Deutsch

Стандартная процедура покупки дома

2451  1 2 3 все
victorie гость18.10.19 21:34
victorie
18.10.19 21:34 

Всем, кто занимается недвижимостью или имел немалый опят купли-продажи жилого жилья в Германии, огромная просьба объясните, плиз,

прописана ли где-нибудь стандартная процедура покупки жилья, т.е.

- какие документы требовать от собственника или маклера?

- какие документы надо запрашивать в Гемайнде?

Я читаю посты на форуме и мурашки по коже, я, если честно, не представляла, что в Германии все так непросто с покупкой жилья, так много лазеек для обмана, и главное, что нигде не прописано, как можно себя максимально обезопасить.


Насколько я понимаю со слов бывалого на этом сайте человека (ник не помню сейчас), маклер не несет ни за что ответственности. да они даже и сами на сайте пишут, что все данные о недвижимости взяты со слов владельца и маклер не несет за них ответственности . За что тогда от 3, 5 до 7%????


Теперь конкретный вопрос: мы в процессе поиска дома, просмотрели уже несколько домов, потратили кучу денег на поездки и гутахтеров (мы не специалисты и вторичное жилье без инспекции покупать для нас не вариант). Пока гутахтер прислал отчет, дом ушел. Получается замкнутый круг: покупать без гутахтера - идиотизм, извините, но платить за него и упускать дом, тоже - идиотизм.

Вопрос: что можно сделать, если:

нашли дом через маклера, посмотрели, внешне все устраивает. Но хотим инспекцию.

Можем ли мы зарезервировать дом, с условием, что если отчет гутахтера не выявит никаких грубых структурных повреждений и т.д., то мы покупаем дом??

И вообще, правильно ли я понимаю, что если мы что либо подписали с потенциальным продавцом, но не заверяем у нотариуса, то эта бумага не имеет юридической силы и можно такой договор (о намерениях, резервирования и т.д.) расторгнуть в любой момент?


Спасибо огромное всем ответившим. И всем ищущим удачи в поиске и покупка жилья.


#1 
Sergej__36 коренной житель18.10.19 22:01
Sergej__36
NEW 18.10.19 22:01 
в ответ victorie 18.10.19 21:34, Последний раз изменено 18.10.19 22:09 (Sergej__36)
прописана ли где-нибудь стандартная процедура покупки жилья

Да. За это несёт ответственность нотариус.

какие документы требовать от собственника или маклера?

Грундрис, все возможные чертежи и документы по строительству и санированию. Всё, касающееся расходов по дому.

какие документы надо запрашивать в Гемайнде?

Разрешения на всё, чего нет в плане строительства.

нашли дом через маклера, посмотрели, внешне все устраивает. Но хотим инспекцию.Можем ли мы зарезервировать дом, с условием, что если отчет гутахтера не выявит никаких грубых структурных повреждений и т.д., то мы покупаем дом??

Можете. И даже проктолога-иллюзиониста с голубями из задницы заказать.

Но пока Вы состыковываете голубей и свои требования, придёт Вася и скажет: Беру в том виде, что я посмотрел.

Это рынок.

правильно ли я понимаю, что если мы что либо подписали с потенциальным продавцом, но не заверяем у нотариуса, то эта бумага не имеет юридической силы

То. что подписали, за то и несёте ответственность. С продавцом договор Вы не подпишете, посему попадёте только на услуги нотариуса.

#2 
зема местный житель18.10.19 22:12
зема
NEW 18.10.19 22:12 
в ответ victorie 18.10.19 21:34
За что тогда от 3, 5 до 7%????

за воздух

#3 
pddde местный житель19.10.19 15:02
NEW 19.10.19 15:02 
в ответ victorie 18.10.19 21:34
И вообще, правильно ли я понимаю, что если мы что либо подписали с потенциальным продавцом, но не заверяем у нотариуса, то эта бумага не имеет юридической силы и можно такой договор (о намерениях, резервирования и т.д.) расторгнуть в любой момент?

Юридической силы не имеет

#4 
vasya_poopkin знакомое лицо19.10.19 15:52
NEW 19.10.19 15:52 
в ответ Sergej__36 18.10.19 22:01
Но пока Вы состыковываете голубей и свои требования, придёт Вася и скажет: Беру в том виде, что я посмотрел.Это рынок.


