Стандартная процедура покупки дома
Всем, кто занимается недвижимостью или имел немалый опят купли-продажи жилого жилья в Германии, огромная просьба объясните, плиз,
прописана ли где-нибудь стандартная процедура покупки жилья, т.е.
- какие документы требовать от собственника или маклера?
- какие документы надо запрашивать в Гемайнде?
Я читаю посты на форуме и мурашки по коже, я, если честно, не представляла, что в Германии все так непросто с покупкой жилья, так много лазеек для обмана, и главное, что нигде не прописано, как можно себя максимально обезопасить.
Насколько я понимаю со слов бывалого на этом сайте человека (ник не помню сейчас), маклер не несет ни за что ответственности. да они даже и сами на сайте пишут, что все данные о недвижимости взяты со слов владельца и маклер не несет за них ответственности . За что тогда от 3, 5 до 7%????
Теперь конкретный вопрос: мы в процессе поиска дома, просмотрели уже несколько домов, потратили кучу денег на поездки и гутахтеров (мы не специалисты и вторичное жилье без инспекции покупать для нас не вариант). Пока гутахтер прислал отчет, дом ушел. Получается замкнутый круг: покупать без гутахтера - идиотизм, извините, но платить за него и упускать дом, тоже - идиотизм.
Вопрос: что можно сделать, если:
нашли дом через маклера, посмотрели, внешне все устраивает. Но хотим инспекцию.
Можем ли мы зарезервировать дом, с условием, что если отчет гутахтера не выявит никаких грубых структурных повреждений и т.д., то мы покупаем дом??
И вообще, правильно ли я понимаю, что если мы что либо подписали с потенциальным продавцом, но не заверяем у нотариуса, то эта бумага не имеет юридической силы и можно такой договор (о намерениях, резервирования и т.д.) расторгнуть в любой момент?
Спасибо огромное всем ответившим. И всем ищущим удачи в поиске и покупка жилья.
прописана ли где-нибудь стандартная процедура покупки жилья
Да. За это несёт ответственность нотариус.
какие документы требовать от собственника или маклера?
Грундрис, все возможные чертежи и документы по строительству и санированию. Всё, касающееся расходов по дому.
какие документы надо запрашивать в Гемайнде?
Разрешения на всё, чего нет в плане строительства.
нашли дом через маклера, посмотрели, внешне все устраивает. Но хотим инспекцию.Можем ли мы зарезервировать дом, с условием, что если отчет гутахтера не выявит никаких грубых структурных повреждений и т.д., то мы покупаем дом??
Можете. И даже проктолога-иллюзиониста с голубями из задницы заказать.
Но пока Вы состыковываете голубей и свои требования, придёт Вася и скажет: Беру в том виде, что я посмотрел.
Это рынок.
правильно ли я понимаю, что если мы что либо подписали с потенциальным продавцом, но не заверяем у нотариуса, то эта бумага не имеет юридической силы
То. что подписали, за то и несёте ответственность. С продавцом договор Вы не подпишете, посему попадёте только на услуги нотариуса.
И вообще, правильно ли я понимаю, что если мы что либо подписали с потенциальным продавцом, но не заверяем у нотариуса, то эта бумага не имеет юридической силы и можно такой договор (о намерениях, резервирования и т.д.) расторгнуть в любой момент?
Юридической силы не имеет
Теперь конкретный вопрос: мы в процессе поиска дома, просмотрели уже несколько домов, потратили кучу денег на поездки и гутахтеров (мы не специалисты и вторичное жилье без инспекции покупать для нас не вариант). Пока гутахтер прислал отчет, дом ушел. Получается замкнутый круг: покупать без гутахтера - идиотизм, извините, но платить за него и упускать дом, тоже - идиотизм.
Если без инспекции покупать не вариант, а вокруг покупательский бум, то вы купите только если:
-вам повезет случайно, что маловероятно статистически.
-цена будет настолько завышена, что покупателей, кроме вас, долгое время не будет.
покупать без гутахтера - идиотизм, извините, но платить за него и упускать дом, тоже - идиотизм.
