 60%/40 -> 55/45%.
При обычном рассчёта, как выше кто-то привёл уже это не просчитаеться.
То есть я так понимаю, чем больше было модернизации, тем и соотношение будет лучше. Прописано в законе как учитывать эти все модернизации? Тут бы хороший ШБ конечно бы знал, что где приписать, но где его такого найти?! Если как у Беллы, то ну его нафик и как-нибудь своими силами.
Еще один вопрос, как считаеться Sondereigentum?
Например квартира 112/1000 записана в КФ. Я так понимаю, что это чисто квартира. Как учитывать гартен?
И нужно ли? Или он уже в этих 112 включён?
кстати, а как с Tiefgarageplätzen?
они то вроде под землёй. И в КФ указаны отдельными пунктами. Их нужно в размер квартиры прибавлять?
А то в министерской таблице количество отдельно указываеться, а вот нужно ли их прибавлять к купленной площади, не знаю еще.
у меня был штоербератер. после покупки финанцамт потребовал отчета откуда деньги, всякое такое
речь о том, сколько стоит грунд, сколько здание, на тот момент не шла
после того, как необходимые документы были отправлены штоербератером в финанцамт, оттуда пришел ответ и информация, сколько стоит дом, а сколько- участок. и все заверте...
для АФА по принципу: цена всего + налог + нотариус + грундбух + маклер - (актуальная цена 1 кв.м земли по борису * количество этих метров по ТЕ).
А если при таком расчете отрицательная цифра получается, какой выход?
Мой пример: цена включая вышеперечисленные расходы не более 190.000 - 267.300 (цена 1 кв.м земли по борису на дату покупки 2015г. 270 евро * 990 м2) = -77.300 евро.
На участке нежилое строение 160 м2 (16*10*4 м). Раньше не озадачивался, а в этом году решил сдать в аренду строение и бо'льшую часть участка, так что тоже придется всё считать.
Еще вопросы:
- для расчетов нужно брать по борису Bodenrichtwert на дату покупки или на какой то другой момент? А то на 2020 год Bodenrichtwert уже 380 €/m2
- участок с обременением Geh- und Fahrtrecht, этим же можно уменьшить стоимость земли при расчете?
для АФА по принципу: цена всего + налог + нотариус + грундбух + маклер - (актуальная цена 1 кв.м земли по борису * количество этих метров по ТЕ).А если при таком расчете отрицательная цифра получается, какой выход?
Мой пример: цена включая вышеперечисленные расходы не более 190.000 - 267.300 (цена 1 кв.м земли по борису на дату покупки 2015г. 270 евро * 990 м2) = -77.300 евро.
На участке нежилое строение 160 м2 (16*10*4 м). Раньше не озадачивался, а в этом году решил сдать в аренду строение и бо'льшую часть участка, так что тоже придется всё считать.
Еще вопросы:
- для расчетов нужно брать по борису Bodenrichtwert на дату покупки или на какой то другой момент? А то на 2020 год Bodenrichtwert уже 380 €/m2
- участок с обременением Geh- und Fahrtrecht, этим же можно уменьшить стоимость земли при расчете?
В вашем случае (большой участок с Einfamilienhaus) цена участка определяется по другому: (количество кв. метров Bauland*цена по Борису + количество кв. метров Gartenland*цена по Борису/са.5) минус стоимость Geh- und Wegerecht.
Тут вам лучше идти к гутахтеру, так как у вас нет многих необходимых данных, например Baufenstergröße, цена Gartenland в вашей местности, стоимость Geh- und Wegerecht
Но не исключён вариант, что вы купили участок с домом, где дом уже был полностью обесценен. Тогда у него не может быть Abnutzung. А если вы вложили в ремонт деньги, чтобы привести дом в жилое состояние, тогда вы можете списывать ремонт. Если этот ремонт был выполнен своими силами, то тогда я бы пошёл к гутахтеру, чтобы он определил стоимость дома.
Мой пример: цена включая вышеперечисленные расходы не более 190.000 - 267.300 (цена 1 кв.м земли по борису на дату покупки 2015г. 270 евро * 990 м2) = -77.300 евро.
По моему, это означает, что вы не сможете списывать 2% по AfA, а только прочие расходы.