ВАСЯ хитрый он зимы подождёт, чтобы цена упала

#5 
поспорю прохожий20.10.19 13:17
NEW 20.10.19 13:17 
в ответ victorie 18.10.19 21:34
Теперь конкретный вопрос: мы в процессе поиска дома, просмотрели уже несколько домов, потратили кучу денег на поездки и гутахтеров (мы не специалисты и вторичное жилье без инспекции покупать для нас не вариант). Пока гутахтер прислал отчет, дом ушел. Получается замкнутый круг: покупать без гутахтера - идиотизм, извините, но платить за него и упускать дом, тоже - идиотизм.

Если без инспекции покупать не вариант, а вокруг покупательский бум, то вы купите только если:

-вам повезет случайно, что маловероятно статистически.

-цена будет настолько завышена, что покупателей, кроме вас, долгое время не будет.


покупать без гутахтера - идиотизм, извините, но платить за него и упускать дом, тоже - идиотизм.

Именно вы этот идиотизм два раза и совершаете. Как я понял, в Германии крайне быстрая и отработанная система купли-продажи. В штатах все в три раза сложнее( с минимум 2-3 официальными посредниками с разных сторон) и дольше, но и там при наличии интересного дома, никто не будет заказывать эксперта, да еще и с официальным заключением. Несусветная глупость. ладно, расскажу, что вам делать.

В следующий раз найдите такого эесперта, который поедет с вами сразу смотреть дом, или приедет в течении пары часов, после вашего осмотра. А вы его сидите ждете. И он осматривает дом сразу говорит о выявленных недостатках. Зачем Вам его отчет на бумаге? Не занимайтесь ерундой.


Можем ли мы зарезервировать дом, с условием, что если отчет гутахтера не выявит никаких грубых структурных повреждений и т.д., то мы покупаем дом??

Удивительно, что вам никто такой технологии из местных юзеров не подсказал. В штатах такая технология предварительного договора и аванса есть почти всегда. Не может быть, чтобы в Германии не было. Вероятнее всего в условиях рынка продавца, продавец просто не захочет ограничивать и обременять себя таким договором, если ему не переплатить изрядно.


#6 
*ell* патриот20.10.19 13:30
*ell*
NEW 20.10.19 13:30 
в ответ vasya_poopkin 19.10.19 15:52

Вась, проблема в том, что она в последнее время мало где падает. Во многих местах она растёт, и зимой, и летом. Плюс, зная об этой хитрости, продавцы тоже могут весны подождать.

Что такое осень? Это осень! Осень мокро, даже осень зябко. Осень, я хочу, чтобы была ты золотою! Осень вкусной, прям как шоколадка!
#7 
vasya_poopkin знакомое лицо20.10.19 14:43
NEW 20.10.19 14:43 
в ответ *ell* 20.10.19 13:30

разные ситуации есть я наследственную покупал,никто не хотел ждать оформления продажи несовершеннолетними наследниками .

#8 
victorie гость20.10.19 16:44
victorie
NEW 20.10.19 16:44 
в ответ Sergej__36 18.10.19 22:01

Да, Сергей, все так, только не хочется тем Васей быть, который потом на сайте жалуется, что купил дом без инспекции, а потом обнаружилось, что грунтовые воды, трещины и прочие неприятные сюрпризы.

Если честно, у меня в голове не укладывается, как вообще можно разрешать покупать дом без инспекции?! Я уже молчу про деньги, я про безопасность...


#9 
AlexM77 патриот20.10.19 16:46
AlexM77
NEW 20.10.19 16:46 
в ответ victorie 20.10.19 16:44

Вы взамуш когда-то без инспекции вышли, возможно не один раз и ничо.

Трудна без колбасы пилигриму дорога выводящая к Риму
#10 
victorie гость20.10.19 16:56
victorie
NEW 20.10.19 16:56 
в ответ поспорю 20.10.19 13:17

Да, вот мы тоже приехали несколько лет назад из англоязычной страны, где система купли-продажи недвижимости отрегулирована, и даже не думали, что будет настолько сложно купить (но у нас и запросы, нужен большой участок).

Про эксперта, спасибо за совет, мы уже сами к тому, пришли, письменный отчет нам не нужен, все равно с ним можно разве что в дамскую комнату (отчет гутахтера, за который мы заплатили 800 ЕВРО, вызвал у меня гомерический смех. Кроме таблиц расчетов по модернизации дома и стоимости земли, другие фразы начинались типа: нельзя исключить ..., можно предполагать...., наиболее или наименее вероятно... и .т.д. Мое филологическое образование ликовало от таких оборотов. пойти что-ли в гутахтеры??

