Привет народ!

Хочу купить небольшую квартиру для сдачи в наём в Кёльне с целью инвестиции.

Какие районы стоят того? Может, кто из местных сможет посоветовать? Не хочу гетто и что-то недостижимое на общественном транспорте. Есть идеи?

Спасибо!

Сдавать на удалении не выгодно.

А если вы местные, то присмотритесь сами на месте.

вокруг университета всегда будет спрос, особенно если однушка или двушка под ВГ.

Между улицами aachener str/ dürener str / lüxemburger str/ и Gürtel (т.е..Sülz / Lindental) Belgisches Viertel тоже хорошо,. лично мне ещё Südstadt нравился.

Но не факт, что хороший район будет выдавать хорошую рендиту.

Левый берег котируется выше правого.

если не пугает геморрой отдалённой сдачи, то капитал для общей ориентации в помощь: https://www.capital.de/immobilien-kompass/koeln

Рендиты в этих районах около 2 процентов, а для удаленки их не будет совсем)

ага, согласна, поэтому и написала: в хорошем районе рендита сомнительная

разве что в надежде на подорожание недвиги и дальнейшие повышение аренды

и да, лучше бы знать город, чтобы понимать нюансы районов

Громадное спасибо!!

Буду смотреть. Тоже подозревала, что рендиты будут маленькие. Но они походу везде маленькие, если города большие.

Почему-то мне нравится Кёльн в географическом плане. Может, и ошибаюсь и надо рассматривать другие варианты. А за удалённую сдачу не боюсь. Тут всего-то час езды.

Где мы обитаем, покупать, увы, нечего. Так что придется удаленно.

Я весной взял в Кёльне чистенькую уютную трёшку на EG в доме середины 60-х, район Porz-Zündorf, заселил людей, прибыль 16% до налогов. Квартирный бизнес - это совсем не моё, вышло случайно...но если бы брал ещё, то искал бы в районах типа Kalk, Höhenberg, Müllheim. Там можно найти недорого, если есть время искать. И там живёт рабочая и социальная косточка без больших претензий.

Но они походу везде маленькие, если города большие.

Дуйсбург маленький?

Ой, самый рендитовыгодный вариант это квартиры для рабсилы: койкоместо для строителей. Но для этого нужны стальные нервы на мой взгляд. И хватку, которой у меня нет.

Да не за что. Но самое главное правило: покупай/сдавай там, где понимаешь обстановку и ориентируешься.

Раза в два поменьше Кёльна, думаю. А что там рендиты высокие???

Спасибо, буду иметь ввиду.

Очень высокие. Сравнимые с Плауэнскими.

прибыль 16% до налогов.

Посмотрел цены в этом районе. Вместе с кауфнебенкостен трешка меньше 200 килоевро не может стоить. 16% от 200, это минимум 30000 в год.

Ваши митеры платят в месяц 2500 евро калтнеттомите? за трешку в Кельне?

Если он заселил 10 гастарбайтеров, то очень может быть. В Нюрнберге знакомая с мужем и ребенком жили в одной комнате в такой гастарбайтеровской квартире несколько месяцев. За это удовольствие платили 700 евро

он пенсионеров заселил, ЕМНИП.

Ой,научите меня. А то у меня максимальная рендита не более 8%. И то только из-за того, что эта квартира с 8% рендитой несколько лет назад куплена.

Так Нюрнберг дыра, кто здесь будет платить 2500 за трешку?

Вы как-то странно считаете. Квартира стоила 155К. Банку я плачу 384€ в месяц при 2% тильгунге. Квартира съедает в месяц 280€. Социал платит за митеров 774€.

774/(384+280) - 1 = 16,6%.

Это какой то революционно-новационый метод подсчета годовой рендиты.

Классический метод говорит, что у Вас рендита максимум 3,8%.

Это при условии, что кауфнебенкостен тоже вошли в 155 килоевро.

Я не из данной бранжи и дико извиняюсь, но в чём революционность? Рендита это же доходность, грубо говоря, прибыль до налогов?

Мои ежемесячные доходы по этой квартире превышают на 16% ежемесячные расходы по ней. Брутто.

Разве это не прибыль?

Нет. Это говорит о том, что у Вас положительный сальдо, что само по себе тоже приятный момент. Хотя Вы явно только часть суммы в кредит взяли.

Рендита, это соотношение годовой кальтнеттомите по отношению к общей сумме, потраченой на покупку и оформление объекта.

Ок, значит, при сделках с недвижимостью применяются неизвестная мне ранее формула. Буду знать. Хотя она видится мне весьма абстрактной. Мне привычней подход, применяемый при обычных инвестициях: если вложил 100 и получил 116, то прибыль 16%.

Фактически я каждый месяц вкладываю условные 100 и получаю условные 116.