Именно вы этот идиотизм два раза и совершаете. Как я понял, в Германии крайне быстрая и отработанная система купли-продажи. В штатах все в три раза сложнее( с минимум 2-3 официальными посредниками с разных сторон) и дольше, но и там при наличии интересного дома, никто не будет заказывать эксперта, да еще и с официальным заключением. Несусветная глупость. ладно, расскажу, что вам делать.
В следующий раз найдите такого эесперта, который поедет с вами сразу смотреть дом, или приедет в течении пары часов, после вашего осмотра. А вы его сидите ждете. И он осматривает дом сразу говорит о выявленных недостатках. Зачем Вам его отчет на бумаге? Не занимайтесь ерундой.
Можем ли мы зарезервировать дом, с условием, что если отчет гутахтера не выявит никаких грубых структурных повреждений и т.д., то мы покупаем дом??
Удивительно, что вам никто такой технологии из местных юзеров не подсказал. В штатах такая технология предварительного договора и аванса есть почти всегда. Не может быть, чтобы в Германии не было. Вероятнее всего в условиях рынка продавца, продавец просто не захочет ограничивать и обременять себя таким договором, если ему не переплатить изрядно.
Вась, проблема в том, что она в последнее время мало где падает. Во многих местах она растёт, и зимой, и летом. Плюс, зная об этой хитрости, продавцы тоже могут весны подождать.
Да, Сергей, все так, только не хочется тем Васей быть, который потом на сайте жалуется, что купил дом без инспекции, а потом обнаружилось, что грунтовые воды, трещины и прочие неприятные сюрпризы.
Если честно, у меня в голове не укладывается, как вообще можно разрешать покупать дом без инспекции?! Я уже молчу про деньги, я про безопасность...
Да, вот мы тоже приехали несколько лет назад из англоязычной страны, где система купли-продажи недвижимости отрегулирована, и даже не думали, что будет настолько сложно купить (но у нас и запросы, нужен большой участок).
Про эксперта, спасибо за совет, мы уже сами к тому, пришли, письменный отчет нам не нужен, все равно с ним можно разве что в дамскую комнату (отчет гутахтера, за который мы заплатили 800 ЕВРО, вызвал у меня гомерический смех. Кроме таблиц расчетов по модернизации дома и стоимости земли, другие фразы начинались типа: нельзя исключить ..., можно предполагать...., наиболее или наименее вероятно... и .т.д. Мое филологическое образование ликовало от таких оборотов. пойти что-ли в гутахтеры??
Мой англоязычный муж впал в англо-саксонский ступор от такого отчета.
Жаром филологу - это круто
Я не хочу вывести беседу на негативный уровень, сильно сомневаюсь что за границей иначе происходит покупка, даже я смог бы процентов на 90 определить техническое состояние дома, на 100 не определит никто спец покруче с аппаратурой гдет на 95.
Да, конечно, только я никак не могу найти четкого списка документов, необходимых при покупке дома, руководствуюсь тем, что пишут на сайтах и форуме. Вот два конкретных примера из прошлого:
1. Мы запросили планы дома у домовладельцев, те прислали. Но существующая планировка отличалась от планов 1980 года, кроме того планы второго этажа отсутствовали (даже в Landamt их не нашли). Это критично для покупки? Нам надо самим потом ходить заверять перепланировку или никого не касается, что делается внутри дома?
2. Нам предоставили Energieausweiss, сделанный online, в нем общая площадь дома в три раза больше фактической. Надо запрашивать новый? Получается, что показания сильно занижены, или я неправильно понимаю.
Это не влияет на решение о покупке, но может повлиять на обсуждаемую стоимость дома.
Кто-то из форумчан
написал, что от владельца надо запрашивать только чертежи, планы дома. Выписку из Грундбуха ведь тоже надо, вдруг там какие-то ограничения?
Просто в интернете столько страшилок написано (на всех языках), а четкого списка документов, которые я имею право затребовать, нет.
Извините, за хаотичный ответ. Мне всегда нравятся ваши ответы по сути и делу. (по крайней мере, на мои вопросы).
Интернет переполнен инфой на эту тему.
https://www.hausgold.de/unterlagen-hausverkauf/
https://www.makler-vergleich.de/immobilien-verkauf/hausver...
https://www.drklein.de/ablauf-hauskauf.html
Любой адекватный продавец предоставит все эти документы добровольно, но не все документы он ОБЯЗАН предоставить всем интересующимся.
