Deutsch

Покупка квартиры в ипотеку

2066  1 2 все
altstone прохожий10.10.19 10:35
NEW 10.10.19 10:35 

Живу в Берлине и есть мысль взять 1-комнатную квартиру в ипотеку. Рассматриваю три варианта - 1. взять без жильца и переехать, 2. взять с жильцом и остаться жить в текущей квартире, 3. не брать ипотеку, а накопить. Я хочу на примере одной конкретной квартиры рассчитать все три варианта.


Что я знаю:
1. Ставка по ипотеке порядка 1%.
2. Есть ипотечные агрегаторы.
3. Порядка 15% небенкостен при покупке.
4. Если есть своя квартира, то надо платить хаусгельд.
5. Ипотеку дают по сути на кальтмиту, а ежемесячные небенкостен будут такими же, как при съеме.
6. Выселить жильца малореально.
7. Что-то можно списать с налогов.


Вопросы:
1. Если я беру квартиру с жильцом, кто платит хаусгельд? Как соотносятся между собой хаусгельд и небенкостен?
2. Объясните по-русски, что такое тильтунг. Например, что значит тильтунг 5%?
3. Что конкретно и в каком размере можно списать с налогов?
4. Что еще надо знать?


#1 
ogurets прохожий10.10.19 12:12
ogurets
10.10.19 12:12 
в ответ altstone 10.10.19 10:35

О, я тоже думаю об ипотеке, но не в Берлине. посижу на ветке, чтобы не плодить темы

От меня добавочные вопросы- что блин, такое Effektiver Jahreszins?


#2 
Marusja_2010 местный житель10.10.19 12:18
NEW 10.10.19 12:18 
в ответ ogurets 10.10.19 12:12, Последний раз изменено 10.10.19 12:21 (Marusja_2010)

Это, цинз, где включены разные добавочные затраты.

Например если я не прямо у банкв брала кредит а через маклера так сказать, а этот банк брал часть кредита у другого банка. Это я так поняла норма.


Так вот, вы вроде бы ничего не платите за этих маклеров, а они уже учтены как раз в этом эфективцинз.

Это пример, могут еще другие затраты считаться.


https://www.drklein.de/effektiver-jahreszins-sollzins.html


#3 
4 Elemente постоялец10.10.19 12:22
4 Elemente
NEW 10.10.19 12:22 
в ответ ogurets 10.10.19 12:12
что блин, такое Effektiver Jahreszins?

https://www.finanzen-rechner.net/images/effektiver-jahreszins.gif

#4 
ogurets прохожий10.10.19 12:40
ogurets
NEW 10.10.19 12:40 
в ответ Marusja_2010 10.10.19 12:18

Спасибо.

но разве эти Nebenkosten при покупке не выплачиваются сразу? если там их сумма около 14 процентов от стоимости дома- То Eigenkapital для банка снижается до планки твердого объема вложения в тело кредита-то есть покупки дома? Или банк выплачивает деньги маклерам и налоги, и засчитывает это в кредит?

#5 
4 Elemente постоялец10.10.19 12:44
4 Elemente
NEW 10.10.19 12:44 
в ответ altstone 10.10.19 10:35

По вершкам и без нюансов:


1. Если я беру квартиру с жильцом, кто платит хаусгельд? Как соотносятся между собой хаусгельд и небенкостен?

HausGeld платит хозяин квартиры.

HG делится на Umlagefähige und nicht Umlagefähig. Обычно они так в годовых расчётах и называются.

Nebenkosten = Umlagefähige kosten + Grundsteuer.


Объясните по-русски, что такое тильтунг. Например, что значит тильтунг 5%?

Tilgung = погашение кредита. (+ цинзы)

3. Что конкретно и в каком размере можно списать с налогов?

Ремонт, цинз на кредит, nicht Umlagefähige kosten, ваши поездки к объекту, AfA и т. д.

Т.е. почти все расходы связанные с получением доходов от сдачи.


. Что еще надо знать?

Если всё таки купите, отдайте управление в надёжные руки и не мучайтесь.