Никаких денег, кроме кредитных, я не инвестировал.

Так и вся Германия одна сплошная деревня с высокими налогами и прочими соцпоборами. И кто сюда вообще едет?😀

не везде. Приводили как-то статистику рендит по разным городам. В городах людных, но с дешевыми квартирами рендиты могут быт значительно выше. Например, Дуйсбург, квартиры дешевые, наплыв народа, с того же ближнего или дальнего зарубежья, большой. Только вот эту рендиту там, возможно, бейсбольной битой выбивать придётся.

Кальк - сплошные турки и арабы. Мюльхайм + ещё и асоциалы, алкашня/наркоманы и пр.

В России было такое движение - "Наши". Та ещё публика... Как-то раз они собрали в кучу книги писателя В.Сорокина и сотворили из них большой костёр.

Кто-то потом спросил Сорокина, как он отнёсся к этому. Прекрасно, сказал Сорокин. Вопрошающий не отставал - но ведь они сожгли ваши книги!

Да, ответил писатель, но ведь они их сперва купили...)

вам и всем привет. Блин, германия не отпускает. Орднунгсамт закрыл на моем обьекте среднеякорного митера, забрал гевербу. Долги перед фа и за работников перед кк. Тот по глупости расхринячел прибыль осень зима весна и в летний провал гешефта вылетел в трубу. Мне должен три миты. Не платил, обещал инвестировать, а тут закрыли. Я конечно все его имущество, дополненное к моему на обьекте на себя переписал. Но это фигня. Он мне с ферцугцинзами и штрафами чуть больше двадцатки должен нетто. Надо срочно искать другого. Мне конечно по фигу, я с аптек инвестирую все минусы, типа десятки, вообще не о чем. Но надо быть на месте, в поисках быстро другого митера и решения вопросов. Теперь буду уже не только сдавать, но и гешефт продавать вместо митера. Абштанд брать. Что после долгов от абштанда останется, честно митеру отдам. Но не суть. Конце концов три митера всегда платят, с четвертым проблемы. Классика.

У меня еще вчера проблема с дойче баном была прикольная. Напишу в праве.

Теперь о теме ветки. Хоть дель брюкер и мой идеологический оппонент, скажу честно, он прав. Стопроцентно. Рендита реально 16%. Прибыль всегда считается от вложенного капитала. А не от формальной цены обьекта. Ему обьект стоит 384 банку +280 неперекладываемых нк. То есть он имеет 110 евро в карман. К 774 это и есть практически 16%. Весь цимес нынешних процентов в том, что чем больше берешь в банке и чем меньше тильгунг, тем рентабельнее обьект. С другой стороны, 110 евро вдвоем поужинать раз в месяц и нет их. Ради этого быть в рисках. А риски простые. Раз в два года выпадет месячная мита и ты без прибыли весь год. Недаром рендиту считают по опыту 11,5 месяцев. Типа раз в два года теоретически мита выпадет. При прибыли 110 евро, один раз полетел унитаз-ты без прибыли полгода. Крышу крыть в доме надумали, зондерумлаге и ты 20 лет в нуле или минису. Считать надо не только проценты, но и суммы в деньгах. Понятно, что 2% в год тильгунга и 155000 евро становятся его. То есть 258 евро в месяц. Но при этом и 2% цены обьекта на обветшание падают.по закону. То есть те же 110 евро с рисками зондерумлаге и неплатежей.

Реально в более дешевых городах те же 110 евро можно заработать с квартиры в 30 штук. Там сам риск уменьшается пропорционально от 155 штук. Я вот сейчас поручил своему хаусмастеру продумать покупку 10 железных гаражей гебраухт по 800 евро штука, на 10 штук. И сдавать их ( варте листе 16 человек). Но не по 50 евро, а по 35. Митерам, у которых паркплатцы уйдут, компенсировать снижением 4 евро миты на гараж, что они приняли с восторгом, ибо паркплатц никогда более 50% не занят. Итого 31 евро мита чистая. Гаражи подкрасить и прочий ремонт, на пять лет по евро, доход останется 30 евро. Итого 300 евро в месяц вообще на пустом месте. Через 2,8 года мои расходы погасятся, и будет 300 евро чистой прибыли с 8 штук вложений. Если бы я брал в банке 8 штук на 3 года(смешно), то все расходы погасились бы через3 года ровно.

А у дель брюкера взять 155000 в банке для прибыли 110 евро при всех рисках. Неосторожно

Изучала предложения по Кёльну и по Дуйсбургу для сравнения. И да!!! На самом деле выходит, что Дуйсбург выше рендиты иимеет.

Боже, но как-то стрёмно вкладывать деньги в дыру!?!

согласен 100% сорокин такая же гнида, как и свидомые.