Да я Вас прекрасно понимаю, но не будем лукавить. Если в наших с вами странах заказать реал эстейт профешенел или специалист, они ведь тоже напишут 25 страниц, чтобы оправдать гонорар законными шаблонами. А вам нужно реальные лимитейшен, правда?. Вот он по ходу за час полтора вам их и назовет за 200-250 местных тугриков.
Бостон отдельная история. Это что то на подобии чернобыля нонче. Город Призрак. Клнечно с лампочкой утрирую, но шакалье племя лоеров только и ищет где кого нагреть. Вам история с женщиной в макдаке, которой драйв макдак кофе подали и она себе на ляжку пролила 92 градуса, при норме подачи 67 градусов, не о чем не говорит? Она больше миллиона гринов высудила, не за то, что пролила, а за то, что от 67 градусов ожега бы не получила. Еще 25 лет назад курильщики, заболевшие раком высуживали миллионы, потому что фирмы их не предупредили, что курить вредно, не знаете?. А то, что на зажигалках пишут- не щелкать в кармане- опасность ожега, не знаете?
Если честно, у меня в голове не укладывается, как вообще можно разрешать покупать дом без инспекции?!
А "разрешатель" - это у нас кто будет?
Ну допустим, сделают законодательно предписание на "инспекцию" при любой продаже недвижимости. Инспекция будет стОить подороже маклера и опять же ответственность будет иметь ограниченную. Ну и опять же дополнительное звено с возможностью корупции.
Вы много оценок недвижимости видели? А читали их внимательно? Рекомендую почитать внимательно.
А человеку, который сам разбирается зачем эти дополнительные расходы и сложности?
Достаточно того, что возможность добровольно нанять эту самую инспекцию, у каждого покупателя имеется.
еще за пять минут решить, а то очередь из Васей за дверью.
Если за дверью очередь, значит объект интересен не только Вам.
Это Вы ещё на первом этапе выбора, когда 50 Вась говорит "Беру в том виде, как это есть за заявленные 500.000".
Потом будет второй этап, когда маклер и владельцы видят спрос и поднимают цену, отсеивая таким образом из 50 Вась 3-5 Василиев. И именно между Василиями начинается торг, в результате которого дом уходит за 600.000.
И теперь вставьте в эту картинку своего эксперта с его письменным заключением?
И есть вторая сторона медали, а вдруг Ваш эксперт что-то найдёт? И об этом станет известно и маклеру, и владельцам? Они уже будут обязаны эту информацию объявлять покупателю. Не Вам. Любому, кто будет после Вас.
Вы, конечно, в чем-то правы, по поводу инспекции.
Но: цитирую "Достаточно того, что возможность добровольно нанять эту самую инспекцию, у каждого покупателя имеется" ,это что-то сродни тому, что имеется возможность не соглашаться с условиями пользования интернет сайтом. Возможность то у пользователя "не соглашаться" есть, но пользоваться ей нет смысла, если нужна инфа с сайта.
Так и при Вашей логике с инспекцией. Зачем заказывать, если дом за это время уйдет?
Выскажу сейчас крамольную мысль, да не побьют меня продавцы недвижимости. Отчет инспектора, по моему мнению, должен делать продавец и показывать его всем заинтересованным покупателям. И все, снят вопрос. Дальше можно торговаться, кто больше.
Документы по моему опыту, с которых нужно начинать
- Выписку из домовой книги (и внимательно читать, нет ли незакрытых кредитов, дополнительных собственников и пр.),
- весьма важно Baulast запрашивать (много участков с ним продают, потом на части участка построить ничего не сможете или соседи будут право иметь ходить/ездить по участку),
- паспорт по энергии (это законодательно закрепленная обязанность собственника при первом посещении вам его показывать, причем существуют два вида - упрощенный (его без посещения дома делают - можно сразу подтереться) и развернутый - с посещением эксперта).
. Важно спросить, делались ли обмеры участка и проверить границы, есть ли они в земле и где конкретно (потом будет дорого заново их искать, ставить).