#6 
4 Elemente постоялец10.10.19 12:54
4 Elemente
NEW 10.10.19 12:54 
в ответ ogurets 10.10.19 12:40, Последний раз изменено 10.10.19 12:55 (4 Elemente)
но разве эти Nebenkosten при покупке не выплачиваются сразу? если там их сумма около 14 процентов от стоимости дома

Всё смешалось в доме Облонских. (с)

Effektiver Jahreszins нужен и важен для сравнения предложений от разных банков.

В нём учитываются например провизион финансовых бераторов как sonstige Nebenkosten.

Ваши расходы на покупку дома там никак не учитываются. Только кредит.

Sollzins стоит в рекламе

Effektivzins выплачивается

#7 
ryba solotaja коренной житель10.10.19 12:59
ryba solotaja
NEW 10.10.19 12:59 
в ответ 4 Elemente 10.10.19 12:44
ваши поездки к объекту

влезу в тему….

я где-то слышала, что есть паушаль на поездки, письма и т.д.

или мне прiснилось?смущ

- Какая Вы прелесть ! - сказал незнакомый мужчина. Не местный - подумала Милочка и улыбнулась....
#8 
Le_ta коренной житель10.10.19 13:05
Le_ta
NEW 10.10.19 13:05 
в ответ 4 Elemente 10.10.19 12:44
Объясните по-русски, что такое тильтунг. Например, что значит тильтунг 5%?

Sondertilgung 5%


дополнительный платеж в размере 5% от полного кредита.

вносится, обычно, 1 раз в год.

чтобы уменьшить выплаты.

#9 
altstone гость10.10.19 13:07
NEW 10.10.19 13:07 
в ответ 4 Elemente 10.10.19 12:44, Последний раз изменено 10.10.19 13:09 (altstone)

5. Я сейчас, снимая квартиру, плачу кальтмиту и небенкостен. Если, предположим, я куплю свою квартиру, то вместо кальтмиты я буду платить кредит, плюс те же самые небенкостен, плюс хаусгельд? Или в этом случае небенкостен будут ниже за счет того, что будет хаусгельд?

6. Возьмем для примера любой объект на иммоскауте: https://www.immobilienscout24.de/expose/113567379. Пишут, что хаусгельд 90 и Mieteinnahmen pro Monat 280.

6.1. Mieteinnahmen pro Monat - это кальмита митера? Т.е. он платит 280 кальтмиту и сколько-то небенкостен?

6.2. Значит ли это, что я буду получать 280-90 = 190?


#10 
Marusja_2010 местный житель10.10.19 13:13
NEW 10.10.19 13:13 
в ответ ogurets 10.10.19 12:40

Речь шла о маклерах, которые выбивают кредит, а не квартиру. Их еще называют Finanzierungsberater, Kreditvermittler и тд.

#11 
Marusja_2010 местный житель10.10.19 13:16
NEW 10.10.19 13:16 
в ответ altstone 10.10.19 13:07, Последний раз изменено 10.10.19 13:17 (Marusja_2010)

Вы будете платить только ХГ, там уже небенкостен внутри.


Если будете сдаввть, то на митера где-то 80-90% ХГ перекладываеться. В зависимости что включает ХГ.

#12 
_vladimir постоялец10.10.19 13:18
_vladimir
NEW 10.10.19 13:18 
в ответ 4 Elemente 10.10.19 12:54
Ваши расходы на покупку дома там никак не учитываются. Только кредит.

Смотря, как считать. Grundschuldeintrag, хоть обычно относится к Nebenkosten, влияет на EJZ

#13 
4 Elemente постоялец10.10.19 13:35
4 Elemente
NEW 10.10.19 13:35 
в ответ _vladimir 10.10.19 13:18
Mieteinnahmen pro Monat - это кальмита митера?

В разных объявлениях по разному. Уточните у продавца.

Значит ли это, что я буду получать 280-90 = 190?


Umlagefähige kosten платит митер вам.

