Deutsch

Grundbuchauszug при покупке дома

1303  
victorie гость14.07.19 22:48
victorie
14.07.19 22:48 

Добрый вечер, всем,

Наверно, похожие вопросы уже задавались новичками на рынке недвижимости Германии. Мы уже достаточно долгое время активно пытаемся купить дом. От строительства нового дома мы отказались (по многим внутренним причинам). Нам так и не удалось найти некий check list, в котором были бы прописаны все необходимые шаги при покупке дома (копии каких документов надо запросить, какую инспекцию провести), поэтому мы каждый раз открываем что-то новое.

Сейчас мы в процессе переговоров с владельцами дома. Дом продается напрямую, не через агента (об их работе у меня сложилось отдельное крайне негативное мнение).


Итак, Мы провели инспекцию дома (Gutachter). Сейчас мы запросили копию выписки из Grundbuch (Grundbuchauszug), так как нам сказали знакомые, что там могут быть прописаны какие-нибудь специальные, ограничительные условия (например, что кто-то может там пожизненно находиться или у соседа может быть доступ к чему-то там на участке). Насколько я поняла, копию выписки нам может предоставить только владелец дома. Они прислали нам бумажку, где указано, что они владельцы и есть информация о земельном участке. Но! как гарантировать, что они прислали нам всю выписку? Там нет нигде никакой графы об особых условиях и ограничениях (записи, что они отсутствуют, например). Нет никаких подписей, означающих, что это конец документа.


Вопрос:

1. как проверить, что на доме и участке нет никаких ограничительных условий? Время поджимает, так как дом может уйти.

2. Что еще надо обязательно запросить у хозяев или еще где-то, чтобы обезопасить себя?

Буду признательна за любую информацию и советы или отсылку к теме в архиве, но только по делу. Правда, очень нужен совет.

#1 
4 Elemente завсегдатай15.07.19 08:06
4 Elemente
NEW 15.07.19 08:06 
в ответ victorie 14.07.19 22:48, Последний раз изменено 15.07.19 08:36 (4 Elemente)

Grundbuch состоит из 5 частей

Aufschrift - Номер

Bestandverzeichnis - размеры

Abteilung I - владельцы участка, бывшие зачёркнуты.

Abteilung II - ограничения

Abteilung III - долги


Нотариус при заверении договора всё проверяет и вам озвучивает.

т.к. Нотариуса заказывает/оплачивает покупатель, можете к нему обратиться заранее. Проверит и вам объяснит возможно за отдельную плату. Если дом нравится и с банком всё урегулировано, делайте термин уже сейчас. Сейчас каникулы повсюду, вполне возможно 2-3 недели подождать придётся. За это время всё выясните. Если финансирование вам уже подтвердили, убедитесь, что Widerrufsfrist кредита заканчивается после термина для оформления сделки у нотариуса.

До подписи у Нотариуса вы ничему не обязаны, впрочем как и продавец.


Если сомнения остались, возьмите у продавца Vollmacht zur Grundbuch-und Akteneinsicht. Ищите в инете, заполните сами, дайте хозяину подписать.

Пока термин у нотариуса ждёте можете проверить дом/участок в других организациях.

Техт примерно такой :


"Der Vollmachtgeber ist Eigentümer bzw. Miteigentümer des oben bezeichneten Objektes. Er erteilt dem Bevollmächtigten Vollmacht zur Einsicht in das Grundbuch, die Grundakte, das Liegenschafts- und Altlastenkataster, die Bauakte, das Baulastenverzeichnis sowie in alle übrigen behördlichen Akten, soweit sich die jeweiligen Unterlagen auf das Auftragsobjekt beziehen. Der Bevollmächtigte kann auch schriftlich Auszüge aus dieser Akte anfordern" + Адрес/Данные продавца и данные из Aufschrift GB


Все копии или " посмотреть" стоят денег, немного но тем не менее.


Обычно всё это делает/подготавливает/объясняет маклер. Там ещё много деталей, но в очень общих словах направление такое.

#2 
Marusja_2010 знакомое лицо15.07.19 19:42
Marusja_2010
NEW 15.07.19 19:42 
в ответ victorie 14.07.19 22:48

Мы сейчас тоже в том же процессе. Если это не отдельный дом, то наверное teilungserklärung тоже может быть.

Если у вас Reihenhaus, то так же Gemeinschaftsordnung. Вроде как там могут быть противоречащие Teilungserklärung вещи.


А гутахтер вам во сколько обошелся? Мы сейчас думаем, стоит ли брать? Если дом, наверное односзначно стоит.

