Математика арендодателя
Всем привет.
В последнее время присматриваюсь к идее покупки квартиры в хорошем месторасположении для последующей сдачи в аренду в качестве WG.
Интересна идея полного (112%) финансирования, покуда ставки невысоки.
Допустим, банк одобрит его с 1,5% Tilgung с фиксацией процентов на 20 лет.
Чтобы полнее оценить риски/возможности на примере этой квартиры хотел бы проверить плюсы/минусы сдающих по сравнению с проживающими самостоятельно.
+
Налогооблагаемую базу будут уменьшать
1. Аммортизация 2% в год, т.е. почти 8 тысяч в год
2. Сумма процентов по кредиту, около 10 тысяч в первые года (по предлагаемым в калькуляторе сайта 2,36% на 20 лет эффективно)
-
1. Часть неперекладываемых расходов (консервативно, это все 233 в месяц, стоящие как Hausgeld)
2. Ремонт старого здания, если Denkmalschutz, то особо дорогой
3. Ответственность за поведение арендаторов (шум, затопление и тд)
4. Необходимость поиска новых арендаторов в случае съезда текущих
5. Годовой рассчёт коммунальных (нужно ли его делать в случае WG?)
Что-то ещё существенное в рисках/возможностях арендодателя упустил?
Доход от сдачи стоит 1600, это наверняка с коммунальными.
Допустим консервативно, что 1000 будет без них.
Рассчётная выплата банку составит 1423.
Встречал информацию, что в случае убыточной сдачи в аренду убыток также снижает налооблагаемую базу.
Что при этом берётся в рассчёт в качестве расходов: полная сумма ежемесячных выплат (1423) или только проценты (ок. 833)?
Всем заранее спасибо за конструктив
Не совсем. От стоимости квартиры отнимается стоимость участка, который принадлежит жилью. Остаток делишь на 50 лет.
Не совсем. К самой стоимости недвижимости плюсуются Kaufnebenkosten, как например нотариус и маклер.
спасибо
в самой квартире побывать ещё не удалось, маклер на неделе обещал связаться и назначить дату просмотра
дом, судя по внешнему виду, исторической ценности не представляет, энергетическая эффективность вполне приемлема для года постройки
насколько узнавал, 400 и даже 500 евро с коммунальными за комнату в Штутгарте сейчас фактически норма
не уверен, что можно сдавать все 4 комнаты: та, что рядом с кухней выглядит слишком маленькой
как считаете, интересна подобная квартира с финансовой точки зрения?
Гарантиями для банка могут быть бессрочные ВНЖ и рабочие контракты супругов, регулярно погашаемая ипотека по квартире проживания (остаток долга около 70 тыс).
В случае выдачи второго кредита общая сумма выплат банку составит около 40% ежемесячного дохода семьи (без учёта премий и аренды второй квартиры).
Как по Вашему опыту, дают при подобных условиях на сегодняшний день второй кредит на 112%?
по поводу снижения налогооблагаемой базы:
Делайте рассчет прибыли/убытка вашей недвиги за год, т.е. доходы-расходы= прибыль или убыток.
Если прибыль, то налоги вам придется доплатить, если убыток, то он уменьшает вашу налогооблагаемую базу.
Грубая схема подсчета
+ годовая Кальтмите
+ годовые небенкостен, полученые от жильцов (отопление, вывоз мусора.....)
- амортизация (вам правильно сказали, цена квартиры+ кауфнебенкостен- Grundstückspreis (зависит от размера участка, от того как участок разделен между квартирами, например совместное пользование, ну и от количества квартир))
- проценты по кредиту
- ваши затраты на ремонт или доп вливания в квартиру, например стоимость кухни, если вы ее в ВГ поставите
- упраченые вами годовые небенкостен за квартиру (отопление, вывоз мусора...)
Как по Вашему опыту, дают при подобных условиях на сегодняшний день второй кредит на 112%?
Например, если вы внесёте Grundschuld на первую квартиру (или ее выплаченную часть).
Большое спасибо за подробный ответ!
Хотел бы ещё по паре моментов подтвердить понимание..
1. Я правильно понимаю, что проценты по кредиту и аммортизация только через этот рассчёт прибыли/убытка снижают налогооблагаемую базу?
Почему-то раньше считал, что ещё и дополнительно вычитаются с налогооблагаемой базы зарплат.
Но это, конечно нелогично, 2 раза в качестве расходов их вычитать.
2. Кроме годовых коммунальных (отопление, вывоз мусора..) есть ещё неперекладываемые на жильцов и налог на саму квартиру. Они ведь тоже являются моими затратами на квартиру. Их ведь тоже могу включить в рассчёт?
квартира стоила 103 тысячи, была куплена в августе прошлого года
сейчас стоит, как минимум, не меньше
мы в ней на 15 тысяч капитальный ремонт сделали, поэтому думаю справедливым считать тысяч 120
кредит брали на 82 тысячи на 10 лет
за прошедшее время порядка 10 тысяч основного долга погашено
то есть, тысяч 50 в ней условно наших
Вы знаете, как происходит на практике оценка банком рыночной цены? Учитывается ли при этом состояние квартиры, ремонт?
1. Списываются один раз, вы правильно понимаете.
2. Почему налог не перекладываемый на жильцов? Я перекладываю и налог и страховку на дом. Но это частности. А в общем именно так - в плюс вам идут все Небенкостен, которые жильцы вам заплатили, а в минус все, что заплатили вы, в итоге разница будет на сумму неперекладываемых затрат (ну или если квартира пару месяцев пустует, а вы за нее платите комуналку & ко)
Ещё раз спасибо всем отозвавшимся!
Следующая порция:
1. Есть ли официальный источник средней цены за квадрат? Подойдёт ли Wohnungsbörse?
1.1. Если да: какую цену имею право взять, по квадратуре или по району? У конкретного примера разница внушительна: по квадратуре 14,92€, по району же все 20,22€!
2. Поскольку до этого сдачей не занимался, то и не заключал Rechtsschutzversicherung. Кто какую компанию посоветует, у кого был позитивный опыт пользования?
На субботу назначен просмотр, "мы с божьей помощью впервые потрогаем за вымя гражданина".
тысяч 50 в ней условно наших
Оптимистичненько. Впрочем, ваш банк, который вам давал ипотеку на эту квартиру, наверное, эти цифры устроят. А другой банк скажет по-другому: квартира стоила год назад 103 000, Beleihungswert 93 000, остаток долга 73 000, стало быть есть 20 000, которые могли бы считаться Sicherheiten, но сначала их надо вывести из-под Grundschuld первого банка, что потребует его согласия и оформления у нотариуса.
Früher an Später denken!