Вы оплачиваете Hausgeld полностью

Umlagefähige + Nicht Umlagefähig (z. B. Verwalter Gebühren, Instandhaltung Rucklage, Reparatur an Gemeinschaftseigentum....)

Даже если квартира стоит пустая, платить HG придётся полностью.


#14 
4 Elemente постоялец10.10.19 13:39
4 Elemente
NEW 10.10.19 13:39 
в ответ ryba solotaja 10.10.19 12:59
я где-то слышала, что есть паушаль на поездки, письма и т.д.

Есть. Что-то около 20€ в месяц. Точно не помню. Steuerberater рисует.

Но иногда считать расходы по факту выгоднее.

Особенно если объекты далеко и в отеле ночуешь :)


#15 
4 Elemente постоялец10.10.19 13:42
4 Elemente
NEW 10.10.19 13:42 
в ответ _vladimir 10.10.19 13:18
влияет на EJZ

Зачем вдаваться в дебри если человек даже основы не знает?

Страховки тоже не входят и что?


#16 
Marusja_2010 местный житель10.10.19 13:48
NEW 10.10.19 13:48 
в ответ _vladimir 10.10.19 13:18
Смотря, как считать. Grundschuldeintrag, хоть обычно относится к Nebenkosten, влияет на EJZ

Да я тоже лохонулась на этом.

Чётко помню они мне сказали входит в ефф.яр.цинз, а потом оказалось, я должна платить.

По сей день не въехала нафига его учитывать тогда в этот цинз.

#17 
NachDeutschland коренной житель10.10.19 14:22
NachDeutschland
NEW 10.10.19 14:22 
в ответ altstone 10.10.19 10:35

Однозначно ипотека.

Переезжать самому или сдавать - решать надо в зависимости от того, сколько платите вы и сколько жилец. Смотрите оба варианта, разберетесь. По опыту: сложнее найти жилье, которое продадут именно вам, чем получить кредит и освоить все эти мудрые термины.

Что совой об пень, что пнём об сову.
#18 
liga5 постоялец10.10.19 16:29
NEW 10.10.19 16:29 
в ответ NachDeutschland 10.10.19 14:22, Последний раз изменено 10.10.19 16:32 (liga5)

На пальцах обьясняю:

Вы берете 100 Т кредита под номинальцинз 1 %. Это то, что хочет получить сам банк. Если не рассматривать тильгунг совсем, то в год вы платите 100Т/100*1= 1Т Цинзов.Итого за 10( если кредит на 10 лет) лет 10 000.

Эти 100 Т кредита будут засенесены в ГБ как Грундшульд, что стоит, предположим 200 Евро. Эти 200 евро вы, разумеется, платите сами в Амтсгерихт.

Эффективные цинзы при этом считаются: вы заплатите не 10000 цинзов, а 10000 + 200 за Грундшульд.

10200 Цинзов/ 100 Т = 1,02 %.

Итак, номинальцинз 1 %,Эфф. 1,02.

В небенкостен может также входить беарбеитунгсгебюр и, наверное, еще что-то.

#19 
wiktor28 старожил10.10.19 17:20
NEW 10.10.19 17:20 
в ответ altstone 10.10.19 10:35

В Хаусгельд могут не входить отопление ,освещение, и Рюклаген(Общая касса жильцов для ремонта дома,подвала,лифта,гаражей и т.д.) . Поэтому общая сумма Комм. услуг может быть в разы выше и она плавающая( с каждым годом может увеличиваться в связи с ремонтом дома,расходом тепла и т.д.).
Вообще недвижимость в Германии это попадалово. В начале банку проценты выплачивать,налоги платить при покупке жилья и проживании в нем.Ремонт дома оплачивать,независимо от того живете вы в квартире или нет.

Мое мнение покупка жилья выгодна лишь семьям с детьми,где съем жилья для большой семьи выходит дорого. А одному можно снимать комнату дешевле даже чем платить Хаусгельд + Рюклаген в своей квартире,не считая кредита,налога и других расходов.

#20 
1 2 все