#3 
Marusja_2010 знакомое лицо15.07.19 19:47
Marusja_2010
NEW 15.07.19 19:47 
в ответ victorie 14.07.19 22:48

если они что-то утаивают, то они всё равно за это haften. Дае если обратное в контракте стоит. Но эт надо доказать.

Одноначно, подписывать у нотариуса втечение 14 дней, как в банке подписали.


Могут подставить. Во-первых могут прямо у нотариуса сказать, что хотят больше, т.к. кто-то больше предложил. Если 14 дней прошло, то банку будете не малый штраф платить, даже если кредит не возьмёте, но я думаю вы и так это знаете.

#4 
victorie гость16.07.19 21:35
victorie
NEW 16.07.19 21:35 
в ответ Marusja_2010 15.07.19 19:42

Спасибо за совет. По поводу Gutachter, мы заплатили 700 Евро, можно было за 450 Евро, но с условием, что Gutachter будет торговаться по цене. мы этого не хотели, так как не хотели спугнуть продавца, цена была достаточно вменяемая. Как оказалось, мы были правы, инспектор продавцам крайне не понравился (нам тоже), по наему мнению, его отчет был достаточно поверхностным при таком тарифе.

По поводу банка - спасибо за совет.


#5 
victorie гость16.07.19 21:38
victorie
NEW 16.07.19 21:38 
в ответ 4 Elemente 15.07.19 08:06

Огромное Вам спасибо за информацию. Вы мне очень помогли разобраться. Это, наверно, был самый дельный ответ на мой вопрос, из всех, которые я задавала на форуме.

#6 
victorie гость16.07.19 21:42
victorie
NEW 16.07.19 21:42 
в ответ 4 Elemente 15.07.19 08:06

Вот еще вопрос: мы и владельцы дома находимся в разных городах. Изначально мы искали нотариуса в городе рядом с тем, где находится дом. Сегодня я узнала, что мы можем заключить сделку, не будучи вместе с владельцами у одного нотариуса.То есть мы с мужем у нотариуса в Гамбурге, они с мужем у себя. Как это технически возможно?

#7 
4 Elemente завсегдатай16.07.19 22:27
4 Elemente
NEW 16.07.19 22:27 
в ответ victorie 16.07.19 21:42

Да это возможно.

Называется Schwebend unwirksamer Vertrag.

Продавец заверяет у своего нотариуса. Вы, тот-же Vertrag у своего. Разница в несколько дней и пару сотен.

#8 
victorie гость16.07.19 22:32
victorie
NEW 16.07.19 22:32 
в ответ 4 Elemente 16.07.19 22:27

Спасибо, правильно ли я поняла, что в таком случае мы (как покупатель) оплачиваем обоих нотариусов?

#9 
4 Elemente завсегдатай16.07.19 23:01
4 Elemente
NEW 16.07.19 23:01 
в ответ victorie 16.07.19 21:42

Да это возможно.

Называется Schwebend unwirksamer Vertrag.

Продавец заверяет у своего нотариуса. Вы, тот-же Vertrag у своего. Разница в несколько дней и пару сотен.

#10 
4 Elemente завсегдатай16.07.19 23:23
4 Elemente
NEW 16.07.19 23:23 
в ответ 4 Elemente 16.07.19 23:01

Продублировал почему-то.

По договорённости.

Оформлять покупку/ делать все движения будет только один нотариус, второй только зачитывает и подтверждает подпись. Кому нужнее это деление, тот и платит


#11 
4 Elemente завсегдатай16.07.19 23:33
4 Elemente
NEW 16.07.19 23:33 
в ответ 4 Elemente 16.07.19 23:23

А так, есть смысл все таки приехать и сделать всё на месте. Бывает что купчая прямо у нотариуса дополняется/или какие то вопросы обсуждаются. Проще это сделать если все участники за одним столом сидят.

Кроме того рекомендую вам сделать в день подписания небольшое Bestandsaufnahme объекта. Вы покупаете дом в состоянии на день подписания договора, до передачи ключей может не один месяц пройти.

Дом пустой стоит?

Всякое бывает, люди судились даже из-за трещины в стекле. Покупатель говорит небыло, продавец говорит было.


#12 
victorie гость17.07.19 22:23
victorie
NEW 17.07.19 22:23 
в ответ 4 Elemente 16.07.19 23:33

Да, спасибо, это хорошая идея, в доме пока живут и, если сделка состоится, то по договоренности передача ключей произойдет на три месяца позже.

#13