Сдача своей квартиры в аренду
Добрый день, уважаемые форумчане.
Стал обладателем однокомнатной квартиры в Берлине (купил в ипотеку под 0.69% на 10 лет, кредит брал через аггрегатор Nist). Искал исключительно bezugsfrei, потому что на выяснения отношений с жильцом и eigenbedarf времени тратить на хотелось (да и навыков это делать нет, плюс хотелось наверняка). Посему квартира свободна.
Сам же продолжаю снимать другую квартиру, где живу последние много лет (старый контракт). В ней же и работаю с командой фрилансеров, и провожу бизнес-встречи, она в центре и это всем удобно.
Сделал anmeldung в новокупленной квартире. Моя логика простая - никто не знает, что будет с берлинским рынком через 10 лет, а иметь возможность продать квартиру без спекуляционсштоера через 3 года все же лучше, чем через 10
лет.
Несколько вопросов:
1) Когда я смогу продать квартиру? Насколько я понимаю - когда угодно (получив согласие банка конечно же), продолжая выплачивать ипотеку, и покупатель платит мне. Или новый покупатель должен будет платить оставшуюся сумму долга банку?
2) В новой квартире поставил мебель. Пока нет времени переезжать, потому сдаю на первое время новую квартиру (меблированную) - желающие уже есть.
2а) Какой договор заключать? Какой максимальный срок на сдачу меблированной квартиры, чтоб она не подпадала под Mietbremse? Или лучше наоборот сдать первый раз на более длительный срок и как немеблированную, чтоб когда Mietbremse вступит в силу, уже был прецендент сдачи за более высокую сумму (прошу прощения, но 7 евро за квадрат - это невидаль, так будет отбиваться квартира 60 лет: выше чем в гонг-конге)?
2б) Я часто на проекте в других городах (иногда, месяц-два подряд). Если не сдавать квартиру (то есть она будет официально и фактически главным местом проживания, и часто пустовать), то могу ли я сдавать ее на airbnb на длительные сроки? Насколько я понимаю, это не подпадает под "суточную" аренду, и отдельного разрешения на это не требуется. В законе не установлены границы "длительного" проживания. Слышалил ли кто-то как закон трактует подобные случаи?
3) Могу ли я заанмельдовать пару, которая снимет квартиру временно?
Почитал, что Анмельдунг должен быть сделан из расчета: один человек на 10-12м2.
Если за первые 3-4 года будет в квартире несколько анмельдунгов от других людей (временных), не будет ли проблема потом со спекуляционным налогом при продажи квартиры, скажем через 4 года?
Спасибо всем огромное!
Стал обладателем однокомнатной квартиры в Берлине
Поздравляю!
Вам надо сначала решить, что вам нужнее, возможность продать без спекулятивного, или доход от аренды. Легально "и на ёлку залезть и попу не поцарапать" возможности нет.
По моему скромному мнению, если вам квартира для собственных нужд на самом деле не нужна и нет оснований полагать, что вам скоро надо её продать, то сдавайте её честно-легально-официально, списывайте расходы с налога и спите спокойно.
Чтобы начислили спекуляционный, нужно ещё чтобы цена выросла так, чтобы расходы все покрылись, и разница была настолько существенной, чтобы при вашем тогдашнем налоговом проценте, этот спекуляционный был вообще ощутим. Грубо говоря, гораздо вероятнее, что вы от обыкновенной аренды за 3 года больше прибыли получите, чем если не сдадите и спекуляционный сьэкономите.
Поздравляю!
Спасибо :)
Я прочитал, что оказывается, при подсчете этого налога еще и вычитается стоимость аммортизации жилья из расчета 2% в год (будто дома в Германии по 50 лет стоят).
То есть купил человек за 100К, посдавал 4 года, продал за 140К.
Так ему не с дельты (140-100 = 40К) надо будет платить, а с 140 - (100 - 100*4*0,02) = 48К.
Так что лучше сдавать по контрактам не буду, в крайнем случае кого-нибудь по эйбнб (ищущих постоянку) приючу.
Но тут мой вопрос остается:
Если не сдавать квартиру (то есть она будет официально и фактически главным местом проживания, и часто пустовать), то могу ли я сдавать ее на airbnb на длительные сроки? Насколько я понимаю, это не подпадает под "суточную" аренду, и отдельного разрешения на это не требуется. В законе не установлены границы "длительного" проживания. Слышалил ли кто-то как закон трактует подобные случаи?
Никто не знает?
С посуточной арендой тоже связываться не хочу (регистрировать airbnb, получать эти номера и т.д.)
Спасибо заранее.