. чертежи здания и сравнить их с существующим домом, прям проверить и обойти все помещения вместе с планами! --> на предмет незаконных перепланировок. Есть любители несущую стену продолбить или пристроить красивую верандочку со знакомым дядей Гансом, которая не отвечает никаким нормам или пристроить второй этаж с мраморным джакузи, который не расчитан на нагрузки и при любой дополнительной нагрузке похоронит всех, кто был на первом. Все эти примеры я видела. (Чем зрозят незаконные перепланировки - например, если произойдет страховой случай и будет нанесен ущерб дому, страховая сольется и вам ничего не заплатит. Есть и другие последствия, но писать долго).
- если чертежей нет, запрашивать в архиве!
Есть еще другие документы, но сначала нужно эти изучить.
Маклер ни за что не несет ответственности, даже если нагло врет вам в лицо, вы его никогда ни к чему не обяжите и даже не оштрафуете. Получают они за свои костюмы, за машины, за амбиции и безграничную наглось. Но. Вы можете с ними торговатся даже на меньшие проценты, чем 3,75. Об этом мало кто знает, но это не запрещено.
Весьма желательно, чтобы собственник хотя бы на одной встрече присутствовал! А еще лучше, письменно бы отвечал на ваши вопросы --> этим можно себя обезопасить.
Маклеры не любят гутахтеров. Не говорите, что прям гутахтер, скажите, что с родственниками придете.
Вам повезло, обычно маклеры дома с проблемами сливают тем, кто бездумно сразу покупает. Вы все правильно делаете. Я крайне не советую покупать без эксперта! Особенно в местах, где были угольные и прочие шахты!
Мы дом 3 года искали, уже сами экспертами стали, столько шлака пересмотрели, сколько нам брак откровенный подсовывали и не просто брак, а дома опасные для проживания. Я после этого маклеров не перевариваю. Купили без них. Реально только 20% домов без сюрпризов были.
А гутахтеры тоже не боги, им краткосрочных курсов хватает, чтобы гутахтерами стать.
Берите лучше конструктора (Statiker), а не гутахтера. Это люди с высшим образованием и понимают не меньше, а что касается трещин, провисания балок, пожаробезопасности, гораздо больше. Мы ходили с конструктором, сказали это старший брат. Да и по цене выгоднее, нафига вам за эти отчеты платить, да еще ждать столько времени. Косяки дома видны сразу!!! А косяки в документах вы можете и сами просмотреть. В принципе набор стандартных вещей, когда дом нельзя покупать не такой уж и большой, он вам просто устно скажет что и как.
Если вы начинаете все это спрашивать и маклер начинает закатывать глаза и говорить, что это неважно и нести прочую хрень, значит вас пытаются развести и что-то недоговаривают. Если маклер знает, что был гутахтер и знает, что дом с дефектом, он естественно вас пошлет. Я бы на его месте так же поступила. А если маклер адекватный, дом нормальный, то он вас подождет.
Также если дом выглядит как конфетка, скорее всего этим пытаются скрыть какой-то косяк. Свежевыкрашенные стены подвала, отштукатуренные только стены. Ну это вам гутахтер наверняка рассказал.
Вы имеете право запрашивать ВСЕ, что так или иначе относится к дому!!! Это ваше право и вам там потом жить. Как только вы заплатите деньги, продавец и маклер испарятся и вы останетесь со своими вопросами один на один. Я вам советую самим купить пару книг и почитать , а не надеяться на гутахтеров. У них тоже свой бизнес, а не бешенное стремление вам побыстрее дом найти.
Браво, почти всё правильно
Только статикер более по несущим конструкциям, а дом как правило разрушается от переизбытка влаги, сухой что камень, что деревянная балка столетиями стоят.
Самое верное вот это
не надеяться на гутахтеров. У них тоже свой бизнес, а не бешенное стремление вам побыстрее дом найти.
Всё конечно в разумных пределах, но гутахтер- это не панацея
Я только одного очень толкового встречал, а я на стройке лет 25 уж как.