Мой англоязычный муж впал в англо-саксонский ступор от такого отчета.

#11 
victorie гость20.10.19 16:57
victorie
NEW 20.10.19 16:57 
в ответ AlexM77 20.10.19 16:46

Вы знаете, муж мне жаром достался:), да еще я думала 6 месяцев:), а тут кучу денег, кредит, да еще за пять минут решить, а то очередь из Васей за дверью.

#12 
AlexM77 патриот20.10.19 16:59
AlexM77
NEW 20.10.19 16:59 
в ответ victorie 20.10.19 16:56
Мой англоязычный муж


Видите, значит не первый. А что Вы в тех доках увидеть ожидали?

Трудна без колбасы пилигриму дорога выводящая к Риму
#13 
AlexM77 патриот20.10.19 17:05
AlexM77
NEW 20.10.19 17:05 
в ответ victorie 20.10.19 16:57

Жаром филологу - это крутоулыб

Я не хочу вывести беседу на негативный уровень, сильно сомневаюсь что за границей иначе происходит покупка, даже я смог бы процентов на 90 определить техническое состояние дома, на 100 не определит никто спец покруче с аппаратурой гдет на 95.

Трудна без колбасы пилигриму дорога выводящая к Риму
#14 
dazan патриот20.10.19 17:06
dazan
NEW 20.10.19 17:06 
в ответ victorie 20.10.19 16:56
где система купли-продажи недвижимости отрегулирована

И здесь все отрегулировано уже сотни лет как.

#15 
victorie посетитель20.10.19 17:08
victorie
NEW 20.10.19 17:08 
в ответ AlexM77 20.10.19 16:59

Не совсем понятна логика:). Первый муж должен был быть русскоязычным??

#16 
AlexM77 патриот20.10.19 17:11
AlexM77
NEW 20.10.19 17:11 
в ответ victorie 20.10.19 17:08

Ну как правило, но мы отвлекаемся от темыflower

Трудна без колбасы пилигриму дорога выводящая к Риму
#17 
victorie посетитель20.10.19 17:13
victorie
NEW 20.10.19 17:13 
в ответ AlexM77 20.10.19 17:05

жаром - это да, сильно, прямо по Фрейду:) очки я забыла надеть:)). Должно было быть "даром".

#18 
victorie посетитель20.10.19 17:42
victorie
NEW 20.10.19 17:42 
в ответ dazan 20.10.19 17:06

Да, конечно, только я никак не могу найти четкого списка документов, необходимых при покупке дома, руководствуюсь тем, что пишут на сайтах и форуме. Вот два конкретных примера из прошлого:

1. Мы запросили планы дома у домовладельцев, те прислали. Но существующая планировка отличалась от планов 1980 года, кроме того планы второго этажа отсутствовали (даже в Landamt их не нашли). Это критично для покупки? Нам надо самим потом ходить заверять перепланировку или никого не касается, что делается внутри дома?

2. Нам предоставили Energieausweiss, сделанный online, в нем общая площадь дома в три раза больше фактической. Надо запрашивать новый? Получается, что показания сильно занижены, или я неправильно понимаю.

Это не влияет на решение о покупке, но может повлиять на обсуждаемую стоимость дома.

Кто-то из форумчан написал, что от владельца надо запрашивать только чертежи, планы дома. Выписку из Грундбуха ведь тоже надо, вдруг там какие-то ограничения?

Просто в интернете столько страшилок написано (на всех языках), а четкого списка документов, которые я имею право затребовать, нет.

Извините, за хаотичный ответ. Мне всегда нравятся ваши ответы по сути и делу. (по крайней мере, на мои вопросы).

#19 
dazan патриот20.10.19 17:56
dazan
NEW 20.10.19 17:56 
в ответ victorie 20.10.19 17:42

Интернет переполнен инфой на эту тему.


https://www.hausgold.de/unterlagen-hausverkauf/

https://www.makler-vergleich.de/immobilien-verkauf/hausver...

https://www.drklein.de/ablauf-hauskauf.html



Любой адекватный продавец предоставит все эти документы добровольно, но не все документы он ОБЯЗАН предоставить всем интересующимся.

#20 
1 2 3 все