А если при таком расчете отрицательная цифра получается, какой выход?
Выход - взять инструкцию ФА по расчёту АфЫ, внимательно её прочитать и посчитать парвильно.
Cпасибо за информацию.
В вашем случае (большой участок с Einfamilienhaus) цена участка определяется по другому: (количество кв. метров Bauland*цена по Борису + количество кв. метров Gartenland*цена по Борису/са.5)
Я недостаточно точно описал участок. На нём нет вообще жилых строений/помещений.
Имеется только нежилое строение (Werkstatt) 160 m2 ~1955 года постройки.
Почти вся остальная незастроенная территория участка залита бетоном ~30-40 см толщиной (точно не знаю) и поэтому к Gartenland никак отнести нельзя.
---------
Попробовал использовать выше указанную excel таблицу, получилось для "Geschäftsgrundstücke, Geschäftshäuser" такой разделение:
Если добавить некоторые элементы "Modernisierung" (те что я собираюсь провести в этом году) на листе "Fiktives Baujahr", то здание молодеет на 20 лет и разделение меняется:
Только пока не знаю, выгодно/нужно ли использовать Fiktives Baujahr.
Покупали у родственников?
Нет, не у родственников.
Прежние владельцы (очень пожилая пара) сдавали этот участок полностью последние 25 лет одному арендатору, который использовал как Kfz-Werkstatt. Сдавали дёшево, на ремонты вообще не тратились. На момент покупки любое дополнительное строительство было запрещено, обременение Geh- und Fahrtrecht, здание старое, требует ремонта.
Так что хоть и участок почти в центре (следующая улица Hauptstr.), но учитывая выше перечисленные отрицательные моменты, цена участка была хорошая, дешевле не новой обычной 3-х комнатной квартиры 90 m2 на соседней улице, но не супер дешевая (если вы это имели ввиду).
(те что я собираюсь провести в этом году)
На время до того как вы их произведёте, афа считается по состоянию объекта на момент покупки.
А потом уже, когда вы их произведёте, в зависимости от суммы, либо она списывается сразу вся, либо добавляется к стоимости постройки и списывается через афу.
На время до того как вы их произведёте, афа считается по состоянию объекта на момент покупки.
Спасибо.
Уже после того, как я написал про Fiktives Baujahr, сообразил, что поставил телегу впереди лошади при Kaufpreisaufteulung учитываются только те Modernisierung, которые были до даты покупки.
Не всё так однозначно. Если ваша модернизация после покупки превышает энную сумму (по моему 15% от цены покупки в течении Х-лет), то тогда это тоже прибавляется к стоимости здания. Вам всё-таки лучше серьёзно почитать актуальную литературу или оплатить 1-2 часа у Steuerberater
Если ваша модернизация после покупки превышает энную сумму (по моему 15% от цены покупки в течении Х-лет), то тогда это тоже прибавляется к стоимости здания.
Уже сегодня мне попадалась такая информация - если превышает 15% от цены покупки в течении 3-лет
Но у меня больше 3-лет, т.к. покупка была в октябре 2015, а я только собираюсь ремонтами заняться.
лучше серьёзно почитать актуальную литературу или оплатить 1-2 часа у Steuerberater
Придётся, т.к. уже понял, что с наскока этот вопрос решить у меня не получится.
мне и нужен раздел земли и здания. Будет посчитаем стоимость здания и от него процентуально для рабочей комнаты будет посчитано списание - рабочая комната в моем случае составляет 10% от здания. Вот 10% и будем списывать от здания. Только для начала надо узнать стоимость здания без земли.
https://www.bundesfinanzministerium.de/Content/DE/Standard...
Если эта ссылка тоже перестанет работать, то задавайте просто в поиск Afa Arbeitshilfe Kaufpreisaufteilung Gebäude
интересно, у нас уже скоро 9 мксяцев как, а их пока не интересовало.
Ну может еще поинтересуються.🤣🤣🤣
Есть какой-то срок когда они все ещё поднять могут. Меня из банка выгнали, и через несколько лет только эти идиоты решили осведомиться потому что банк им инфу слил. Тоже пришлось за много лет задним числом ,доки по деньгам и покупки недвижимости, поднимать