Но: цитирую "Достаточно того, что возможность добровольно нанять эту самую инспекцию, у каждого покупателя имеется" ,это что-то сродни тому, что имеется возможность не соглашаться с условиями пользования интернет сайтом. Возможность то у пользователя "не соглашаться" есть, но пользоваться ей нет смысла, если нужна инфа с сайта. Так и при Вашей логике с инспекцией
Да, так и по моей логике. Кому эта инспекция нужна, тот и думает как её организовать. По аналогу, Вам нужна информация с сайта, а не сайту нужно вам информацию предоставить.
Выскажу сейчас крамольную мысль, да не побьют меня продавцы недвижимости. Отчет инспектора, по моему мнению, должен делать продавец и показывать его всем заинтересованным покупателям
Каждый имеет право на свои мечты.
Помнится был бум гутахтерский когда баутрегеры свирепствовали на понижение, когда стала просматриваться тенденция что от них толку мало, пошла волна гутахтеров для гутахтеров, когда и от них не дождались ожидаемого , был всплеск третьей защиты, потом таки разум победил, если можно так сказать, народ стал опять строиться с архитекторами.
Эт мои субъективнейшие наблюдения.
А совет я уж тут сотый раз даю, два прибора, лучевой термометр и гигрометр с собой, оба в сотку обойдутся вместе взятые, практически все основные недостатки можно ими самому выявить, ну и немножко понятия с долей сомнения к сказанному продавцом.
Я совсем недавно читала вертгутахтен, на 10 страниц. Гутахтер участок "прикинул" в два раза больше, чем он есть по грундбуху 
, приписав что "грундбухаусцуг лаг нихт фор", по поводу недостатков тоже всё размыто. Специально для покупателей, мечтающих о гутахтене.
Ну пусть будет ипотека или ипотечный долг..
смысл проверки от этого не изменится.. в нашем варианте продавец купил дом в кредит, это было занесено в грундбух, но кредит этот был не выплачен.. если продавец еще на грани банкротства, что было в нашем случае, тоже не самый лучший вариант. Повезло, что у него хоть немного средств еще было.
Да, официально это не наши проблемы. Но нам самим пришлось контактировать с банком продавца, чтобы урегулировать ситуацию. И вообще с банками было довольно муторно все решить, вроде элементарные вопросы, но тянулось все очень долго. подключили нотариуса, только после этого получили документы на собственность. проблемы ни проблема, но у нас из-за этого покупка дома на два месяца застопорилась.
Иногда бывает полезно выяснить это перед покупкой. Потому как "удаление" этих ипотечных долгов может быть возможно только после перевода денег на счет банка.кредитодателя и закрытия долга. А если у продавца нет этих самых денег на погашение кредита, то дом переходит и продается банком. Мы пошли на риск и перевели деньги до того. как вьехали, чтобы продавец закрыл непогашенный долг и пункт об ипотеке был вычеркнут.
Потому как "удаление" этих ипотечных долгов может быть возможно только после перевода денег на счет банка.кредитодателя и закрытия долга. А если у продавца нет этих самых денег на погашение кредита, то дом переходит и продается банком.
Нет.
Спасибо за подробный и развернутый ответ, очень информативно. Вопрос по документам по планировке дома. Почти во всех домах, планы которых мы видели, представленные планы внутренней планировке не соответствовали существующей планировке: у кого-то не было планов второго этажа, у кого-то на плане были три спальни, а по сути внутренние стенки были снесены. как нам пояснил маклер, для внутренней планировки не надо получать разрешение (если это не касается несущих стен), мне это показалось странным, Вы не проясните ситуацию? Что делать, если представленные чертежи внутренней планировки не соответствуют существующей? Маклер говорит, что настоящий владелец купил дом в таком виде, как сейчас, + переделал гараж в комнату (этого тоже нет на имеющихся планах). Других более новых планов у него нет.
+ переделал гараж в комнату (этого тоже нет на имеющихся планах)
на сколько я знаю, для этого нужно разрешение бауамта. Если его у нового хозяина нет, то такая переделка нелегальна.
Что делать, если представленные чертежи внутренней планировки не соответствуют существующей?
ничего, если будете нанимать гутахтера, то он может проверить снесены ли несущие стены . А так, вы тоже не будете из за каждой незначительной переделки бегать к архитектору и менять планы.