А теперь по сути. Беря квартиру вы становитесь заложником бандитов, которые рулят домом, то есть активных владельцев. Они вам любую мелкую работу напишут по 58 евро в час и часов этих насчитают вместо 2, пять. Потому, что нет законных часовых тарифов. И за ремонт, за который я отдаю украинцам, литовцам 300 евро, вы заплатите 2 000. А активисты дома поимеют с них откат. Тут одна дамочка год пишет, как крышу надо каждые 25 лет менять в доме с всей конструкцией, всеми балками. Это реально 50-60 штук. У меня дом 300 метров и крыша с балками 36 года. 83 года. Идеально. Никаких протечек, балки крепкие. Еще 100 лет простоит. Черепица.

Вот если бы вы дом себе взяли с вашей рендитой, вам бы в месяц не пришлось 280 евро платить непонятно на что, на содержание активистов и ремонты вы бы делали по мере надобности, а не по мере, как активистам хочется опусташить домовую кассу с целью откатов. Реально в германии одна и та же работа может от разных фирм отличаться чуть ли не в 8 раз. Что создает бешенное поле для злоупотреблений

у вас бытовое отношение к вопросу. Реве вкладывает деньги в гехобене уровень. И при этом покойные братья альди их потомки, имеют самый большой рендит, на вкладывании в дисконт, дыру. В мире 90% населения бедные. На бедных много легче заработать, чем на богатых. Так же и недвига. Дюйсбург рендита много выгоднее колна и с меньшими процентами риска.

Да, согласна! Буду пересматривать своё отношение к вопросу. Я новичок, охотно принимаю любые дельные советы. :)

счастья вам

Мерси «идеологическому оппоненту за такой подробный разбор полёта...). Иммобилиен это не моё, мне интересней акции, там инвестированы совсем другие суммы. А квартирка эта просто упала на меня с неба, хорошие люди нашли её и попросили меня её купить и сдать им, что я и сделал, даже тут дацана спрашивал, он сказал, что просят недорого...да, риски есть...но жизнь это вообще сплошной риск с известным концом.

Да вы правы во всем по ситуации. Тем более людям помогли.а дацан это и хочется и колется и мама не велит.

. Мне привычней подход, применяемый при обычных инвестициях: если вложил 100 и получил 116, то прибыль 16%.

А если ты вложил 155, то получить должен 116 со ста плюс 58 с пятидесяти и ещё плюс 5,8 с пяти.

По твоей же формуле получается 179,8.

человек ошибся формально. Он имел ввиду 16 получить со 100. И вы тоже поняли, что он понял. Но зачем то надо задеть, уязвить.

Все же эта "дыра":имеет с полмиллиона жителей, университет, кроме того, там крупная развязка ж/д маршрутов и на юг (Кельн, Аахен, Кобленц) и запад (на Голландию) и на север и т.п. Очень удобно расположен. Там большой и хороший зоопарк и т.д. и т.п.

Это пункт назначения многих мигрантов из ближнего и дальнего зарубежья, что привносит к ассоциальности города), но им тоже нужно жилье.

Если покупать жилье не как вложение (последних) денег и или для себя, а чисто как гешефт (по типу с гаражами у вассисуалия) и не принимать его близко к сердцу, то заработать на сдаче можно, явно, эффективнее, чем где бы то ни было.

Ага, а если выплаты по кредиту сделать не 384, а 192, растянув ипотеку на вдвое дольше, то и все 33 % рендиты будут:)). А если по 96 € платить, так и все 66%😀.

Только вот логика мне подсказывает, что что-то тут не то:)):

Получается, что рендита зависит не от доходности объекта и его стоимости, а всего лишь от соотношений выплат по кредиту и получаемой миты:)), т.е. от того, какие выплаты по кредиту сделать:)). Бери любое жильё, и меняя выплаты по кредиту сам определяй рендиту. Делаешь выплаты 100 евро в месяц и при ежемесячной прибыли от миты в 500 евро твоя рандита будет все 500%. Ляпота!

Только вот логика мне подсказывает, что что-то тут не то:)): Получается, что рендита зависит не от доходности объекта и его стоимости, а всего лишь от соотношений выплат по кредиту и получаемой миты:)), т.е. от того, какие выплаты по кредиту сделать:)). Бери любое жильё, и меняя выплаты по кредиту сам определяй рендиту. Делаешь выплаты 100 евро в месяц и при ежемесячной прибыли от миты в 500 евро твоя рандита будет все 500%. Ляпота!

А что тут не так? Ну назовите это не "рентабельность", а "рентабельность собственного капитала" и живите спокойно.

Меньше суммы процентов по кредиту и выплат своей доли на содержание дома выплаты сделать не получится, так что и бесконечной рентабельности тоже не будет.