Если не сдавать квартиру (то есть она будет официально и фактически главным местом проживания, и часто пустовать), то могу ли я сдавать ее на airbnb на длительные сроки? Насколько я понимаю, это не подпадает под "суточную" аренду, и отдельного разрешения на это не требуется. В законе не установлены границы "длительного" проживания. Слышалил ли кто-то как закон трактует подобные случаи?
Никто не знает?
Сдавать на длительные сроки - это означает сдавать, неважно через какой именно портал.
Я Вам уже написала, что легально, то что вы хотите, сделать невозможно. Ибо, либо у вас квартира в собственном пользовании, и сдавать вы её можете на ограниченный срок в году. Либо вы её сдаёте бОльшую часть времени и она не в собственном пользовании.
То, что вы описываете, если кто и делает, то нелегально (без договоров и прописок), с риском, что рано или поздно могут накрыть и наказать. Ибо тут налоговая фигурирует не только при обложении спекуляционным, но и ежегодный доход от сдачи в аренду подлежит налогообложению. Т.е. тут по более чем одному направлению обман. Сами думайте стОит ли.
То есть купил человек за 100К, посдавал 4 года, продал за 140К.
Так ему не с дельты (140-100 = 40К) надо будет платить, а с 140 - (100 - 100*4*0,02) = 48К.
Не так.
Те 8к он до этого успел с налогов списать, ему просто придётся их "вернуть".
И если человек покупал за 100к, то там возможно добавлялись 15% побочных, т.е. в сумме было 115. Поэтому, грубо говоря 140 - 115 = 25. Ну и 100% налоговой ставки у нас не бывает, и даже 50% очень редко у кого, вероятнее 30%. 30% от 25к= 7,5к. Т.е 7,5к ему надо будет по факту заплатить. А годовой доход от аренды за такую однуху, пускай 6к в год, т.е., к примеру, за 3 года 18к.
Сами думайте стОит ли.
Всецело согласен, что не стоит (овчина выделки), хочется все легально.
Просто из-за работы я в Берлине (дома), в среднем дней 6-8 в месяц (остальное время - в отелях рядом с предприятиями клиента), а иногда 0, если проект не в Европе (таких месяца 2-3 в году).
Но это, тем не менее, моё место жительства.
На сколько я понимаю https://service.berlin.de/dienstleistung/326217/ при такой сдаче я не перестаю быть основным проживающим.
Есть ли какое-то ограничение в законе (все перерыл, не нашел) на количество дней, которые я могу пересдавать основное место жительства?
Есть ли какое-то ограничение в законе (все перерыл, не нашел) на количество дней, которые я могу пересдавать основное место жительства?
90 дней, вот тут почитать можно https://service.berlin.de/dienstleistung/328146/
Так я и читаю. Это речь про Nebenwohung:
Eine Berliner Nebenwohnung kann als Ferienwohnung oder Fremdenbeherbergung an höchstens 90 Tagen im Jahr vermietet werden.
А вот про основную:
Eine selbstbewohnte Berliner Hauptwohnung kann während der eigenen Abwesenheit zu anderen als Wohnzwecken vermietet werden. Der grundsätzliche Charakter als Hauptwohnung darf nicht angetastet werden.
Так что если работодатель в Берлине, центр интересов в Берлине, партер в Берлине, регистрация и квартира - тоже все в Берлине, но из-за командировок меня по месяцу там нет, то получается, согласно закону можно сдавать без ограничения. Главное, чтоб центр жизненных интересов оставался в Берлине.
Написал еще раз этот вопрос в wohnungsamt - Жду ответа.
1) Когда я смогу продать квартиру? Насколько я понимаю - когда угодно (получив согласие банка конечно же), продолжая выплачивать ипотеку, и покупатель платит мне. Или новый покупатель должен будет платить оставшуюся сумму долга банку?
Все же вот этот очень важный вопрос остался. Он не такой буквоедский - может кто знает?
Написал еще раз этот вопрос в wohnungsamt - Жду ответа.
Вот это лучше всего. Потому что мы можем долго обосновывать когда заканчивается собственное пользование, а у них может оказаться совсем другое мнение. А так у вас будет на руках письменный ответ.
А, ну это простой вопрос. Банку неустойку и остаток кредита, при продаже, можете вы сами заплатить, а можете с покупателем оформить, тогда покупатель гасит долг банку, а остаток вам, это всё нотар правильно оформляет.
Ещё существует возможность перенести свой кредит на другой объект или чтобы покупатель полностью перенял ваш кредит и вступил в договор с банком "на ваше место". Но это уже экзотика.
